听某知乎大佬的live，讲到一个小产权房买卖的案例。购房人于90年代以20万元的总价购得别墅一处，但由于土地性质的原因，20多年未取得房产证，向开发商多次索要赔偿未果后（房价已经翻十余倍），便一纸诉状将开发商起诉至法院，法院根据根据相关法规条文判决该购房人的购买合同无效，开发商退还50万购房款，购房人退还房屋同时支付开发商40万的「租房费」。

法规条文和包括我在内的民众的关于正义的价值观相左，让人在情感上有点难以接受，该怎样兼顾情和法？

别墅亏本退房的案子，大概发生在2003、2004年左右。是2009年，同一个小区客户来委托的时候，为了介绍案情口述的案子。

大概到了2007年前后，又发生了一个和这个案件类似的案子。案情大致是这样的。

一个城镇居民，在一线城市的城中村「买」了一套宅基地，也就是今天常说的小产权房（前面那个别墅反而不属于小产权，而是五证不全商品房）。

随著房价上涨，村民业主觉得卖给居民的价格太低了，所以就起诉到法院，请求确认「合同无效」。这样房子退回去，就可以赚得房价上涨的利益。

案子经过一审二审，法院最终判决买卖合同无效，居民必须退房给村民。这个判决是符合国家政策的。但是明显对居民不公平。

开庭之后，法官给居民说，你可以另外打一个官司，告村民赔钱。

于是居民就按照法官的建议，又打了一个官司，要求村民赔偿房价上涨的损失。这个案子最后经过法院审理，认定村民需赔偿70%的房价上涨的损失。这样一方面保护了我们的房地产交易制度，一方面也保护了居民的「信赖利益」。

至于留给村民的30%，算是对明知道是小产权还去购买的成年居民的一个惩罚：法律对成年人的约束力是公平的，不能拿不懂法当借口。

为什么两个案子，一前一后，结果不同呢？

因为按照规则，我们的法院要做到 「 不告不理 」，你不提出对的诉讼请求，是你自己的问题。我不能因为同情你，就违反法律给你额外的利益。

但是你可以改变（改进）诉讼请求。

法律还是那个法律，但是起诉状是可以有2.0版本的。1.0输了，换2.0，2.0输了，那还可以升级3.0。

虽然我们明面不是判例法国家，但法律是实践的艺术，只要每天反复的实践，审判的技术也会快速的迭代，追求兼顾公平和效率的解决方案。

这几年不仅仅有层出不穷的司法解释，法院就该如何审理案件，也是天天做技术研讨，互联网时代，别的微信群都在聊天扯淡，法律群没完没了的聊业务。

我认为在重视技术的程度上，法律圈子并不比那些互联网企业、医疗行业甚至航空航天来的差，否则，我们如何跟得上这个日新月异的社会呢？

技术迭代的后果，就是越靠近现在，司法判决反而越「趋同」，越公平。相对过去，相对我们历史遗留的一些问题来说，越来越完善。

法院审判技术迭代的同时，原告虽然永远是原告，但是原告的律师们，作为专业人士，也是在不断迭代的。

放到2004年或者2007年，不知道起诉「缔约过失责任」的律师是没有太大问题的，那时候你分不清楚解除和无效在退房中的区别也很正常，当时就是如此。

正是前面律师不断地折腾，是前面原告吃了无数个亏，才有后面不断完善的技术。

到了今天，如果还是一个五证不全的小产权，为了避免「被退房」不主动起诉，要么也会在退房的基础上加上赔偿的诉求。你只要找对律师，就不会重蹈覆辙。

我们与其依靠法官同情心来审案，对法律作出矫正，不如依靠整个法律群体的技术迭代来确保公平正义，少一点「意外」的公平，多一点「确定」的公平，社会才会变得更好。

对法官而言，最大的挑战莫过于：站在舆论的风口浪尖上，坦然接受法与情的双重拷问。

法官作为司法裁判，必须注重对社会主流道德取向的引导作用，把正确的价值判断和社会主流价值观，融入司法裁判的全过程。也就是说，司法裁判的真正价值，不仅在于定分止争的直接目的，更重要的，是让公众从裁判本身感受到社会自发、自觉形成的正能量，并将这种社会正能量传递下去。

所以，法官职业不仅需要对法律的信仰，更需要关注人情和社会的责任感，如何情法兼顾、昭示正义，是值得每一位法官反复自省的问题，也正是这份职业的意义之所在。（节选自法官办事）

谈谈我的想法:开发商与购房方签订的协议在法律上违反了土地管理法中不得上市交易和自然资源与规划部的禁止小产权房转正的规定！判决书确认了此事实，即合同无效的理由。即违反了民法禁止性规范！无效是自始无效！合同签订当初，开发商开发土地和房屋的行为是在政府授权以内的，交易自由也是双方的行为，不利后果归于一方确实不服众，而提起确权诉讼有」无理取闹」之嫌。如果此案的请求被败诉，那可以主张合同无效而导致的预期收益损失的请求，缔约过失责任适用此类案件应对」小产权房」不转正。前我看见北京画家村居住十年以上天价拆迁费纠纷，并没有适用合同无效制度，由村民取得微量拆迁费！那会儿还没有自然资源与规划部规定！法治环境螺旋式上升也是正常的！

没有什么兼顾的，判决先考虑法的规定，能符合法律规定的前提下才考虑情。法在情的前面，不是并列考虑的。

这种问题首先要讨论的是购房者是否是善意第三方。也就是合同成立时他是否知道这块土地的性质。这里的知道应该仅限于普通观察，也就是我走进售楼处，开发商拍胸脯说我们的手续完备即可。

在此基础上，责任就是开发商。所以合同仍然成立，如果由于政府拆违等事件导致购房者失去房产，我的看法是首先开发商必须按「行情」回购该房产，这里的行情可以是周边，也可以是评估（精算）。

无论如何这板子该开发商承受。

但如果你也知道这地不合法，那你还把它吃下来，这板子可就只能自作自受。

当然开发商实际上还会有其他板子，这个不谈了。

总而言之，我们都是完全民事行为能力人。在法律的层面所有「人」都是平等的。

在美丽的四川省有这样一个市，它不仅因为老窖而出名，还因为一件每个法学生都知道案子...虽然我个人不赞同判决，但是应该可以回答这个问题了

推荐阅读：
相关文章