聽某知乎大佬的live，講到一個小產權房買賣的案例。購房人於90年代以20萬元的總價購得別墅一處，但由於土地性質的原因，20多年未取得房產證，向開發商多次索要賠償未果後（房價已經翻十餘倍），便一紙訴狀將開發商起訴至法院，法院根據根據相關法規條文判決該購房人的購買合同無效，開發商退還50萬購房款，購房人退還房屋同時支付開發商40萬的「租房費」。

法規條文和包括我在內的民眾的關於正義的價值觀相左，讓人在情感上有點難以接受，該怎樣兼顧情和法？

別墅虧本退房的案子，大概發生在2003、2004年左右。是2009年，同一個小區客戶來委託的時候，為了介紹案情口述的案子。

大概到了2007年前後，又發生了一個和這個案件類似的案子。案情大致是這樣的。

一個城鎮居民，在一線城市的城中村「買」了一套宅基地，也就是今天常說的小產權房（前面那個別墅反而不屬於小產權，而是五證不全商品房）。

隨著房價上漲，村民業主覺得賣給居民的價格太低了，所以就起訴到法院，請求確認「合同無效」。這樣房子退回去，就可以賺得房價上漲的利益。

案子經過一審二審，法院最終判決買賣合同無效，居民必須退房給村民。這個判決是符合國家政策的。但是明顯對居民不公平。

開庭之後，法官給居民說，你可以另外打一個官司，告村民賠錢。

於是居民就按照法官的建議，又打了一個官司，要求村民賠償房價上漲的損失。這個案子最後經過法院審理，認定村民需賠償70%的房價上漲的損失。這樣一方面保護了我們的房地產交易制度，一方面也保護了居民的「信賴利益」。

至於留給村民的30%，算是對明知道是小產權還去購買的成年居民的一個懲罰：法律對成年人的約束力是公平的，不能拿不懂法當藉口。

為什麼兩個案子，一前一後，結果不同呢？

因為按照規則，我們的法院要做到 「 不告不理 」，你不提出對的訴訟請求，是你自己的問題。我不能因為同情你，就違反法律給你額外的利益。

但是你可以改變（改進）訴訟請求。

法律還是那個法律，但是起訴狀是可以有2.0版本的。1.0輸了，換2.0，2.0輸了，那還可以升級3.0。

雖然我們明面不是判例法國家，但法律是實踐的藝術，只要每天反覆的實踐，審判的技術也會快速的迭代，追求兼顧公平和效率的解決方案。

這幾年不僅僅有層出不窮的司法解釋，法院就該如何審理案件，也是天天做技術研討，互聯網時代，別的微信羣都在聊天扯淡，法律羣沒完沒了的聊業務。

我認為在重視技術的程度上，法律圈子並不比那些互聯網企業、醫療行業甚至航空航天來的差，否則，我們如何跟得上這個日新月異的社會呢？

技術迭代的後果，就是越靠近現在，司法判決反而越「趨同」，越公平。相對過去，相對我們歷史遺留的一些問題來說，越來越完善。

法院審判技術迭代的同時，原告雖然永遠是原告，但是原告的律師們，作為專業人士，也是在不斷迭代的。

放到2004年或者2007年，不知道起訴「締約過失責任」的律師是沒有太大問題的，那時候你分不清楚解除和無效在退房中的區別也很正常，當時就是如此。

正是前面律師不斷地折騰，是前面原告喫了無數個虧，纔有後面不斷完善的技術。

到了今天，如果還是一個五證不全的小產權，為了避免「被退房」不主動起訴，要麼也會在退房的基礎上加上賠償的訴求。你只要找對律師，就不會重蹈覆轍。

我們與其依靠法官同情心來審案，對法律作出矯正，不如依靠整個法律羣體的技術迭代來確保公平正義，少一點「意外」的公平，多一點「確定」的公平，社會才會變得更好。

對法官而言，最大的挑戰莫過於：站在輿論的風口浪尖上，坦然接受法與情的雙重拷問。

法官作為司法裁判，必須注重對社會主流道德取向的引導作用，把正確的價值判斷和社會主流價值觀，融入司法裁判的全過程。也就是說，司法裁判的真正價值，不僅在於定分止爭的直接目的，更重要的，是讓公眾從裁判本身感受到社會自發、自覺形成的正能量，並將這種社會正能量傳遞下去。

所以，法官職業不僅需要對法律的信仰，更需要關注人情和社會的責任感，如何情法兼顧、昭示正義，是值得每一位法官反覆自省的問題，也正是這份職業的意義之所在。（節選自法官辦事）

談談我的想法:開發商與購房方簽訂的協議在法律上違反了土地管理法中不得上市交易和自然資源與規劃部的禁止小產權房轉正的規定！判決書確認了此事實，即合同無效的理由。即違反了民法禁止性規範！無效是自始無效！合同簽訂當初，開發商開發土地和房屋的行為是在政府授權以內的，交易自由也是雙方的行為，不利後果歸於一方確實不服眾，而提起確權訴訟有」無理取鬧」之嫌。如果此案的請求被敗訴，那可以主張合同無效而導致的預期收益損失的請求，締約過失責任適用此類案件應對」小產權房」不轉正。前我看見北京畫家村居住十年以上天價拆遷費糾紛，並沒有適用合同無效制度，由村民取得微量拆遷費！那會兒還沒有自然資源與規劃部規定！法治環境螺旋式上升也是正常的！

沒有什麼兼顧的，判決先考慮法的規定，能符合法律規定的前提下才考慮情。法在情的前面，不是並列考慮的。

這種問題首先要討論的是購房者是否是善意第三方。也就是合同成立時他是否知道這塊土地的性質。這裡的知道應該僅限於普通觀察，也就是我走進售樓處，開發商拍胸脯說我們的手續完備即可。

在此基礎上，責任就是開發商。所以合同仍然成立，如果由於政府拆違等事件導致購房者失去房產，我的看法是首先開發商必須按「行情」回購該房產，這裡的行情可以是周邊，也可以是評估（精算）。

無論如何這板子該開發商承受。

但如果你也知道這地不合法，那你還把它喫下來，這板子可就只能自作自受。

當然開發商實際上還會有其他板子，這個不談了。

總而言之，我們都是完全民事行為能力人。在法律的層面所有「人」都是平等的。

在美麗的四川省有這樣一個市，它不僅因為老窖而出名，還因為一件每個法學生都知道案子...雖然我個人不贊同判決，但是應該可以回答這個問題了

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