你会发现，在lpr下降到4.6的时候，市场其他行业的贷款利率标准是4.6，但算下来8折的房贷存量同期对应的基准利率失4.65，不打折对应的基准利率失4.7，上浮20%对应的基准利率参考是4.7333。也就是说，市场都降息了，而房贷存量并没有同比例下降，而只是享受到了部分降息福利。我们知道，打折的多是首套房，上浮的多是二套房以上，上浮的比例越高，相对于其他行业所需承担的利率基准越高，其实就是相对于市场利率下降时，二套以上的房子贷款承担了更高于市场的同期利息。

政策希望降息来刺激实体经济，挡在面前的就是房地产，所谓的雨露均沾，之前基准利率下，降息就意味著对所有行业降息，今年的新利率计算方法，就可以使其他行业在降息下获得降息红利得到激励，又不让房地产存量贷款的利息也降低那么多，变相增加了19年以前投资部分房地产的持有成本。

至于2020年新房贷的发行，政策是这么说的，首套房贷款利率不得低于LPR利率，二套房贷款利率不得低于LPR利率+0.6，如果lpr利率2020年继续下降（大概率事件），那么对于首次购买房子的人群可能是有利的（具体还要看银行的报价方式），因为新增的首套房贷款利率是低于存量部分的贷款利率，举个例子：不打折情况下，2019年签订的房贷利率就是4.9，而2020年首套房贷款利率不低于4.8，也就是很有可能在4.8和4.9之间，到现在才买第一套房子的人估计刚需占比会比较高，因为有能力投资和上车的在16年全国涨价去库存中已经上车了。再看看二套房，0.6对于4.8来说，是上浮12.5%，随著降息，这个上浮比例会上升，这也是最低标准，具体能签订多少要根据银行的情况，总的来说，还没有买房的在未来买房从最低标准上来看，会更容易一些。

以前投资的房地产存量（开发商去产能，投资者存产能）面临的趋势是：1、冰封楼市下资产变现能力下降，接盘的人越来越少（银行二手房贷款下款难度增加，合肥作为试验城市大银行都停止了二手房贷），持有时间将越来越长。2、冰封楼市下持有时间变长的情况下，市场利率下降时所有行业都能享受的降息红利，房地产存量贷款却不能完全吃到，当时投资储存的房子越多，上浮的越多，降息下比市场其他行业相对负担的利息越多，利率分轨制其实就是强制的将资源的错配从房地产方向转向实体方向。3、政策未来很大可能会著手解决资源浪费的问题，什么叫资源浪费？购买房子的人不管是自主还是出租，只要有人住，就不是资源的浪费，买来的空调不用，放置在那里，都是资源的浪费，不同的是使用寿命长短而已，由于投资需求被空置的房子大概率会成为下一个阶段税收工作的重点，温水煮青蛙到快刀斩乱麻是常用的方法，以前谁能想到市场利率竟然会对以前买房的人所签订的房地产存量部分动手。

一线的房价不会有很大的波动，以稳为主，二三四线城市的房价，则会出现分化，大多数城市在数字上会上涨，但上涨的幅度不及往年，部分城市有一定的回调风险。

疫情会影响房地产市场，无论成交量还是成交均价都会影响。毕竟房产是不动产，需要到现场看房决策。疫情在短期内必然影响看房人数，进而影响成交量、影响房企的营收。

如果疫情很快过去，在结束后成交一定有短期回补，但如果持续时间久，居民资产受损严重，就会把房产的购置时间后移甚至直接取消，这会切实地影响全年的成交量。

你可能会诧异，为什么羊迪一直在强调成交量，却不强调房价？

因为相比于房价，开发商更关注的是成交量，只有成交量上去了，开发商才能转起来，才能活下去。更何况，房价才不是开发商说得算的。

所以房价会怎么样？

如果疫情比较严重，虽然国家一定会努力去稳定它，但开发商的还贷压力蛮大，成交量下降对开发商的影响是灾难级别，所以即便是少赚，也会为了回款而给出一定优惠。当然，因为开发商会惧怕 2019 年的集体性退房事件，不到万不得已，开发商依然不会降价。

言而总之，房价不变是「美好预期」，但有明显的「下行压力」。

这时，再参考武汉「封城」后，「抄河南作业」的区域不少，这对疫情防控当然起到了积极作用，但封路、封村也导致了陆运停止、人口滞留，从而让不少农民、企业主「难上加难」。

因地制宜、因城施策的灵活调控，维护经济与房价的平稳运行，坚持「房住不炒」是我们一以贯之的处事原则。

但理论上未来会发生的事情，在现实之中发展过程并不是全然线性、毫无波动的。

回看一下非典期间全国商品住宅房价收入比走势情况：

2003 年，全国房价收入比降到历史低位的 6.6，但在 18 号文件明确房地产的重要地位之后，紧接著的 2004 年、2005 年便迎来了报复性、爆发性的上涨。

2003 年之前，全国房价年均涨幅在 5.5%，商品住宅房价收入比常年维持在 6% 以下，但 2003 年 8 月，在疫情完全过去的同时，为了刺激经济而出台的「8 号文件」，一举提升了房地产的地位，也让房价在随后进入了上涨的快车道，10% 的上涨幅度变成了「正常上涨」。

到了现在，即便我们的居民收入翻了几番，但商品住宅房价收入比依然在增长，至 2019 年为 8.8。

再回顾一下 SARS 的具体时间：

2002 年 12 月发现，2003 年 3 月扩散、4 月爆发、6 月减少、8 月结束。

而这一次的武汉新型肺炎，是 2019 年 12 月发现，1 月爆发，病毒的传播性更强，隐匿性更高，但好在我们的反应更快，防护也更坚决，所以作为普通民众的我们，应当有疫情比 SARS 更快结束的信心。

在这样的「预设」之下，最优的策略是在疫情结束之后，于整个房地产市场被摧残得萧条之际，逆势入场。

但以上是静态的眼光，是过去的思路。

我们需要警惕的是，当年我国的 GDP 年增长率是 9%，现在是 6%，当年我们的房价还没有这么高，房贷占贷款总额的比重还没有现在这么大。

那么现在究竟有多高、多大？

结论：大部分城市会下降的，一部分城市横盘都不错了，小部分城市可能微涨（小于一年房贷利息）（房价以二手房实际成交价格为主，新房备案价格不算，因为有折扣，各种优惠送礼物）

2020年95%比2019年更冷，

根本就没有大部分城市上涨基本面，

新房毛坯价格总体稳定向下，开发商打折会急速增多，

当然不会大幅度下跌，比如直接跌30%，

成交量会下降的，且下降应该明显，

今年10多万首付的都被开发商薅完了（武汉这边各种大活动），

最近去帮我姐姐看房，

开发商许多比开盘价格打97折，还可以谈，反复要求我去，车接车送。

前几天，

等人无聊和中介聊会天，

中介笑著说：「你要买房吗。」

我反问道：「我像买房的人吗？没钱啊！」

中介职业化笑著：「我们这边也帮忙卖房，可以卖个高价啊！」

我笑道：「家里没房卖啊！要不您借我2套卖一下？」

中介有点尴尬，依旧笑道说：「你英年才俊，在光谷这里肯定要租房，可以联系我。」

我抬杠：「我家这边有亲戚，所以不需要租房，工作都快找不到了，租房没钱，穷死了！」

中介兴奋了：「你找工作吗？我们这里招人，我可以帮你介绍哦，月收入过2万。」

我开玩笑到：「我能力很浅，不足够去做精英中介。」

中介说：「哪里哪里，您要是不想做中介，有没有朋友想做的？我可以给你介绍费。」

原来拉人头也有钱啊，怪不得想我去做中介的。

我调侃到：「我试一下啊。」

中介说：「你加一下我微信，可以关注，我们互相职业交流。」

反正没事，加了他微信，反手一个屏蔽消息+朋友圈，

他估计是加微信，让别人不断看他朋友圈，多一个人看买房几率更大一点一点吗。

最后我趁著他心理不备,突然问一句：「现在销售难做吧？」

他顺口而出：「销售难做啊，一个客户10多个中介抢！哎，真的难做，明年房地产估计行情还更不好的。」

1我们先看一个去年采访：

潘石屹早在2018年就预测到：说到钱跑到葱上去，跑到猪肉上去，跑到面上去。

采访文字：

主持人：「您认为现在在某些地方还是能看到比较明显泡沫，房价过高？」 潘：「就是一个最基本的常识， 两个常识， 第一个，人均住房面积超过34平方米。」 主持人：「我们已经超过了。」 潘：「这个数字是住建部一个副部长在亚洲博鳌论坛上说的， 这个数字还是一个比较权威的数字， 这就是发达国家水平了， 第二个我们为了好比较，就叫租金回报率吧，其实跟租售比是一样的， 租金回报率， 现在办公还不错， 百分之三的租金回报率。」 主持人：「一千万的房子租不到一万块钱。」 潘：「而我们银行的贷款是多少呢？ 基准利率是4.9%。 4.9%，你贷不著， 都是百分之五，百分之六， 你现在把钱从银行百分之五，百分之六贷过来， 这边租金回报率百分之二，百分之三， 这生意怎么做呢？」 主持人：「那我就奇怪了， 因为您最近两年之内还卖一些楼， 您这楼基本上都是带租续约的， 我看了看回报率就三点几。」 潘：「二点几不到三。」 主持人；「就二点几，那他资金成本四点几、五点几。」 潘：「五点几，四点几就算好的了，所以我应该卖掉。」 主持人：「那买的人是傻瓜吗？」（主持人非常直接笑了） 潘：「每个人算账不一样， 他们寄希望房价还得涨， 地价还得涨， 资产价格还得涨。」 主持人：「他是为了升值是吧？」 潘：「为了升值， 现在说房价高了， 这个地方又限制那个地方又限制， 我说千万别限制房价， XXXX发了这么多钱， 中国的M2是GDP的二点一倍， 美国是零点九倍， 你不让往房地产上面跑， 跑到葱上去啊， 跑到猪肉上去啊， 跑到面上去啊， 猪肉面等等这些市场太小了 就让它跑到房地产里面去吧，它是一个蓄水池。」

2018年其预测预测：说到钱跑到葱上去，跑到猪肉上去，跑到面上去；

四十年四十人|潘石屹：勇敢是创业者的通行证

2我们再看最新新闻，

昨天的，

「解局」放水？加杠杆？楼市松绑？不要想多、想偏了！；

今天人民网微信马上转发，

我们再看其它官媒是如何谈房地产的，

不是有人说今年房地产破产多吗？说房地产是寒冬来了吗？

经济日报全文：

房企破产是市场正常现象 断言"寒冬"缺乏依据，

凡事向上看，

刚刚领导谈到：

当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。要完善住房保障体系，进一步加强城市困难群众住房保障工作，大力发展和规范住房租赁市场，著力解决新市民、年轻群体的住房困难。

又一位领导谈到，

不能让老百姓手中的票子变「毛」了

前几天LPR降息，

一群自媒体，房地产人士计算大家每月还贷款少了多少钱，特别高兴，

结果

11月份首套房平均利率上浮1个基点，

首套房贷款利率2019-全国首套房贷款平均利率多少？11月城市房贷利率趋于稳定 - 国内财经 - 至诚财经网

其实如果总体利息上涨，LPR降息，长期房贷相当于上涨了，

我们再看商界人士，

李嘉诚早跑了，

王健林跑晚了，但又被迫回来了，

冯仑说你捡的钱就来买房，否则就别买房，

并且自己出售上海，北京最核心项目，

融创董事长孙宏斌说：房地产未来长期困难性，这次调控时间会很长，

如此多顶级房地产行业领头人这么说，且这么做，

房地产未来形势非常严峻

具体行情分析：

一刚刚利息降了5个基点，

自媒体，大V开始狂欢了，说房地产春天又到了，

大家实际房贷利息会减少，

结果却真心不是，

房地产房贷利息是LPR+A,

虽然LPR下降，但是上面可以提高A啊，

以武汉为例，市场最低房贷利息是5.88%，LPR+A的和值，

LPR长期贷款原来为4.85%，A为103个基点，

虽然LPR调整了，

可我专门问了建行，工商等银行

他们说：这次LPR变为4.8%，但是A变成108个基点，

最后一加利率还是5.88%，

所以即使LPR下降，

实际房贷利息根本就没有下降！

A上涨，考虑后期，实际房贷还相当于上涨了。

其实这次LPR下调前，上面早几天就说这话，就是打预防针，

央行：不将房地产作为短期刺激经济手段，

而且房贷利息上涨很久了，

10月房贷数据出炉，利率已连续上涨5个月，仅8城利率下调_腾讯新闻?

new.qq.com

房地产贷款利息变化是普通人判断房价未来最好反应指标，

房贷利息一直在上涨，

反应上面态度，

房价基本没有涨的可能，

而且房地产本身目前金融属性多，

这几天，上面又说

要持续防范化解金融风险，深入整治各种违规金融行为，坚决打击各种非法集资活动，继续拆解影子银行，遏制房地产泡沫化倾向，主动配合地方政府整顿隐性债务。

重点强调三遍：遏制房地产泡沫化倾向，遏制房地产泡沫化倾向，遏制房地产泡沫化倾向！

郭树清：坚决打击各种非法集资活动 继续拆解影子银行；

二最近地方虽然缺钱，

但是土地财政收入依旧颇丰！

2018年全国土地收入6.51万亿，历史新高，这只是卖地钱，还有其它各种税收，

创新高！2018年全国土地收入6.51万亿，

2019年了？

中国指数研究院发布了《中国300城市土地市场交易情报（2019年1-6月）》。统计数据显示，1-6月全国300城市土地成交面积47083万平方米，同比下滑4%，出让金总额近2.25亿元，同比上涨16%。

上半年其实卖的很好，

当年9月，10月份在下滑，

但是总体来看，2019年也不会太差。

2019年上半年300城土地财政收入增长16%，房价要怎么跌？，

三

这是最近又在宣传的：房地产破产太多，行业危机加重，

破产400多家，看上去很可怕，可实际，

根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。按照此总量数据来计算，破产房企占我国房企的总量仅仅为0.46%。

目前房地产破产率很低很低，微乎其微，

2014年房地产企业破产数量超过2000家。

「446家房企破产」仅占总量0.46% 马光远回应：100强破产多才是寒冬；

所以房地产企业没有大家想像那么艰难，许多只是在叫苦，

而且大头房地产公司过的还是非常滋润的，利润还在增长。

2019前三季度A股房企净利榜：整体净利涨15%，「利润王」日赚1亿?

finance.sina.com.cn

大环境：

一

从国际大环境，目前处于各国都在争取工业行业，特别是高端工业。

就不分析深了，和谐了，

直接结论:目前大力增大高端工业投资，

对实体经济加大支持力度，

最简单是目前在增加房子贷款利率，减少实体经济贷款利率，

而且还要降低房价，给实体经济减负，

二

从国内环境来看。

经济下行压力大，保就业压力大，失业人口在缓慢增加

所以必须增加GDP，让GDP维持一定增长，这样才能保护就业机会。

拉动GDP三驾马车：国际贸易，投资，居民消费，

现在国家摩擦变多，国家贸易形势严峻，可以保持这样就不错了，未来形势会更加严峻的，

投资，目前地方政府债务大，成本高，正在减少地方债雷区中，增加大量投资是不可能的，

完全凭借国家增加投资，也不足够，国家在各种减税，其收入增长也缓慢，

只能主要依靠居民消费增长，想居民消费，

其手中必须有钱，没钱怎么消费？

而买房大量消耗钱，

同样花500万买套房子和500万用于各种消费各种产品，

明显后者创造就业机会远大于前者，10倍都不止！

所以

国家明显在扭转银行利率目前市场情况，

对实体降息降准，

对房地产房贷加息，

对房地产企业限制贷款，各种限制其资金来源，比如房地产从银行贷款，债券，公司信托。

三人口未来大量减少，

中国房价上涨很大一部分是因为人口增长需求+城镇化+原来人均居住面积过小，

看目前官方部分人士观点：

中日共同应对老龄化：2060 年中国人口负增长率将超日本?

world.people.com.cn

郑秉文教授首先运用世界银行数据，对中日人口发展趋势做了比较，指出 2020 年之后中国人口开始负增长，到 2060 年人口负增长率将超过日本，计划生育对人口增长的负效应显现

当然上面是预测，

2018年出生人口是1523万人，比2017年少生200万人，

现在看2019年形势也严峻，大部分地区数据没有公布，

即使公布的往往下降婴儿数量也在10%左右，甚至更高，

今年出生人口能不能保证1400万，值得考虑，

而且房价是最好的杀精剂！

如果房价上涨

未来新生儿出生数量还会突然下滑严重，

死亡人口增长迅速，

1941年出生人口892万左右，

1951年出生人口1441万左右，增长500多万，

所以未来死亡人口会迅速增加的，

中国人均预期寿命，

卫健委：70年来中国人均预期寿命从35岁提高到77岁-中新网?

www.chinanews.com

目前已经建国70年，

等到建国75年到80年的时候，

死亡人数会大大增加的，且是每年最少50万增长速度，

时间很快了，

所以对房屋需求减少，

而且这5年不到时间消耗大量刚需客户，

基本家里有钱的，大学都买了，

剩下就是只能依靠自己的，

从2015年到2019年10月，

不到5年时间，

开发商一共销售商品房面积是760157万平米，

如果人均37平米，可以住20545万人，

中国还有多少农村人口了？大家心里清楚！

这些房子最终会流向市场的，

四城镇化未来慢慢会大大减缓

1998年中国城镇化率在30%左右，

但是2018年城镇化率59.58%，

1949年~2017年，中国人口5.4亿~13.9亿，城镇化率10.64%~58.52%；

考虑到中国居民平均文化水平，

特别是老一辈文化水平，

大多人小学，初中没有读完，

他们是不具备在生活城市能力的，

中国短时间城镇化只能涨到70%到75%，

可2018年城镇化率59.58%

未来空间增长不大了，

考虑三，四两点，

城镇居民增长数量大大放缓，

再过几年甚至会出现减少，

需求减少了，越来肯定越来越不值钱，

五大量房屋需求消耗在2015年到2019年，有钱早买了，

未来明显房子供大于求，

中国目前即使城镇化达成了，

最多需要房屋总面积为332.3亿平方米到355.98亿平米（城镇率75%，人口最多14.26亿人）；

目前中国房屋总面积最少演算法是任泽平演算法，

截止2019年8月末，

一共是311亿平米，统计局数据比这大太多了，

一旦放开限购，房价会不会又跟前几次一样出现报复性反弹？

开发商手里正常有3年左右供应量，大约在51亿平方米，

比如2018年底，中国前10家房地产公司就有129931万总土储建面，

中国其实有9万多家房地产公司，土储面积大家可以计算，

这些都是要变成房子的，

2018年中国房企总土储货值排行榜TOP100榜单出炉，

而且考虑到目前地方财政严重依赖土地，暂时离不开土地，

政府还需要卖几年地，

这数据明显表示：中国房子多太多了！

所以未来dfzf，开发商，媒体，银行不管是主动还是被动，

会让大家买新房的，

开发商货肯定要出啊，否则还不了银行钱，

地方还需要买地，维持目前财政，

供应量大，所以未来需要少，

如果你看统计局数据，房屋面积就更大了，

2018年中国城镇居民人均住房面积39平米

统计局：2018年中国城镇居民人均住房面积39平米，

这数据出现很多发达国家水平了，

六目前大量二手房出现，

目前某家二手房挂牌量，

大多数城市挂牌量就大增，有些比去年同期增加一倍!

比如武汉突破11万套，重庆，成都仅仅这个网站挂牌量超过10万套，

北京如此热地方，出现9万多套，

都大大增加了，

还有很多，不强调了，

2015年到2019年10月销售大量住房，目前保守估计约76.69亿平方米，

每个人居住37平米，可以居住20727万人，

如果人均34平米（发达国家水平），可以居住2.26亿人

5年销售住房可以居住2亿多人，

你觉得销售量大吧？

很多21,21岁孩子买房早早准备好结婚，

还有很多卖几套，

中国市场原本根本不可能5年销售这么多房子，

只不过许多人觉得房价要涨，自己投资或者提前买了；

从上面来看，

无论是国家最上面政策，非常紧！反复强调控制住房，

还是实际市场情况，很差，

已经需求未来严重减少，

都不乐观，

加上利息目前上浮不少，

我建议除非个别城市，

大多数城市不除非丈母娘逼著你买房结婚，

刚需也等等吧，

这随便一跌就是几十万，

未来会有好机会的，

李嘉诚经历商场七，八十年的，

什么大风大浪没有见过，

许多人经历的不足别人百分之一

为什么这次坚定抛房子，抛土地，

大家可以思考

我了解的，

2018年初大部分资深炒房客户早跑完了，都拿著钱吃理财利息。

有些资深炒房客户没走是因为看好这个城市10年以后发展，其入手成本非常低，很久前就入手了，房子大多数是学区房，交通方便。

有人反复和我说武汉有各种日光碟，

我想说：武汉10个日光碟最起码8个是假的，

本来我准备说9个是假的，

知乎一些反复给我谈论的日光碟，

好几个盘，我明确都知道不是日光碟，

当然你买房子，就挑小户型、好区域毛坯地铁房，楼层只挑那几个，

区间小的可怜，

只能抢不到了，

去年2万以上盘，只要你不太挑楼层都随便抢得到，

何况今年了？

东西湖某盘毛坯房送装修，送车位都出来了，销售也不好，

白沙洲某前列开发商的盘，首付10万起（一成），剩下两成1年内给完，也没有光，

现在白沙洲基本没有日光碟，毛坯房也日光不了！！！！

至于东湖高新也基本没有日光碟，毛坯房也没有日光，

开发商怎么制造日光碟，我写得非常清楚了：

啊啊啊啊啊：售罄？鸡屁股拴绳 ———— 扯淡！?

zhuanlan.zhihu.com

明年整个武汉二手房挂牌量最保守估计突破30万套，

为什么今年武汉新房市场卖的比去年好，

1只要你想买房，都可以卖得到；

首付比例也降低了，2018年的时候装修是不能贷款的（现在很多盘可以0首付装修）

2018年最起码60万上车，

现在40万就可以上车了，远城区20万左右就可以上车了，

2原来核心区域各种捂盘，没有房屋，现在都出来了；

3开发商引入大量渠道，小蜜蜂，call团队，

买二手房客户，商铺客户很多都买房了，

2018年上半年很多位置买房你还需要茶水费了，所以今年销售比去年好；

写这个用了3天左右，麻烦点个赞，

有人问那本书籍，他们非常清楚房地产和金融过度化后面的后果：

《两次全球大危机的比较研究 刘鹤 视角探究 经济 解读中国新经济政策的风向标经济学经济学原理理论》【摘要 书评 试读】- 京东图书?

u.jd.com

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不知道，反正我一个朋友，本来准备买套房，因为投资问题，迟了两个月，便宜了40万。还有一个合伙人，这小子是买房狂人，手上有好几套房，一有闲钱就买房。我们做的是政府基建项目，这小子和政府部门关系很好，一般项目都是他接的，前两天突然非常严肃和我说，手上没闲置房屋吧，有就赶快卖掉。

是涨是跌不知道，没办法预测，中国房地产根本不是市场经济，政府和银行才是真正炒手，地产商和炒房客是喝汤的，而和房地产相关20多个产业那是要饭的。房地产怎么样看上面喜好。。

反正投资的，其实已经都跑了，剩下讨论的，就是还房贷和刚需的。还房贷没有办法，还是努力安慰自己会涨。刚需的，不急的话别买，有钱不怕买不到，看看局势再说，急的话，不要买这两年的新房。

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