以古爲鏡，可以知興替。

譎詭莫測的2018已落下帷幕，在調控壓力、市場環境等多重因素的影響下，短短一年間，從最初的堅決遏制房價上漲到後來經歷的降價潮，退房潮，放鬆限價，公寓鬆綁，銀行利率上浮比例下調，廣州樓市也經歷了從火熱、到淡靜、再到柳暗花明的多次反轉。

而外在環境的不確定性、政策環境的柳暗花明、調控風向的譎詭莫測，再疊加內在的經濟壓力，都讓緊接而來的2019年樓市充滿着各種變數。

在波渺雲詭的2019，廣州的政策風向會不會發生轉變？限購放鬆之後的公寓產品是否值得入手？剛需該何去何從？哪些熱門板塊值得選擇？樓市未來走向又究竟如何……

想知道答案的話，戳以下視頻，看克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉如何透過業內及購房者最感興趣的十三個問題，爲大家剖析過去、預測未來！

亮點回顧

1

2018年三大關鍵詞

市場：韌性十足。從市場的成交量來看，2018年廣州的商品住宅成交突破了8.8萬套，成交面積有950萬平，與廣州平均每年過千萬的成交量相差不遠，僅較2017年下滑了三、四個百分點。

成交金額：歷史第二高。2018年廣州住宅成交金額達到2023億元，在廣州歷史上僅次於2016年的成交高峯。

政策：柳暗花明。2018年的四季度，廣州住建委出了關於住宅價格指導的優化建議，廣州雙合同現象到了四季度已經基本消失；而剛剛過去的12月，廣州簽了一萬多套的住宅，這是限籤放開的結果；年底商服務業限購放鬆，17年3月30日之前拿地是可賣給個人，整個市場的政策風向是柳暗花明，這樣的轉變給我們帶來對2019年更多的期望。

2

2018政策變化

2018年政策影響最大的是限價政策的放鬆，回過頭來看本輪的調控，根本的紅線是房住不炒，要做到房住不炒，最需要落實的是遏制房價上漲，限價政策恰恰就是爲遏制房價上漲而頒佈的。

目前，國內的菏澤、廣州、珠海等部分城市，紛紛出臺一些鬆綁限價政策，某種意義上說明了針對房價調控的目標已基本達到了自己的預期，現在擔心的已經不是房價上漲，而是房價下跌了，未來政策風向或將發生轉變。

3

2018十大熱門樓盤

克而瑞從房價、產品及銷量三大維度，評選出2018十大最具性價比的項目（回顧可戳

2018性價比榜

），其中有五個樓盤位於增城，且這五個樓盤均是近地鐵或者在一些比較成熟、便利的地段的剛需盤。

在這個榜單中，其中有四個是碧桂園的樓盤，包括排在第一位的碧桂園的亞運城。在業內，碧桂園是一線城市裏麪價格屠夫之稱，其新項目開盤時大多會拉低板塊的均價，這也側面說明樓盤想要賣得好，價格方面一定要亮麗才行。

4

2018十大熱門板塊

如果把廣州劃分爲61個板塊，成交量排在前三的分別是新塘板塊、金洲板塊、朱村板塊，這三個板塊各有特色。

新塘板塊是增城距離廣州最近的板塊，也是目前廣州剛需外溢的第一站，承接起過去一年市中心剛需外溢的需求，且交通通達度比較高。

位於大灣區規劃核心的金洲板塊是南沙最成熟、中心的板塊，成熟的生活配套再加上利好加持，吸引很多自住的購房者，另外還吸引了有很多投資置業的看好大灣區的發展未來的投資者。

5

2019公寓投資“三忌”

去年年底限購政策調整之後，公寓市場又重新活躍起來，不過公寓本質上還是投資性的產品，投資的話除了收益，另外一個還是要考慮去規避風險，提三個建議給觀衆做參考。

第一：地段過偏不買。目前，廣州部分公寓位於外圍或者遠郊，整體交通、配套都不成熟，又無產業基礎，即使這種公寓即使有長遠規劃加卻持仍難轉手，租金回報率也不高，容易得不償失。

第二：畫餅太過不買。目前，公寓市場開發商提供返祖現象盛行，大家切記一點，往往承諾的回報越多，誘惑很大的公寓，可能背後的坑也是越大的，實質上這些回報都是有水分的。

第三：面積過大不買。目前，市面上最受租客歡迎的就是小面積公寓，公寓周邊若無成熟的辦公氛圍，建議各位投資者不要輕易地去選擇大面積公寓的產品，後期難以分割出租，水電改造也十分麻煩。

6

2019樓市三大預測

政策風向：2019年樓市政策環境已發生轉變，未來地方政策會圍繞維護房地產市場的穩定着手，現在成交量過低、房價下跌明顯的城市，或將出臺鬆綁政策。

在這樣的大環境下，廣州取消限購政策的可能性較小，不過未來或將出臺金融類政策，首套房的房貸利率存在一定下浮空間，大家可以期待。

樓市走向：在樓市維穩的情況下，2019年廣州市場基調也會相對穩定，調控政策調整之後，成交量不排除穩中有升的行情。不過，房價方面政府監控相對較嚴，項目按市場價備案之後，也不能在此基礎上上浮超過10%，可以預測的是，未來房價會呈穩定態勢。

置業風向：從近兩年的土地市場上看，即使是底價成交的地塊，地價也不便宜。所以，可以預期2019年廣州新出來的項目，價格預計不低。對於剛需置業者來講，可以趁着現在房貸利率較低，開發商促銷打折的時候入市。（預知更多神預言可戳2019廣州樓市走向）

……