▲紐約第五大道上段街景。（圖／翻攝自GoogleMap）

實習記者陳妙津／綜合報導

在金融危機後的廉價資金飆漲後，「世界金融中心」之稱的紐約第五大道面臨商店倒閉潮，主要原因是受網路電商影響，導致擁有實體店面的零售業受到極大損失，如經營123年的曼哈頓老牌百貨「Henri Bendel」便在年初歇業。而全球上市房地產證券交易價格遠低於資產帳面價值，這種現象在過去預示著經濟衰退。

據《金融時報》報導，雖然在主要城市的企業仍保持穩健，但某些人已經在為衰退做準備了，比如房地產億萬富翁澤爾（Sam Zell），他曾因在金融危機前夕，以360億美元的價格拋售辦公室投資組合聞名於世，而今再次出售價值39億美元的不動產。

▲連鎖百貨Lord＆Taylor在2018年關閉第五大道上的旗艦店。

澤爾表示，這種過程讓人意識到市場的轉變，「4年半以前，我們把房地產放到市場時，有17個投標，其中15個是真的，而在去年，我們投放一個到市場時，剩下3個投標，只能期待有一個是真的。」

房地產為主因的金融危機已過去了11年，不良信貸組合讓市場癱瘓，約有400億美元的高風險商用不動產是雷曼兄弟倒閉的原因之一。

如今全球房地產市場和危機發生前已經大為不同，債務水平較低，抵押貸款規定趨嚴，投機建案也較少。量化寬鬆政策使市場膨脹，並縮減債券殖利率，逼得投資人不得不找尋其他收入，法人資金大量湧入房地產市場。因為利率持續走低，比一年前的預測更久，經濟學家預計美國聯邦儲備委員會 （Fed）將在今年降息（對收益率的追求將持續）。

▲流動性資金過剩的情形，使人們擔憂市場泡沫化。（圖／取自免費圖庫Pixabay）

根據Real Capital Analytics，全球城市房地產價格飆至新高，比2007年時的最高點高出45%，但巨額資金仍在持續湧入該行業。根據Preqin，封閉型房地產信託在4月初時，達到創紀錄的3420億美元全球資本，不過其中也創紀錄地有620億美元用於債務基金。

澤爾表示，房地產已經過熱，受過高流動性影響的情況嚴重，「有太多資本追求太少機會。」

極少觀察家認為市場會直接崩盤。摩根大通商業銀行主管特雷德韋（Chad Tredway）表示，「自2014年以來，每個人都在說要有修正，但根本沒發生，從定價的角度看，我感覺不到紅燈閃爍，但可以肯定是黃燈。」Fed在去年11月公佈的第一份金融報告中，表明商用不動產價格是一大關鍵漏洞。