报税季 厘清小细节

 

自由时报 – 2013年5月11日 上午6:21 记者叶思含／专题报导、摄影

 

又到了5月报税季节，有壳一族缴房屋税的日子又来临，虽然现在申报十分贴心便捷，专家叮咛，还是要特别注意税款有无增减？是否因分算日期不清多缴税款？课税的税率与房屋使用现况是否相符？此外，海砂屋、辐射屋和地震受灾户，别忘记利用房屋税减免的规定，维护自身的权益。

 

住商不动产企研室主任徐佳馨表示，依税法规定纳税义务人及一般交易习惯买卖双方所衍生之税捐，土地增值税由卖方负担，建物契税由买方负担；地价税、房屋税依公平、习惯原则，于实际交屋日前税费由卖方负责缴纳，交屋日后衍生税费由买方缴纳，其他费用如水、电费、瓦斯费、管理费等一比照办理。其他协议应缴之费用亦应于不动产买卖契约书中详载，以防日后争议。

 

不过，若在年度中房屋买卖移转过户，房屋税应由谁负担？信义地政士联合事务所专案经理林以德分析，依规定欠缴房屋税之房屋，在欠税未缴清前，不得办理移转登记；且房屋买卖移转申报在当月15日以前，房屋税自当月起由承受人缴纳，而在当月16日以后，则自次月起由承受人缴纳。

 

举例来说，周先生在2013年3月8日将房屋移转给叶小姐，向台北市税捐处申报契税，税捐处在受理时就会即予核算周先生自2012年7月至2013年2月共计8个月的房屋税，先行核发房屋税单予周先生，等到周先生缴纳完毕后，地政事务所才会受理移转登记；至于叶小姐则应负担2013年3月至6月共4个月的房屋税，在5月份收到房屋税单时由叶小姐缴纳。

 

营业改住家 税率要变更

在房屋税税率方面，徐佳馨指出，房屋依使用型态可分为「住家用」、「营业用」、「非住家非营业用」3类；税率分别为房屋评定现值的1.2％（住家用）、3％（营业用）、2％（非住家非营业用），比方说透天厝，一楼做为早餐店及客厅使用，二楼为纯住家，需依住家用及营业用之实际使用面积及其两种不同的税率分别计算，留意税单上课征的税率，和房屋使用现况是否相符，才能确保不会多缴税款。

 

林以德提醒，购买中古屋应注意前手房屋税单，若前手适用营业用3%者，而本身是当住家使用，应记得提出使用情形变更申请，购买预售屋时也应注意建物用途，如一般事务所或商业用为2%以上，另外，私有房屋应注意免税之范围，如现值10万元以下住家用途免税，地下室、防空避难室、自用停车场亦可免征房屋税，若遇灾害，如焚毁、坍塌，拆除至不堪居住时，由纳税义务人申报当地主管稽征机关查实后，在未重建完成期内，停课房屋税。

 

换自用宅可抵税

徐佳馨提醒，换屋族别忘记，若是买卖房屋皆为自用者，从产权登记当天起2年内，假设买屋价高于卖屋，可以「重购自用住宅扣抵税额」抵扣或退还所得税额。如以1000万元卖掉原购价800万元的房子，本须申报交易所得200万元，若同年换购1300万元房子，因高于售屋价格，就可抵扣所得的200万元后再计算税额，若有疑问，可向熟识的地政士洽询。