关于什么是好公司，一位投资人曾这样概括：好公司的发展就像一艘船行驶在大海中，业绩的不断增长是驱使船远行的动力，在险滩及暗流面前的过关能力则是持续远行的保证。做投资，就是要找到业绩持续增长又安全稳健的公司。

从这个角度而言，也许今年的孙宏斌在发布年报时内心是最安宁的，因为融创交出了一份足够优秀又足够安全稳健的年报。

对于地产业而言，天然地需要资金的周转，现金流是企业的生命线，而杠杆又是硬币的两面，有的时候需要利用杠杆去博取更高收益，但用得好则利润大增，用得不好则危及安全。

最理想的财务表现是：强劲的利润增长、宽裕的现金流、风险可控的杠杆率。大多数企业很难三者兼具。

然而，2018年融创的公布的年报却做到了。

数据显示，2018年，融创公司拥有人应占利润为165.7亿元，同比上涨50.6%；融创实现收入1247.5亿元，同比增长89.4%；在手现金高达1202亿元。

在衡量杠杆水平的净负债率上，2018年同比大幅下降了53个百分点，且连续三年实现同比下降。

这意味着，在降低杠杆的基础上，已经是大体量的融创实现了收入和利润的大幅度增长，且保持充裕的现金流。

融创是如何做到的？这也成为在融创的年报发布之后，投资者和地产从业者意欲了解的，在他们看来，融创的年报具有标杆意义。

对于地产业而言，成本端的最大投入是拿地，拿地的成本和时机基本决定了利润表现。在德林社此前的文章《孙宏斌的周期策》中，我们曾详细讲述了孙宏斌和融创是如何把握土地市场调控节奏，进而储备了大量优质土地的。

以2015、2016年为例，彼时，关于房地产由增量时代转入到存量时代的论调成为主流，2015年股市异常波动，更是让房地产企业“惜金如命”，拿地速度纷纷放缓。

然而，融创却较为进取，连续在一二线城市拿地。2015年和2016年拿地面积分别为 1015 万方、4773 万方，分别同比增长+191%、+370%。速度远超于同期的万科、保利等龙头房企。事实证明，上一轮房地产大周期正式发轫于融创“彪悍”拿地之时。

通过连续两年的快速拿地之后，融创迅速完成了全国核心城市的布局，在2016年10月后，融创开始控制拿地节奏，基本停止了公开市场拿地，有效规避了拿地贵的风险，转而抓住并购机会拿下了大量成本合理的优质土地，2017年又拿地6764万方。

截至2018年，融创新增土地储备约4820万平方米，总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元。这样惊人的土地储备，保证了未来几年融创业绩的持续释放。

业界评价，2014年之后，房地产的调控显著增强，这其中周期变化非常快，拿地的时间窗口也很短，融创通过迅速切入和并购的方式完成顺周期拿地布局，显示了孙宏斌的决断能力和强悍执行力。

正是因为对周期的节奏把握的很好，融创的成本端才得以精细化的管理，以2018年获取的土地为例，其平均土地成本3723元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价，有较大的可运作的利润空间。这也就能理解为何融创的2018年毛利率能达到25%。

对于拿地，孙宏斌有了最新的研判，他说：钱便宜、地便宜是最好的，但是地贵了、钱便宜的时候一堆人会死的，再往下走就是地也贵了，钱也贵了。

孙宏斌的表述看似有点像绕口令，实际上是他对当前土地市场周期的思考，他在精打着融创的算盘。

在成本端有了良好的管控之后，融创深化运营端，在强调高周转的同时，坚持产品领先战略和坚持客户视角、营造服务。

如打造融创“归心社区”，推出九府系、宜和系等新产品线，建立全面、系统性的质量管控和测评体系等。据赛惟咨询发布的数据，2018年，融创的客户满意度高达90分，较2017年提高了5分之多，远高于行业前十84分和行业平均71分的满意度。

事实上，运营端品质的提升，是融创要打造的企业护城河，正如孙宏斌所说，这几年融创高端精品以及品质服务的定位，别人很难学得来。“谁现在要开始做到我们现在水平估计，我要退休了。”孙宏斌说。

如今，成本端的精细管控和收入端的精细运营共同成为融创精致财报的核心要素。

融创的未来：中国家庭美好生活整合服务商

巴菲特说，投资就像滚雪球，你要足够长的坡，还要有足够湿的雪，这样雪球就会越滚越大。企业发展也是如此，要在足够大的赛道上。

截至2018年，融创总资产已经达到了7166.60亿，融创及其联属公司实现合同销售金额约4608.3亿元，稳居行业第四名。

如此快的发展速度和庞大的体量来源于近20年来房地产业的快速发展叠加融创本身的企业运营能力，这是一个足够大的赛道。

（融创上市以来的股价走势）

未来，就地产主业而言，融创还能不能保持稳健的增长？这需要结合个体和大势。

就个体而言，如上文所说，融创通过把控节奏的拿地，目前总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元。即使未来不考虑新增拿地，依旧可以支撑业绩的持续爆发。

大势上，融创的管理层在年报中表示，由于不同城市供求关系的差异，市场将出现明显的分化，尤其是过去两年积累需求比较多、而供给相对较少的一、二线核心城市和强三线城市，市场将可能率先得到恢复，成交量逐步改善，但预计房价上升的空间不大，总体将保持稳定。

对于竞争力强的公司而言，稳定的大势即意味着稳定的空间。融创预计2019年总可售资源超过7800亿元。

地产主业奠定了融创未来发展的基本盘。但优秀的企业要想基业长青，必须要根据时代的发展变化，对产业进行迭代变革。

孙宏斌掌舵下的融创，选择的变革方向是融创服务、融创文旅以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化，再加上绝对核心主业融创地产，融创构建了“中国家庭美好生活整合服务商”的战略。

其完整的商业闭环在于，融创地产是融创中国的核心主业，为美好生活打造最好的房子与社区；融创服务则是为美好生活提供极致的社区服务。在硬件与服务的基础上，融创文旅与融创文化以“内容+平台+实景娱乐”整体战略，为中国家庭提供欢乐度假一体化解决方案，提供优质内容与家庭娱乐平台。

毋庸置疑，文旅和文化是十万亿量级的产业，落地需要大量的钱和资源，真正进入的“玩儿家”且玩儿得转的很少。但一旦做成，撬动的市场将是巨大的。

据了解，在三年时间内，融创涉及文化、文旅产业从收购乐视影业和大屏业务开始，到如今已经发展到10座文旅城、4大旅游度假区、9个文旅小镇的规模。

孙宏斌说：“文旅文娱基本大钱都投完了，后面就不需要大投入了。文旅服务集团我们会在5-10年后做出来，现在看肯定是不赚钱的，但5-10年后会有百亿利润，这个资产价值可以到5000亿，2%的利润就100亿了。”

如果真如孙宏斌所说，文旅服务方向5至10年后会有百亿利润，那么，“中国家庭美好生活整合服务商”的战略将会推动融创进入更高的一个层次。在孙宏斌精打的算盘中，融创正朝着这个路径迈步。

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