關於什麼是好公司，一位投資人曾這樣概括：好公司的發展就像一艘船行駛在大海中，業績的不斷增長是驅使船遠行的動力，在險灘及暗流面前的過關能力則是持續遠行的保證。做投資，就是要找到業績持續增長又安全穩健的公司。

從這個角度而言，也許今年的孫宏斌在發佈年報時內心是最安寧的，因爲融創交出了一份足夠優秀又足夠安全穩健的年報。

對於地產業而言，天然地需要資金的週轉，現金流是企業的生命線，而槓桿又是硬幣的兩面，有的時候需要利用槓桿去博取更高收益，但用得好則利潤大增，用得不好則危及安全。

最理想的財務表現是：強勁的利潤增長、寬裕的現金流、風險可控的槓桿率。大多數企業很難三者兼具。

然而，2018年融創的公佈的年報卻做到了。

數據顯示，2018年，融創公司擁有人應佔利潤爲165.7億元，同比上漲50.6%；融創實現收入1247.5億元，同比增長89.4%；在手現金高達1202億元。

在衡量槓桿水平的淨負債率上，2018年同比大幅下降了53個百分點，且連續三年實現同比下降。

這意味着，在降低槓桿的基礎上，已經是大體量的融創實現了收入和利潤的大幅度增長，且保持充裕的現金流。

融創是如何做到的？這也成爲在融創的年報發佈之後，投資者和地產從業者意欲瞭解的，在他們看來，融創的年報具有標杆意義。

對於地產業而言，成本端的最大投入是拿地，拿地的成本和時機基本決定了利潤表現。在德林社此前的文章《孫宏斌的週期策》中，我們曾詳細講述了孫宏斌和融創是如何把握土地市場調控節奏，進而儲備了大量優質土地的。

以2015、2016年爲例，彼時，關於房地產由增量時代轉入到存量時代的論調成爲主流，2015年股市異常波動，更是讓房地產企業“惜金如命”，拿地速度紛紛放緩。

然而，融創卻較爲進取，連續在一二線城市拿地。2015年和2016年拿地面積分別爲 1015 萬方、4773 萬方，分別同比增長+191%、+370%。速度遠超於同期的萬科、保利等龍頭房企。事實證明，上一輪房地產大週期正式發軔於融創“彪悍”拿地之時。

通過連續兩年的快速拿地之後，融創迅速完成了全國核心城市的佈局，在2016年10月後，融創開始控制拿地節奏，基本停止了公開市場拿地，有效規避了拿地貴的風險，轉而抓住併購機會拿下了大量成本合理的優質土地，2017年又拿地6764萬方。

截至2018年，融創新增土地儲備約4820萬平方米，總土地儲備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬億元。這樣驚人的土地儲備，保證了未來幾年融創業績的持續釋放。

業界評價，2014年之後，房地產的調控顯著增強，這其中週期變化非常快，拿地的時間窗口也很短，融創通過迅速切入和併購的方式完成順週期拿地佈局，顯示了孫宏斌的決斷能力和強悍執行力。

正是因爲對週期的節奏把握的很好，融創的成本端才得以精細化的管理，以2018年獲取的土地爲例，其平均土地成本3723元/平方米，對應同期超過15000元/平方米的銷售均價，有較大的可運作的利潤空間。這也就能理解爲何融創的2018年毛利率能達到25%。

對於拿地，孫宏斌有了最新的研判，他說：錢便宜、地便宜是最好的，但是地貴了、錢便宜的時候一堆人會死的，再往下走就是地也貴了，錢也貴了。

孫宏斌的表述看似有點像繞口令，實際上是他對當前土地市場週期的思考，他在精打着融創的算盤。

在成本端有了良好的管控之後，融創深化運營端，在強調高週轉的同時，堅持產品領先戰略和堅持客戶視角、營造服務。

如打造融創“歸心社區”，推出九府系、宜和系等新產品線，建立全面、系統性的質量管控和測評體系等。據賽惟諮詢發佈的數據，2018年，融創的客戶滿意度高達90分，較2017年提高了5分之多，遠高於行業前十84分和行業平均71分的滿意度。

事實上，運營端品質的提升，是融創要打造的企業護城河，正如孫宏斌所說，這幾年融創高端精品以及品質服務的定位，別人很難學得來。“誰現在要開始做到我們現在水平估計，我要退休了。”孫宏斌說。

如今，成本端的精細管控和收入端的精細運營共同成爲融創精緻財報的核心要素。

融創的未來：中國家庭美好生活整合服務商

巴菲特說，投資就像滾雪球，你要足夠長的坡，還要有足夠溼的雪，這樣雪球就會越滾越大。企業發展也是如此，要在足夠大的賽道上。

截至2018年，融創總資產已經達到了7166.60億，融創及其聯屬公司實現合同銷售金額約4608.3億元，穩居行業第四名。

如此快的發展速度和龐大的體量來源於近20年來房地產業的快速發展疊加融創本身的企業運營能力，這是一個足夠大的賽道。

（融創上市以來的股價走勢）

未來，就地產主業而言，融創還能不能保持穩健的增長？這需要結合個體和大勢。

就個體而言，如上文所說，融創通過把控節奏的拿地，目前總土地儲備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬億元。即使未來不考慮新增拿地，依舊可以支撐業績的持續爆發。

大勢上，融創的管理層在年報中表示，由於不同城市供求關係的差異，市場將出現明顯的分化，尤其是過去兩年積累需求比較多、而供給相對較少的一、二線核心城市和強三線城市，市場將可能率先得到恢復，成交量逐步改善，但預計房價上升的空間不大，總體將保持穩定。

對於競爭力強的公司而言，穩定的大勢即意味着穩定的空間。融創預計2019年總可售資源超過7800億元。

地產主業奠定了融創未來發展的基本盤。但優秀的企業要想基業長青，必須要根據時代的發展變化，對產業進行迭代變革。

孫宏斌掌舵下的融創，選擇的變革方向是融創服務、融創文旅以及聚焦內容環節、佈局文化行業全產業鏈的融創文化，再加上絕對核心主業融創地產，融創構建了“中國家庭美好生活整合服務商”的戰略。

其完整的商業閉環在於，融創地產是融創中國的核心主業，爲美好生活打造最好的房子與社區；融創服務則是爲美好生活提供極致的社區服務。在硬件與服務的基礎上，融創文旅與融創文化以“內容+平臺+實景娛樂”整體戰略，爲中國家庭提供歡樂度假一體化解決方案，提供優質內容與家庭娛樂平臺。

毋庸置疑，文旅和文化是十萬億量級的產業，落地需要大量的錢和資源，真正進入的“玩兒家”且玩兒得轉的很少。但一旦做成，撬動的市場將是巨大的。

據瞭解，在三年時間內，融創涉及文化、文旅產業從收購樂視影業和大屏業務開始，到如今已經發展到10座文旅城、4大旅遊度假區、9個文旅小鎮的規模。

孫宏斌說：“文旅文娛基本大錢都投完了，後面就不需要大投入了。文旅服務集團我們會在5-10年後做出來，現在看肯定是不賺錢的，但5-10年後會有百億利潤，這個資產價值可以到5000億，2%的利潤就100億了。”

如果真如孫宏斌所說，文旅服務方向5至10年後會有百億利潤，那麼，“中國家庭美好生活整合服務商”的戰略將會推動融創進入更高的一個層次。在孫宏斌精打的算盤中，融創正朝着這個路徑邁步。

聲明：該文觀點僅代表作者本人，搜狐號系信息發佈平臺，搜狐僅提供信息存儲空間服務。