我曾经认为，越大的房子，单价越低，因为你买东西不就是批发价和零售价不一样嘛，事实证明，在很多楼盘，我的理念被证明是对的，可是随著看的楼盘多了，我发现有相当一部分楼盘，在楼层一样，地脚一样，毕竟两个房子就是邻居，面积大，反而单价更高，不知道为什么，毕竟吧两个房子相邻，同一栋楼的，那学区，交通，商业配套就是完全一致的

坐标,天津

其实，房价和其他商品价格在本质上是一样的，价涨价跌都是可以通过经济学来解释的，也都是经济规律外在表现。

基本的经济学常识告诉我们，「商品的价格由商品价值决定，受供求关系影响，上下波动。」

但在现实的市场经济中，「商品价值」这个决定中因素其实个很模糊概念，比如手机，一个苹果手机要顶三到四个小米手机，支撑这种巨大的价格差的就是商品的价值。

在现实的中国房价中，「商品价值」这个因素几乎可以忽略不计，反倒是「供求关系」和货币政策起到了最主要的影响，梳理出来也就三个因素，供给、需求、货币政策。

即使在这三个因素中，笔者觉得真正扮演主导角色的就是就2个，即需求、货币政策，而严格的来说，货币政策也是需求的一部分，因为它是需求的一部分，刺激或收缩著需求。

而需求也可以分为两部分，一是刚性需求，即买房子就是为了住（使用的），比如结婚买房，再比如房子不够住需要换大的（尤其是生了二胎三胎的）等等，这些都是属于真实性的需求。

另一个就是投资性需求，如为了保值增值，需要把手里的闲钱换成房子，还有就是博取更高的投资收益，以贷款加杠杆的方式筹集资金买房，也就说我们所谓的投机。

而无论是刚性需求还是投资乃至投机性需求，都需要另外一能以小博大的杠杆，即货币政策，货币政策若宽松，大家就容易贷款，也就说容易筹到买房的钱，这个需求就会被大幅放大，进而推动房价上涨，反则亦然。

影响房价上升的原因首先肯定是地段，这个是大家都知道的事情，一个好的地段不仅代表著出行的便捷，就连日常的生活所需都不用太担心。

第二个就是周边学校的配套了，好的学校肯定也是大家首要考虑的，父母为了孩子能接受较好的教育，都在自己能力范围之内给孩子选择最好的学校。

第三也有一部分原因是因为房子装修的原因，毛坯和精装的肯定会也是有不少区别的。

但是还有一些没有那么引人注目的原因，比如房子的楼层，房子的户型，小区的环境与管理有时候在一定程度上也会影响房价。

但是就同一楼层为什么一家会比另外一家的价格要高讨论，有一部分也是因为两间房子的位置，朝向，景观，采光不同，这些会成为购房者比较看重的几个方面，因此开发商会对不同的房子进行不相同的价格定位。

影响房子的价格立刻住家研究院认为可以从两个维度考虑：

一：横轴上：1：宏观层面：规划，板块发展、产业、高净值人士；

逻辑如下：规划带来板块，板块带动产业，产业带来高净值人群，带来购买力；

2：中观层面：地铁、学区、楼龄、小区配套、景观、嫌恶设施（噪音、垃圾站、坟墓、变电站等）

逻辑如下：接盘侠会考虑上述问题：地铁支持通勤、学区支持孩子、楼龄支持溢价、小区配套支持家人；

好的房子越来越贵，差的房子涨幅有限。其中学位和楼龄是决定房子分化的关键性因素，购房者应重点偏重学位和楼龄的权重；

以华景新城的珠江俊园和加拿大花园为例，一路之隔，华景小学：棠下小学，10年的楼龄差，两者之间的价格差从20年初的6.15:4上涨到10:4.36；价格差从1.5倍扩大至2.3倍。

3：微观层面：楼盘外立面、梯户比、车位比、大堂、小区电梯、物业等组成的小区的产品力、档次和业主群圈层。

这种很难说清，需要盘感。最好可以找找专业管家公司带著看看。

二：纵轴上，需要引入时间的维度、业主博弈维度。

在预算的限制下，同一时间，板块与板块进行发展预判，楼盘和楼盘之间比较，业主与业主之间比较。

博弈上，专业操盘手与非专业差别很大，有需要可以找立刻住家聊聊。

另外，面积越大单价越贵，有三个原因造成：

一：信贷宽松，全球大通胀成为民众一致预期，高净值的一线城市核心区域优质资产成为主要避险产品。除了这个之外，很难找到能容纳超过2000万资金的标的物。

比如说，3月16日，刚刚成交的18.7万的嘉裕公馆。板块轮动后，随著黄埔、海珠、白云的价格上涨后，天河核心板块的性价比又得以凸显。以珠江新城中区为例，中海花城湾和嘉裕公馆纷纷刷新了最高成交价，分为14.8万和18.7万；

二：置换摩擦成本太高，购房者都尽量在自己能力范围内一次性买大的房产，免得换不起房。广州目前有过贷款记录，未还清贷款首付7成。这样低杠杆一般人都换不起。

三：二胎，四房是刚需；以后房子的主流户型会从原来的两房、三房变为：三房和四房。大面积会是趋势。

　　1、污染

　　位于外围主干道的房子，汽车尾气、临街灰层、闹市，这些都是会影响到日常生活;

　　2、噪音

　　小区的噪音不单单汽车的噪音，还有就是娱乐活动区的噪音，距离车库、活动中心近的话，这个就是有一定噪音干扰。

　　3、交通

　　交通可以说是买房首选条件，同时也决定了房子以后升值空间。当然还是得要看房子距离上班有多远，如果说是特别绕而且距离远的话，这个就很耽搁时间了。

　　4、房屋朝向

　　房屋朝向也是重要多了，影响著房屋通风、采光、整体布局，空间利用，还有就是风水问题。所以房屋朝向也是重点因素。

　　楼王与其他住宅楼的大区别是其占据小区很好的地理位置，周边环境、小区配套及设施、日照、视野等都是佳的。

　　当然，与之相伴的，就是高价格，一套处在楼王的房子甚至可能比小区其他地方的房子差数万元。

　　购房人如果对价格比较在意，就需要尽量权衡各个方面，尽量满足自己在意的方面即可。比如有老人孩子更在意噪音问题，但是年轻上班族可能更在意交通问题。想要了解更多购房知识就来关注我。

发布于 2020-12-16继续浏览内容知乎发现更大的世界打开Chrome继续规划77说规划77说一名国家注册规划师的独立视角，记录生活中的所见所想

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城市发展的政策方向与规划高度，当前和未来的生活气息与配套服务、产业发展、就业丰富程度

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