天津首套首付，预算65万，兼顾教育居住和投资，在海教园和北辰之间犹豫，怎么选择？
教育：小孩6个月，未来会在天津上学，所以考虑教育。居住：我未来一直会在北京，但小孩来天津上学后老人和媳妇会过来，所以也考虑居住和生活配套。投资：因为目前预算有限，未来打算攒够钱了把房子转手再搬到市内去，所以也考虑投资。
谢谢邀请，了解到了咱们的需求，目前的主要需求是考虑天津这边落户和刚需置业，外加有一定的投资需求，首套首付65万，可以考虑个总价200万左右的房子，说实话如果是投资角度考虑天津房子，最后会挺受挫折的，因为天津的发展还是很慢的，所以房价的上涨速度和发展前景都是比较局限，很难达到短期的一个收益，所以买天津的房子还是刚需的为主； 您买房的考虑出发点是没问题的，前期刚需先在环城四区选择，目前也确实是环城发展空间比较大对于天津来说，等后期再去考虑置换到市区，这也是很大一部客户的选择角度，不过上面没有说打算孩子什么时候过来天津，是幼儿园就过来还是小学初中高中再转学过来，这样的选择角度就完全不同了，环城四区发展来说西青最好，有高铁地铁也是外地人尤其北京客户的选择最多的，北辰因为之前主要是工业居多，所以环境有一定的影响，不过环内靠近市区的板块也是很成熟，周边的配套情况很方便，包括津南的咸水沽也是很成熟，但是环城对于教育来说可能是个劣势，没有特别重点的小学中心，除了私立以外，如果是教育为主，目前确实也是津南的海教园比较受欢迎，有南开学校可以考市六区的高中，这个优势对于市区以外的是最大的，但因为咱们短期学习还用不到，如果说等上学的时候也许这个教育不是那么大的优势，那样造成的结果就是房价支撑不住，因为目前海教园的价格比西青区还要高，但是环城主要考虑教育的确实海教园是第一选择，不过从投资角度海教园这个教育优势是双刃剑，成败均取决于此，如果是求稳定升值环城倒不如选择西青了，挨著南开区、河西区优势还是蛮大的，或者稍稍添一点预算，可以买市六区的红桥区的九和府，90平左右的房子总价220万上下，周边享受成熟配套地铁高铁也方便，毕竟是市六区的户口，所以看孩子什么时候来上学是如何打算的。
给你个不一样的选择，北辰招商雍祥府，前段日子大甩卖，整体还不错，明年5-6月份交房，北辰三横三纵城市主干道的核心交汇点，在北辰重多项目中是个不太显眼的盘，没有明显亮点，但是也没短板，属于水桶盘吧。
另外，我看了好几个专业推盘的中介，唯独没看到业主的回馈，所以呢，就一个建议，感兴趣请联系我，我带你去有返点，就这么简单粗暴。
教育首推海教园，周边商业选择咸水沽，但是缺点，政策，未来是否还可以上市区高中，这是未知的，北辰好点的学校偏少别说普育，其实环城四区都半斤八俩，环城的缺点在于不能上市区，但是你未来想换市区，你就是二套了，压力会大
以您的预算，建议考虑北辰，首先您的需求是五年以后的教育，周期比较远，海教园未来肯定不止一所学校，万一上不了南开九年一贯制了呢？而且海教园因为教育优势，价格通过16年的疯狂的几乎到达了顶端，相反北辰处于一个快速发展阶段，北辰几乎完全复刻了西青的发展模式，建高铁站，创产业园区，引进大学城，但是恰恰北辰有比西青优势的就是教育资源！丰富的教育资源加之独特的地理位置，使北辰极具潜力！首先在2019年北辰成立三大教育集团（华辰，实验，普育）大力平衡提升教育质量，更是签下河北工业大学附属学校，天津外院附属学校，宜兴阜还引进了北京名校，2020年四月正式与天津逸阳签约，引进公立逸阳！使百姓看到了北辰区在教育事业上的决心！再有就是其他生活配套了，在建的地铁四号线，贯穿北辰直达小街，已经开通的1/3/5号线路几乎能够到达北辰环内的各个角落，更有天津市第二儿童医院，代谢病医院，和北辰医院，中医院等顶级三甲专科医院。众多商业综合体就不一一赘述了。可以说生活简直太丰富多彩。然而您的通勤需求京滨高铁北辰站也完全能够满足您的需求。或者做地铁三号线去天津站，都是非常方便！200的预算，买个北辰近地铁的三室完全够了！
您好，海教园主要是注重于教育的，北城毕竟发展很多年了，要是您所谓的这几方面都兼顾的话北辰更优势一些
本来房子就没有十全十美的，选一个最重要的条件来吧
如果教育肯定市区二手房。破点没关系，用完就出手。
居住可以选择东丽与河东交界或者北辰与红桥交界，起码配套发展起来了，最不行也距离几个大型商业中心近。
投资，这个不好说，北辰或者海教园或者市区就随便选一套，这个很大程度就看运气。不过我还是推荐选择北辰和红桥交界，这个位置确实不错。
你好，感谢邀请。海教园和北辰之间各有利弊，怎么选择您可以参考一下。
北辰，紧临河北和红桥。位置上是承接北京的重要一个枢纽站。面积来说比市内六区加起来还大，所以呢会出现地区性的差异，临市区近的，有地铁的，那么房价就高一些，相反距离地铁远的，距离市区远的就便宜一些。所以价格上的差异很大，有100万能落户的，也有400万能改善的。相对于教育来说一般，北辰不是那么重视教育，北辰的教育小学普通小学，普通中学，普通高中。只能上北辰的小学，中学，高中。基本不是考虑教育的，没有太好的教育资源吧。
海教园全名叫天津市海河教育园区，天津市独立的一个区，不属于津南，主要就是教育资源，这个区是整个天津市来说唯一的一个不在市内六区，但是能让你的孩子在市内六区上高中的这么一个区。小学到初中时这个区里的南开小学，南开中学。9年一贯制。高中参加市内六区中考。小学的老师，中学的老师都是从南开中学的老师调过来的，所以教学质量来说很好。这个区目前价位都差不太多，170万起到300万。距离学校位置也都不远，整体来说适合居住，改善，老人接送孩子也十分方便。生活配套目前已经十分的成熟。出门就有大型的超市购物中心。
根据您的需求我觉得最适合您的就是海教园，有一个条件是硬性条件，就是能考市内六区的高中，别的区域再怎么好，也不能考市内六区，那么海教园可以。教育资源是天津市的重点，而且小学9年一贯制，买个近的，到初中你都不用换房子，老人接送也十分的方便。有时间可以来考察一下。
仔细一看，推荐海教园的都是中介或者卖方的。
那地方能居住吗？看地图就懂了
你好，为什么非要在海教园和北辰之间选呢，直接够一够买市区也差不多啊，红桥的九和府，俩室89的和三室93平的，够够，首付也差不太多，距离地铁1号线700米，坐地铁到天津西站四站地，往返北京非常方便，而且小学有佳园里，佳春里，佳宁里，也都不错，保证可以考市内六区的高中，多好呀。还有就是河东有个现房项目，叫雅士兰亭，买个俩室也差不多220左右，不过交通不如九和府方便一些，个人认为你们可以重点了解一下九和府，希望对你们有所帮助
6年后上学，北辰淮东路应该建设得比较周整了，应该最符合你的需求
无论是生活配套，或者是教育资源和未来发展，建议可以选择津南区。津南区外来人口稳定，有大学城，人数很庞大，这就是能发展起来的前提。
我给题主说个题外话。很多都是中介推荐，我从买家置业角度说一说。
首套首付30%，如果未来卖了换二套，目前天津政策按照即使名下无房也算二套首付50%。
然后题主要考虑孩子和老人，那么未来孩子上学后至少要三室。约100-120平。
开始分析题主两个要求:一是教育，二是投资。教育是孩子刚需，无法改变。投资是因为改善型换房到市内六区所以首套才有投资属性。
先分析第一个需求教育，天津市内六区小学对口，初中学片内摇号派位。市内六区外原则上不能考市内六区高中。这就是市内六区优势。天津其他区不是没好高中，但是知名的在滨海和武清，另外静海一中和大港也还行，但是这都不是题主教育选择的位置吧。题主计划市内六区教育。那题主考虑转学吗？孩子上学以后买市内六区房子，天津转学进市内六区上小学或初中，但是转学教育局派位到片区内兜底校也就是最差的，题主考虑教育应该不会走这条路吧。另外有个机会选择私立，但是有面试考试非100%可行，且可行也要承担高昂学费，多少看行情。
如果题主同意我说的，那题主张孩子上市内小学对口，就是5年内心必须买房。
再谈市内六区教育，和平河西南开是比较好的三个区(有人称上三区)，河东河北红桥相对普通的三个区(有人称下三区)。题主追求好的教育，肯定上三区，和平太贵忽略。就拿河西均价算下，3.5-4w一平，110平三室要360万起吧。二套首付180起。题主现在买房首付65w(贷款140万)，要在5年内换房时首付180w(贷款180万，利率上浮10%)，差价115w，也就是题主最近还房贷外还要一年纯攒23万元。这还不算未来换房后二套贷款利率上浮10%对未来多还贷款带来的压力，算算自己可以更了解。
所以题主现在买北辰，5年内换房到河西三室的前提就是我说的最近5年除还房贷以外每年纯攒23万，否则难以实现。当然如果降低生活质量标准，可以实现，比如不生二胎，老人不在天津一起生活，那么河西两室80平也够三口之家所需，题主自行考虑。
当然有人会说市内六区下三区也可以考虑，虽然教育不如上三区，但是退而求其次，不追求非常好的教育，只要市内教育环境即可，尤其对初中要求不是很高的情况，5年内换房到河东区。那再算一算。河东三室100-120平，预计260万可以买到。二套首付130w(贷款130w，利率上浮10%)，基本贷款月供维持在之前第一套房的水平，只是利率上浮了。130-65=65w，65/5=13，5年内题主只要还房贷之外每年纯攒13万，就可以实现换房到河东区，压力一下小了一倍多，未来二套还款压力也几乎没增加。能有更多经济条件投入到孩子教育培训和老人养老上。我觉得这是题主经济条件有限未来职业收入不会有跨越增长时可以考虑的一个选择。
但是其实从我的角度选择，现在还有一个选择，可能更值得考虑。就是题主经济条件如果未来大概率放弃上三区的情况下，要选择河东河北区，不如现在首套首付65w选择河东河北，可以买200万房产。而且孩子小上学前还不需要分室居住，所以买两室三室都可以。在现在疫情低谷阶段，这个总价，完全可以在河东河北买到80-100平的较好两室或老破一点的三室，都可以挑到不错的学区。然后就是贷款130w一直不变，也不会有二套利率上浮多还款，也不用考虑5年内换房压力每年再纯攒13w。5年内能纯攒的就是等于省65万，房产总价又省60万，省了125万，这还不包括二套利率上浮10%的多还贷款。还可能省了二套中介费5-8万。
如果题主职业收入改观，或真能攒的比预期更多，5年内随时可以同区改善换大三室，或者轻松换到河西南开区，也不会有太大压力。即使有职业危机经济危机，也能保证一个市内河东河北区的好学校的学位上学，也不差。
最后回到题主第二个需求投资，按照我的建议，首套市内下三区，完全没必要考虑投资，也许这就是一次到位的原则啦，就算改善，市内六区房产投资价值一定比北辰高很多，所以投资这个需求完全可以不必考虑。
我的需求分析和量化可能有些繁琐，不过希望能给题主一些启发。
乍一看这个问题。说北辰的肯定都是首推未来城。
海河教育园区优势不仅在教育。
海河教育园区是可以考市内六区的高中的。环境也不错三甲医院加大学城。
其实您还有第三个选择。
南站板块。
第一，来回北京，高铁方便
第二，教育逸阳，北京为明K12
现在市六区也可以了。
?200万+ ?? 置业?? 市区 ??
【环城总价—置业市内六区】
九和府93平米首次亮相！
首付67万置业市内六区、1号线地铁房、交付365天倒计时、快速路通达全城！
即日起首次亮相【启动排卡】
①本次首开6#，27层到顶，2021年6月交付，准现房一年倒计时！
②2万元排卡锁定房号，本次开盘仅52套房源！
③报价230-240万，排卡客户享受排卡97折优惠，首开抄底！
④排卡需确定购房人，不可更名，携带身份证+储蓄卡营销中心排卡，最终未认购2万元可退
有什么可犹豫的呢？当然是海教园！北辰有什么，工业园？环内？还不是同样不属于市区！
海教园从环境到教育吊打北辰，根本不是一个级别，用西青和他对比倒还可以。
不用听别的！肯定是海教园了、北辰能比吗！
是首付65万是么？如果是，直接在市里买不好吗？200万买个两居室也是可以的呀
首付65万的话，个人更推荐北辰区，海教园也仅仅是近几年才开始发展，多偏向教育，升值空间不太大，北辰区配套就成熟多了，如果您考虑新房的话，北辰也有几个新房项目可以满足您的需求，周边紧邻地铁，学校是逸阳文思国际学校，作为更成熟的片区，升值，交通，教育都很方便，如果您有更多的想法，也可以私聊
人文环境海河园，市井百态选北辰
北辰的话你说北辰那啊，宜兴埠、铁东北路、新外环线北部新区、瑞景。
建议别买铁东北路，百度铁东北路农药厂，多少是有点味，化学的东西闻著心里别扭。
现在海教园能上市区高中，但以后就不一定了。说现在能上是因为那的高中没建好。你在查查吧，要是以后也能上当然海教园，以后不能的话，还是北辰吧（除了铁东北路），西青也行，没有教育优势我不认为应该买海教园~
预算65万是首付款能拿出来这些钱
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