天津200万刚需买房，是买老破小还是西青或津南买新房求解？
个人情况：刚需买房，可以承受200万左右总价款，本人和爱人都在河西工作，正在计划要小孩；
纠结：是在河西买个老破小还是去西青或津南买新房？
求大佬帮忙解析！
这个主要看您的考虑，你能接受市区的老破小，就考虑市区的，接受不了环城西青或津南的新房都是可以的。
因为您们正在计划要小孩，所以学校问题在5年左右不是必须。西青区的新房我推荐南站附近和大学长城附近，为什么，请看下面这2篇文章的分析
一. 西青大学城板块分析
有故事的板块才有钱途，那么这个板块有怎样的故事呢？
宾水西组团行政区域外于西青精武镇，为精武镇中房价最高的地方，具体位置位于宾水西道延长线的起始点，地铁3号线高新区站的旁边，西青大学城的南侧。
那么这个组团有什么样的故事呢？
故事一:宾水西组团，地铁，园区（环城三要素有二）
宾水西组团的另一大优势是，紧邻地铁3号线高新区站，有地铁、有商业、有住宅，宾水西组团就是一个小TOD。
环城的TOD，最大诱惑力就是任凭市中心综合体再多，也比不上步行范围就有商街，吃喝玩乐一站搞定。
「地铁+商业」一旦捆绑，基本就锚定了一个区域的中心。
这几年西青区靠这两个组合，先是造起了中北镇，后又造起了南站。
现在轮到大学城板块了，目前来看，宾水西组团具备成为热点的底子。
另外，我们需要关注宾水西组团被谁包围著。
宾水西组团西侧和北侧分别是高新区和学府产业园，东侧是三所大学。
这三大片区聚集著大量的高学历、高薪人群，但却没有足够的住宅。
为什么师范大学要在校园里建几栋住宅呢，就是方便教师们安家；很多学生毕业后也愿意在学校周边住下来，毕竟在这生活了好几年。
而产业园的员工就更不用说了，上班离家近太香了。
所以，即便将来成为二手房，宾水西组团的房源也很有竞争力，它只有三个盘，但周边的购房需求却是持续的。
故事二：宾水道——天津的长安街
宾水西道走宾水西道到南开区只有3公里，5公里到水上，9公里到市政府。从到市中心的距离来看，这里跟南开区几乎没什么区别。
很关键的一点，宾水西组团所在的宾水西道连通宾水道，最终「串连」起了天津市政府，同时，时代奥城、水上公园也都在这条轴线上。
对于城市来说，路网就是血管，输送人群、输送资源。
宾水西道、宾水道周边的华苑新城、体院北等板块，都存在大量的改善人群。
「扁担另一头」的宾水西组团，可以承接他们的外溢需求。
在大学城板块中，华苑西很猛，不否认，华苑西有自己的优势，很能打，只有三个盘，整个组团快要大结局了。
接下来能跟华苑西「抗衡」的，就是宾水西组团了，甚至在某些方面，它比华苑西的素质还要好。
而且宾西道沿线的在售新房的价格。宾西路5号千万级豪宅单价6万，鲁能体院北地块。预售价也在千万级，崇德园最少800起，单价5万5，万科紫台，格调松间，联发锦里单价2万2左右。
故事三，一个完整的TOD
TOD模起源于上个世纪90年代初的美国.简单理解为在一个区域中，所有的工作、生活、购物、孩子上学、大人上班……都在这个区域中解决，而且有一个前提条件为不能超过800米，超过800米要借助于工具。
而在天津严格意义上有三个区域可以称上完整的TOD。这三个分别是国展西，空港东，宾水西，这三个中，只有宾水西能实现在800米之内完成生活所需。
宾水西组团的每个项目都自带一部分商业规划，组团内未来会呈现10万方的商业体量，学府东路会形成一条很热闹的商街。
业主早晨可以在站点周边的小铺安心的吃个早点，然后搭乘地铁去市区上班；晚上回家，走出车站顺路就可以去超市购物，然后步行回家，如果工作劳累懒得做饭，直接在快餐店就解决了晚饭问题。
宾水西组团将具有居住、消费双重功能。周边的产业园区，更给组团加上了产业、办公的属性。未来将以地铁3号线高新区站为中心，形成功能完善的小型城市节点。
此外，组团的东侧是第三高教区、西侧为产业园区，存在大量的高薪、高知人群，催生了该区域源源不断的居住需求。
业主、大学老师、周边白领等都会来此消费，构成了丰富的消费层次，成为区域商圈坚实的购买力基础，刺激商圈的繁荣。
10月20日下午，西青区人民政府举行与天津师范大学、天津外国语大学「携手共建、校地合作」战略合作签约仪式。
根据协议，西青区将同天津师范大学建立共赢共建、长期稳定、可持续发展的合作伙伴关系；
同时，西青区将充分发挥天津外国语大学及其附属外国语学校的优质教育资源和品牌优势。引进九年一贯制学校天津小外，天津小外全称天津外国语大学附属学校，市直属校，说白了就是由市教委直接领导，小学、初中九年一贯制
进一步提升组团中基础教育水平，满足学周边居民子女就近享受优质教育资源的需求。
故事四：西青与南开的关系——怀抱南开，精密结合
南开与西青存在超大的房价梯度，超干净的城市界面，超级城区化。
在华苑西格调松间的房价将近3万，而中北南开与西存在超大的房价梯度，超干净的城市界面，超级城区化。镇的，洋房也就2万7左右，我们更多人都有这个问题，为什么配套最好的，中北镇的房子不是房价最高的地方，房价最高的其实是华苑西，为什么呢？
01超大的房价梯度（有价格梯度就有上升通道，同步上升)
在说宾水西之前，有必要先简单说一下华苑西组团。 沿地铁3号线向南，经过华苑，出了外环线，就到了华苑西，只有格调松间、万科紫台、联发锦里三个楼盘。 为什么华苑西的热度一直居高不下？ 就是因为华苑西与南开区之间存在巨大的房价梯度。 比如，位于王顶堤地铁站的保利云禧，洋房大约55000元/平米，高层也要40500元/平米。 再来看华苑的二手房，就算市场大环境不好，26000-28000元/平米的单价总还是有的，部分小区房价依旧坚挺，保持在3万元水平线以上。
南开区是天津的「地王窝」，如果把房价比喻成海拔高度，那南开无疑就是青藏高原。 另一方面，南开区客观存在著大量买房需求，他们将置业目光沿轨道交通向外延伸，投向了仅仅一路之隔的华苑西。 由于路网发达，又有轨道交通加持，所以南开人热衷华苑西。 而且与环城的东丽湖十余年等不到地铁、辛庄很多楼盘够不著地铁不同，这里的轨道交通早已通车，是一个「地铁等人」的区域。 如果说华苑西组团与南开「无缝连接」，没毛病。
如今，华苑西的存量已经不多，预计今年底就将进入清盘阶段。目前来看，宾水西组团最有可能接棒。 从华苑西再往西一个地铁站的距离，就是宾水西。
两个组团本就同属一个板块，华苑西有的交通便利条件，宾水西通通也都有。走宾水西道到南开区只有3公里，从到市中心的距离来看，这里跟南开区几乎没什么区别。与华苑西类似的，宾水西和华苑之间也存在巨大的价格梯度。有价格梯度就有上升通道，同步上升。
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02超干净的城市界面
?从西青往北走就是南开，一进外环还是南开，在往北走是河北，河北的城市界面怎么样........往北走就是水上，就起南大，天大，所以城市界面是最美的，
03超级城区化
你觉得天津最贵的房子在哪？和平？南开？还是河西？
其实都不是，正确答案是在西青！
这对于老天津人来说，可能是一件匪夷所思的事情。毕竟上三区鄙视下三区，市内六区集体瞧不起环城四区，已经根深蒂固。
但事实胜于雄辩。
位于友谊南路东、梅江南的美墅金岛，号称「亚洲十大豪宅」之一，一套房子总价6000万元/套起。光看个房就需要至少验资500万，看独栋更贵，验资1500万。
所以我至今也只是听过它的传说，并没有见过真容。
扯远了，回到刚才的问题，为什么天津最贵的房子不在和平，也不在市区，而是在隶属环城四区之一的西青区？
可能有人会说，美墅金岛是个特例。那格调初晴、梅江壹号院也是吗？
格调初晴总价超过1000万，
梅江壹号院的洋房产品也是千万级，
富力梅江58栋单价7万起……
放眼整个河西，也就宾西路5号勉强算个选手，却也难称对手。
连二手房市场也有类似的现象。隶属津南区的仕林苑，房价比隶属河西区的龙博花园、玉峰花园、宽福里等小区贵。
为什么环城的房子竟比市区贵？真相只有一个——城区化。
在天津的官方文件中，市内六区的概念已经逐渐淡化，取而代之的是「中心城区」。
比如2017年的《天津市中心城区开放空间系统城市设计》、2020年的《天津市外环城市公园及周边地区城市设计草案》等，都是以中心城区为界。
天津之所以划定一个「外环」，除了解决交通问题外，更重要的是确定城市发展不能再摊大饼，要以外环内为中心主城，环外则只能做组团。
8月29日，备受关注的外环线东北部调线已经正式通车。这也意味著，天津城市发展的重点已经画好，剩下的就是「填满」。
这也是为什么明明相距不远，同样隶属李七庄街道，万科东第二手房高层能卖到2万7，而融泰城小高均价18000-21000元/平米。
一条「外环线」隔开的不仅是距离，更是地位的高低和城市建设的强度。
故事五：3号线天津最有价值的一条地铁线路
3号线是连接南开和西青的脐带，最重要的一条地铁线。
目前的通西青的地铁线，6号线通大寺，5号线通往河西，不是南开，只有2号线3号号线，通南开，但是2号线划过南开去河北了，只有3号号线，既经过南开腹地又穿过和平区，从这点中可以初步说明为什么地铁3周围价值要好要高于2号线，
下面这张图更能说明这个问题，在3号线沿线需要改善的老社区价格大约在2万7到6万，而在2号线沿线价格约在2万4到3万，
可能这大家有个问题，说2号线过鼓楼，这的房价高，但是这块的人需要改善吗，不需要。
在看看2号线3号线沿线的部分项目房价，所以3号线在南开于西青的连接上的有著重要地位，而且3号线是唯一一个可以连通3个高铁站的线路，（天津南站，天津站，天津北站）
所以3号线的地位是天津地一的，最有价值的一条地铁线路。
关于宾水西组团的三个项目，都有什么区别，各有什么利弊，户型有什么讲究，项目有什么说法，配套有什么不同,有什么优惠政策......欢迎有想法的朋友联系 我。
二.天津南站区域分析
天津这个板块凭什么成为买房人置业首选？不只是价格低还有什么
南站科技商务区位于天津西南部，是天津市实施产业转型升级，落实京津冀协同发展战略的重要功能版块，规划面积10平方公里，总建筑面积731万平方米，是一个集科技研发、商业商务、生活配套为一体的科技商务产业集群和新型城市功能区。
南站科技商务区位于天津西南部，是天津市实施产业转型升级，落实京津冀协同发展战略的重要功能版块，规划面积10平方公里，总建筑面积731万平方米，是一个集科技研发、商业商务、生活配套为一体的科技商务产业集群和新型城市功能区。
依托于板块定位和区位优势，南站商务区还是京津冀协同发展的受益区域之一。这几年由于武清和北辰的火热，通武廊的建设等让很多人忽略，南站在京津协同发展中也起到了枢纽作用，占据非常大的交通优势。
地铁方面，天津南站是天津地铁3号线的终点站，到市区中心的滨江道也只需要30分钟。另外 ，西青最出名的三条云巴规划中，有T2、T3两条线路都经过南站商务区。另外，驾车出行的话南站板块周边津晋高速、津仓高速以及周边十余条城市主干道路编织成一张南北相通、经纬相织的交通网路。
高铁方面，现在有京沪高铁、京津城际高铁，未来还规划了津雄高铁、津沧城际。如今从南站坐高铁抵达北京仅需30分钟左右，5小时左右即可抵达上海、江苏等地。据悉，津雄高铁和津沧城际的建设也已经提上日程，津沧城际计划2021年开工，2024年建成；津雄高铁虽然目前暂定。所以天津南站不仅能够直面北京，未来还是承接雄安的交通要道，在天津与北京、河北、雄安的跨城联合发展中举足轻重。
所以，一句话总结，天津南站是集高铁、地铁、高速、快速和城市主干道等多种交通方式于一体的综合性交通枢纽。所以，「伴生」南站的南站商务区板块有著其他板块不能比拟的交通优势，未来发展的基础动力充足。尤其是这两年，从南站商务区启动开发建设以来，热度持续发酵。如今该板块在西青中北镇、张家窝、精武镇「三足」鼎立的区域格局中破局而出，脱离张家窝而形成了属于自己的板块效应。
俗话说，要想富先修路。天津南站的交通优势带来了人和产业，也因此加速更多配套的落地。首先商业资源，社会山购物广场、地丰广场、瑞欣广场、玉锦路商业街、辛老路商业街、物美超市等能够满足周边居住著的购物需求。未来，华侨城商业地块、环城基建琴韵道地块、鹏瑞利三宗商业用地等也将再次为区域商业配套做补充，超百万体量的集中型商业也成为促进板块发展的重要因素之一。
其次，教育资源方面，板块内已有目恩卓国际幼儿园、田丽小学、华旭小学、张家窝镇中学等，新引入的逸阳小学也已开始招生。未来还会有与北京为明教育集团合作的十二年一贯制学校、张家窝中心小学等。从教育质量的来看，显然板块缺少优质的知名的重点学校，但是这是环城教育资源的通病。
△鹏瑞利健康城
在医疗资源方面，目前南站商务区医疗资源相对匮乏。好在区域内有正在建设的医疗配套鹏瑞利健康城，将发展成为一个集医疗、养老、酒店、会议会展和零售为一体的国际化区域医疗和商业中心。最后，在产业的引入上，南站商务区板块周边聚集了大量的产业园，目前已有呷哺呷哺商业，经纬恒润研发总部等。
还有复星FOLIDAY「复游城」占地面积约1800亩，建筑面积约200万平方米，建设内容主要包括室内冰雪世界、主题乐园、商业商务街区、康养中心、地中海俱乐部、精 品酒店、国际 教育、亲子俱乐部、文化和创意办公等，计划总投资约600亿！仅仅从投资额上就能看得出这个项目的体量和份量。用一句话概括这个大型配套，就是一个能让你和你的全家人，舒舒服服在这里玩上几天的综合旅游娱乐体。这样的配套设施对于区域的发展确实起到很大的促进作用，也因此再次「点燃」了南站商务区的板块热度。
因为南站，环城四区中西青已经成为区域发展「领头羊」，如今更多新版块依托已经逐步兑现的配套进入「二次复兴」阶段，其中也少不了南站商务区的带动作用。
其实和配套最相关的就是房地产行业。无论是交通、教育、商业，这些资源最后服务的都是人，而人的首要需求就是居住。所以在交通、商业等配套优势初见端倪的情况就已经有很多开发商看准时机，拿地入驻。值得一提的是南站商务区板块的土地储备充足。根据去年天津市规划与自然资源局官网公示的《西青区11p-10-07单元控制性详细规划修改草案的通知》，南站商务区后面还有10块住宅用地、约50万平米土地等待上新，建筑面积约80万平米。
而从整个板块来看南站科技商务区大约有184万平米的住宅土地。据统计，根据下图板块分为五部分，第一部分中住宅建筑面积46.9万平；第二部分中住宅建筑面积53.6万平；第三部分中住宅建筑面积84.4万平；第四部分是商业金融，总建筑面积90.9万平；第5部分全部为工业研发，总建筑面积93万平。
众所周知，天津的楼市江湖一直有一个传说，它叫「涨价窝」。
但自从2019年真正的南站板块崛起后，张家窝板块被「一分为二」，成了两个独立的组团。
连行情也「割裂」严重。完全两个「画风」。
为什么这么说呢？没有对比就没有真相！
横向上看，南站高层1万9，张家窝洋房1万7，两者之间价差明显。
纵向看，张家窝融侨方圆2018年首开价23000-25000，现在洋房17100起；
融侨阳光城皓玥2019年首开价19000-21000，现在洋房17500……
各盘相比之前都有不同程度的回落。
而南站却十分「硬核」，津门正荣府、招商公园1872都是2019年开的盘，首开价一个2万1，一个1万9。
现在不仅没有跌，反而还涨了些。
从趋势上看，也大相径庭。
南站板块的招商公园1872，新加推的楼座比原来每平米涨了1000多。
现在87平米的两居，最便宜也得168万起，贵的能到185万。
津门正荣府一看招商涨了，也往上小调了几百，现在成交价2万1。
新开盘的金融街西青金悦府「起点」也不低，15层到顶小高，首开均价19200元/平米。
而张家窝却仍在下行：
●融侨方圆叠拼2万-2万2，送车位；
●融侨阳光城皓玥117平194万起，折合单价1万6千多；
●社会山西苑十一期间送精装补贴，别墅送45万，洋房（121平米）首层送20万，其他房源送10万；
●中交樾公馆现房在售，最便宜16500，还有送车位、送装修活动；
……
简而言之，一个涨一个跌，南站和张家窝极度分化。
但问题是，南站刚启动一年多，配套上还并不完善。
而张家窝已发展了十多年，无论是配套还是人气、居住氛围，都比南站板块高出好几个档次。
这到底是为什么呢？
坦白说，张家窝板块前些年之所以「封神」，成为大名鼎鼎的「涨价窝」，凭借的就是天津南站这个大引擎。
南站开通前，张家窝房价5000左右，而南站开通后张家窝房价一路疯涨，一度飙至2万以上。
虽然两者间还有一段说远不远、说近不近的距离，但并不能阻挡买房人的热情。
从2019年正荣以最高限价22.33亿元+自持面积9800平米竞得南站科技商务区第一宗宅地开始，真正的南站板块便正式启动。
如今已聚集了包括津门正荣府、招商公园1872、金融街西青金悦府在内的三个楼盘。
瞬间，高下立现。
一方面，南站板块比张家窝板块距离天津南站更近。
三个盘都步行可达，最近的直线距离才500米左右，「截胡」了很多北漂等外地置业人群。
连市区外溢也会先被南站板块「过滤」一下，够不上的再往远处走，去张家窝。
另一方面，南站板块定位高，有大规划作背书。
规划有3条高铁+1条地铁+2条云巴的天津南站，和占地10平方公里、定位为天津「西部门户」的南站科技商务区，就不用多说了。
这里小编给划几个很多人还未察觉到的点。
大家都知道，天津这些年卖地流行「捆绑」卖，一宗宅地配搭一宗商服地块。为什么呢？因为在天津商业不吃香，很多开发商都触头商业。
以致于有了不少「商改住」的神操作。
但南站板块却反其道而行之，把大量的住宅用地以及工业用地，调整为了商业用地，而且是高密度商业。
也就是说，南站周边会建很多写字楼，高楼大厦一起来，城市感就有了。
这也就是我们常说的城市界面。
南站板块的城市界面会比张家窝好很多。引进的配套也很高级。
比如今年已招生的为明国际学校，可以说是目前西青区最好的学校了。
再比如横跨三个地块的鹏瑞利，它瞄准的可不单纯是天津，而是北京乃至京津冀。
还有呷哺呷哺总部综合体、经纬恒润天津研发中心等。
近日又引进了一个占地约1800亩、体量约200万平米的复星FOLIDAY「复游城」，总投资600亿元。
单从这体量和投资额就足以看出这一项目分量。
不夸张地说，南站未来就是天津的西部门户。
对于外地买房人来说，买房就是买未来，南站的板块价值度远在张家窝之上。
值得一提的是，这一板块也正朝著西部门户、对接雄安的方向发展，它的未来和成长，有目共睹。
而当大家预期一致看好时，越会形成向好的结果。
所以南站板块坚挺也在情理之中。
不过，虽然北漂等外地客户被抢走了，但相比南站，张家窝本地人更认可张家窝。
因为张家窝配套成熟，居住氛围浓，而南站离著张家窝生活区有点远，配套上也比较「单薄」。
而且从产品上来说，张家窝本地人以改善需求居多，他们更倾向于买大户型。
融侨方圆之所以卖得比融侨阳光城皓玥好，就是因为融侨方圆的户型偏大，对了张家窝改善客户的口味。
成交数据显示，今年前9月，融侨方圆签约了117套房，而融侨阳光城皓玥只签约了99套，较之少了18套。
对于一个板块来说，有「故事」很重要，眼前的配套反而不是最重要的，是不是很有意思！
从置业人群上分析，情报君认为要根据交通优势选择新房，当然是距离站点越近越好。
尽管市场整体冷淡，但是南站商务区的置业需求却不少。比如「复制」武清的居住模式，依托于高铁直达急需落户天津的北漂人群；还有市区外溢的置业人群；西青本地的改善置业者等。
重点是，南站商务区的整体房价还有没破两万的，相比一下周边的中北镇、精武镇等2万多的价格，南站商务区能得到买房人青睐也不足为奇，何况还有如此的「重磅」的交通配套。
如果你也恰好有买房需求，南站商务区可以考虑。正好这里我熟悉。
如果你对该板块还有什么疑问，或者有所分享，都欢迎在下面留言讨论！
津南新房推荐的区域我们下篇见
第一，婚房是否后期孩子出生，如果不考虑孩子上学，那就选择居住舒适度高的。
第二，是否有车，如果有车，西青南站，大学城那边都可以，开车，地铁都没问题。
第三，如果考虑学区，建议考虑市内六区二手房，学区房作为过度，孩子大了再换。
第四，只单纯从区域看，西青目前房子存量太大，在400万方 差不多40万套。未来变现以及增值有限。河东呢，毕竟市内六区，库存只有2万套，而且，保值率本高。
还是要聪自身需求考虑，不是只看位置。希望能帮到你。
推荐新房的都是中介。。。明显买市区啊。。。以后有钱了也好置换。。
200万也可以在市区买啊！而且也有可选的项目！看您需求吧！如果不考虑学区，西青还是不错的选择！老破小确实不建议买，面积小，环境差，老年化明显
如果考虑学区和教育资源建议买河西区的二手房，但是老小区居多了，不太适宜居住。新房的话小区环境都还比较好，西青和津南都可以看，如果在河西工作，推荐津南辛庄板块的房子，在津南永旺附近，学校也有好的，配套也不错，距离市区河西也近，重要的是自住非常适合，现在都是好多市区的老业主把房子卖了去周边买新房改善。
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