原答案:

为个鹤岗人，我想说，其实鹤岗什么都便宜，肉也好菜也好日用品也好，超市猪肉五块钱一斤没出名，市中心专卖店大减价的衣服从帽子到鞋100块钱能买一身没出名，最后因为房价低出名了。也是醉醉的。

安利鹤岗肉串，打包票比别的地方都好吃。有没有鹤岗老铁给做个证的

人口流失和经济萧条让鹤岗的房价长期低迷。但真正的问题有二。

第一是，鹤岗房价已经跌破了建造成本价格。持有鹤岗的房产，还需缴纳「高昂」的暖气费、物业费。对外租金收入无法覆盖维护费用，又没有足够的新增人口来此城市居住，甚至还继续流失相当的人口。人人都想住北上深杭这样的城市，再次也要住京津冀、江浙沪、珠三角这三个区域内。道理很简单，马太效应，有人就有钱。大家都在中国的头部城市争取和发掘机会。机会成本也是成本。鹤岗这样的地区，砸进去的机会成本收益回来显然是负的。鹤岗虽然基础人口也不少，但是是人口流出的，而且因为基数大，抛盘也不是随便几个炒房客能抬得动的。所以鹤岗留不住人，也护不住房价。

第二是，买一线城市就能一劳永逸吗？不是的，一线城市面临的问题和鹤岗一样。经济持续低迷，卖房移民潮考验著政府关门打狗的实力。目前能拦住跑路潮的，除了爱国情怀，也只有老百姓自己的英语实力过不过关了。目前来看，一线城市动力还算稳定充足的，因为一线城市吸收了全国的高精尖人才，近乎整个国家的教育体系在为一线城市的发展供能。在谈论房价趋势的时候，部委常常谈及的指标就是城市化率。只要城市化率在继续推进，房价的悬殊差距就会越来越明显。虽然中央近年来有意把城市化改为城镇化。但从产业分布趋势来看，城市化似乎才是最优解：农民进城定居，接受教育培训，成为合格工人，也是部分农民自身所期盼的愿望。展望未来，为中国经济提供新动能的，要依赖于科研院所。高等教育强势的地方，经济必然强势。

你可以去流浪吧里看一下那个直播，链接在这里：

很有意思的是

五月份的时候，鹤岗的房价还有4万一套的，到了那位大神去买的时候，只有5万一套了

鹤岗5万一套的房子教育我们一点，那就是中国非常大，中国有世界五分之一的人口

多样性之多是你不可想像的

我在澳大利亚旅游的时候，有一个比较流行的旅游地点，叫做塔斯马尼亚，就是澳大利亚西北外海一个星形的小岛，是一个旅游胜地

然后我在那边旅游的时候呢，我报的是当地的day tour，老外做导游，blablabla听他们用英语聊，权当是锻炼英语

有一句话我记得很清楚，就是老外导游介绍完沿途的风景和人文之后，很多是墨尔本悉尼等地的居民在当地买的别墅，其实在大洋路也有很多，但是那个导游最后都会补一句，but how u gonna find a job here? 也就是，你想住在当地，没问题，但是你就业怎么办呢？

所以塔斯马尼亚虽然游客很多，但是一般留学生移民什么还是比较难留下来，当地也有大学，但是就业一直是一个问题

其实这个矛盾和冲突一直都存在，我从我走出校门的那一刻起，我就在寻找一个生活成本低，同时收入高的地方，当时福州的工资如果是广州的70%，我肯定选福州，可惜当时没有

哪怕我后来出国了，发现国外也有同样的问题，很多人之所以到大城市去，并不是因为有多喜欢大城市，实际上大城市的生活质量很低，赚的钱大部分都用在了住上，衣食住行，这是人的基本需求，光一个住都吃光了你的工资，那你这辈子活著是为了什么呢？就是为了给房东养孩子？

想起几天前看到的一个笑话：当你怀揣著985，211的学历，来到深圳，面对著95后的村二代用表情包催租，是怎样一种感受？

看后哈哈大笑，赶紧转发给女装裙里某个湖北籍现据说移民东瀛的哥们看，我是不会放过这样一个揶揄他的机会的

其实这个话题应该放在知乎上比较合适，实在太形象了，是吧，你辛辛苦苦考了个985，然后呢？出来工作就是为了供养一个深圳当地连初中都没毕业的人？

别逗了，是我绝对不干这事，你要养你自己去养，我可没兴趣养房东

那个流浪吧的人说得挺好，就是，中国这么大，总有适合你的地方

去年看到鹤岗上新闻的时候，绝大多数人的第一反应估计都是，诶哟，完蛋了，那个地方 is going to die，要死掉了，赶紧跑

但是呢，中国这么大，不缺会思考的人，有些人就是不信这个邪，这点必须说，流浪吧里的那些人都是行动派，人家不是躺在床上光看光思考不行动的人

那个作者，在去鹤岗之前，亲身考察了很多城市，像玉门等地，后来到了鹤岗，实地考察了之后，发现那地方基础建设不错，而且有人，是真有人，有百万人口，不像玉门等地，已经废弃了，没人，没人还是不行，但是有百万之多的人口，那这就不一样了

当然，这又回到了塔斯曼尼亚那个导游嘴里说的那句话，how u gonna find a job here？

这是一个很好的问题，后来回墨尔本的飞机上，我就一直在寻找这个问题的答案

找到了吗？后来找到了，后来我去了brisbane，布里斯班

布里斯班和黄金海岸两个城市连在一起，两个城市形成的城市圈是澳大利亚第三大城市圈，没有悉尼墨尔本那么多人，工作机会也会少一点，但是有工作，要耐心地找，后来果然给我找到了，而且是一家米企，然后度过了一段非常开心的日子

下午4点，坐著宽敞的公交（肯定有位置，没人跟你抢座位）下班回家是一种什么感受？

再后来我考虑有自己的生意了，当我有自己的生意的时候，我意识到一点

就是，其实老板跟你这些打工的，有同样的考虑

那就是你觉得房东要得太高，你老板也会有同样的感受

在深圳我听过比较多的一句话就是，忙了一年，都在养房东和员工

你不要以为只有打工仔觉得房租太高，你老板也会感同身受，因为他要考虑写字楼租金什么的，还要考虑你的工资，这个成本是他不得不考虑的，如果不考虑还做个鸟生意，除非骗钱的，那那个不长久，因为外向型经济，境外环境也对这种骗钱的搞法不太友好

那如果你老板也觉得难受，你可以跟你老板合计，是吧，不要让中间商（房东）赚差价，找个你老板能接受，你也能接受的地方，过去安营扎寨，小公司尤其适合这样搞

那这个地方是哪里呢？

其实中国这么大，你的选择还真不少，比如家乡，或者是离家近的城市，如果还不行，那就家乡的省会城市，总有适合你的，我国省会城市全部通高铁了吧？在省会城市找个工作应该没啥问题

这不仅仅是应届生，还包括各色人群，比如做老板的，也可以多走走看看，各地政府都在搞新区什么的，应该各地都会有机会出现

应该这么说，高房价的解决之道就在眼前，我国政府干得真是不错，我国既没有像日本一样，强行戳破东京的房地产泡沫，让整个经济失落几十年，而是兴建高铁等基础设施，把产业转移到其他房价还不高的地方去，这一步实在是很高，日本政府当年就做了错误的选择，强行戳破了泡沫，导致产业继续集中在东京圈内，经济没有活力，失落几十年，同时生育率不断降低，而我国面临著同样问题的时候，选择了另外一条路，那就是转移，而不是硬肝，那到底效果怎样，交给时间去证明了

至少从目前看，效果似乎挺好

鹤岗我去过，要是我说，

鹤岗房价结构是一种很健康的结构！

为什么健康，待我详细说来：

首先明确一点，鹤岗既有五万一套的房子，也有五千一平的房子，甚至更贵的高档小区都是有的。

一个城市当中，房价差别这么大，是因为五万一套的房子，通常小区设施并不那么好，是拆迁房，保障房，但是足够满足大部分的生活需要。可能停车位没有那么规范，可能没有那么高档消费场所，但是人们日常生活的衣食住行，教育医疗，足够满足。

鹤岗的三家三甲医院，风光旖旎的公园绿地，一元的公交，畅通的高速公路，建设中的高铁 ，这些良好的公共资源，任何一个住在鹤岗的人都可以使用，孩子好好学习，就可以考进全国前百名的省重点高中鹤岗一中，这些和房价都无关。

那么高价的小区准备给谁的？因为总是有些人有更高的消费需求，这些需求无关生存，无关尊严，可能只关系到面子。扩大内需，一些有足够的消费能力的人可以去消费，包括高价房，高级场所。可是住在五万一套房子里的普通家庭也可以去搓一顿啊，正经过日子人家也不需要天天泡娱乐场所～反正我基本不去。

要知道，鹤岗人民最喜欢的鹤岗小串嘎嘎好吃，还不贵。老板，给我来三十个「肥瘦」～

在鹤岗，只要你愿意稍稍努力一点，就可以拥有一套房，享受良好的基础设施。

在鹤岗，只要你愿意偶尔犒劳自己，就可以享受一流的消费娱乐。

鹤岗真不错，欢迎你来看！

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鹤岗房价低，自然主要原因就是城市的竞争力在下降，现实原因就是人口负增长。原来的支柱产业煤炭行业不断下滑，加上年轻人的不断流失。

而报道中的一万五千元每套的房产就更有原因。这些低价房源都是当地的棚改房，最大的问题是房产证不能马上办下来，一般需要等几年才行。这与一般商品房有明显区别。至于当地为何偏低的房价比较多，就是当地楼市的供需比较突出，尤其是最近几年棚改的量比较大，保障房大量上市，导致供大于求，这些房主拿到这些房子的成本就比较低，所以价格比较低也就不奇怪了。

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鹤岗告诉我们一个道理，人口老龄化，房价是会跌炸的，不以主观意志转移。

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一、鹤岗房价为什么这么低?

鹤岗房价如此之低，以至于2019年3月5日，当地公安局招聘警察干脆直接打出了「送房送车」的条件吸引人才。

即对于多类符合条件录用者可以享受「一车一房」福利：即价值在10万元以内的汽车，以及建筑面积在50-90平方米、房源位于市区内的住房。

那么，鹤岗房价为什么这么低？？？

鹤岗市是一个典型的人口下滑、劳动力外流的城市。

鹤岗户籍人口自2010年以来逐年下降，截至2017年降至100.9万人，如下图。

而就业人口仅为10.70万人，且远低于十年前的28.94万人，如下图。

在校小学生数也已连续20年减少，2017年在校小学生数仅为3.26万，如下图。

2012年是鹤岗经济数据的巅峰，从2012年到2017年：

鹤岗的GDP从358亿跌落到283亿；

地方财政收入从27.1亿下降到23.1亿；

总财政支出从79.7亿提升至114.7亿。

18-34岁青年人口每年减少近1%，60%岁以上老年人口每年增加近1%。目前鹤岗的60%岁以上人口比例已经达到日本2010年左右的水准。

鹤岗是资源枯竭城市转型+老龄化+少子化+人口流失，各种问题集中出现。

房价是城市综合竞争力的反映。

当一个城市的各种综合竞争力都在持续下跌的时候，房价也自然进入到持续下跌的轨道。

这样的事情不仅发生在中国鹤岗，美国底特律、日本的小城镇，都在发生。

很多朋友可能还记得2016年底特律一双鞋换一套房的新闻。

日本有些城市已经开始免费送房。

二、大国大城战略与收缩型城市

鹤岗的问题，其实是城市化结束+人口老龄化+人口向上流动的常态。

鹤岗这样的城市，就是前几天发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》文件中提到的「收缩型城市」(详细可参考文章《城市化历史性转折，全民财富大转移》)，未来中国这样的城市会越来越多。

「收缩型城市」，这是官方文件第一次出现的新概念。未来很多三四线城市，都将被归类为「收缩型中小城市」。

第一阶段的城市化主要是城镇化，所有大中小城市都一起发展。

中国城市发展早期总体战略是「控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城镇」。

当然，这个发展战略是错的，现在已经被中央正式抛弃。标志就是2019年2月21日，国家发展和改革委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。

以前的城市化发展，是所有大中小城市同步发展，甚至限制大城市发展、鼓励小城镇发展，搞平均主义。

第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化，核心是发展城市群和都市圈，比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。

这就是新的「大国大城」战略。

现在，明确要求「收缩型城市」要严控增量，未来将进行收缩。

到底哪些是「收缩型城市」呢？

首先，经国家「盖章」的69个「资源枯竭型城市」，基本都属于「收缩型城市」。

鹤岗曾是中国十大煤矿之一，当年采煤是高端产业，职工收入非常高，鹤岗也曾神一样存在过。现在资源枯竭了。纵观全世界，靠矿业发展起来的城市，一旦资源枯竭产业衰败，人口会持续留出，都会没落。另外一个中国典型城市是玉门，目前房价是5000元一套。

列表如下。

三.我们应该怎么办？

现在城市化进程已经进入到下半场，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，再叠加人口老龄化+少子化趋势。估计若干年后，会有大大小小数百个类似鹤岗的城市，成为城市竞争中的弃儿。目前日本有些城市免费送房子的情况，也很有可能在中国的城市发生。

在这新一轮城市竞争中，最先收缩的是五六线城市、接著可能是四五线城市，再往后有可能到了一些三线城市……这些情况，在未来10-20年间就会陆陆续续发生。

所以不管你现在在哪里，一定要尽最大努力，到资源最聚集的城市去，到对人口有吸引力的城市去，不仅仅是为了保自己，也是为了保子孙后代。

只有大城市，才有房地产。

抛弃小城市，拥抱大都市，是未来十年房产投资的核心主线。

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我没有去实地看过鹤岗的房子，因此发言权可能不够，但我能肯定几件事：

1、鹤岗肯定不是天堂，不然不会人口一直在流失；

2、鹤岗肯定也不是地狱，不然不会当地还有那么多人；

3、人在自己的黄金年龄（20-40岁）期间，很多事都可以自己来，你的体能能帮你克服许多的不便。但一旦你步入不惑、知天命甚至花甲之年，身体机能开始下降之后，许多之前你压根没有注意到的小事，都会成放大成为巨大的不方便；

4、照顾父母是否方便，也是选择住址的一个重要因素；

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很多人会把鹤岗作为中国房价会跌的重要证明，但这种情况也是特例。整个东北近年来都是人口净流出，尤其黑龙江这种寒冷的地方，原来采矿业为主的城市，在大量年轻人外流，留下的多是老夫妻守著两三套房，他们要么没需求买，要么只对改善房有兴趣，条件一般的回迁房，旧房子卖不出价可以理解，那不是房价大跌的结果，而是一直没涨起来。

在很多边远省份的小城市都会有类似的情况

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鹤岗应该是东北部分资源型城市的一个典型缩影吧。

俗话说东北产业，重工业是烧烤，轻工业是直播。虽然是调侃，却也是东北产业迷茫，人们迷茫的一个缩影。

如果一个地区，城市，当人们对自己没了信心和迷失的时候，城市也就会迷失，人心散了，凝聚力没了，怎么发展，必然是人口流失。自然就处置各种固定资产，导致房多人少，就不值钱了。也是一个侧面说明，人口和人口的信心和期待，对于一个城市发展是多么重要。

一个城市，不去想著如何包揽人才，发展经济，升级产业，提供就业，提高待遇，只想著卖地，收税，赚钱，满足特殊阶层的私利，这个思路肯定行不通。

所以鹤岗的现在，也是部分落后产业城市和管理层不去想办法改变的城市的将来。

我们相信，东北到底是什么限制了她的发展。曾经的东北工业基地，东北平原，黑土地，现在到底怎么了？

其实我个人觉得，从国际来看，主要是东北向东边，是日本和韩国，这个2个及其强大的国家，对于东北的竞争，是的东北很难发展起来。北边是俄罗斯，也不是个善茬，所以东北的曾经的辉煌都是在东边不怎么好，北边不怎么强的时候。所以，东北如果要发展，对于国家的要求其实很大。

其次是国家重心转移了。北京吸引了大部分的东北优质人才和资源。国家的经济重心随著国际化开始在长三角，珠三角发展。进一步从国家政策层面转移了。东北的老工业能转移的就走了，不能转移的也衰败了。

最后是东北自然资源太好了，森林，煤炭，河流，土地，各种自然资源都很好。大家都能吃好，睡好，加上东北重工业发达的过去，人们也安于现状，安逸自得，失去了竞争奋斗之心。如今社会化，互联网，能离开的牛人都走了，剩下的都是走不了或者是安逸惯了，搞搞大金链子小手表，一天三顿小烧烤。直播耍酷随便搞。

不过从目前来看，国家政策在搞，企业家在搞，国际国内的环境变好，东北未来会越来越温暖。

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太远了，不然我都想去买套，反正才几万块一套。

现在几万一套，说不定过些年政策一变，变成几十万，很有投资价值。

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没啥好看的，没有人口，慢慢可以把居所还给动植物们

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不止鹤岗不止鹤岗。

给你看看我们家这边的房价吧。

小区图

两年前，我同学家房子卖了，50平左右，卖了2.1万，二楼，房山子，两室一厅一厨一卫。

现在算涨价了一点了。

这些小区基本上都是6层楼，采编人通过电话咨询和与居民的聊天的方式得知，这里2楼、3楼最贵，毛坯房的最高售价为每平1000元左右，5楼、6楼的售价为每平500元到600元；门市房的售价是每平1800元。

这里的楼房基本在50—80平方米，最便宜的一套楼房在3万元左右。一位住户说，他的一户顶楼2万4千元卖的。采编人询问一户80平方米的二楼住户，精装修，最低10万元一套。

（悄咪咪告诉你们，什么十万一套，能砍价的，精装修试著砍到八九万，然后再加点，z这边顶楼有两种的，一个是图片上这种，还有的是带阁楼的，带一平台，也不贵啦。现在卖房子的特别多，买房子也不少，那天看到有一个外地的买了两套，听说是信佛的，就买在庙对面的那个房子，不过那个房子是真好看，苏联式的建筑，就是年头长了点，不过人家觉得风水好）

情况和鹤岗差不多。

贵的也有，桂碧园，恒大之类的能上一万，

一般的房子在3000到6000，

这是三千的小区

100平的房子，30万左右。

离市中心公交一元，十分钟。

封闭小区，环境不差，离省重点高中步行十五分钟，远吗？不远吧。

本地的房价区间

我可以直接说，房子真的便宜，而且不是那种特别差的房子。

我感觉是老龄化，年轻人不愿意回来，房地产供大于求。

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然后，我们这里还有更便宜的房子！！！

欢迎选购！！！！

十万买三套小户型不是事！！！！

不是事！！！！

距离北京天津等地动车只要两小时！！！

交通便利，距离京沈高速只要半小时，

市中心只要四十分钟！！！

基础设施齐全，消费水平低，

冬季取暖温度二十六度左右，

附近有风景区，有传统庙会节日，依山傍水，环境优美，雾霾少，空气清新。

佛道兴盛，古建筑保存完好。

来一张雪后图

心动吗？心动吗？

气候宜人，温带季风气候。

虽然东北，却不冷。

夏天不热。

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播报一下一周前的卖房情况，我姨家的房子卖掉了

一楼。四十多平，带一个院子，院子十几平吧，然后还带了一个仓房，一个储存窖。

带装修和家具电器，一共卖了5.5w，好多人都吓了一跳，可能是这几年当地卖的最高的价格。

被外地人买走了，这边房子好多被外地人买走了，也说了嘛，佛教盛行，信佛的很多人在这里定居，有的是自己买的，有的是因为看相看得准，别人送的...

房价便宜所以有些大老板真的是说送房子送房子= =

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离河北近，我们坐火车到秦皇岛才21块钱，一个小时不到。

开车大概两个小时。

顺便吐槽一下，我上初中的时候我们中考卷是跟著河北那边的，我初二的时候才开始葫芦岛自己出题。

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好地方，渡假方便。都考虑去买一套。因为热的时候带小孩暑假过去玩。

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资源枯竭城市典型案例，对其他城市无太大参考性！！！！！！

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挺好的，过几年毕业了准备在这边买套房子当伺服器的库房了.....真是超便宜，这比我们那地下室还便宜，就算是出问题了我来回坐飞机机票钱一周一趟都不算贵。

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没啥，鹤岗的房价回归了房子本来的价值面目，也就是说中国绝大部分地区的房价都是虚高的，人为赋予的价值，就好像鼎盛时期的东京房产价值约等于美国一样，可以类比其它商品和奢饰品一样，大家追捧，击鼓传花，会不会像日本一样停滞二十年，我觉得大概率不会，一线房产依靠人口厚度还能维持，但是二线以下，必死相当一部分小土豪和中产，应该和美国的次贷危机差不多。

兴百姓苦，忘百姓亦苦！

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