原答案:

為個鶴崗人，我想說，其實鶴崗什麼都便宜，肉也好菜也好日用品也好，超市豬肉五塊錢一斤沒出名，市中心專賣店大減價的衣服從帽子到鞋100塊錢能買一身沒出名，最後因為房價低出名了。也是醉醉的。

安利鶴崗肉串，打包票比別的地方都好喫。有沒有鶴崗老鐵給做個證的

人口流失和經濟蕭條讓鶴崗的房價長期低迷。但真正的問題有二。

第一是，鶴崗房價已經跌破了建造成本價格。持有鶴崗的房產，還需繳納「高昂」的暖氣費、物業費。對外租金收入無法覆蓋維護費用，又沒有足夠的新增人口來此城市居住，甚至還繼續流失相當的人口。人人都想住北上深杭這樣的城市，再次也要住京津冀、江浙滬、珠三角這三個區域內。道理很簡單，馬太效應，有人就有錢。大家都在中國的頭部城市爭取和發掘機會。機會成本也是成本。鶴崗這樣的地區，砸進去的機會成本收益回來顯然是負的。鶴崗雖然基礎人口也不少，但是是人口流出的，而且因為基數大，拋盤也不是隨便幾個炒房客能抬得動的。所以鶴崗留不住人，也護不住房價。

第二是，買一線城市就能一勞永逸嗎？不是的，一線城市面臨的問題和鶴崗一樣。經濟持續低迷，賣房移民潮考驗著政府關門打狗的實力。目前能攔住跑路潮的，除了愛國情懷，也只有老百姓自己的英語實力過不過關了。目前來看，一線城市動力還算穩定充足的，因為一線城市吸收了全國的高精尖人才，近乎整個國家的教育體系在為一線城市的發展供能。在談論房價趨勢的時候，部委常常談及的指標就是城市化率。只要城市化率在繼續推進，房價的懸殊差距就會越來越明顯。雖然中央近年來有意把城市化改為城鎮化。但從產業分佈趨勢來看，城市化似乎纔是最優解：農民進城定居，接受教育培訓，成為合格工人，也是部分農民自身所期盼的願望。展望未來，為中國經濟提供新動能的，要依賴於科研院所。高等教育強勢的地方，經濟必然強勢。

你可以去流浪吧裏看一下那個直播，鏈接在這裡：

很有意思的是

五月份的時候，鶴崗的房價還有4萬一套的，到了那位大神去買的時候，只有5萬一套了

鶴崗5萬一套的房子教育我們一點，那就是中國非常大，中國有世界五分之一的人口

多樣性之多是你不可想像的

我在澳大利亞旅遊的時候，有一個比較流行的旅遊地點，叫做塔斯馬尼亞，就是澳大利亞西北外海一個星形的小島，是一個旅遊勝地

然後我在那邊旅遊的時候呢，我報的是當地的day tour，老外做導遊，blablabla聽他們用英語聊，權當是鍛煉英語

有一句話我記得很清楚，就是老外導遊介紹完沿途的風景和人文之後，很多是墨爾本悉尼等地的居民在當地買的別墅，其實在大洋路也有很多，但是那個導遊最後都會補一句，but how u gonna find a job here? 也就是，你想住在當地，沒問題，但是你就業怎麼辦呢？

所以塔斯馬尼亞雖然遊客很多，但是一般留學生移民什麼還是比較難留下來，當地也有大學，但是就業一直是一個問題

其實這個矛盾和衝突一直都存在，我從我走出校門的那一刻起，我就在尋找一個生活成本低，同時收入高的地方，當時福州的工資如果是廣州的70%，我肯定選福州，可惜當時沒有

哪怕我後來出國了，發現國外也有同樣的問題，很多人之所以到大城市去，並不是因為有多喜歡大城市，實際上大城市的生活質量很低，賺的錢大部分都用在了住上，衣食住行，這是人的基本需求，光一個住都喫光了你的工資，那你這輩子活著是為了什麼呢？就是為了給房東養孩子？

想起幾天前看到的一個笑話：當你懷揣著985，211的學歷，來到深圳，面對著95後的村二代用表情包催租，是怎樣一種感受？

看後哈哈大笑，趕緊轉發給女裝裙裏某個湖北籍現據說移民東瀛的哥們看，我是不會放過這樣一個揶揄他的機會的

其實這個話題應該放在知乎上比較合適，實在太形象了，是吧，你辛辛苦苦考了個985，然後呢？出來工作就是為了供養一個深圳當地連初中都沒畢業的人？

別逗了，是我絕對不幹這事，你要養你自己去養，我可沒興趣養房東

那個流浪吧的人說得挺好，就是，中國這麼大，總有適合你的地方

去年看到鶴崗上新聞的時候，絕大多數人的第一反應估計都是，誒喲，完蛋了，那個地方 is going to die，要死掉了，趕緊跑

但是呢，中國這麼大，不缺會思考的人，有些人就是不信這個邪，這點必須說，流浪吧裏的那些人都是行動派，人家不是躺在牀上光看光思考不行動的人

那個作者，在去鶴崗之前，親身考察了很多城市，像玉門等地，後來到了鶴崗，實地考察了之後，發現那地方基礎建設不錯，而且有人，是真有人，有百萬人口，不像玉門等地，已經廢棄了，沒人，沒人還是不行，但是有百萬之多的人口，那這就不一樣了

當然，這又回到了塔斯曼尼亞那個導遊嘴裡說的那句話，how u gonna find a job here？

這是一個很好的問題，後來回墨爾本的飛機上，我就一直在尋找這個問題的答案

找到了嗎？後來找到了，後來我去了brisbane，布里斯班

布里斯班和黃金海岸兩個城市連在一起，兩個城市形成的城市圈是澳大利亞第三大城市圈，沒有悉尼墨爾本那麼多人，工作機會也會少一點，但是有工作，要耐心地找，後來果然給我找到了，而且是一家米企，然後度過了一段非常開心的日子

下午4點，坐著寬敞的公交（肯定有位置，沒人跟你搶座位）下班回家是一種什麼感受？

再後來我考慮有自己的生意了，當我有自己的生意的時候，我意識到一點

就是，其實老闆跟你這些打工的，有同樣的考慮

那就是你覺得房東要得太高，你老闆也會有同樣的感受

在深圳我聽過比較多的一句話就是，忙了一年，都在養房東和員工

你不要以為只有打工仔覺得房租太高，你老闆也會感同身受，因為他要考慮寫字樓租金什麼的，還要考慮你的工資，這個成本是他不得不考慮的，如果不考慮還做個鳥生意，除非騙錢的，那那個不長久，因為外向型經濟，境外環境也對這種騙錢的搞法不太友好

那如果你老闆也覺得難受，你可以跟你老闆合計，是吧，不要讓中間商（房東）賺差價，找個你老闆能接受，你也能接受的地方，過去安營紮寨，小公司尤其適合這樣搞

那這個地方是哪裡呢？

其實中國這麼大，你的選擇還真不少，比如家鄉，或者是離家近的城市，如果還不行，那就家鄉的省會城市，總有適合你的，我國省會城市全部通高鐵了吧？在省會城市找個工作應該沒啥問題

這不僅僅是應屆生，還包括各色人羣，比如做老闆的，也可以多走走看看，各地政府都在搞新區什麼的，應該各地都會有機會出現

應該這麼說，高房價的解決之道就在眼前，我國政府幹得真是不錯，我國既沒有像日本一樣，強行戳破東京的房地產泡沫，讓整個經濟失落幾十年，而是興建高鐵等基礎設施，把產業轉移到其他房價還不高的地方去，這一步實在是很高，日本政府當年就做了錯誤的選擇，強行戳破了泡沫，導致產業繼續集中在東京圈內，經濟沒有活力，失落幾十年，同時生育率不斷降低，而我國面臨著同樣問題的時候，選擇了另外一條路，那就是轉移，而不是硬肝，那到底效果怎樣，交給時間去證明瞭

至少從目前看，效果似乎挺好

鶴崗我去過，要是我說，

鶴崗房價結構是一種很健康的結構！

為什麼健康，待我詳細說來：

首先明確一點，鶴崗既有五萬一套的房子，也有五千一平的房子，甚至更貴的高檔小區都是有的。

一個城市當中，房價差別這麼大，是因為五萬一套的房子，通常小區設施並不那麼好，是拆遷房，保障房，但是足夠滿足大部分的生活需要。可能停車位沒有那麼規範，可能沒有那麼高檔消費場所，但是人們日常生活的衣食住行，教育醫療，足夠滿足。

鶴崗的三家三甲醫院，風光旖旎的公園綠地，一元的公交，暢通的高速公路，建設中的高鐵 ，這些良好的公共資源，任何一個住在鶴崗的人都可以使用，孩子好好學習，就可以考進全國前百名的省重點高中鶴崗一中，這些和房價都無關。

那麼高價的小區準備給誰的？因為總是有些人有更高的消費需求，這些需求無關生存，無關尊嚴，可能只關係到面子。擴大內需，一些有足夠的消費能力的人可以去消費，包括高價房，高級場所。可是住在五萬一套房子裏的普通家庭也可以去搓一頓啊，正經過日子人家也不需要天天泡娛樂場所～反正我基本不去。

要知道，鶴崗人民最喜歡的鶴崗小串嘎嘎好喫，還不貴。老闆，給我來三十個「肥瘦」～

在鶴崗，只要你願意稍稍努力一點，就可以擁有一套房，享受良好的基礎設施。

在鶴崗，只要你願意偶爾犒勞自己，就可以享受一流的消費娛樂。

鶴崗真不錯，歡迎你來看！

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鶴崗房價低，自然主要原因就是城市的競爭力在下降，現實原因就是人口負增長。原來的支柱產業煤炭行業不斷下滑，加上年輕人的不斷流失。

而報道中的一萬五千元每套的房產就更有原因。這些低價房源都是當地的棚改房，最大的問題是房產證不能馬上辦下來，一般需要等幾年纔行。這與一般商品房有明顯區別。至於當地為何偏低的房價比較多，就是當地樓市的供需比較突出，尤其是最近幾年棚改的量比較大，保障房大量上市，導致供大於求，這些房主拿到這些房子的成本就比較低，所以價格比較低也就不奇怪了。

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鶴崗告訴我們一個道理，人口老齡化，房價是會跌炸的，不以主觀意志轉移。

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一、鶴崗房價為什麼這麼低?

鶴崗房價如此之低，以至於2019年3月5日，當地公安局招聘警察乾脆直接打出了「送房送車」的條件吸引人才。

即對於多類符合條件錄用者可以享受「一車一房」福利：即價值在10萬元以內的汽車，以及建築面積在50-90平方米、房源位於市區內的住房。

那麼，鶴崗房價為什麼這麼低？？？

鶴崗市是一個典型的人口下滑、勞動力外流的城市。

鶴崗戶籍人口自2010年以來逐年下降，截至2017年降至100.9萬人，如下圖。

而就業人口僅為10.70萬人，且遠低於十年前的28.94萬人，如下圖。

在校小學生數也已連續20年減少，2017年在校小學生數僅為3.26萬，如下圖。

2012年是鶴崗經濟數據的巔峯，從2012年到2017年：

鶴崗的GDP從358億跌落到283億；

地方財政收入從27.1億下降到23.1億；

總財政支出從79.7億提升至114.7億。

18-34歲青年人口每年減少近1%，60%歲以上老年人口每年增加近1%。目前鶴崗的60%歲以上人口比例已經達到日本2010年左右的水準。

鶴崗是資源枯竭城市轉型+老齡化+少子化+人口流失，各種問題集中出現。

房價是城市綜合競爭力的反映。

當一個城市的各種綜合競爭力都在持續下跌的時候，房價也自然進入到持續下跌的軌道。

這樣的事情不僅發生在中國鶴崗，美國底特律、日本的小城鎮，都在發生。

很多朋友可能還記得2016年底特律一雙鞋換一套房的新聞。

日本有些城市已經開始免費送房。

二、大國大城戰略與收縮型城市

鶴崗的問題，其實是城市化結束+人口老齡化+人口向上流動的常態。

鶴崗這樣的城市，就是前幾天發改委《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件中提到的「收縮型城市」(詳細可參考文章《城市化歷史性轉折，全民財富大轉移》)，未來中國這樣的城市會越來越多。

「收縮型城市」，這是官方文件第一次出現的新概念。未來很多三四線城市，都將被歸類為「收縮型中小城市」。

第一階段的城市化主要是城鎮化，所有大中小城市都一起發展。

中國城市發展早期總體戰略是「控制大城市規模，合理髮展中等城市，積極發展小城鎮」。

當然，這個發展戰略是錯的，現在已經被中央正式拋棄。標誌就是2019年2月21日，國家發展和改革委發布的《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。

以前的城市化發展，是所有大中小城市同步發展，甚至限制大城市發展、鼓勵小城鎮發展，搞平均主義。

第二階段的城市化已經開始，那就是都市圈化，核心是發展城市羣和都市圈，比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。

這就是新的「大國大城」戰略。

現在，明確要求「收縮型城市」要嚴控增量，未來將進行收縮。

到底哪些是「收縮型城市」呢？

首先，經國家「蓋章」的69個「資源枯竭型城市」，基本都屬於「收縮型城市」。

鶴崗曾是中國十大煤礦之一，當年採煤是高端產業，職工收入非常高，鶴崗也曾神一樣存在過。現在資源枯竭了。縱觀全世界，靠礦業發展起來的城市，一旦資源枯竭產業衰敗，人口會持續留出，都會沒落。另外一個中國典型城市是玉門，目前房價是5000元一套。

列表如下。

三.我們應該怎麼辦？

現在城市化進程已經進入到下半場，城市之間的分化越來越明顯，強者愈強、弱者愈弱，再疊加人口老齡化+少子化趨勢。估計若干年後，會有大大小小數百個類似鶴崗的城市，成為城市競爭中的棄兒。目前日本有些城市免費送房子的情況，也很有可能在中國的城市發生。

在這新一輪城市競爭中，最先收縮的是五六線城市、接著可能是四五線城市，再往後有可能到了一些三線城市……這些情況，在未來10-20年間就會陸陸續續發生。

所以不管你現在在哪裡，一定要盡最大努力，到資源最聚集的城市去，到對人口有吸引力的城市去，不僅僅是為了保自己，也是為了保子孫後代。

只有大城市，纔有房地產。

拋棄小城市，擁抱大都市，是未來十年房產投資的核心主線。

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我沒有去實地看過鶴崗的房子，因此發言權可能不夠，但我能肯定幾件事：

1、鶴崗肯定不是天堂，不然不會人口一直在流失；

2、鶴崗肯定也不是地獄，不然不會當地還有那麼多人；

3、人在自己的黃金年齡（20-40歲）期間，很多事都可以自己來，你的體能能幫你克服許多的不便。但一旦你步入不惑、知天命甚至花甲之年，身體機能開始下降之後，許多之前你壓根沒有注意到的小事，都會成放大成為巨大的不方便；

4、照顧父母是否方便，也是選擇住址的一個重要因素；

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很多人會把鶴崗作為中國房價會跌的重要證明，但這種情況也是特例。整個東北近年來都是人口凈流出，尤其黑龍江這種寒冷的地方，原來採礦業為主的城市，在大量年輕人外流，留下的多是老夫妻守著兩三套房，他們要麼沒需求買，要麼只對改善房有興趣，條件一般的回遷房，舊房子賣不出價可以理解，那不是房價大跌的結果，而是一直沒漲起來。

在很多邊遠省份的小城市都會有類似的情況

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鶴崗應該是東北部分資源型城市的一個典型縮影吧。

俗話說東北產業，重工業是燒烤，輕工業是直播。雖然是調侃，卻也是東北產業迷茫，人們迷茫的一個縮影。

如果一個地區，城市，當人們對自己沒了信心和迷失的時候，城市也就會迷失，人心散了，凝聚力沒了，怎麼發展，必然是人口流失。自然就處置各種固定資產，導致房多人少，就不值錢了。也是一個側面說明，人口和人口的信心和期待，對於一個城市發展是多麼重要。

一個城市，不去想著如何包攬人才，發展經濟，升級產業，提供就業，提高待遇，只想著賣地，收稅，賺錢，滿足特殊階層的私利，這個思路肯定行不通。

所以鶴崗的現在，也是部分落後產業城市和管理層不去想辦法改變的城市的將來。

我們相信，東北到底是什麼限制了她的發展。曾經的東北工業基地，東北平原，黑土地，現在到底怎麼了？

其實我個人覺得，從國際來看，主要是東北向東邊，是日本和韓國，這個2個及其強大的國家，對於東北的競爭，是的東北很難發展起來。北邊是俄羅斯，也不是個善茬，所以東北的曾經的輝煌都是在東邊不怎麼好，北邊不怎麼強的時候。所以，東北如果要發展，對於國家的要求其實很大。

其次是國家重心轉移了。北京吸引了大部分的東北優質人才和資源。國家的經濟重心隨著國際化開始在長三角，珠三角發展。進一步從國家政策層面轉移了。東北的老工業能轉移的就走了，不能轉移的也衰敗了。

最後是東北自然資源太好了，森林，煤炭，河流，土地，各種自然資源都很好。大家都能喫好，睡好，加上東北重工業發達的過去，人們也安於現狀，安逸自得，失去了競爭奮鬥之心。如今社會化，互聯網，能離開的牛人都走了，剩下的都是走不了或者是安逸慣了，搞搞大金鏈子小手錶，一天三頓小燒烤。直播耍酷隨便搞。

不過從目前來看，國家政策在搞，企業家在搞，國際國內的環境變好，東北未來會越來越溫暖。

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太遠了，不然我都想去買套，反正才幾萬塊一套。

現在幾萬一套，說不定過些年政策一變，變成幾十萬，很有投資價值。

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沒啥好看的，沒有人口，慢慢可以把居所還給動植物們

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不止鶴崗不止鶴崗。

給你看看我們家這邊的房價吧。

小區圖

兩年前，我同學家房子賣了，50平左右，賣了2.1萬，二樓，房山子，兩室一廳一廚一衛。

現在算漲價了一點了。

這些小區基本上都是6層樓，採編人通過電話諮詢和與居民的聊天的方式得知，這裡2樓、3樓最貴，毛坯房的最高售價為每平1000元左右，5樓、6樓的售價為每平500元到600元；門市房的售價是每平1800元。

這裡的樓房基本在50—80平方米，最便宜的一套樓房在3萬元左右。一位住戶說，他的一戶頂樓2萬4千元賣的。採編人詢問一戶80平方米的二樓住戶，精裝修，最低10萬元一套。

（悄咪咪告訴你們，什麼十萬一套，能砍價的，精裝修試著砍到八九萬，然後再加點，z這邊頂樓有兩種的，一個是圖片上這種，還有的是帶閣樓的，帶一平臺，也不貴啦。現在賣房子的特別多，買房子也不少，那天看到有一個外地的買了兩套，聽說是信佛的，就買在廟對面的那個房子，不過那個房子是真好看，蘇聯式的建築，就是年頭長了點，不過人家覺得風水好）

情況和鶴崗差不多。

貴的也有，桂碧園，恆大之類的能上一萬，

一般的房子在3000到6000，

這是三千的小區

100平的房子，30萬左右。

離市中心公交一元，十分鐘。

封閉小區，環境不差，離省重點高中步行十五分鐘，遠嗎？不遠吧。

本地的房價區間

我可以直接說，房子真的便宜，而且不是那種特別差的房子。

我感覺是老齡化，年輕人不願意回來，房地產供大於求。

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然後，我們這裡還有更便宜的房子！！！

歡迎選購！！！！

十萬買三套小戶型不是事！！！！

不是事！！！！

距離北京天津等地動車只要兩小時！！！

交通便利，距離京沈高速只要半小時，

市中心只要四十分鐘！！！

基礎設施齊全，消費水平低，

冬季取暖溫度二十六度左右，

附近有風景區，有傳統廟會節日，依山傍水，環境優美，霧霾少，空氣清新。

佛道興盛，古建築保存完好。

來一張雪後圖

心動嗎？心動嗎？

氣候宜人，溫帶季風氣候。

雖然東北，卻不冷。

夏天不熱。

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播報一下一週前的賣房情況，我姨家的房子賣掉了

一樓。四十多平，帶一個院子，院子十幾平吧，然後還帶了一個倉房，一個儲存窖。

帶裝修和傢具電器，一共賣了5.5w，好多人都嚇了一跳，可能是這幾年當地賣的最高的價格。

被外地人買走了，這邊房子好多被外地人買走了，也說了嘛，佛教盛行，信佛的很多人在這裡定居，有的是自己買的，有的是因為看相看得準，別人送的...

房價便宜所以有些大老闆真的是說送房子送房子= =

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離河北近，我們坐火車到秦皇島才21塊錢，一個小時不到。

開車大概兩個小時。

順便吐槽一下，我上初中的時候我們中考卷是跟著河北那邊的，我初二的時候才開始葫蘆島自己出題。

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好地方，渡假方便。都考慮去買一套。因為熱的時候帶小孩暑假過去玩。

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資源枯竭城市典型案例，對其他城市無太大參考性！！！！！！

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挺好的，過幾年畢業了準備在這邊買套房子當伺服器的庫房了.....真是超便宜，這比我們那地下室還便宜，就算是出問題了我來回坐飛機機票錢一週一趟都不算貴。

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沒啥，鶴崗的房價回歸了房子本來的價值面目，也就是說中國絕大部分地區的房價都是虛高的，人為賦予的價值，就好像鼎盛時期的東京房產價值約等於美國一樣，可以類比其它商品和奢飾品一樣，大家追捧，擊鼓傳花，會不會像日本一樣停滯二十年，我覺得大概率不會，一線房產依靠人口厚度還能維持，但是二線以下，必死相當一部分小土豪和中產，應該和美國的次貸危機差不多。

興百姓苦，忘百姓亦苦！

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