對於今年房地產市場走勢的分析已經很多了，目前來看，無論也是業內機構還是專家，普遍認爲認爲今年樓市下行壓力，房價有回落的空間。

通過對過去幾個月國家統計局發佈的70個大中城市房價數據不難看出，熱點城市房價有了明顯回落的跡象。但是三四線城市的房價依然處於漲勢。一方面，是三四線房價還在上漲，另一方面則是部分三四線城市開始放鬆樓市調控，大有“救市”的跡象。未來，三四線城市的到底會不會迎來大規模的樓市調控鬆綁呢？

在討論這個問題之前，我們先來看看之前三四線城市房價上漲的動力所在。要想房價上漲，一是需要有足夠多的人買房子，二是需要有足夠多的購房資金。2016年開始，全國範圍的房價上漲從一二線城市逐漸擴展到三四線城市，並且愈演愈烈。

首先，因爲一二線城市房價上漲的幅度較大，將部分購房需求擠壓到三四線城市，客觀上造成了購房需求的增加。而這些購房需求的購房資金相對充裕。

其次，棚改貨幣安置比例過高，是三四線城市房價上漲的另外一個重要原因。之前筆者就給大家分析過棚改貨幣化安置對於房價的影響。據統計，2015年至2017年，全國共完成棚改1816萬套，其中2018年棚改貨幣化安置的比例高達55%，而且主要集中於三四線城市。剛纔說的棚改貨幣化安置的比例，我們再來看看棚改的資金情況。2015-2017三年間，全國棚改的資金投入爲5.5萬億，其中有超過4萬億投放於三四線城市。這4萬億棚改資金的投入，大大促進了三四線城市的基建，改善了居民的居住環境，同時有效的刺激了消費。可以說，三四線城市的棚改，在去庫存的同時，也成爲房價上漲的重要推手。

三四線城市房價上漲的同時，土地市場也變動火熱，地價也是節節攀升。大家都知道，賣地收入一直都是地方財政重要的收入來源。據統計，2018年全國土地收入創新高，達到了6.51萬億。具體來看，一線城市、二線城市、三四線城市土地出讓金佔地方一般公共預算收入的平均比值分別爲0.4、0.91和1.51。通過這一數值來看，不難發現，三四線城市對土地財政的依賴度最高。

從2018年下半年開始，土地市場開始降溫，土地流拍數量逐漸增多。而流拍的土地，很多都是位於三四線城市。土地市場趨冷，意味着三四線城市土地出讓金收入的大幅減少。

另外，去年國務院常務會議以及明確指出，因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要儘快取消貨幣化安置優惠政策。2018-2020年，全國要完成1500萬套的棚改任務，預計這三年的棚改貨幣化安置的比例爲45%、35%、30%，將呈現逐漸降低之勢。棚改貨幣化安置比例的降低，將對三四線城市的樓市產生更大的衝擊。

土地收入減少，棚改貨幣化安置比例降低，三四線城市的房地產市場將接受巨大考驗。因此，已經有三四線城市通過放鬆樓市調控，刺激樓市。山東菏澤取消限售，可謂是打響了三四線城市“救市”的第一槍，而就在最近，菏澤成武縣又出臺了房地產新政，規定各鎮農民購買首套房可以享受300元／平方米優惠，首付不超過30%，貸款利率下限爲貸款基準利率的0.9倍，上限不超過貸款基準利率的1.25倍。

未來，相信還會有更多的城市和地區加入到“救市”的行列中。但是，購房者也不要擔心，就此以爲三四線城市的房價會迎來大漲。在房地產市場進入下行期的情形下，即使放鬆樓市調控，或者採取“救市”行爲，也只不過是維持房價不出現大跌罷了。