所以，可以预见，这条几乎贴著高铁站的商业街，今后将会是商旅客们等车吃饭逛街买手信的首要选择。

然而，正如大家都知道的那样，高铁站的人流虽然大，但对于房地产来说，其实很难变成「钱流」。

因为高铁吸引过来的人群主要是流动人口，比如游客和旅居人群，没有高薪产业，就很难沉淀下来有购买力的高薪人口。

但是，局姐挺惊讶的发现，这一点也被开发商给突破了。

这块土地属于「滨海中央商务区」，采用的是时兴的TOD项目模式。

TOD的意思是「公共交通导向开发」。最初是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延，而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。

在其中，公共交通主要是指地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。TOD就是以公共交通站点为中心、以400~800米为半径（5-10分钟步行路程），建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，倡导高效、混合的土地利用，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。

为了实现TOD，在阳江高铁站这个交通枢纽旁边，绿地拿下了933亩的土地，大概相当于3个鸟巢的占地面积。

在这933亩土地上，除了上面说到的风情商业街，还集中规划了住宅、「阳江第一高」的双子星地标写字楼、花园型独栋办公楼、三座高星级酒店、一个超大型的ShoppingMall、会展中心，外加一个幼儿园。

在规划中，住宅、商业、产业全部都齐全了，妥妥的产融结合，「高效、混合型」土地利用。

这种规划有一个好处——在这儿写字楼里上班的白领，就是周边住宅最稳固的购房群体和接盘侠。

局姐在现场和销售小哥聊了一下，发现已经有公司愿意为高铁和规划买单了。

根据销售小哥介绍，农业银行已经签了一整栋办公楼，作为阳江总部，中国人寿签了两栋，作为粤西的总部，旁边的三栋，中国邮政银行等各种金融机构还在陆续洽谈中。

一切顺利的话，这儿会诞生一个新的金融总部聚集区。对于四线城市而言，金融算是妥妥的高薪产业了。这意味著这里会聚集全城最有钱的一群打工者。

产业对于楼价的支撑是可以期待的。加上大型商业综合体，便捷的城市交通，以及四通八达的市内交通，局姐判断，这个盘会有旅居的购房价值，但也一定会有不少真正的本地客入手。

后来和销售小哥聊了下，发现果然如此。

在购房人群里，占最大头的是阳江本地的刚需客，占到大概60%。剩下的40%，大概一半是返乡置业需求，一半是阳江承接产业外溢时新增的购房需求，还有一小撮，是买了海陵岛的住宅，后悔了，卖掉房子换到阳江市区的旅居人群。

03

在看盘的时候，局姐还发现了一些在判断投资价值上可以注意的点。

首先，城际空间站是高铁盘，理论上会有噪音污染，居住的舒适度是要打折扣的。

但是，局姐亲测，真没有在售楼部和商业街听到难以忍受的噪音。要知道，这里是这个楼盘距离高铁站最近的区域。

这个盘在自然环境和设计上都比较讨巧。它和高铁站之间有个天然的屏障——河流。同时，开发商把距离高铁站最近的区域给了商业街和办公楼，住宅和高铁站的距离还是更远一些。

住起来就比较舒服了。

其次，在各种政府配套之余，开发商在项目旁边，帮政府建起了一个学校。

这家叫做「城南二小」的小学是省一级的学校，也是阳江师资最好的学校。因为开发商代建，阳江城际空间站有城南二小50%学位的优先入读权。

这儿一下子就成了这个城市最好的学区房。也就可以理解，为什么买房的人里面本地刚需反而占大头。

无论是在一二线还是三四五线城市，为了孩子的教育，老父亲老母亲们都是舍得一身剐的。

还有，局姐发现，这里的物业服务也兼顾了一部分旅居和养老的需求。

比如旅居「候鸟」们暂时空置的房屋，管家会定期帮忙开窗换气，开电器，甚至可以定时投喂，照顾宠物。

阳江本身靠海，自带海陵岛和南海一号两个旅游大IP，和海南一样，这里也会吸引一些旅居「候鸟」和养老度假的购房者，岛上的海景房，比较好的，已经卖到了1.3万元。

然而，海景房有海景房的问题，比如一年四季的潮湿，以及商业配套不足。但如果在市中心，生活的氛围会更浓一些，买菜吃饭都便宜。城轨开通之后，去海边也只要20分钟，很方便。

当然了，这个城轨还在规划中，想要建起来，恐怕还真要等上好几年。在这之前，开发商采取了一个折中方案——自己提供海陵岛的专车接驳，定期组织业主专属旅游。

04

所以，三四五线房子到底应该怎么买？

还是那句话：小城市的人口流入不足，而且这些人根本都不缺房子。要想手里的房子将来价格不错，还卖得出去，那就一定要尊重当地人的流向，选择接盘侠最多，接盘意愿最强的楼盘。

首先，区位上，尽量选择靠近就业中心和核心商圈，或者近郊的已经发展起来的新城。

千万不要买远郊的新城，三四五线城市对于新进入人口的吸引力小，近郊的新城区还可以靠老城区人们的置换需求来填满，远郊新城基本就是鬼城的前奏。

其次，不要选择远离产业的纯居住板块，尽量选择产城融合的项目，最好选择高薪产业聚集的就业中心。

这样的地方才能聚集一大拨高薪人群，这群人有意愿，也有能力当你房子的接盘侠。

最后，在很多三四五线城市，确实可以慎重地关注一下高铁新区。

讲真，局姐在一二线城市看盘时，一直不是很看好高铁旁的物业，毕竟，在一二线城市投资，好的选择很多，相比之下，高铁新城到处都是形色匆匆的旅客，嘈杂，居住体验和安全性都不会太好。

但是，在小城市，好的投资选择并不多。而扩张下沉到三四线城市的高铁，带来的直接影响，就是小城市和周边城市的通勤时间可以缩得更短，间接带来了很多双城生活的需求。

如果你所在的小城市周边有个不错的一二线城市，高铁通勤时间一小时左右，而且班次比较频密，两边的楼价有很明显的价格差，那么，理论上，高铁新区有成为卫星城的可能性。

不过，这一切还是要符合之前的判断标准——是不是离老城区比较近，有没有引入不错的产业和商业配套，甚至是否拥有更稀缺的资源，比如优质的教育，比如舒适的居住环境。

如果符合，高铁是锦上添花，如果没有，那就是雪上加霜。

以上。

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