我们先理下这个具体事件：今年7月以来，「乐伽公寓经营异常，疑似爆雷」、「分公司人去楼空」、「房东收不到租金、房客面临驱逐」等消息在网上流传。8月7日晚，乐伽公寓通过其微信公众号发布公告称，确认公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

一, 乐伽公寓的特殊的经营模式是什么操作？

乐伽公寓作为一个租赁公司，在短短几年里迅速发展主要归功于它特殊的运行模式，即主要靠高价从房东手里拿房，然后再由其以低于市场价的方式出租给租客。中间价格形成的资金缺口一方面靠不断扩大市场来弥补，另一方面是靠它的租金收支调节，即从房东手里以高于市场价拿房，但是租金的支付是月付或季付；而当其将房租转租给租客的时候，会设置一个租金调节机制，如果租客想月付，租金价格就高，如果一次性支付半年甚至一年，租金相对就低。因此，不少租客图便宜，便选择半年付甚至一年付，在此模式下，乐伽公寓快速占领市场。然而，由于市场预期不足及乐伽公寓的经营模式固有危机，乐伽公寓最终没能摆脱破产的结局。

二，租客和房东的利益谁来维护？

乐伽公寓的官方声明尚未显示其已经向当地法院申请破产，目前来看，大笔资金救场的可能性比较小，破产或是无法避免的结局，那么租客和房东的利益谁来维护呢？

首先，乐伽公寓的经营模式决定了该事件涉及到三方主体，即房东（多数）、乐伽公寓、租客（多数）。乐伽公寓与房东签订房租租赁合同，构成房屋租赁关系；然后再将控制的房屋分别转租给租客，与租客签订房租租赁合同，构成房屋租赁合同关系。在租赁合同的履行过程中，在租客与乐伽公寓之间，大部分租客履行了支付租金的义务，因此，乐伽公寓应当保障房屋的承租状态。然而，在房东与乐伽公寓之间，乐伽公寓没有按约定支付租金，构成违约。现在乐伽公寓倒闭，无法继续经营，导致目前的残局。

那么作为房东，他的维权可以选择法院起诉乐伽公寓违约，收回房屋并要求其承担违约责任。

对于租客，如果房东收回房屋，那么其可以选择法院起诉乐伽公寓，要求其退还租金并承担违约责任。

但由于乐伽公寓经营不善，资金不足，所以问题的解决一定十分漫长。

三， 给行业带来什么样的反思？今后应如何避免？

乐伽公寓事件暴露出很多问题，特别是我国租赁行业还缺乏法律化的约束，也没有押金保障制度或担保金制度。这也就意味著，企业倒闭了，对租客、房东而言，还缺乏相关保障。

因此，建议国家尽快立法，出台住房租赁条例，建立准入门槛；此外应探索建立风险准备金制度以应对经营不善带来的风险；同时也应该加强对长租公寓领域的金融管控。

发布于 2019-08-09继续浏览内容知乎发现更大的世界打开Chrome继续解忧先生解忧先生

根据笔者这些天来了解到的情况，目前签订合同有如下几种形式：

属于A类情况的人最多，法律关系也最复杂，我们先讲。其他情况再某些条件下会转化为A情况，比如：B类情况有授权委托书，与A类中「委托代理合同」被认定为「房屋租赁合同」的情况类似，可以参照适用。D类情况中构成复代理的。

C类情况，有被认定为非法转租的风险，对房东最有利，房客有被要求腾房并支付损失的风险。

D类情况，如果房东对转委托的情况不知情，有个中间公司出来背锅，只要其有履行能力，房东可以收到房租的可能性还是很大的。

A类情况

A类情况下由于房东签署「授权委托书」，所以对于房东较为不利，房东的正常救济途径是要求乐伽承担违约责任。

A类情况下法律关系的解读请看我另一篇文章：为什么我说乐伽和房东签的不是委托合同

大方向上第一步我建议租客和房东各承担一半损失，毕竟大家同为受害者，共担损失于情于理对于双方都好接受。至于具体怎么计算，方法协商一致就好。

第二步，乐伽逾期支付租金后，房东催告后乐伽仍没有支付的，房东可以向法院起诉，请求乐伽支付已发生房租以及违约金。

另外，如果公检还没有介入调查的话，建议房东集体给公安部门提交立案申请书，甚至刑事自诉。以此锁死乐伽的资产、控制乐伽公司主要责任人。

如发现证据表明乐伽公司经营陷入困境、资不抵债，房东可以向人民法院申请乐伽公司破产，申报破产债权。

上面说的办法，都是在租客和房东能够认清事实，互谅互让的基础上达成协议后才能实现的。但是这两天观察下来，还是有很多房客觉得自己毫无过错不该承担损失，有更多的房东觉得「物权不可侵犯」想单方面毁约赶房客走。还有很多房东和房客纠结于是否支付了押金、二八开还是三七开。

毕竟此事涉及面非常广，涉及到的各色人等、三教九流，每个人收集信息的渠道也不尽相同，因此难免各怀鬼胎难以坦诚相待。谈判起来，常常觉得鸡同鸭讲、对牛弹琴，最后不欢而散。这里对于救济的方法，笔者还是给到些建议：

被下「逐客令」的房客

将网上收集的「律师解读」「法律建议」等信息转发给房东，让房东能和自己在一个维度上思考。

进而告知房东，你与房东授权的乐伽公司签署的合同合法有效，你已支付全部合同价款，有权利居住至合同期间届满。你对房屋的占有是有权占有，这占有、使用权是房东通过乐伽代理转让给你的。房东也负有允许你继续居住的义务。

非法侵入住宅的依法会收到行政处罚，甚至构成犯罪。你基于租赁合同追究房东违约责任，以及对房屋使用权的侵权行为。

已经断水断电的，请及时视频取证，证明房东对你违约。

有条件的安装网路摄像头，可以上传视频那种，防备房东非法侵入住宅取证。并告知房东。

《治安管理处罚法》第四十条 有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款……

（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的。

《刑法》第二百四十五条 【非法搜查罪、非法侵入住宅罪】非法搜查他人身体、住宅，或者非法入侵他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

已经被房东强制腾房的

报警，协助警察进行调查、取证工作。

整理证据（租赁合同、付款凭证、房东给乐伽的授权委托书，房屋被撬的日期等）

房东面对拒不分担损失的房客

可以考虑停水停电促成谈判。其他的手段都不合法，有被追责的风险。

B类情况参考A类

C类情况

此种情况房东通过中介找租客，中介介绍了乐伽。房东使用中介公司的标准租赁合同的模板与房东签订了「租赁合同」。

租赁合同约定，乐伽转租需要征得房东同意。根据《合同法》及相关司法解释，参考过往判例，转租合同会被认定无效。房东有权要求房客搬出房屋，并要求房客支付乐伽尚未支付的已经实际产生（居住期间）的房租。法律关系如下：

这种情况争议的焦点集中在房东是否「知情」，是否明示或默示同意。房东和房客需要保存好相关证据，以利于后期自身权利的维护。

如果房东同意转租，则房客可以与乐伽的租赁合同抗辩。可参考A情况处理纠纷。根据合同相对性原理，房东只能向乐伽追偿。对于租客交一年乐伽只按季度交给房东的情况下，如何调节房东与租客的关系，法律尚无明文规定。

如果房东不同意转租，或者在知道转租行为的6个月内提出异议的，则房客与乐伽的转租合同对于房东不生效。房客相对房东属于物权占有。对于已经发生的房租多退少补。房客可以追究乐伽的违约责任。

另外笔者看到的一份房东、乐伽、中介签订该的三方合同中乐伽并没有加盖公章，所以笔者认为此种合同关系有乐伽业务员冒乐伽之名私自收房，私自转租的行为。但该当事人（房客）说其余乐伽的合同是电子合同，被盗用的可能性较小。这个情况有待进一步了解。

D类情况

该种情况法律关如下：

房东与中间公司签订委托代理合同、授权书，此合同、授权书与A情况下乐伽的版本如出一辙。笔者看到的这份合同，约定「空置期」三个月，「押一付二」。考虑到大多数乐伽公司直接与房东签订的是「空置期」两个月，「押一付三」，中间公司赚取的是一个月空置期的租金以及自己留存的 一个月房租的现金价值。

如果，房东对于中间公司转委托给乐伽的行为不知情、不同意。好，既然他（中间公司）要挣这个钱，那就得让他背这个锅。只要其有履行能力，则可直接请求其按照合同约定支付房租，拒不履行的可以通过诉讼请求其履行。

如果这个公司和乐伽差不多，也准备跑路，找不到人了，房东和房客之间争议的解决仍需要回到A情况的解决方式。

如果房东对于转委托的行为知情，则视同情况A来解决。

相关法条：

关于转租

《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同关系继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当承担赔偿损失。

承租人为经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《城镇房屋租赁解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

关于复代理

《民法总则》第一百九十六条 代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。

转委托代理经被代理人同意或者追人的，被代理人可以就代理实务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任及对第三人的指示承担责任。

转委托代理未经被代理人同意或者追人的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的情况除外。

根据笔者这些天来了解到的情况，目前签订合同有如下几种形式：

属于A类情况的人最多，法律关系也最复杂，我们先讲。其他情况再某些条件下会转化为A情况，比如：B类情况有授权委托书，与A类中「委托代理合同」被认定为「房屋租赁合同」的情况类似，可以参照适用。D类情况中构成复代理的。

C类情况，有被认定为非法转租的风险，对房东最有利，房客有被要求腾房并支付损失的风险。

D类情况，如果房东对转委托的情况不知情，有个中间公司出来背锅，只要其有履行能力，房东可以收到房租的可能性还是很大的。

A类情况

A类情况下由于房东签署「授权委托书」，所以对于房东较为不利，房东的正常救济途径是要求乐伽承担违约责任。

A类情况下法律关系的解读请看我另一篇文章：为什么我说乐伽和房东签的不是委托合同

大方向上第一步我建议租客和房东各承担一半损失，毕竟大家同为受害者，共担损失于情于理对于双方都好接受。至于具体怎么计算，方法协商一致就好。

第二步，乐伽逾期支付租金后，房东催告后乐伽仍没有支付的，房东可以向法院起诉，请求乐伽支付已发生房租以及违约金。

另外，如果公检还没有介入调查的话，建议房东集体给公安部门提交立案申请书，甚至刑事自诉。以此锁死乐伽的资产、控制乐伽公司主要责任人。

如发现证据表明乐伽公司经营陷入困境、资不抵债，房东可以向人民法院申请乐伽公司破产，申报破产债权。

上面说的办法，都是在租客和房东能够认清事实，互谅互让的基础上达成协议后才能实现的。但是这两天观察下来，还是有很多房客觉得自己毫无过错不该承担损失，有更多的房东觉得「物权不可侵犯」想单方面毁约赶房客走。还有很多房东和房客纠结于是否支付了押金、二八开还是三七开。

毕竟此事涉及面非常广，涉及到的各色人等、三教九流，每个人收集信息的渠道也不尽相同，因此难免各怀鬼胎难以坦诚相待。谈判起来，常常觉得鸡同鸭讲、对牛弹琴，最后不欢而散。这里对于救济的方法，笔者还是给到些建议：

被下「逐客令」的房客

将网上收集的「律师解读」「法律建议」等信息转发给房东，让房东能和自己在一个维度上思考。

进而告知房东，你与房东授权的乐伽公司签署的合同合法有效，你已支付全部合同价款，有权利居住至合同期间届满。你对房屋的占有是有权占有，这占有、使用权是房东通过乐伽代理转让给你的。房东也负有允许你继续居住的义务。

非法侵入住宅的依法会收到行政处罚，甚至构成犯罪。你基于租赁合同追究房东违约责任，以及对房屋使用权的侵权行为。

已经断水断电的，请及时视频取证，证明房东对你违约。

有条件的安装网路摄像头，可以上传视频那种，防备房东非法侵入住宅取证。并告知房东。

《治安管理处罚法》第四十条 有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款……

（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的。

《刑法》第二百四十五条 【非法搜查罪、非法侵入住宅罪】非法搜查他人身体、住宅，或者非法入侵他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

已经被房东强制腾房的

报警，协助警察进行调查、取证工作。

整理证据（租赁合同、付款凭证、房东给乐伽的授权委托书，房屋被撬的日期等）

房东面对拒不分担损失的房客

可以考虑停水停电促成谈判。其他的手段都不合法，有被追责的风险。

B类情况参考A类

C类情况

此种情况房东通过中介找租客，中介介绍了乐伽。房东使用中介公司的标准租赁合同的模板与房东签订了「租赁合同」。

租赁合同约定，乐伽转租需要征得房东同意。根据《合同法》及相关司法解释，参考过往判例，转租合同会被认定无效。房东有权要求房客搬出房屋，并要求房客支付乐伽尚未支付的已经实际产生（居住期间）的房租。法律关系如下：

这种情况争议的焦点集中在房东是否「知情」，是否明示或默示同意。房东和房客需要保存好相关证据，以利于后期自身权利的维护。

如果房东同意转租，则房客可以与乐伽的租赁合同抗辩。可参考A情况处理纠纷。根据合同相对性原理，房东只能向乐伽追偿。对于租客交一年乐伽只按季度交给房东的情况下，如何调节房东与租客的关系，法律尚无明文规定。

如果房东不同意转租，或者在知道转租行为的6个月内提出异议的，则房客与乐伽的转租合同对于房东不生效。房客相对房东属于物权占有。对于已经发生的房租多退少补。房客可以追究乐伽的违约责任。

另外笔者看到的一份房东、乐伽、中介签订该的三方合同中乐伽并没有加盖公章，所以笔者认为此种合同关系有乐伽业务员冒乐伽之名私自收房，私自转租的行为。但该当事人（房客）说其余乐伽的合同是电子合同，被盗用的可能性较小。这个情况有待进一步了解。

D类情况

该种情况法律关如下：

房东与中间公司签订委托代理合同、授权书，此合同、授权书与A情况下乐伽的版本如出一辙。笔者看到的这份合同，约定「空置期」三个月，「押一付二」。考虑到大多数乐伽公司直接与房东签订的是「空置期」两个月，「押一付三」，中间公司赚取的是一个月空置期的租金以及自己留存的 一个月房租的现金价值。

如果，房东对于中间公司转委托给乐伽的行为不知情、不同意。好，既然他（中间公司）要挣这个钱，那就得让他背这个锅。只要其有履行能力，则可直接请求其按照合同约定支付房租，拒不履行的可以通过诉讼请求其履行。

如果这个公司和乐伽差不多，也准备跑路，找不到人了，房东和房客之间争议的解决仍需要回到A情况的解决方式。

如果房东对于转委托的行为知情，则视同情况A来解决。

相关法条：

关于转租

《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同关系继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当承担赔偿损失。

承租人为经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《城镇房屋租赁解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

关于复代理

《民法总则》第一百九十六条 代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。

转委托代理经被代理人同意或者追人的，被代理人可以就代理实务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任及对第三人的指示承担责任。

转委托代理未经被代理人同意或者追人的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的情况除外。

我是成都的受害人，今年才毕业，工作还不到一个月，搬进乐伽的公寓一个月左右，交了一年的房租，接近2万块。如果乐伽破产，房东赶我出去的话只能睡大街了！

希望政府能好好监管一下长租公寓市场，别让更多的人陷入这种悲剧，真的很难受，每天心惊胆战，工作也没什么状态，如果不能顺利转正断了收入我真的不知道怎么继续生活。本来就是单亲家庭，想靠自己就在成都。不想一毕业就碰到这种事情。

乐伽昨天发公告宣布破产了，就只说和房东的合同自动解除，一句清算清偿的话都没提。

房东死活拒绝协商，要求8月20号搬离，我就奇了怪了，乐伽高于市场价收房就高高兴兴接受，乐伽崩盘损失风险全是租客的。

按照房东的逻辑，如果我是房东我是不是可以喊朋友注册一个长租公寓公司，跟他签个所谓的委托书，等租客交了一年房租，朋友的公司就申请破产，租客就找长租公寓公司赔钱去吧，反正也没什么代价。然后跟朋友分赃，收回房子再继续套路，什么代价都不付出还可以源源不断挣钱。

老实说国家监管真的是该有所作为了，这个才是源头。

不幸正好是受害者……

先讲结论想法，政府引导有实力的企业进入，在一定程度上给与政策倾斜，并且要严惩乐伽这样的公司，对于部分极端房东进行一定程度的惩罚，并且顺势统一长租公寓规范。

--------------先给大家讲下具体情况，

坐标杭州，房东签委托合同把房子的委托代理权给乐伽公寓，乐伽会付一个月押金给房东以及每季度付一次钱。乐伽通过高出市场的价格强占住房资源。而乐伽普遍会以半年付，年付，低一些房租的方式去吸引租客的大量现金。这样只要一直有大量现房进出，他就能一直玩下去。而杭州大把的拆迁房，并且目前市场百分之六七十的房子都是他们的，甚至租客去找中介如我爱我家，链家等，中介都会带去乐伽的房子，大家可想而知整个环境。但是，一旦现金流断了，下场极惨。大家可以参考ofo

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当前时间7月27日，房东发来消息要求8月份前搬走，不然就重新再交一次房租给他。多次沟通都没啥进度，不肯亏一分钱，不相信法院政府。加了很多维权群也没什么多余的作用，基本套路总结就是，备案，协商，报警。并且可以说如果乐伽正式宣布破产，我第二天就可以睡大街了………

只能心里暗暗祈祷房东不会停水停电，和暴力退房。已经好几天了上班都没什么状态，进入8月份还不知道是怎么个样子，可能会很扛不住奔溃吧。

怎么说呢，作为一个才毕业一两年的有理想有文化的本科生。只想在杭州生存下去。

不管是怎么经营的这种企业挖的坑，其实不应该全靠政府来填，可是部分房东完全不遵循合同，契约精神，明明已经委托托管了房子，可是这种情况下不接受一点损失无赖起来，租客真的也很无奈，只能想要政府的带领

更新下进展也是网图但是解释的很到位 ，总结很让人失望，不管是社会还是政府，让人觉得搞啥都不如去这样骗钱

你们这事我咋没搞懂呢，房东如果全权委托乐伽的话，那你们和乐伽签合同就等同于和房东签的合同。然后你们给乐伽的钱就等同于给房东的钱，现在的问题是乐伽代房东收完钱没给房东，所以房东应该问乐伽要钱，和租客没关系啊。然后如果乐伽没拿到房东的委托，那乐伽就没权利收钱，收完钱没给房东自己挪用，那不就是诈骗吗？

很多房东到现在还对委托代理这个法律名词没有一个基本的概念。先介绍一个案例，帮助房东来理解委托代理。这是以前在网上看到的一个案例，是一些企业要求a公司执行合同。a公司觉得自己很无辜，因为签合同的业务员已经离职，这些合同在a公司看来是业务员打著a公司的旗号到处招摇撞骗。但一些企业辩称该业务员持有a公司出具的授权委托书，并且a公司也有意思表示，业务请与该业务员接洽。那么，该业务员所签合同是那些公司与a公司签订的合同，合同执行后果由a公司全部负担。官司最后裁定结果不出所料，a公司必须执行合同。

现在很多房东，造了很多个说法出来。其一，就是名为委托授权合同，实为租赁合同。这个就很可笑了哦，相当于看到一只鸡，你说名为鸡，实为鸭。拜托，委托代理和租赁是两个不同的法律名词和概念好不？这不是赵高的指鹿为马吗？

房主与乐伽是委托代理关系，乐嘉与房客是租赁合同关系。至于受托人乐伽是否将租金交付给委托人的房主，是受委托合同调整，房主可以向受托人主张民事权利或刑事报案，告受托人乐伽侵占。与房客的租赁合同无关，别混淆主体地位。我与房主是租赁合同关系。租赁合同的相对人是你房主和承租人的我，乐伽是房主的代理人，依据巜民法总则》有关代理制度，代理人的代理后果由被代理人承担。所以租赁合同合法有效，在没根本性违约的情况下，不得解除。如果你方主张解除，得向人民法院提起诉讼，由法院裁判。在租期届满后，另行签订合同，未届满前，不得强行干预使用权，否则涉嫌黑恶犯罪。希依法办事！

叮咚的叮咚：系统说说乐伽公寓那些事?

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建议尽快起诉，房东和租客都根据自己的诉求向法院提起诉讼。

乐伽公寓是否有剩余财产还需由法院执行认定，而非其一纸公告。

苏州维权可以联系我

我也想知道，现在房东房客各执一词，很难调节，乐伽却一直没有消息，官方一直不出任何公告，要不就房客房东联合起来起诉乐伽，但是现在乐伽房租一直没有给房东，部分房东已经忍不下去了，很多房东开始赶人收房子了，房东和房客的矛盾越来越大，乐伽的锅最后却变成了房东和租客的矛盾。

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