我們先理下這個具體事件：今年7月以來，「樂伽公寓經營異常，疑似爆雷」、「分公司人去樓空」、「房東收不到租金、房客面臨驅逐」等消息在網上流傳。8月7日晚，樂伽公寓通過其微信公眾號發布公告稱，確認公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。

一, 樂伽公寓的特殊的經營模式是什麼操作？

樂伽公寓作為一個租賃公司，在短短几年裡迅速發展主要歸功於它特殊的運行模式，即主要靠高價從房東手裡拿房，然後再由其以低於市場價的方式出租給租客。中間價格形成的資金缺口一方面靠不斷擴大市場來彌補，另一方面是靠它的租金收支調節，即從房東手裡以高於市場價拿房，但是租金的支付是月付或季付；而當其將房租轉租給租客的時候，會設置一個租金調節機制，如果租客想月付，租金價格就高，如果一次性支付半年甚至一年，租金相對就低。因此，不少租客圖便宜，便選擇半年付甚至一年付，在此模式下，樂伽公寓快速佔領市場。然而，由於市場預期不足及樂伽公寓的經營模式固有危機，樂伽公寓最終沒能擺脫破產的結局。

二，租客和房東的利益誰來維護？

樂伽公寓的官方聲明尚未顯示其已經向當地法院申請破產，目前來看，大筆資金救場的可能性比較小，破產或是無法避免的結局，那麼租客和房東的利益誰來維護呢？

首先，樂伽公寓的經營模式決定了該事件涉及到三方主體，即房東（多數）、樂伽公寓、租客（多數）。樂伽公寓與房東簽訂房租租賃合同，構成房屋租賃關係；然後再將控制的房屋分別轉租給租客，與租客簽訂房租租賃合同，構成房屋租賃合同關係。在租賃合同的履行過程中，在租客與樂伽公寓之間，大部分租客履行了支付租金的義務，因此，樂伽公寓應當保障房屋的承租狀態。然而，在房東與樂伽公寓之間，樂伽公寓沒有按約定支付租金，構成違約。現在樂伽公寓倒閉，無法繼續經營，導致目前的殘局。

那麼作為房東，他的維權可以選擇法院起訴樂伽公寓違約，收回房屋並要求其承擔違約責任。

對於租客，如果房東收回房屋，那麼其可以選擇法院起訴樂伽公寓，要求其退還租金並承擔違約責任。

但由於樂伽公寓經營不善，資金不足，所以問題的解決一定十分漫長。

三， 給行業帶來什麼樣的反思？今後應如何避免？

樂伽公寓事件暴露出很多問題，特別是我國租賃行業還缺乏法律化的約束，也沒有押金保障制度或擔保金制度。這也就意味著，企業倒閉了，對租客、房東而言，還缺乏相關保障。

因此，建議國家儘快立法，出臺住房租賃條例，建立准入門檻；此外應探索建立風險準備金制度以應對經營不善帶來的風險；同時也應該加強對長租公寓領域的金融管控。

發佈於 2019-08-09繼續瀏覽內容知乎發現更大的世界打開Chrome繼續解憂先生解憂先生

根據筆者這些天來瞭解到的情況，目前簽訂合同有如下幾種形式：

屬於A類情況的人最多，法律關係也最複雜，我們先講。其他情況再某些條件下會轉化為A情況，比如：B類情況有授權委託書，與A類中「委託代理合同」被認定為「房屋租賃合同」的情況類似，可以參照適用。D類情況中構成復代理的。

C類情況，有被認定為非法轉租的風險，對房東最有利，房客有被要求騰房並支付損失的風險。

D類情況，如果房東對轉委託的情況不知情，有個中間公司出來背鍋，只要其有履行能力，房東可以收到房租的可能性還是很大的。

A類情況

A類情況下由於房東簽署「授權委託書」，所以對於房東較為不利，房東的正常救濟途徑是要求樂伽承擔違約責任。

A類情況下法律關係的解讀請看我另一篇文章：為什麼我說樂伽和房東簽的不是委託合同

大方向上第一步我建議租客和房東各承擔一半損失，畢竟大家同為受害者，共擔損失於情於理對於雙方都好接受。至於具體怎麼計算，方法協商一致就好。

第二步，樂伽逾期支付租金後，房東催告後樂伽仍沒有支付的，房東可以向法院起訴，請求樂伽支付已發生房租以及違約金。

另外，如果公檢還沒有介入調查的話，建議房東集體給公安部門提交立案申請書，甚至刑事自訴。以此鎖死樂伽的資產、控制樂伽公司主要責任人。

如發現證據表明樂伽公司經營陷入困境、資不抵債，房東可以向人民法院申請樂伽公司破產，申報破產債權。

上面說的辦法，都是在租客和房東能夠認清事實，互諒互讓的基礎上達成協議後才能實現的。但是這兩天觀察下來，還是有很多房客覺得自己毫無過錯不該承擔損失，有更多的房東覺得「物權不可侵犯」想單方面毀約趕房客走。還有很多房東和房客糾結於是否支付了押金、二八開還是三七開。

畢竟此事涉及面非常廣，涉及到的各色人等、三教九流，每個人收集信息的渠道也不盡相同，因此難免各懷鬼胎難以坦誠相待。談判起來，常常覺得雞同鴨講、對牛彈琴，最後不歡而散。這裡對於救濟的方法，筆者還是給到些建議：

被下「逐客令」的房客

將網上收集的「律師解讀」「法律建議」等信息轉發給房東，讓房東能和自己在一個維度上思考。

進而告知房東，你與房東授權的樂伽公司簽署的合同合法有效，你已支付全部合同價款，有權利居住至合同期間屆滿。你對房屋的佔有是有權佔有，這佔有、使用權是房東通過樂伽代理轉讓給你的。房東也負有允許你繼續居住的義務。

非法侵入住宅的依法會收到行政處罰，甚至構成犯罪。你基於租賃合同追究房東違約責任，以及對房屋使用權的侵權行為。

已經斷水斷電的，請及時視頻取證，證明房東對你違約。

有條件的安裝網路攝像頭，可以上傳視頻那種，防備房東非法侵入住宅取證。並告知房東。

《治安管理處罰法》第四十條 有下列行為之一的，處十日以上十五日以下拘留，並處五百元以上一千元以下罰款……

（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身體的。

《刑法》第二百四十五條 【非法搜查罪、非法侵入住宅罪】非法搜查他人身體、住宅，或者非法入侵他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。

已經被房東強制騰房的

報警，協助警察進行調查、取證工作。

整理證據（租賃合同、付款憑證、房東給樂伽的授權委託書，房屋被撬的日期等）

房東面對拒不分擔損失的房客

可以考慮停水停電促成談判。其他的手段都不合法，有被追責的風險。

B類情況參考A類

C類情況

此種情況房東通過中介找租客，中介介紹了樂伽。房東使用中介公司的標準租賃合同的模板與房東簽訂了「租賃合同」。

租賃合同約定，樂伽轉租需要徵得房東同意。根據《合同法》及相關司法解釋，參考過往判例，轉租合同會被認定無效。房東有權要求房客搬出房屋，並要求房客支付樂伽尚未支付的已經實際產生（居住期間）的房租。法律關係如下：

這種情況爭議的焦點集中在房東是否「知情」，是否明示或默示同意。房東和房客需要保存好相關證據，以利於後期自身權利的維護。

如果房東同意轉租，則房客可以與樂伽的租賃合同抗辯。可參考A情況處理糾紛。根據合同相對性原理，房東只能向樂伽追償。對於租客交一年樂伽只按季度交給房東的情況下，如何調節房東與租客的關係，法律尚無明文規定。

如果房東不同意轉租，或者在知道轉租行為的6個月內提出異議的，則房客與樂伽的轉租合同對於房東不生效。房客相對房東屬於物權佔有。對於已經發生的房租多退少補。房客可以追究樂伽的違約責任。

另外筆者看到的一份房東、樂伽、中介簽訂該的三方合同中樂伽並沒有加蓋公章，所以筆者認為此種合同關係有樂伽業務員冒樂伽之名私自收房，私自轉租的行為。但該當事人（房客）說其餘樂伽的合同是電子合同，被盜用的可能性較小。這個情況有待進一步瞭解。

D類情況

該種情況法律關如下：

房東與中間公司簽訂委託代理合同、授權書，此合同、授權書與A情況下樂伽的版本如出一轍。筆者看到的這份合同，約定「空置期」三個月，「押一付二」。考慮到大多數樂伽公司直接與房東簽訂的是「空置期」兩個月，「押一付三」，中間公司賺取的是一個月空置期的租金以及自己留存的 一個月房租的現金價值。

如果，房東對於中間公司轉委託給樂伽的行為不知情、不同意。好，既然他（中間公司）要掙這個錢，那就得讓他背這個鍋。只要其有履行能力，則可直接請求其按照合同約定支付房租，拒不履行的可以通過訴訟請求其履行。

如果這個公司和樂伽差不多，也準備跑路，找不到人了，房東和房客之間爭議的解決仍需要回到A情況的解決方式。

如果房東對於轉委託的行為知情，則視同情況A來解決。

相關法條：

關於轉租

《合同法》第二百二十四條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同關係繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當承擔賠償損失。

承租人為經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《城鎮房屋租賃解釋》第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

關於復代理

《民法總則》第一百九十六條 代理人需要轉委託第三人代理的，應當取得被代理人的同意或者追認。

轉委託代理經被代理人同意或者追人的，被代理人可以就代理實務直接指示轉委託的第三人，代理人僅就第三人的選任及對第三人的指示承擔責任。

轉委託代理未經被代理人同意或者追人的，代理人應當對轉委託的第三人的行為承擔責任，但是在緊急情況下代理人為了維護被代理人的利益需要轉委託第三人代理的情況除外。

根據筆者這些天來瞭解到的情況，目前簽訂合同有如下幾種形式：

屬於A類情況的人最多，法律關係也最複雜，我們先講。其他情況再某些條件下會轉化為A情況，比如：B類情況有授權委託書，與A類中「委託代理合同」被認定為「房屋租賃合同」的情況類似，可以參照適用。D類情況中構成復代理的。

C類情況，有被認定為非法轉租的風險，對房東最有利，房客有被要求騰房並支付損失的風險。

D類情況，如果房東對轉委託的情況不知情，有個中間公司出來背鍋，只要其有履行能力，房東可以收到房租的可能性還是很大的。

A類情況

A類情況下由於房東簽署「授權委託書」，所以對於房東較為不利，房東的正常救濟途徑是要求樂伽承擔違約責任。

A類情況下法律關係的解讀請看我另一篇文章：為什麼我說樂伽和房東簽的不是委託合同

大方向上第一步我建議租客和房東各承擔一半損失，畢竟大家同為受害者，共擔損失於情於理對於雙方都好接受。至於具體怎麼計算，方法協商一致就好。

第二步，樂伽逾期支付租金後，房東催告後樂伽仍沒有支付的，房東可以向法院起訴，請求樂伽支付已發生房租以及違約金。

另外，如果公檢還沒有介入調查的話，建議房東集體給公安部門提交立案申請書，甚至刑事自訴。以此鎖死樂伽的資產、控制樂伽公司主要責任人。

如發現證據表明樂伽公司經營陷入困境、資不抵債，房東可以向人民法院申請樂伽公司破產，申報破產債權。

上面說的辦法，都是在租客和房東能夠認清事實，互諒互讓的基礎上達成協議後才能實現的。但是這兩天觀察下來，還是有很多房客覺得自己毫無過錯不該承擔損失，有更多的房東覺得「物權不可侵犯」想單方面毀約趕房客走。還有很多房東和房客糾結於是否支付了押金、二八開還是三七開。

畢竟此事涉及面非常廣，涉及到的各色人等、三教九流，每個人收集信息的渠道也不盡相同，因此難免各懷鬼胎難以坦誠相待。談判起來，常常覺得雞同鴨講、對牛彈琴，最後不歡而散。這裡對於救濟的方法，筆者還是給到些建議：

被下「逐客令」的房客

將網上收集的「律師解讀」「法律建議」等信息轉發給房東，讓房東能和自己在一個維度上思考。

進而告知房東，你與房東授權的樂伽公司簽署的合同合法有效，你已支付全部合同價款，有權利居住至合同期間屆滿。你對房屋的佔有是有權佔有，這佔有、使用權是房東通過樂伽代理轉讓給你的。房東也負有允許你繼續居住的義務。

非法侵入住宅的依法會收到行政處罰，甚至構成犯罪。你基於租賃合同追究房東違約責任，以及對房屋使用權的侵權行為。

已經斷水斷電的，請及時視頻取證，證明房東對你違約。

有條件的安裝網路攝像頭，可以上傳視頻那種，防備房東非法侵入住宅取證。並告知房東。

《治安管理處罰法》第四十條 有下列行為之一的，處十日以上十五日以下拘留，並處五百元以上一千元以下罰款……

（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身體的。

《刑法》第二百四十五條 【非法搜查罪、非法侵入住宅罪】非法搜查他人身體、住宅，或者非法入侵他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。

已經被房東強制騰房的

報警，協助警察進行調查、取證工作。

整理證據（租賃合同、付款憑證、房東給樂伽的授權委託書，房屋被撬的日期等）

房東面對拒不分擔損失的房客

可以考慮停水停電促成談判。其他的手段都不合法，有被追責的風險。

B類情況參考A類

C類情況

此種情況房東通過中介找租客，中介介紹了樂伽。房東使用中介公司的標準租賃合同的模板與房東簽訂了「租賃合同」。

租賃合同約定，樂伽轉租需要徵得房東同意。根據《合同法》及相關司法解釋，參考過往判例，轉租合同會被認定無效。房東有權要求房客搬出房屋，並要求房客支付樂伽尚未支付的已經實際產生（居住期間）的房租。法律關係如下：

這種情況爭議的焦點集中在房東是否「知情」，是否明示或默示同意。房東和房客需要保存好相關證據，以利於後期自身權利的維護。

如果房東同意轉租，則房客可以與樂伽的租賃合同抗辯。可參考A情況處理糾紛。根據合同相對性原理，房東只能向樂伽追償。對於租客交一年樂伽只按季度交給房東的情況下，如何調節房東與租客的關係，法律尚無明文規定。

如果房東不同意轉租，或者在知道轉租行為的6個月內提出異議的，則房客與樂伽的轉租合同對於房東不生效。房客相對房東屬於物權佔有。對於已經發生的房租多退少補。房客可以追究樂伽的違約責任。

另外筆者看到的一份房東、樂伽、中介簽訂該的三方合同中樂伽並沒有加蓋公章，所以筆者認為此種合同關係有樂伽業務員冒樂伽之名私自收房，私自轉租的行為。但該當事人（房客）說其餘樂伽的合同是電子合同，被盜用的可能性較小。這個情況有待進一步瞭解。

D類情況

該種情況法律關如下：

房東與中間公司簽訂委託代理合同、授權書，此合同、授權書與A情況下樂伽的版本如出一轍。筆者看到的這份合同，約定「空置期」三個月，「押一付二」。考慮到大多數樂伽公司直接與房東簽訂的是「空置期」兩個月，「押一付三」，中間公司賺取的是一個月空置期的租金以及自己留存的 一個月房租的現金價值。

如果，房東對於中間公司轉委託給樂伽的行為不知情、不同意。好，既然他（中間公司）要掙這個錢，那就得讓他背這個鍋。只要其有履行能力，則可直接請求其按照合同約定支付房租，拒不履行的可以通過訴訟請求其履行。

如果這個公司和樂伽差不多，也準備跑路，找不到人了，房東和房客之間爭議的解決仍需要回到A情況的解決方式。

如果房東對於轉委託的行為知情，則視同情況A來解決。

相關法條：

關於轉租

《合同法》第二百二十四條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同關係繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當承擔賠償損失。

承租人為經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《城鎮房屋租賃解釋》第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

關於復代理

《民法總則》第一百九十六條 代理人需要轉委託第三人代理的，應當取得被代理人的同意或者追認。

轉委託代理經被代理人同意或者追人的，被代理人可以就代理實務直接指示轉委託的第三人，代理人僅就第三人的選任及對第三人的指示承擔責任。

轉委託代理未經被代理人同意或者追人的，代理人應當對轉委託的第三人的行為承擔責任，但是在緊急情況下代理人為了維護被代理人的利益需要轉委託第三人代理的情況除外。

我是成都的受害人，今年才畢業，工作還不到一個月，搬進樂伽的公寓一個月左右，交了一年的房租，接近2萬塊。如果樂伽破產，房東趕我出去的話只能睡大街了！

希望政府能好好監管一下長租公寓市場，別讓更多的人陷入這種悲劇，真的很難受，每天心驚膽戰，工作也沒什麼狀態，如果不能順利轉正斷了收入我真的不知道怎麼繼續生活。本來就是單親家庭，想靠自己就在成都。不想一畢業就碰到這種事情。

樂伽昨天發公告宣佈破產了，就只說和房東的合同自動解除，一句清算清償的話都沒提。

房東死活拒絕協商，要求8月20號搬離，我就奇了怪了，樂伽高於市場價收房就高高興興接受，樂伽崩盤損失風險全是租客的。

按照房東的邏輯，如果我是房東我是不是可以喊朋友註冊一個長租公寓公司，跟他簽個所謂的委託書，等租客交了一年房租，朋友的公司就申請破產，租客就找長租公寓公司賠錢去吧，反正也沒什麼代價。然後跟朋友分贓，收回房子再繼續套路，什麼代價都不付出還可以源源不斷掙錢。

老實說國家監管真的是該有所作為了，這個纔是源頭。

不幸正好是受害者……

先講結論想法，政府引導有實力的企業進入，在一定程度上給與政策傾斜，並且要嚴懲樂伽這樣的公司，對於部分極端房東進行一定程度的懲罰，並且順勢統一長租公寓規範。

--------------先給大家講下具體情況，

坐標杭州，房東簽委託合同把房子的委託代理權給樂伽公寓，樂伽會付一個月押金給房東以及每季度付一次錢。樂伽通過高出市場的價格強佔住房資源。而樂伽普遍會以半年付，年付，低一些房租的方式去吸引租客的大量現金。這樣只要一直有大量現房進出，他就能一直玩下去。而杭州大把的拆遷房，並且目前市場百分之六七十的房子都是他們的，甚至租客去找中介如我愛我家，鏈家等，中介都會帶去樂伽的房子，大家可想而知整個環境。但是，一旦現金流斷了，下場極慘。大家可以參考ofo

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當前時間7月27日，房東發來消息要求8月份前搬走，不然就重新再交一次房租給他。多次溝通都沒啥進度，不肯虧一分錢，不相信法院政府。加了很多維權羣也沒什麼多餘的作用，基本套路總結就是，備案，協商，報警。並且可以說如果樂伽正式宣佈破產，我第二天就可以睡大街了………

只能心裡暗暗祈禱房東不會停水停電，和暴力退房。已經好幾天了上班都沒什麼狀態，進入8月份還不知道是怎麼個樣子，可能會很扛不住奔潰吧。

怎麼說呢，作為一個才畢業一兩年的有理想有文化的本科生。只想在杭州生存下去。

不管是怎麼經營的這種企業挖的坑，其實不應該全靠政府來填，可是部分房東完全不遵循合同，契約精神，明明已經委託託管了房子，可是這種情況下不接受一點損失無賴起來，租客真的也很無奈，只能想要政府的帶領

更新下進展也是網圖但是解釋的很到位 ，總結很讓人失望，不管是社會還是政府，讓人覺得搞啥都不如去這樣騙錢

你們這事我咋沒搞懂呢，房東如果全權委託樂伽的話，那你們和樂伽簽合同就等同於和房東簽的合同。然後你們給樂伽的錢就等同於給房東的錢，現在的問題是樂伽代房東收完錢沒給房東，所以房東應該問樂伽要錢，和租客沒關係啊。然後如果樂伽沒拿到房東的委託，那樂伽就沒權利收錢，收完錢沒給房東自己挪用，那不就是詐騙嗎？

很多房東到現在還對委託代理這個法律名詞沒有一個基本的概念。先介紹一個案例，幫助房東來理解委託代理。這是以前在網上看到的一個案例，是一些企業要求a公司執行合同。a公司覺得自己很無辜，因為簽合同的業務員已經離職，這些合同在a公司看來是業務員打著a公司的旗號到處招搖撞騙。但一些企業辯稱該業務員持有a公司出具的授權委託書，並且a公司也有意思表示，業務請與該業務員接洽。那麼，該業務員所簽合同是那些公司與a公司簽訂的合同，合同執行後果由a公司全部負擔。官司最後裁定結果不出所料，a公司必須執行合同。

現在很多房東，造了很多個說法出來。其一，就是名為委託授權合同，實為租賃合同。這個就很可笑了哦，相當於看到一隻雞，你說名為雞，實為鴨。拜託，委託代理和租賃是兩個不同的法律名詞和概念好不？這不是趙高的指鹿為馬嗎？

房主與樂伽是委託代理關係，樂嘉與房客是租賃合同關係。至於受託人樂伽是否將租金交付給委託人的房主，是受委託合同調整，房主可以向受託人主張民事權利或刑事報案，告受託人樂伽侵佔。與房客的租賃合同無關，別混淆主體地位。我與房主是租賃合同關係。租賃合同的相對人是你房主和承租人的我，樂伽是房主的代理人，依據巜民法總則》有關代理制度，代理人的代理後果由被代理人承擔。所以租賃合同合法有效，在沒根本性違約的情況下，不得解除。如果你方主張解除，得向人民法院提起訴訟，由法院裁判。在租期屆滿後，另行簽訂合同，未屆滿前，不得強行幹預使用權，否則涉嫌黑惡犯罪。希依法辦事！

叮咚的叮咚：系統說說樂伽公寓那些事?

zhuanlan.zhihu.com圖標

建議儘快起訴，房東和租客都根據自己的訴求向法院提起訴訟。

樂伽公寓是否有剩餘財產還需由法院執行認定，而非其一紙公告。

蘇州維權可以聯繫我

我也想知道，現在房東房客各執一詞，很難調節，樂伽卻一直沒有消息，官方一直不出任何公告，要不就房客房東聯合起來起訴樂伽，但是現在樂伽房租一直沒有給房東，部分房東已經忍不下去了，很多房東開始趕人收房子了，房東和房客的矛盾越來越大，樂伽的鍋最後卻變成了房東和租客的矛盾。

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