出，人口的老龄化，咱们国家3456789线小城市的未来是不是都会像今天的鹤岗一样？

土生土长鹤岗人，看了一圈发现基本上所有的答案都在说人口流失，东北经济不景气。确实，这些确实是东北很多城市房价低迷的原因。这些答案基本上都是从需求端进行分析的，但价格是由供给和需求两个方面共同决定的，单独从需求端分析确实很容易得到答案，但这个答案并不充分。

黑龙江乃至整个东北都同样面临人口流失，经济不景气的问题，但不能解释为什么独独鹤岗房价出现这种惊悚的价格。

鹤岗作为资源型城市是阔过的2009年到2012年这几年鹤岗的经济相当好，很多南方人还来这边打工，很多煤矿工人月工资能达到一万多，队长能达到二十万的年薪，经济一片繁荣，我市的比优特超市（有十几家连锁店垄断当地的超市巨头）很多东西都比北京哈尔滨贵，商场里过万的衣服比比皆是，但那时候每次回去商场超市里都是摩肩接踵，饭店生意兴隆，家家爆满，会开车的买车，不会开的出门就打车，所以计程车也不好打。市政府顺著四万亿的思路举债建设鹤西新城（最终成了鬼城，欠了大量债务，被抹平），大量楼房拔地而起，而后又进行棚户区改造，号称要消灭平房，建设了大量的政策房（也就是我们看到的那些价格低的惊人的房源的来源），很多本地开发商也（非法）集资盖楼（最后很多开发商都因资金断裂进去了）。

而随著煤炭价格的走低，过热的经济逐渐转冷，人口流出速度也越来越快，但棚户区改造依然在进行，现在进入鹤岗的主路两旁依然还有大量在建的新房，这些房子分给原本住在郊区的农民，他们大多数靠土地吃了一辈子饭，住的都是破破烂烂的平房，让他们住上干净温暖的楼房当然是德政善政。但他们太穷了，很多人根本负担不起楼的维护费用，物业费，取暖费对于他们来说是比非常大的负担，很多家庭在分配住房的时候都托人找关系希望能分给他们没有电梯的房子，不想要有电梯的房子，因为有电梯的房子物业费每年会多几百。所以很多分到了多套房的家庭就要处理这些烫手的山芋，而鹤岗这几年盖了太多的房子，市中心就有很多楼，而这些政策房都在相对贫困落后的地方，很难卖出，所以就有我们看到的这些低价房源了。

作为鹤岗人，希望家乡能发展好，但经济规律不可逆，中国未来大城市的虹吸会越来越厉害，各种经济学家政府官员都解决不了的问题，还是顺应时代吧。欢迎各位夏天到我们那游玩，非常舒服，温度凉爽，天蓝云白，气候湿润

ps：很多人说很多房子离市中心不到五公里，怎么就不是好地方了？首先，鹤岗本身不大，市区是橄榄形的，从主路这头开到那头不堵车可能也就不到半小时，所以单纯用距离判断是不是好地方是没什么意义的。跟中国一样，鹤岗不同地方发展也很不均衡，比如南山区兴安区主要居民是矿工，农民等低收入者，而工农区向阳区有很多医公教和有钱的个体户，经济发展，基建水平，教育水平甚至居民素质都有差别，所以挨得近的两个区房价可能会差很多（就像北京均价三万多的天通苑东步行几百米就是小十万的润泽）

鹤岗房子便宜，除了很多人说到的人口外流、产业不景气等原因之外，还有一个非常重要的原因，那就是超过刚需量的棚改房、回迁房击垮了商品房市场，让房屋彻底回归居住属性。

前些年鹤岗借著四万亿时代的煤矿塌陷区改造、棚户区改造，拆迁了半个市区的平房。这次拆迁涉及将近一半鹤岗人，全市除了市中心的工农和向阳两区没怎么动，剩下四个区都拆得面目全非。最开始新一是个区，80年跟东山区合并后一直是个挺大的街道，这次拆迁把整个新一拆没了，东山也拆了一多半，只在南翼河沿线建了好几十栋楼安置全区。兴安台是鹤岗市区最南端，整个区拆得像废墟一样，然后沿著河建了一排高层。

下图中绿线圈出的是东山区原来的居住区，主要是平房，黄色部分是东山区现在的居住区，大部分是这几年建的回迁楼。原来的居民一部分安置在黄色区域，还有安排到九州、零公里的。

下图「7」字型高速左侧是兴安区的城区，除了新建的高层就是拆迁遗址。

经过这次拆迁，多数拆迁户（或者说鹤岗市区将近一半家庭）手里都至少有一套房，有的手里好几套。鹤岗支柱产业逐渐凋敝，年轻人越来越少，刚需也不太旺盛，房子供大于需。

因为是塌陷区改造、棚户区改造，国家有补贴，地价也便宜。再加上本地产建材，工人工资又低，房子整体造价也不高，作为回迁房来卖，房价也一直都是在成本价附近。比如现在鹤岗最大的回迁地九州（因为在九州大酒店后身）最开始新房均价就1000出头，现在低层价格还涨了点，顶层原来都是半卖半送的，现在卖三五万一套。

因为天量棚改房的存在，鹤岗的商品房市场一直做不大，现在连封闭的小区都很少。在外地当做房地产市场主力的商品房小区，只要是封闭小区，房子带落地窗，在鹤岗就算高端社区，这些小区的房子多少钱？三五千一平米，跟其他四五线城市的商品房差不多。正是因为商品房太少，房屋均价也就高不起来。

现在鹤岗人买房很少考虑商品房，毕竟相比回迁房的差价太大，而且回迁房人气旺，衣食住行都方便，商品房反倒显得冷清和不便。而房子也不再是鹤岗人的负担了，毕竟再怎么不景气，年轻人正常工作也能赚一千多，超过房价了。

要说如何看待鹤岗的房价跌破一千？喜忧参半吧。喜的是鹤岗的留守青年不再需要为了住房刚需而背上半辈子的贷款，忧的是鹤岗的前途还是一片黯淡。

鹤岗房价低是人口外流、经济不景气和大面积棚户区改造等因素综合导致的，全国像鹤岗这样大兴土木建回迁楼的毕竟还是少数，大部分地方还都是以商品房为主，经济再怎么凋敝也不会出现鹤岗这种白菜价的房子，所以鹤岗的房价还真就不具有典型意义，看看就好。

想养老的可以考虑到鹤岗市中心买个房，害怕买到荒郊野地就只考虑向阳、工农这俩区，毕竟是地级市，该有的都有，明年高铁也要通了，7小时到北京，每年5至10月在鹤岗呆著还挺舒服的，而且这几年养老产业发展挺快，现在有搞候鸟养老的，冬天去海南，夏天回鹤岗。我的推荐仅限养老，创业啥的谨慎考虑鹤岗。

自 1998 年房改以来，中国房地产经历了快速发展的黄金时代，房价涨多跌少，在震荡中一路上行。

但现在随著调控的深入，「房子是用来住的，不是用来炒的」写入十九大报告，房地产的发展格局发生了巨大的变化。一方面，房企开发融资陷入困境；另一方面，房地产销售进入寒冬，量价齐跌，退房潮相继出现，与此同时，金九银十盛况不再。鹤岗的房价跌破一千就很能说明问题。

2018 年，十一黄金周三四线城市成交量同比降幅超过四成。房地产持续十几年的黄金时代究竟是会持续还是就此转向，房价还会疯狂上涨吗？

我们认为，中国房地产过去十几年的黄金时代已经结束。因为过去支撑房地产黄金时代的各种因素已经开始出现变化。

首先是人口因素。

由于劳动人口的见顶和人口的快速老龄化，人口红利开始消退。一方面，劳动力人口出现拐点，首次置业刚需下降。中国过去的房地产需求得益于 1962 - 1975 年和 1986 - 1990 年的两波出生高峰而长期保持旺盛。

而现在，我国新出生人口的速度持续降低，20 - 29 岁人群正逐步进入快速下行通道，现在占总人口的 17 ％，未来十年可能降至 10 %。根据国际经验，人口拐点往往伴随著房价拐点，美国劳动力人口 2007 年见顶，房价 2006 年见顶，日本劳动力人口 1992 年见顶，房价 1990 年见顶。

另一方面，人口的迅速老龄化也逐步拖累了房地产需求端的改善。据联合国预测， 2050 年，我国 65 岁以上的老人可能高达 26.3 %，占了将近三分之一，进入严重老龄化的社会。

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发布于 2019-08-12继续浏览内容知乎发现更大的世界打开Chrome继续reid程序员

我就是鹤岗的，父母为我取名字，就有借了城市的名字，还好不是在双鸭山出生，不然我就叫苏鸭了。

上学的时候，总觉得家乡很好，总觉得外面的世界也就是这样。世纪初的时候，可以说是鹤岗市黄金几年，那时候好多煤老板一夜暴富，矿工们只要肯干，也能那到很高的薪水。一座煤城，绝大多数人的工作都与煤矿有关，那些年富起了一批人，这些人带动整个城市的消费，一到晚上整个城市万家灯火，几乎所有饭店都是爆满。每到新年几家大矿比拼方烟花的数量，市政府也会组织冰灯等等。那个时候鹤岗的房价真的很高！

生活在煤城，死亡这种事情并不少见，每隔一阵就会传来某个小井坍塌多少多少人死亡，所以这些消息也会促使著那些下井工人大手大脚的花钱，因为不知道哪天下去了就上不来了，最大一次事故，兴山矿瓦斯爆炸，也是这么多年鹤岗第一次上新闻联播的头条，那次爆炸后整个兴山区几乎家家挂孝，死亡人数其实远远大于新闻报道的108人，这种工作环境下，那行下井工人虽然拿著高薪，但是普遍没有攒下什么钱。

也许就是那次爆炸后，我猜测是，国家下令整改，大矿整改，小矿关闭。一时间好多人下岗失业。煤城又没有其他就业岗位，那些人只能待在家里。在后来应该是国家与俄罗斯签订了煤炭进口的协议，从俄罗斯进口的煤炭竟然比我们自己挖的便宜！整个城市的煤矿产业严重下滑。有钱有想法的人举家搬走，穷的人无路可走。鹤岗这座城市十几年兴衰成败挺精彩的，那几年我接近高考，家里都希望我去学煤矿专业，回到老家发展，后来学习不好没能考上，只能做了最底层的程序员。

说说鹤岗的房价，鹤岗煤矿产业严重下滑后，大量市民失业，依靠低保生活。市政府响应国家政策，棚户区改造，平房一平抵一平换新楼房。大家随便建建就能分到好几户房子。这就导致了，只要在鹤岗，人人好几套房子，房子不能当饭吃，那么这些人都想把房子卖掉，但是根本没人买，只能越卖越低，低到今天的价格。

整个城市年轻的人几乎都已经走掉了，有钱的人大多数都走了。留在城市的人要不走不掉，要不图个安逸。整座城市也没有什么经济来源，哪怕想引入企业进来，我们来看下鹤岗的交通