非京籍，在北京，社保满足，已婚，目前仅有一套一居室，公积金贷款，现在想卖掉，换大一点的房子，前提是卖掉一居室之后再购房，这时算二套房吗？贷款政策是什么样的，求大神指导

北京不摇号吗？

如果你摇号，你确定你卖了以后能买回来吗？如果买不回来，在疫情没完没了，全球大印钞，资产普遍大涨的情况下，你觉得全款变首付的事情不会再发生一次吗？

谢邀，首先是首套还是二套，分为两种情况：

1、贷款首套，主要看是否在全国范围内有房贷记录，如果有，贷款肯定是按二套算，题主已经有过公积金贷款记录，所以贷款肯定是二套了。

2、交税首套，主要是看在北京是否已经有房，题主是卖掉之前的一居室，然后换房，那么交税应该是按照首套算。

另外，北京通州区有附件的限购政策，限购1套通州区商品住房需要符合以下条件：

　　1. 没拥有住房的本市户籍居民家庭。

　　2. 已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。

　　3. 已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。

　　4. 在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

题主换房面临的主要问题是贷款二套，首付金额会比较高：

1、普通住宅，首付60%，按揭40%；

2、非普通住宅，首付80%，按揭20%。

附：北京普通住宅的定义，须全部满足以下3条的住宅即为普宅,有任何一项不满足的,即为非普。三个条件是:

1、小区容积率在1.0(含)以上

2、房屋建筑面积在140平方米(含)以下

3、关于价格的规定:A、单价不高于上限,B、总价不高于上限,满足A或B其一即为满足，五环内:单价上限39600/㎡,总价上限468万。五环到六环:单价上限31680/㎡,总价上限374万。六环外:单价上限23760/m,总价上限280w。

破解贷款政策的最佳方案：办理个人抵押经营贷款，相应的政策：

1、需要房主或者直系亲属（配偶、父母或者子女）名下有公司，壳公司既可，可以包装，可操作。

2、贷款比例最高是评估值（一般在市场价的90%）的70%，也就是市场价的63%左右。

3、贷款利率比较低，目前个人抵押经营贷款的利率最低可以做到3.6%，很多银行可以做到3.8%左右，而二套的按揭贷款利率在5.7%，整体上低2%。

4、贷款周期，北京的个人抵押经营贷款最长可以做到20年。

5、还款方式，可以选择先息后本或者20年等额本息。

综合上述几方面因素，选择个人抵押经营贷款比按揭贷款更优。其他城市也可以进行类似的操作，欢迎交流。

挺简单的，就两个要求，

北京是否还有房子，

全国范围内是否有贷款记录，

如果没有贷款记录，没有房子，一年内没有离过婚，那么就是首套～

这个好理解：你把认房认贷理解了就知道你是否为首套和二套了。要注意的是：北京商住两用房有贷款和车位以及消费贷不算。只算你买房的负债。再不明白的话可以去主页里面翻下，写的很清楚，不明白就私信吧。

您好，坐标北京

北京二套房的判定标准「认房认贷」，指的是认北京的房产和全国的贷款利率

首套房认定别搞错:这些二套房按首套计算!

一、买的一套房是公寓

大部分城市的限购政策只是针对商品房的买卖，而商住房例如40年产权的公寓不在调控范围之内，如果已经买了一套房，但这个房子是公寓性质，想再买套70年产权的商品房，就不会不受到限贷政策的影响，可以购买一套商品房。

但是如果购买首套房时申请了贷款，那么即将买的房子虽然不受限贷限制，但很可能无法享受首套房贷款优惠政策。

二、在外地有房但没有房贷

购房者名下有房，但该房子非本地房产，并且购房者名下没有房贷，那么购房者在本地购房，这套房子也会被算作首套房，并且享受首套的首付优惠政策。

三、未成年子女成年后独立买房

认房和认贷都是以家庭为单位计算，成年后子女单独以个人名义买房则不受此限制。如果在未成年时和父母就共有了一个套房，而且整个家庭只拥有一套房，那么成年后想再购买一套房作为婚房用，如果从原先家庭住房的房产证上去名了，其买的婚房算首套房。如果不去名，则该套房屋会作为二套房认定。

四、动迁房没有在房产交易中心备案

有的购房者是因为家中房屋正在动迁，已经签过动迁合同，但是尚未在房产交易中心备过案，想买一套房子作为过渡性房子住。虽说动迁房也在限购范围内，但在没有网签的情况下，再购买房子还是首套房。一旦网签过，即使没有办理过户也没有拿到房产证，也会被限购。

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