非京籍，在北京，社保滿足，已婚，目前僅有一套一居室，公積金貸款，現在想賣掉，換大一點的房子，前提是賣掉一居室之後再購房，這時算二套房嗎？貸款政策是什麼樣的，求大神指導

北京不搖號嗎？

如果你搖號，你確定你賣了以後能買回來嗎？如果買不回來，在疫情沒完沒了，全球大印鈔，資產普遍大漲的情況下，你覺得全款變首付的事情不會再發生一次嗎？

謝邀，首先是首套還是二套，分為兩種情況：

1、貸款首套，主要看是否在全國範圍內有房貸記錄，如果有，貸款肯定是按二套算，題主已經有過公積金貸款記錄，所以貸款肯定是二套了。

2、交稅首套，主要是看在北京是否已經有房，題主是賣掉之前的一居室，然後換房，那麼交稅應該是按照首套算。

另外，北京通州區有附件的限購政策，限購1套通州區商品住房需要符合以下條件：

　　1. 沒擁有住房的本市戶籍居民家庭。

　　2. 已擁有1套住房、戶籍屬於通州區且落戶3年(含)以上的本市戶籍居民家庭。

　　3. 已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭。

　　4. 在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

題主換房面臨的主要問題是貸款二套，首付金額會比較高：

1、普通住宅，首付60%，按揭40%；

2、非普通住宅，首付80%，按揭20%。

附：北京普通住宅的定義，須全部滿足以下3條的住宅即為普宅,有任何一項不滿足的,即為非普。三個條件是:

1、小區容積率在1.0(含)以上

2、房屋建築面積在140平方米(含)以下

3、關於價格的規定:A、單價不高於上限,B、總價不高於上限,滿足A或B其一即為滿足，五環內:單價上限39600/㎡,總價上限468萬。五環到六環:單價上限31680/㎡,總價上限374萬。六環外:單價上限23760/m,總價上限280w。

破解貸款政策的最佳方案：辦理個人抵押經營貸款，相應的政策：

1、需要房主或者直系親屬（配偶、父母或者子女）名下有公司，殼公司既可，可以包裝，可操作。

2、貸款比例最高是評估值（一般在市場價的90%）的70%，也就是市場價的63%左右。

3、貸款利率比較低，目前個人抵押經營貸款的利率最低可以做到3.6%，很多銀行可以做到3.8%左右，而二套的按揭貸款利率在5.7%，整體上低2%。

4、貸款週期，北京的個人抵押經營貸款最長可以做到20年。

5、還款方式，可以選擇先息後本或者20年等額本息。

綜合上述幾方面因素，選擇個人抵押經營貸款比按揭貸款更優。其他城市也可以進行類似的操作，歡迎交流。

挺簡單的，就兩個要求，

北京是否還有房子，

全國範圍內是否有貸款記錄，

如果沒有貸款記錄，沒有房子，一年內沒有離過婚，那麼就是首套～

這個好理解：你把認房認貸理解了就知道你是否為首套和二套了。要注意的是：北京商住兩用房有貸款和車位以及消費貸不算。只算你買房的負債。再不明白的話可以去主頁裡面翻下，寫的很清楚，不明白就私信吧。

您好，坐標北京

北京二套房的判定標準「認房認貸」，指的是認北京的房產和全國的貸款利率

首套房認定別搞錯:這些二套房按首套計算!

一、買的一套房是公寓

大部分城市的限購政策只是針對商品房的買賣，而商住房例如40年產權的公寓不在調控範圍之內，如果已經買了一套房，但這個房子是公寓性質，想再買套70年產權的商品房，就不會不受到限貸政策的影響，可以購買一套商品房。

但是如果購買首套房時申請了貸款，那麼即將買的房子雖然不受限貸限制，但很可能無法享受首套房貸款優惠政策。

二、在外地有房但沒有房貸

購房者名下有房，但該房子非本地房產，並且購房者名下沒有房貸，那麼購房者在本地購房，這套房子也會被算作首套房，並且享受首套的首付優惠政策。

三、未成年子女成年後獨立買房

認房和認貸都是以家庭為單位計算，成年後子女單獨以個人名義買房則不受此限制。如果在未成年時和父母就共有了一個套房，而且整個家庭只擁有一套房，那麼成年後想再購買一套房作為婚房用，如果從原先家庭住房的房產證上去名了，其買的婚房算首套房。如果不去名，則該套房屋會作為二套房認定。

四、動遷房沒有在房產交易中心備案

有的購房者是因為家中房屋正在動遷，已經簽過動遷合同，但是尚未在房產交易中心備過案，想買一套房子作為過渡性房子住。雖說動遷房也在限購範圍內，但在沒有網簽的情況下，再購買房子還是首套房。一旦網簽過，即使沒有辦理過戶也沒有拿到房產證，也會被限購。

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