今天，这篇文章的篇幅会比较长，但是，准备在惠州临深片区买房的你，认真看完，买房思路会更加清晰。

　　销售规则

　　有关注惠州临深片区楼市的置业者朋友，多多少少对这边的市场有点模糊：在自己家乡，新房都是开发商直接自己卖，中介主要是从事二手房交易，为什么在惠州临深片区新房也都是中介在卖？

　　那是因为，这边的市场主体和老家的不一样，老家的新房市场，几乎都是当地市场，而惠州临深片区的市场，除了一小部分是当地市场外，还有一部分是香港市场和一大部分是深圳市场，从2017年开始，又多出了一大部分省外市场，所以，市场主力消费群体的差异，造就了这边“二三级市场联动销售”的特殊营销市场。

　　房地产分为三种市场级别：

　　房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

　　而房地产一级市场，又是针对二级和三级市场而言的，二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；

　　而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。

　　二级市场的中间服务环节是由开发商自有销售团队或者开发商聘请的代理销售团队执行，三级市场的中间服务环节由房地产中介执行。

　　以往，惠州临深片区开发商卖房，最开始都是通过在电视、报纸、城市重要交通要道或者中心商业附近的广告牌上投放广告，利用广告的形式将自己的产品展示给目标客户群体。

　　而在那个时候，对于深圳人来说，西区的宝安和东部的龙岗很多地区的房价都还不高，一些买不起罗湖、福田、南山房子的人，多数都还可以退而取其次，选择在宝安和龙岗的一些价格低廉的区域置业。而在缺乏重大关联深圳概念的惠州惠阳或大亚湾区域，深圳人知之甚少。

　　缺乏重大的利好刺激，仅仅依靠平面化的传统媒介广告，明显很难给房企的营销带来质的变化，加上高昂的广告经费投入，让房企们不得不另寻营销之路。于是，最早的以人为传播媒介的“直销”方式开始诞生，开发商缩减广告投入，开始招募一群人直接去深圳派发楼盘广告传单，相比传统的媒介广告，人员派单能有效与目标客户群体产生即时互动，对自身楼盘的推广也更加深入，果然，这种营销方式带来的效果明显要好。

　　但是，一个房企要实现楼盘快速去库存，快速拿地再开发的高速扩张模式，就必须要一个非常庞大的直销队伍，而随着这种模式被更多房企采纳，竞争加大，这种营销方案已失去了原先的预期效果，房企开始寻找新的营销出路， 于是在深圳和惠州本土从业的房地产中介被锁定为合作对象，为了方便中介人员带客看房，开发商又与深圳本土的运输公司签订合作，一套由中介负责找客源，运输公司负责提供客户接送看房，到了售楼部再由开发商自己的销售团队或者聘请的代理销售团队接待解说的“二三级”联动销售模式诞生。

　　相对之前的“直销”模式而言，这种“二三级联动”的模式具有推广人员广、网点密布、资源转化维度大、无需支付无责任薪水等优点，因此，这种销售模式一下子就被开发商普遍采纳。

　　从事新房销售的房地产中介，只是开发商在特殊市场环境下的一种媒介渠道，在购房环节过程中，并无申请特价的权限，所谓的跟着中介团购优惠，只是忽悠客户的一个手段，具体价格依然是以楼盘的房管局备案价格或者楼盘特定时期的促销价格为准。

　　当然，你自己去买或者和中介去买，价格也都是一样，在开发商预售的前期，已将中介佣金成本划入营销成本当中，加上一切成本之后进行的预售房价格备案，因此，无论是怎样的途径去买的房，价格都是公开透明的。

　　高房价契合发展方向

　　（2018年10月份深圳房价）

　　看到现在深圳整体均价过55000的价格，谁曾想到08年金融危机深圳房价腰斩的时候，10年后房价能涨到这个样。过去的11年，深圳的房地产发展，变成了一场名副其实的粗暴式造富运动，那个时候几乎买哪里的房子，到现在至少增值4倍以上，年均涨幅超过30%以上，碾压各路理财投资。

　　2007年，这一年深圳人集体“坐了一趟过山车”，楼价猝不及防大涨，从1月的10872元/平米到10月17350元/平米，涨幅高达70%，全民开始炒房。“9.27新政”之后成交剧烈下滑，市场低迷到年底。

　　2008年的金融危机，深圳的房地产市场雪上加霜，很多楼盘腰斩，关外4988元/平米起，关内7380元/平米起，一些楼盘甚至打出“再低，就不可能了”的广告。

　　谁曾想到，如今深圳的房价，对于大多数人来说，已高不可攀。

　　深圳楼市最先由罗湖开始，紧接着沿着福田-南山-宝安-龙华-龙岗-坪山这个秩序发展，高房价自西向东的一路碾压，让更多的人开始了解深圳的东部区域，位于深圳东部的惠州临深片区，也在深圳房价一路向东的发展态势下，开始逐渐进入到深圳客的视线。

　　基建打出惠州临深名片

　　（惠州对外交通网）

　　如果说深圳一路向东的高房价碾压是惠州临深片区楼市进入深圳人眼中的先决条件，那么临深的惠阳和大亚湾的基础建设就是深圳人开始认可惠州临深的名片。

　　2010年，深圳与惠州临深片区的另一条高速公路“惠深沿海高速”通车，这一高速的开通，大大缓解了深圳通往惠州临深片区“深汕高速”的通行压力，同时，也大大缩短了深圳罗湖中心区、盐田区与大亚湾经济技术开发区的通行时间。

　　2007年，深圳至厦门的厦深高铁开始动工建设，建设初期，对于惠州临深片区的楼市影响不大，当时深圳东部地区房价还处于相对较低的价格，很多人都还能接受，只是并没有那么看好深圳东部的龙岗，更不用说坪山这边（当时的坪山还是属于龙岗区下辖的区域）。

　　直至临近厦深高铁快要开通的那两年，龙岗的房价也有了很大程度的上涨，深圳人的目光开始不断再往当时龙岗东部区域的惠阳和大亚湾转移。2013年12月厦深高铁正式通车，临深区域与深圳龙华形成半小时高铁通行圈，也就是从那个时候起，惠州临深片区的楼市迎来了新的飞跃。

　　虽然两城有了高铁的来往，但是要解决两个相邻城市之间的通勤问题，高铁并不能起到关键性的作用，只有地铁才是解决两城通勤的王道，因为高铁的跨界是大范围与大范围之间，不如华南区域到华东区域、南方到中部地区甚至是北方，这是一个大范围的长途运输，针对的不是某个城市到某个城市，而是整个沿线城市群之间的流转，所以，相对于地铁精准的城与城之间、或者区与区之间这种短距离内的多点流转，高铁明显是无法正常满足深圳与惠州的通勤。

　　而就在厦深高铁通车后的不久，深圳与惠州都迎来了地铁方面的相关规划，作为地铁荒的坪山新区，也迎来了深圳地铁14号线和深圳地铁16号线的曙光，惠州临深的惠阳和大亚湾区域，则承接这两条线路规划起了延长线，这让很多深圳人多年期盼以来的坪山新区与深圳市中心40分钟生活圈、惠州临深片区与深圳市中心60分钟生活圈有了新的希望。

　　值得注意的是，由于国家对于申报地铁的城市有了新的规定，惠州段衔接深圳的地铁规划受制于城区人口的限制，具体实施进度比之前预期的规划有了延后。

　　（临深地带对外公路干线）

　　公路方面，除了上述我们讲到的深海高速和惠深沿海高速以外，临深的惠阳和大亚湾片区也已经形成了五横的城市干道骨架，位于惠阳区的白云路向西无缝接驳深圳的坪山大道（深汕公路坑梓段）、位于大亚湾境内的龙海一路向西无缝接驳深圳的坪山大道、龙海二路向西无缝接驳深圳的丹梓大道、石化大道向西无缝接驳深圳的锦绣东路、龙海三路向西无缝接驳深圳的兰竹东路，后期还将与南坪快线实现便捷互通。

　　水陆运输方面，未来大亚湾还将在澳头的滨海公园二期规划水上客运码头，开通通往深圳、香港、澳门的水上客运航线，同时，还将计划开通与大亚湾黄金海岸旅游区、巽寮湾、双月湾之间的水上旅游线路。

　　多维立体的交通建设与规划，让深惠同城生活的进度不断提速，正是双城之间不断完善的交通建设，才让深圳人民对惠州临深片区有了进一步的深入了解。

　　配套升级成为定心丸

　　（临深片区配套升级）

　　如果说惠州临深片区与深圳的交通对接建设与规划是惠州呈现给深圳人民的一张名片，那么，临深地带配套升级就是给深圳人民的一颗定心丸。

　　很多年前，缺乏配套的临深片区，被很多人冠上了“鬼城”的帽子，那个时候，缺乏配套的这个片区，除了房子还是房子，生活最简单的衣食住行都不能很便利的解决，而一个个社区到了晚上，亮灯的比例少的可伶，因此，被大家形象的称之为鬼城。

　　知耻而后勇，2012年大亚湾澳头蓝湾购物广场（沃尔玛）的开业，掀起了临深片区商业蜕变之路，此后几年，大亚湾和惠阳的商业发展进入了快车道。

　　大亚湾：蓝湾购物广场、世纪城商业广场、京华中央购物广场、西区天虹、西区大润发、缤纷大润发惠民超市、万达广场、龙光购物中心（沃尔玛）、居然之家等大型商业体相继落成开业；不久的将来还将落成灿邦新天地 OCEAM PARK、翡翠山 Hello City、金地天润自在城8万平米潮流商业街区。

　　惠阳：家乐福、新一城（沃尔玛）、吉之岛、天安珑汇（大洋百货超市）、天虹、英之皇商业街、佳佳乐购、星河COCOGarden等大型商业相继开业，位于金惠大道的沃尔玛旗舰店也将在2019年下半年开业。

　　教育方面也是进展的有声有色：

　　大亚湾：大亚湾西区第六小学、大亚湾西区一小科创园分校、大亚湾第三小学、广外附设外国语大亚湾分校、北大培文惠州实验学校、华中师大附属学校、北大新世纪旭生实验学校、北师大附属卓越实验学校。

　　惠阳：华南师大附属惠阳学校、半岛小学、惠阳第十小学、阑山小学、清华恒大实验小学、雅居乐12年制学校。

　　除此之外，公园的建设也给片区居民带来了更高层次的休闲天地。大亚湾相继进行了滨海公园二期扩建的准备工作、大亚湾红树林湿地公园的扩建、新建了虎头山公园、板樟岭森林公园、大亚湾儿童公园；惠阳则在淡水河和淡澳河进行了河道整治以及沿河两岸的生态绿色休闲长廊。

　　（红色商业、黑色教育、绿色公园点状分布图）

　　一座座大型商业的开业、一所所学校的招生、一处处园林的开放，给临深片区居民的生活带来了新的便利和更高层次的享受，给来到这个片区安居乐业的人们吃了一颗强有力的定心丸！

　　经济发动机-产业格局

　　（惠阳城市发展格局）

　　（大亚湾城市发展格局）

　　褐色为工业用地、黄色为居住用地、红色为商业用地、绿色为公园绿地用地

　　从城市规划格局上看：

　　从惠阳和大亚湾的城市规划格局来看，大亚湾的规划明显要比惠阳更有条理性，产业、住宅、绿化、商业都是集群按组团分布，有明显的区域性，产业与住宅完全分区，通过公园、绿地将居住与产业之间隔离，同时住宅组团与住宅组团之间也通过绿地相互隔开，商业则集中分布住宅中心区域，整个城市层次感鲜明。

　　对比两个图还可以看出，大亚湾的工业用地主要集中在临深地带，且组团式集中，这就反映了大亚湾受深圳产业外溢要比惠阳强，深圳东进战略下，大亚湾无疑将会享受更多的外溢红利。

　　整个惠阳的商业用地较大亚湾多许多，主要因为惠阳是惠州南部区域的老城区，发展时间较长，而大亚湾则是1993年才成立，也正是因为这点，才导致惠阳的城市发展规划没有大亚湾有条理，老城区的大量老破小虽然为城市聚集了人气，但同时也给城市的合理规划带来了不小的阻力。

　　未来，城市发展相对成熟后，大亚湾的城市面貌明显会优于惠阳许多。

　　从产业结构上看：

　　惠阳：电子信息产业、新能源新材料产业、精细化工产业、汽车产业、现代服务业

　　大亚湾：石油化工产业、电子信息产业、汽车和高端装备制造产业、新能源新材料产业、新兴信息产业、节能环保产业、港口物流、滨海旅游产业

　　截止到2017年12月，惠州拥有世界500强企业33家，仅大亚湾就有17家，占据了惠州的半壁江山。

　　从经济增长后劲看：

　　（2018年惠州各区县经济增长情况）

　　2018年，大亚湾经济技术开发区的GDP总量为685.7亿元，位居惠州各区县第二，增速达到18.3%，遥遥领先惠州其它区县3倍以上，并且近几年，大亚湾的增速都保持了惠州第一的惊人表现。

　　大亚湾全区规上工业总产值2267.7亿元，增长41.7%，实现规上工业增加值633亿元，增长23.8%，工业增加值总量和增速均继续保持全市第一。在万亿级石化产业的强力拉动下，大亚湾区的GDP增长也实现了18.3%，远高于全市的平均水平，“领跑”各县区。

　　对比2017年，在惠州7个地区中，名义经济增速和增量保持双第一的依然是大亚湾区，近两年实现增量过100亿的也只有大亚湾。

　　大亚湾于1993年经国务院批准成立经济技术开发区，虽然时间不长，但是其经济发展后劲确着实让其它各区县刮目相看！

　　END

　　总结：

　　第一点的销售规则告诉您惠州临深片区新房销售环节房产中介的真实定位，切勿被网上所谓的某某中介团购优惠的信息忽悠上当受骗。

　　第二点的深圳房价发展历程从侧面告诉您，投资惠州房产，未来过来接盘的人还是买不起深圳的深圳人。

　　第三点的惠州基础设施建设与规划，告诉您未来惠州城市的发展脉络和深惠同城生活的切换方式，一定程度上可以作为买房投资或者自住的一条参考准线。

　　第四点的配套升级告诉您短期投资或者自住的买房方向（注意，是短期，这一点当中讲到的配套几乎都是现有的配套和马上要落成的配套，后期规划的配套此环节并没讲述，因此只能作为短期参照，中长期还要参考相应时间节点的配套规划）。

　　第五点的经济发展告诉您在临深片区当中的惠阳和大亚湾，哪个投资前景会更加好（注意，这个是针对惠阳临深片区和大亚湾区的整体对比，惠阳临深片区当中有一些盘也是具有高价值投资，相比大亚湾的某些盘，还是有优势，只是大亚湾整体的前景会好过惠阳）。

　　如果要问到底是在惠阳临深区域买房好还是大亚湾买房好，罗志刚个人认为主要看以下两点：

　　（一）如果是自住的话，是马上要入住还是过几年再入住，入住的家庭成员结构怎么样，根据家庭成员去挑选相对应最重要的配套，从而筛选出区域，再从区域挑选楼盘就可以。

　　（二）如果是投资的话，就看自己预算的投资周期是多久，短周期投资，选择新城区短期内会有相对重大的规划建成，比如地铁、大型商业综合体、知名学府；中长周期的话，主要考虑组团的价值，比如将来是否能成为深惠轨道交通枢纽中心、是否能成为深圳东部片区最具代表性的商务中心区、是否能成为整个惠湾片区的教育文化中心。根据这些去挑选区域，再从区域挑选出优质楼盘就可以了。

　　世上没有最好的房子，只有最适合你的房子，同样的道理，没有绝对好的区域，只有最适合每个特定人群不同的区域。

　　但是综合各方面对比来看，大亚湾未来的发展前景会更加好一些。

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