今天，這篇文章的篇幅會比較長，但是，準備在惠州臨深片區買房的你，認真看完，買房思路會更加清晰。

　　銷售規則

　　有關注惠州臨深片區樓市的置業者朋友，多多少少對這邊的市場有點模糊：在自己家鄉，新房都是開發商直接自己賣，中介主要是從事二手房交易，爲什麼在惠州臨深片區新房也都是中介在賣？

　　那是因爲，這邊的市場主體和老家的不一樣，老家的新房市場，幾乎都是當地市場，而惠州臨深片區的市場，除了一小部分是當地市場外，還有一部分是香港市場和一大部分是深圳市場，從2017年開始，又多出了一大部分省外市場，所以，市場主力消費羣體的差異，造就了這邊“二三級市場聯動銷售”的特殊營銷市場。

　　房地產分爲三種市場級別：

　　房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用爲國有土地後出讓給使用者的市場。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。

　　而房地產一級市場，又是針對二級和三級市場而言的，二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場；

　　而三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。

　　二級市場的中間服務環節是由開發商自有銷售團隊或者開發商聘請的代理銷售團隊執行，三級市場的中間服務環節由房地產中介執行。

　　以往，惠州臨深片區開發商賣房，最開始都是通過在電視、報紙、城市重要交通要道或者中心商業附近的廣告牌上投放廣告，利用廣告的形式將自己的產品展示給目標客戶羣體。

　　而在那個時候，對於深圳人來說，西區的寶安和東部的龍崗很多地區的房價都還不高，一些買不起羅湖、福田、南山房子的人，多數都還可以退而取其次，選擇在寶安和龍崗的一些價格低廉的區域置業。而在缺乏重大關聯深圳概念的惠州惠陽或大亞灣區域，深圳人知之甚少。

　　缺乏重大的利好刺激，僅僅依靠平面化的傳統媒介廣告，明顯很難給房企的營銷帶來質的變化，加上高昂的廣告經費投入，讓房企們不得不另尋營銷之路。於是，最早的以人爲傳播媒介的“直銷”方式開始誕生，開發商縮減廣告投入，開始招募一羣人直接去深圳派發樓盤廣告傳單，相比傳統的媒介廣告，人員派單能有效與目標客戶羣體產生即時互動，對自身樓盤的推廣也更加深入，果然，這種營銷方式帶來的效果明顯要好。

　　但是，一個房企要實現樓盤快速去庫存，快速拿地再開發的高速擴張模式，就必須要一個非常龐大的直銷隊伍，而隨着這種模式被更多房企採納，競爭加大，這種營銷方案已失去了原先的預期效果，房企開始尋找新的營銷出路， 於是在深圳和惠州本土從業的房地產中介被鎖定爲合作對象，爲了方便中介人員帶客看房，開發商又與深圳本土的運輸公司簽訂合作，一套由中介負責找客源，運輸公司負責提供客戶接送看房，到了售樓部再由開發商自己的銷售團隊或者聘請的代理銷售團隊接待解說的“二三級”聯動銷售模式誕生。

　　相對之前的“直銷”模式而言，這種“二三級聯動”的模式具有推廣人員廣、網點密佈、資源轉化維度大、無需支付無責任薪水等優點，因此，這種銷售模式一下子就被開發商普遍採納。

　　從事新房銷售的房地產中介，只是開發商在特殊市場環境下的一種媒介渠道，在購房環節過程中，並無申請特價的權限，所謂的跟着中介團購優惠，只是忽悠客戶的一個手段，具體價格依然是以樓盤的房管局備案價格或者樓盤特定時期的促銷價格爲準。

　　當然，你自己去買或者和中介去買，價格也都是一樣，在開發商預售的前期，已將中介佣金成本劃入營銷成本當中，加上一切成本之後進行的預售房價格備案，因此，無論是怎樣的途徑去買的房，價格都是公開透明的。

　　高房價契合發展方向

　　（2018年10月份深圳房價）

　　看到現在深圳整體均價過55000的價格，誰曾想到08年金融危機深圳房價腰斬的時候，10年後房價能漲到這個樣。過去的11年，深圳的房地產發展，變成了一場名副其實的粗暴式造富運動，那個時候幾乎買哪裏的房子，到現在至少增值4倍以上，年均漲幅超過30%以上，碾壓各路理財投資。

　　2007年，這一年深圳人集體“坐了一趟過山車”，樓價猝不及防大漲，從1月的10872元/平米到10月17350元/平米，漲幅高達70%，全民開始炒房。“9.27新政”之後成交劇烈下滑，市場低迷到年底。

　　2008年的金融危機，深圳的房地產市場雪上加霜，很多樓盤腰斬，關外4988元/平米起，關內7380元/平米起，一些樓盤甚至打出“再低，就不可能了”的廣告。

　　誰曾想到，如今深圳的房價，對於大多數人來說，已高不可攀。

　　深圳樓市最先由羅湖開始，緊接着沿着福田-南山-寶安-龍華-龍崗-坪山這個秩序發展，高房價自西向東的一路碾壓，讓更多的人開始瞭解深圳的東部區域，位於深圳東部的惠州臨深片區，也在深圳房價一路向東的發展態勢下，開始逐漸進入到深圳客的視線。

　　基建打出惠州臨深名片

　　（惠州對外交通網）

　　如果說深圳一路向東的高房價碾壓是惠州臨深片區樓市進入深圳人眼中的先決條件，那麼臨深的惠陽和大亞灣的基礎建設就是深圳人開始認可惠州臨深的名片。

　　2010年，深圳與惠州臨深片區的另一條高速公路“惠深沿海高速”通車，這一高速的開通，大大緩解了深圳通往惠州臨深片區“深汕高速”的通行壓力，同時，也大大縮短了深圳羅湖中心區、鹽田區與大亞灣經濟技術開發區的通行時間。

　　2007年，深圳至廈門的廈深高鐵開始動工建設，建設初期，對於惠州臨深片區的樓市影響不大，當時深圳東部地區房價還處於相對較低的價格，很多人都還能接受，只是並沒有那麼看好深圳東部的龍崗，更不用說坪山這邊（當時的坪山還是屬於龍崗區下轄的區域）。

　　直至臨近廈深高鐵快要開通的那兩年，龍崗的房價也有了很大程度的上漲，深圳人的目光開始不斷再往當時龍崗東部區域的惠陽和大亞灣轉移。2013年12月廈深高鐵正式通車，臨深區域與深圳龍華形成半小時高鐵通行圈，也就是從那個時候起，惠州臨深片區的樓市迎來了新的飛躍。

　　雖然兩城有了高鐵的來往，但是要解決兩個相鄰城市之間的通勤問題，高鐵並不能起到關鍵性的作用，只有地鐵纔是解決兩城通勤的王道，因爲高鐵的跨界是大範圍與大範圍之間，不如華南區域到華東區域、南方到中部地區甚至是北方，這是一個大範圍的長途運輸，針對的不是某個城市到某個城市，而是整個沿線城市羣之間的流轉，所以，相對於地鐵精準的城與城之間、或者區與區之間這種短距離內的多點流轉，高鐵明顯是無法正常滿足深圳與惠州的通勤。

　　而就在廈深高鐵通車後的不久，深圳與惠州都迎來了地鐵方面的相關規劃，作爲地鐵荒的坪山新區，也迎來了深圳地鐵14號線和深圳地鐵16號線的曙光，惠州臨深的惠陽和大亞灣區域，則承接這兩條線路規劃起了延長線，這讓很多深圳人多年期盼以來的坪山新區與深圳市中心40分鐘生活圈、惠州臨深片區與深圳市中心60分鐘生活圈有了新的希望。

　　值得注意的是，由於國家對於申報地鐵的城市有了新的規定，惠州段銜接深圳的地鐵規劃受制於城區人口的限制，具體實施進度比之前預期的規劃有了延後。

　　（臨深地帶對外公路幹線）

　　公路方面，除了上述我們講到的深海高速和惠深沿海高速以外，臨深的惠陽和大亞灣片區也已經形成了五橫的城市幹道骨架，位於惠陽區的白雲路向西無縫接駁深圳的坪山大道（深汕公路坑梓段）、位於大亞灣境內的龍海一路向西無縫接駁深圳的坪山大道、龍海二路向西無縫接駁深圳的丹梓大道、石化大道向西無縫接駁深圳的錦繡東路、龍海三路向西無縫接駁深圳的蘭竹東路，後期還將與南坪快線實現便捷互通。

　　水陸運輸方面，未來大亞灣還將在澳頭的濱海公園二期規劃水上客運碼頭，開通通往深圳、香港、澳門的水上客運航線，同時，還將計劃開通與大亞灣黃金海岸旅遊區、巽寮灣、雙月灣之間的水上旅遊線路。

　　多維立體的交通建設與規劃，讓深惠同城生活的進度不斷提速，正是雙城之間不斷完善的交通建設，才讓深圳人民對惠州臨深片區有了進一步的深入瞭解。

　　配套升級成爲定心丸

　　（臨深片區配套升級）

　　如果說惠州臨深片區與深圳的交通對接建設與規劃是惠州呈現給深圳人民的一張名片，那麼，臨深地帶配套升級就是給深圳人民的一顆定心丸。

　　很多年前，缺乏配套的臨深片區，被很多人冠上了“鬼城”的帽子，那個時候，缺乏配套的這個片區，除了房子還是房子，生活最簡單的衣食住行都不能很便利的解決，而一個個社區到了晚上，亮燈的比例少的可伶，因此，被大家形象的稱之爲鬼城。

　　知恥而後勇，2012年大亞灣澳頭藍灣購物廣場（沃爾瑪）的開業，掀起了臨深片區商業蛻變之路，此後幾年，大亞灣和惠陽的商業發展進入了快車道。

　　大亞灣：藍灣購物廣場、世紀城商業廣場、京華中央購物廣場、西區天虹、西區大潤發、繽紛大潤發惠民超市、萬達廣場、龍光購物中心（沃爾瑪）、居然之家等大型商業體相繼落成開業；不久的將來還將落成燦邦新天地 OCEAM PARK、翡翠山 Hello City、金地天潤自在城8萬平米潮流商業街區。

　　惠陽：家樂福、新一城（沃爾瑪）、吉之島、天安瓏匯（大洋百貨超市）、天虹、英之皇商業街、佳佳樂購、星河COCOGarden等大型商業相繼開業，位於金惠大道的沃爾瑪旗艦店也將在2019年下半年開業。

　　教育方面也是進展的有聲有色：

　　大亞灣：大亞灣西區第六小學、大亞灣西區一小科創園分校、大亞灣第三小學、廣外附設外國語大亞灣分校、北大培文惠州實驗學校、華中師大附屬學校、北大新世紀旭生實驗學校、北師大附屬卓越實驗學校。

　　惠陽：華南師大附屬惠陽學校、半島小學、惠陽第十小學、闌山小學、清華恆大實驗小學、雅居樂12年制學校。

　　除此之外，公園的建設也給片區居民帶來了更高層次的休閒天地。大亞灣相繼進行了濱海公園二期擴建的準備工作、大亞灣紅樹林溼地公園的擴建、新建了虎頭山公園、板樟嶺森林公園、大亞灣兒童公園；惠陽則在淡水河和淡澳河進行了河道整治以及沿河兩岸的生態綠色休閒長廊。

　　（紅色商業、黑色教育、綠色公園點狀分佈圖）

　　一座座大型商業的開業、一所所學校的招生、一處處園林的開放，給臨深片區居民的生活帶來了新的便利和更高層次的享受，給來到這個片區安居樂業的人們喫了一顆強有力的定心丸！

　　經濟發動機-產業格局

　　（惠陽城市發展格局）

　　（大亞灣城市發展格局）

　　褐色爲工業用地、黃色爲居住用地、紅色爲商業用地、綠色爲公園綠地用地

　　從城市規劃格局上看：

　　從惠陽和大亞灣的城市規劃格局來看，大亞灣的規劃明顯要比惠陽更有條理性，產業、住宅、綠化、商業都是集羣按組團分佈，有明顯的區域性，產業與住宅完全分區，通過公園、綠地將居住與產業之間隔離，同時住宅組團與住宅組團之間也通過綠地相互隔開，商業則集中分佈住宅中心區域，整個城市層次感鮮明。

　　對比兩個圖還可以看出，大亞灣的工業用地主要集中在臨深地帶，且組團式集中，這就反映了大亞灣受深圳產業外溢要比惠陽強，深圳東進戰略下，大亞灣無疑將會享受更多的外溢紅利。

　　整個惠陽的商業用地較大亞灣多許多，主要因爲惠陽是惠州南部區域的老城區，發展時間較長，而大亞灣則是1993年才成立，也正是因爲這點，才導致惠陽的城市發展規劃沒有大亞灣有條理，老城區的大量老破小雖然爲城市聚集了人氣，但同時也給城市的合理規劃帶來了不小的阻力。

　　未來，城市發展相對成熟後，大亞灣的城市面貌明顯會優於惠陽許多。

　　從產業結構上看：

　　惠陽：電子信息產業、新能源新材料產業、精細化工產業、汽車產業、現代服務業

　　大亞灣：石油化工產業、電子信息產業、汽車和高端裝備製造產業、新能源新材料產業、新興信息產業、節能環保產業、港口物流、濱海旅遊產業

　　截止到2017年12月，惠州擁有世界500強企業33家，僅大亞灣就有17家，佔據了惠州的半壁江山。

　　從經濟增長後勁看：

　　（2018年惠州各區縣經濟增長情況）

　　2018年，大亞灣經濟技術開發區的GDP總量爲685.7億元，位居惠州各區縣第二，增速達到18.3%，遙遙領先惠州其它區縣3倍以上，並且近幾年，大亞灣的增速都保持了惠州第一的驚人表現。

　　大亞灣全區規上工業總產值2267.7億元，增長41.7%，實現規上工業增加值633億元，增長23.8%，工業增加值總量和增速均繼續保持全市第一。在萬億級石化產業的強力拉動下，大亞灣區的GDP增長也實現了18.3%，遠高於全市的平均水平，“領跑”各縣區。

　　對比2017年，在惠州7個地區中，名義經濟增速和增量保持雙第一的依然是大亞灣區，近兩年實現增量過100億的也只有大亞灣。

　　大亞灣於1993年經國務院批准成立經濟技術開發區，雖然時間不長，但是其經濟發展後勁確着實讓其它各區縣刮目相看！

　　END

　　總結：

　　第一點的銷售規則告訴您惠州臨深片區新房銷售環節房產中介的真實定位，切勿被網上所謂的某某中介團購優惠的信息忽悠上當受騙。

　　第二點的深圳房價發展歷程從側面告訴您，投資惠州房產，未來過來接盤的人還是買不起深圳的深圳人。

　　第三點的惠州基礎設施建設與規劃，告訴您未來惠州城市的發展脈絡和深惠同城生活的切換方式，一定程度上可以作爲買房投資或者自住的一條參考準線。

　　第四點的配套升級告訴您短期投資或者自住的買房方向（注意，是短期，這一點當中講到的配套幾乎都是現有的配套和馬上要落成的配套，後期規劃的配套此環節並沒講述，因此只能作爲短期參照，中長期還要參考相應時間節點的配套規劃）。

　　第五點的經濟發展告訴您在臨深片區當中的惠陽和大亞灣，哪個投資前景會更加好（注意，這個是針對惠陽臨深片區和大亞灣區的整體對比，惠陽臨深片區當中有一些盤也是具有高價值投資，相比大亞灣的某些盤，還是有優勢，只是大亞灣整體的前景會好過惠陽）。

　　如果要問到底是在惠陽臨深區域買房好還是大亞灣買房好，羅志剛個人認爲主要看以下兩點：

　　（一）如果是自住的話，是馬上要入住還是過幾年再入住，入住的家庭成員結構怎麼樣，根據家庭成員去挑選相對應最重要的配套，從而篩選出區域，再從區域挑選樓盤就可以。

　　（二）如果是投資的話，就看自己預算的投資週期是多久，短週期投資，選擇新城區短期內會有相對重大的規劃建成，比如地鐵、大型商業綜合體、知名學府；中長週期的話，主要考慮組團的價值，比如將來是否能成爲深惠軌道交通樞紐中心、是否能成爲深圳東部片區最具代表性的商務中心區、是否能成爲整個惠灣片區的教育文化中心。根據這些去挑選區域，再從區域挑選出優質樓盤就可以了。

　　世上沒有最好的房子，只有最適合你的房子，同樣的道理，沒有絕對好的區域，只有最適合每個特定人羣不同的區域。

　　但是綜合各方面對比來看，大亞灣未來的發展前景會更加好一些。

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