本人孩子1岁多，起码5-6年之内不会去天津居住，希望房子能保值增值，目前感觉武清价格处于高点，北辰高铁附近和天津南站附近哪里更有潜力？

以上为原问题，感谢大家的热情帮助，现在排除北辰，仅对比武清和天津南站这两块，希望大家继续帮忙分析解惑，总价200W左右的房子即可，5-6年不入住，流通性好的房子，谢谢大家！

你好，考虑房子增值保值，要考虑的最重要一点就是流通性，就是一定要想好了以后成为二手房以后这个房子卖给谁。目前的市场下，如果想买房保值增值，必须得把眼睛睁的大大的，买不好很可能会掉坑，弄不好会刚刚买完了就降价。

那么怎样买才不会掉坑呢？就要分析数据，最重要的就是看片区内的供应和销量，基本分为三种情况。第一种，库存量大，后期片区土地可开发土地多，销量一般，就是供大于求。第二种，库存量正常，销量正常，供需平衡。第三种，片区库存量小，销量正常，供不应求。说一下目前天津的整体市场。由于16年的市场大涨，16年到18年，房地产企业快速发展，为了高周转，冲千亿指标，拿地激进，加上京津冀一体化的提出，好多百强房企都布局天津，来抢天津这块蛋糕。这样就突然增大了天津整体新房的供应量，造成了市场供大于求的现象。实际上18年市场整体已经向下了，只不过海河英才的发布，刺激了一波，6～8月来了一波小阳春。18年8月以后，到现在，咱们可以数数降了几轮，身边如果有在当时买房的朋友会深有体会。

18年年底降了一轮，19年上半年降了一轮，19年底降了一轮。本来以为20年会有小阳春，结果疫情来了，又降了一轮。现在是9月，接下来还会再降一轮，甚至有的项目已经开始了，比如红桥的公元大观，从2.6降到了2.3，所以这就是我刚才说的，现在买房必须要谨慎，买不好很可能买完了就会降价。说到这儿，我顺便说一下明年的整体情况。我不是专家，我是一个选房顾问，我用事实和数据告诉大家在当下市场该如何买房选房。

随著18年到现在调控一直收紧，开发商也感受到了国家调控的信心和力度。所以拿地都特别谨慎，基本回归理性，不像过去那么激进了。所以目前实际上还是一个开发商去库存的阶段，到了明年，天津各个片区的库存压力整体都不大了，好多片区基本能实现供需平衡。开发商拿地速度慢，不再追求高周转，接下来会放慢脚步，心思会放在产品升级上，人文科技智能住宅是未来的方向，以后不再拼开发速度，以后拼的就是质量和服务，让客户有更好的居住体验，我觉得这是个好事。

扯的有点儿多了啊，把选房的思路和市场情况理清楚了，咱们返回来看看你说的几个片区情况。

武清离北京近，一直是北漂落户天津的首选，武清虽然土地供应量不小，不过基本能实现供需平衡，不过像你说的，武清房价也不低了。保值可以，增值空间不大。

说到这儿，顺便说一下滨海吧，有好多朋友除了武清还比较喜欢滨海。在这儿我说一下我的观点，滨海自住可以，升值就不用想了。几个原因，滨海新区一直不限套数，相对于天津其他区，滨海实际上是在需求完全释放的状态下的。目前滨海供应量也不小，尤其一直比较热的生态城，最近土地供应量大，接下来很可能会拉低房价，所以投资的话，不建议买滨海。

再说说你提到的南站和北辰。南站片区，离高铁站近的目前库存不太多，尤其 小面积的。今年新开盘的项目就一个，金融街。稍微库存多一些的是皓月和方圆这边有些大面积的，皓月最近价格也有所调整。我认为南站可以选择，后期发展没问题，具体的不展开说了，但需要挑选一下项目。

北辰我最看好未来城和路劲隽澜湾，不过这俩个项目所在区域发展周期都比较长，大约十年左右吧，不像南站那么成熟。像淮河道，小淀，大张庄这种片区，能不考虑尽量不考虑了，除非预算就八九十万，大张庄想买凑合也能买，选个好项目。

今天说了不少了，最后我想借此机会，跟观望的朋友们说一句，观望没毛病，但是千万别盲目观望，一定要分析。我就怕别人跟我说市场不好，再等等。市场不好我承认，有的片区还涨价呢，或者说收回优惠，你知道吗？啰嗦一句，就是建议大家一定要根据自身情况，具体情况，具体分析，千万别盲目跟风，别人观望你也观望，大家都著急买的时候，你也著急买，那你肯定买不到合适的房子，16年底，17年初买燕郊房子的朋友会深有体会。今天就说到这里，朋友们有不同看法可以评论区留言，如果觉得有用，建议收藏，希望能帮到你，有什么问题，以后也可以后台私信我。

就你们买房有个误区，天津只有高铁站么？武清杨村算远郊，他能有多大体量，北辰环外土地不适合居住，太多遗留问题，你看看小店周围，没个10年起不来，南站还行吧，又眼光的看看国展西，学校的资源，地铁的医院，距离上的优势

您好，首先给您一个肯定的答案，西青第一，北辰第二，武清第三。小编从业10年，不是上来就说，理由如下：

第一，买房子重点看的是地段，天然的地理位置优势是后天无法改变的，例如沿海城市这种优势在西北地区是永远都不具备的，这也是为什么沿海城市发展的好的原因，同理，同样作为环城四区，西青区呈长条状，包裹著南开，河西区，天津的发展也不是均衡发展的，是西南发展快，发展好，没有啥理由，刚刚已经举例了，再举一个例子，北京发展北边就比南边大兴发展好一样，一个道理。

第二，政府支持，现有配套支撑，未来规划跟的上，这三点是决定一个区域发展的关键，西青区现在有大学城，有发展了20年的中北镇板块，有高铁资源，其他的城区有吗，没有。天津西青是公认的环城一哥，随便打听，北辰嘛，发展潜力有，需要时间来积累。

第三，说说武清，被前几年北京来的客户炒的很高，但是大家买完房子发现一个根本的问题，真的每天从武清到北京通勤，你能坚持吗？很多人想法很好，但是现实是坚持不了，开车，进京检查，堵车，加上限号，坐轨道交通，倒车，赶车，等等，真的是被现实打败，所以这几年武清热度下来了，远郊区县到什么时候都是远郊区县，缺少天然的优势，毕竟天津市政府不可能不发展市区去把钱都投入到郊区把。

综上所述，小编仅代表个人观点，不喜勿喷，觉得对的给个赞，觉得不妥的可飘过，小编那就继续精进，有兴趣可私下探讨，多谢。

武清的片区还是挺大的，新房现在主要就有三个板块，单价各不相同。

比如说武清价格处于高点，这个不知道是和什么时期，什么地方对比出来的，比如武清黄庄拿地价12000，虽然政府后来又补贴了2000，新一中拿地价8000上下，新城熙樾熙棠拿地价10500。

举个栗子吧，宝坻一万三左右对于外来人口可能会觉得有点贵了，但是本地人也得生活，刚需改善该买也得买。

所以您可能是觉得武清两万了，对比西青，对比红桥北辰可能有点不值。

但并不是因为武清是高点，而且因为这个高点相对来讲值不值这个价格。

我想说一下，武清新一中就算是这个价，为什么金科雍鑫集美雍阳一样可以一个月1.5个亿的销量，为什么中建壹方九里开盘两个月一直是双料冠军。至少还证明有这个需求。

在现阶段说增值保值，我想说有几点，你可以参考一下吧。

首先，开发商，小区品质，后期物业，我想这个是当下保值增值的重点，但现在每个地方抄起来都是全国十强开发商，估计大家闭著眼买也不会选不好。

其次，是产品，比如说同样一个片区，一个小区，小高相比高层，洋房相比小高，物以稀为贵吧，像是现在别墅产品已经不批准了，联排也是六联八联，而且没有附加值小院挑空露台这些。所以根据以后国家要求，土地使用率这块什么的，越低密越宜居的地方越能保值吧，况且，全市各种修地铁，总有一天到你家，地铁已经不是保值必备了。

比如之前宜兴阜地铁五号线没通的时候大家都觉得通了肯定升值，但是后来全国楼市遇冷，地铁也一样赔钱。

武清高铁也很成熟了，西青高铁也很成熟了，至于北辰高铁，现在所谓的高铁半径距离高铁站也太远了，我最近没去了，不知道那边能拆的不能拆的村怎么样了，但至少如果北辰高铁想像南站或武清站那样是一个漫长的周期。

一点拙见，贻笑大方。

西青北辰自己选一个吧

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