本人孩子1歲多，起碼5-6年之內不會去天津居住，希望房子能保值增值，目前感覺武清價格處於高點，北辰高鐵附近和天津南站附近哪裡更有潛力？

以上為原問題，感謝大家的熱情幫助，現在排除北辰，僅對比武清和天津南站這兩塊，希望大家繼續幫忙分析解惑，總價200W左右的房子即可，5-6年不入住，流通性好的房子，謝謝大家！

你好，考慮房子增值保值，要考慮的最重要一點就是流通性，就是一定要想好了以後成為二手房以後這個房子賣給誰。目前的市場下，如果想買房保值增值，必須得把眼睛睜的大大的，買不好很可能會掉坑，弄不好會剛剛買完了就降價。

那麼怎樣買纔不會掉坑呢？就要分析數據，最重要的就是看片區內的供應和銷量，基本分為三種情況。第一種，庫存量大，後期片區土地可開發土地多，銷量一般，就是供大於求。第二種，庫存量正常，銷量正常，供需平衡。第三種，片區庫存量小，銷量正常，供不應求。說一下目前天津的整體市場。由於16年的市場大漲，16年到18年，房地產企業快速發展，為了高周轉，沖千億指標，拿地激進，加上京津冀一體化的提出，好多百強房企都佈局天津，來搶天津這塊蛋糕。這樣就突然增大了天津整體新房的供應量，造成了市場供大於求的現象。實際上18年市場整體已經向下了，只不過海河英才的發布，刺激了一波，6～8月來了一波小陽春。18年8月以後，到現在，咱們可以數數降了幾輪，身邊如果有在當時買房的朋友會深有體會。

18年年底降了一輪，19年上半年降了一輪，19年底降了一輪。本來以為20年會有小陽春，結果疫情來了，又降了一輪。現在是9月，接下來還會再降一輪，甚至有的項目已經開始了，比如紅橋的公元大觀，從2.6降到了2.3，所以這就是我剛才說的，現在買房必須要謹慎，買不好很可能買完了就會降價。說到這兒，我順便說一下明年的整體情況。我不是專家，我是一個選房顧問，我用事實和數據告訴大家在當下市場該如何買房選房。

隨著18年到現在調控一直收緊，開發商也感受到了國家調控的信心和力度。所以拿地都特別謹慎，基本回歸理性，不像過去那麼激進了。所以目前實際上還是一個開發商去庫存的階段，到了明年，天津各個片區的庫存壓力整體都不大了，好多片區基本能實現供需平衡。開發商拿地速度慢，不再追求高周轉，接下來會放慢腳步，心思會放在產品升級上，人文科技智能住宅是未來的方向，以後不再拼開發速度，以後拼的就是質量和服務，讓客戶有更好的居住體驗，我覺得這是個好事。

扯的有點兒多了啊，把選房的思路和市場情況理清楚了，咱們返回來看看你說的幾個片區情況。

武清離北京近，一直是北漂落戶天津的首選，武清雖然土地供應量不小，不過基本能實現供需平衡，不過像你說的，武清房價也不低了。保值可以，增值空間不大。

說到這兒，順便說一下濱海吧，有好多朋友除了武清還比較喜歡濱海。在這兒我說一下我的觀點，濱海自住可以，升值就不用想了。幾個原因，濱海新區一直不限套數，相對於天津其他區，濱海實際上是在需求完全釋放的狀態下的。目前濱海供應量也不小，尤其一直比較熱的生態城，最近土地供應量大，接下來很可能會拉低房價，所以投資的話，不建議買濱海。

再說說你提到的南站和北辰。南站片區，離高鐵站近的目前庫存不太多，尤其 小面積的。今年新開盤的項目就一個，金融街。稍微庫存多一些的是皓月和方圓這邊有些大面積的，皓月最近價格也有所調整。我認為南站可以選擇，後期發展沒問題，具體的不展開說了，但需要挑選一下項目。

北辰我最看好未來城和路勁雋瀾灣，不過這倆個項目所在區域發展週期都比較長，大約十年左右吧，不像南站那麼成熟。像淮河道，小澱，大張莊這種片區，能不考慮盡量不考慮了，除非預算就八九十萬，大張莊想買湊合也能買，選個好項目。

今天說了不少了，最後我想藉此機會，跟觀望的朋友們說一句，觀望沒毛病，但是千萬別盲目觀望，一定要分析。我就怕別人跟我說市場不好，再等等。市場不好我承認，有的片區還漲價呢，或者說收回優惠，你知道嗎？囉嗦一句，就是建議大家一定要根據自身情況，具體情況，具體分析，千萬別盲目跟風，別人觀望你也觀望，大家都著急買的時候，你也著急買，那你肯定買不到合適的房子，16年底，17年初買燕郊房子的朋友會深有體會。今天就說到這裡，朋友們有不同看法可以評論區留言，如果覺得有用，建議收藏，希望能幫到你，有什麼問題，以後也可以後臺私信我。

就你們買房有個誤區，天津只有高鐵站麼？武清楊村算遠郊，他能有多大體量，北辰環外土地不適合居住，太多遺留問題，你看看小店周圍，沒個10年起不來，南站還行吧，又眼光的看看國展西，學校的資源，地鐵的醫院，距離上的優勢

您好，首先給您一個肯定的答案，西青第一，北辰第二，武清第三。小編從業10年，不是上來就說，理由如下：

第一，買房子重點看的是地段，天然的地理位置優勢是後天無法改變的，例如沿海城市這種優勢在西北地區是永遠都不具備的，這也是為什麼沿海城市發展的好的原因，同理，同樣作為環城四區，西青區呈長條狀，包裹著南開，河西區，天津的發展也不是均衡發展的，是西南發展快，發展好，沒有啥理由，剛剛已經舉例了，再舉一個例子，北京發展北邊就比南邊大興發展好一樣，一個道理。

第二，政府支持，現有配套支撐，未來規劃跟的上，這三點是決定一個區域發展的關鍵，西青區現在有大學城，有發展了20年的中北鎮板塊，有高鐵資源，其他的城區有嗎，沒有。天津西青是公認的環城一哥，隨便打聽，北辰嘛，發展潛力有，需要時間來積累。

第三，說說武清，被前幾年北京來的客戶炒的很高，但是大家買完房子發現一個根本的問題，真的每天從武清到北京通勤，你能堅持嗎？很多人想法很好，但是現實是堅持不了，開車，進京檢查，堵車，加上限號，坐軌道交通，倒車，趕車，等等，真的是被現實打敗，所以這幾年武清熱度下來了，遠郊區縣到什麼時候都是遠郊區縣，缺少天然的優勢，畢竟天津市政府不可能不發展市區去把錢都投入到郊區把。

綜上所述，小編僅代表個人觀點，不喜勿噴，覺得對的給個贊，覺得不妥的可飄過，小編那就繼續精進，有興趣可私下探討，多謝。

武清的片區還是挺大的，新房現在主要就有三個板塊，單價各不相同。

比如說武清價格處於高點，這個不知道是和什麼時期，什麼地方對比出來的，比如武清黃莊拿地價12000，雖然政府後來又補貼了2000，新一中拿地價8000上下，新城熙樾熙棠拿地價10500。

舉個栗子吧，寶坻一萬三左右對於外來人口可能會覺得有點貴了，但是本地人也得生活，剛需改善該買也得買。

所以您可能是覺得武清兩萬了，對比西青，對比紅橋北辰可能有點不值。

但並不是因為武清是高點，而且因為這個高點相對來講值不值這個價格。

我想說一下，武清新一中就算是這個價，為什麼金科雍鑫集美雍陽一樣可以一個月1.5個億的銷量，為什麼中建壹方九里開盤兩個月一直是雙料冠軍。至少還證明有這個需求。

在現階段說增值保值，我想說有幾點，你可以參考一下吧。

首先，開發商，小區品質，後期物業，我想這個是當下保值增值的重點，但現在每個地方抄起來都是全國十強開發商，估計大家閉著眼買也不會選不好。

其次，是產品，比如說同樣一個片區，一個小區，小高相比高層，洋房相比小高，物以稀為貴吧，像是現在別墅產品已經不批准了，聯排也是六聯八聯，而且沒有附加值小院挑空露臺這些。所以根據以後國家要求，土地使用率這塊什麼的，越低密越宜居的地方越能保值吧，況且，全市各種修地鐵，總有一天到你家，地鐵已經不是保值必備了。

比如之前宜興阜地鐵五號線沒通的時候大家都覺得通了肯定升值，但是後來全國樓市遇冷，地鐵也一樣賠錢。

武清高鐵也很成熟了，西青高鐵也很成熟了，至於北辰高鐵，現在所謂的高鐵半徑距離高鐵站也太遠了，我最近沒去了，不知道那邊能拆的不能拆的村怎麼樣了，但至少如果北辰高鐵想像南站或武清站那樣是一個漫長的週期。

一點拙見，貽笑大方。

西青北辰自己選一個吧

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