澳大利亚现在房价在跌，是否可以投资？
想在澳大利亚投资房子，现在行情如何，请大神指点
看数据图，大部分的人只能看到现在，少部分的人可以看到历史，只有极少部分的人才能看到未来。而能看到并且及时把握住投资风口的更是少之又少。
如果在2018年您关注了澳大利亚房地产市场，相信您肯定或多或少的看到或听到过这样类似的一些消息。
市场波动时，最不缺的就是这些耸人听闻，致力于制造巨大恐慌的大头条。然而一旦仔细阅读后不难发现，至少一半以上的内容都与事实严重不符。
我们每天都会听到许许多多不同的声音，甚至是完全迥异的观点。而对于投资而言，旁人怎么看，你自己怎么想或如何热切期盼，都不重要。
重要的是，事实到底是什么？既然「唯有数据不会说谎！」那么今天，我们就来好好解析几组数据吧！
真实的布里斯班房市和市场反应
1. 全澳房市表现最好的首府城市
不可否认的，2018年是澳大利亚房地产市场的一个重要拐点。悉尼墨尔本房价在经历了过去极速上升的十年后终于进入了高位的调整期，刚需流出一线奔向发展潜力无限的二线城市。其中以东南昆士兰州的「黄金三角」布里斯班，黄金海岸和阳光海岸的表现尤为显眼，布里斯班全年都以小幅度的优势领涨全国。
如果说过去十年是属于悉尼和墨尔本房市的金色年代，那对于澳大利亚的第三大首府城市布里斯班而言，那十年应该是极具戏剧化的的灰色回忆。简单列举几个大事件：
- 2011遇上了百年一遇且多因管理人员失责而引起的洪水
- 2012-2013 年政府公务员大裁员
- 2013-2014 年由于中国采购铁矿石剧减昆州矿业繁荣戛然而止
- 2015 年 随著悉尼墨尔本的房价已冲上云霄，布里斯班也曾一度是投资者眼中的香饽饽，实实在在的风光了一整年。
- 可惜到了2016年年底，为了放缓悉尼墨尔本的上涨速度，政府一刀砍简单粗暴的紧缩了整个国家的贷款和移民政策，并且颁布了一系列增加海外投资者购房成本的政策。
也许也是应了中国的那句古老的「故天将降大任于斯」，正因为经历了过去的种种，昆士兰政府才最终痛下决心改变自身的经济发展模式，制定了2022年的《New World City Action Plan 新世界都市执行计划》从以矿业为主的经济发展模式转变到到全面开花，面面俱到的多元化发展。
主要涵盖了8个方面和7个支持——
- 以高精尖知识为基础的企业服务
- 旅游业
- 高等国际教育
- 能源开发
- 尖端科技的电子IT产业
- 房地产
- 高等制造业
- 农业
为了支持这八个产业的发展，政府会著力做到支持中小企业；创建完善的企业孵化中心生态系统；设置多元且分工明确高效的区域等等。
总计1342亿澳币的城市基建投资，这也是澳洲史上最大规模的一次投资。Palaszczuk政府的2018昆州基础设施建设计划书指出，未来四年将投资458亿澳币用于基础设施建设，这是自2011年以来最大的基础建设资金投入。光2018-2019年度，就会投入116亿澳币于基建，创造38000个工作岗位。
2.权威媒体的预测和反应
从今年下半年起，各大权威媒体和经济学家，世界百强企业，国际一级梯队开发商，都终于在这个拐点年限为布里斯班疯狂打call，频频登上澳洲本地的报纸和新闻头条。
上图为BIX Oxford对未来四年的预测，布里斯班将会以约13%的累计涨幅领涨澳洲房市，这也是目前各大主流媒体最为认可的数据。
真实的房屋供给和需求
1. 房屋供给
首先，不否认2014，15年时，布里斯班政府的公寓批建量是真的过于乐观了，直接导致了16和17年的房屋的供给过剩。
但澳洲政府的应变能力还是很值得认可的，因为到了2017年批建量就被迅速节制住了。我们来看一下交房数据：
2015年： 3012套
2016年： 7064套
2017年： 7500套
2018年： 5500套
2019年： 2352 套（预计）
2020年： 895套（预计）
2. 房屋需求
保守估计，州际移民，海外移民加上自然出生，以每年5万人的速度增长，到2036年，布里斯班将会有 340万人口。按照这样的人口增长速度，每年新公寓的需求应该是在3000-5000套之间，
之所以强调是保守估计，是因为布里斯班的人口增长接下来很有可能会超出预期的速度。昆州于2017年年底就以2.4万的州际人口净流入，重回澳大利亚境内州际移民第一的宝座。同时也以4.8%的就业增长速度拿下了另一个澳洲第一。
（小知识点：昆士兰州在2014年前的20年都是澳大利亚人最为追崇的最佳梦想住宅地。)
试想，2020年布里斯班市场上只有1000套不到的新公寓，房价会怎样？
另外，不得不提一个非常有趣的现象，过去的数据显示，昆州和新州的人口增减基本可以看做是一个完全重合的正反面，有著明显的此消彼长的规律。而在新洲人口流出最严重的2003年后的第5年，布里斯班在2009年时房价仅仅只比悉尼低10%！Place Project甚至将这个周期规律制成了表格，如今的我们正处于整个市场轮回中的谷底反弹处。
（红色为昆州的人口移民数，蓝色是新洲的，黑线是布里斯班对悉尼房价的％）
现在的我们像不像是当时的2003年？
从政府的规划来看，很明显他们也是这么想的——
（注：此表并不包括所有，现在在动工的约是550亿澳币）
真实的空置率和投资回报率
1. 空置率
SQM research 6月的报道指出布里斯班的房屋空置率已经连续5个月下降了，发言人Louis说到，我们有越来越多的证据表明，布里斯班现在已是雨过天晴了，强劲的人口增长正在快速的稀释市场上的库存。
布里斯班内城区的租房空置率仅仅只有2.1%，意味著一年仅仅只有7.6天空租。（按照国际通行惯例，商品房空置率在5％至10％之间为合理区；10％至20％之间为空置危险区；20％以上为商品房严重积压区。2017年中国的空置率为22％）
2. 租金回报率
布里斯班房屋出租回报率，全澳最高！世界前茅！
从上图Corelogic2017年的房屋可负担性数据里可以看到，布里斯班的家庭收入只比悉尼少了17%，可是目前的悉尼的房价则是布里斯班的107%。这样平易近人又未来可期，阳光明媚的布里斯班毫无悬念就是整个澳大利亚房地产最为健康和最具投资潜力的城市。
毫无疑问的，2019年是首置业的最佳的购买年，没有之一。
2018年虽然市场上也有许多的新房，但那时不论是从市场购买情绪上看还是贷款优惠，都不如今年来的有利。可以说这是买家最后能够在市场上挑挑拣拣比较，跟开发商磨磨叽叽谈价的节点。无数的市场周期曲线告诉我们，买方市场的时间总是非常短暂的，错过了，就只能等到下一个周期。
2019年也是各大亨土豪们来布里斯班大肆囤地，买买买的一年。
这个结论不止是来自我们销售的实际感触，还可以从那些一线的开发商们在布里斯班内城区囤地布局的举动可以看出。今年的散户个人投资者普遍都在观望，但大鳄们则买的不亦乐乎。
市场的回暖，古往今来都是由这些大鳄们的引领而开启。
站在巨人的肩膀上，还是混沌于冥冥中，其实都只是选择
布里斯班房产经纪人，利益相关。我努力站在中立角度说说
看了几个回答感觉大家都这么悲观，所以你可以借鉴巴菲特说过的一句话，「众人贪婪时我恐惧，众人恐惧时我贪婪」。
其实，能否投资这件事儿仔细想想特别简单，咱们先不从什么供应量，各个统计机构的预测看。就想一件事儿，现在这个价格，就算再跌，还能跌到哪儿去？想明白这个道理，基本上可以打消大部分人的顾虑。
第二，你如果指望买房买来就涨，呼呼呼呼一年翻倍，那我也劝您，澳大利亚不适合您。房地产交易频度低这件事儿也得想明白了，我们就说你持有个5年吧，这五年你指望房价继续一路跌无出头之日？这个概率真的不高。
如果这俩事儿你想明白了，就可以试著站在上帝视角看一看深入一点的数据了。比如各个城市未来的批建数量，当前的空置情况。如果这些数据你能看到，那么基本上心里自然就有答案了。
我自己住在黄金海岸，黄金海岸生活质量肯定是澳洲第一。投资的话，按照正常的逻辑，澳大利亚房地产市场只有4个，悉尼、墨尔本、昆东南、阿德莱德。一般职业投资人都是一个市场出一个市场进，比如悉尼完了进军墨尔本这样。昆州的公寓实际情况还是不敢苟同专家意见，我自己买了几套，实际上却是是被套的牢牢的，而且现在同样情况下的公寓大约大约 预售价格都低于10个点。但是，土地的价格确实一直维持的不错，最近可以关注下软体，确实上市的房子很快就卖了。最后如果只是投资公寓，黄金海岸的公寓投资回报是比布里斯班好很多的，尤其是在邦德大学附近，海滩附近，好的房子基本求大于供。以上为个人投资意见，主观不客观，无任何数据，只是根据过往三年对市场的经验，望有所帮助。
PS最近降息，理论上来说是要大涨的。
可以再等等。
干嘛一定要买加拿大，是自住么？
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