2018年，一代“武侠英雄”金庸先生离我们而去，令人惋惜。

作为看着他武侠长大的我们这批80后，在我映像中，他所出的武侠小说当中，有一句非常经典的话，叫做“万变不离其宗”。

无论你是哪门哪派，你的功夫有多厉害，你都离不开从最基本的“扎马步”开始，这个道理，其实同样也适用于很多城市的楼市，今天，我要讲的还是惠州，惠州的楼市（本人定居惠州13年，从事房地产近8年），因为我现在几乎可以说是半个惠州人，借此，谈谈我的一些小看法。

最近，粤港澳大湾区规划纲要的公布，一下子，各个城市，各个行业都在讨论大湾区的发展将会如何如何，更好笑的是，还有一些玩起了数字游戏。

看到好多篇文章，直接把粤港澳大湾区规划纲要中这些城市被提到的次数统计出来，然后做了一个名次，在这里，我要说一句，辛苦了！

可是，看下来后，我就觉得很好笑，他们居然以这个被提到的次数来判定这11个城市未来的发展是和提到的次数紧密相连的，提到次数的排名，就代表了未来这些城市的发展排名！

我就纳闷了，如果按照这个逻辑，难道广州和深圳以后的发展会被澳门超越吗？稍微了解广东的人都知道，这个可能性几乎为零。

至于广州以后的发展会不会比深圳好，这个我不知道，我只知道深圳最近几年的发展，已经超越广州，大湾区中的科创中心是深圳而不是广州，未来引领城市发展的绝对是强大的金融体系和科技创新，可是我国现有的两个证券交易所，其中的一个是在深圳，而不是在广州！

还有人评价，江门的提到的次数比惠州多，江门的发展不可限量，我就觉得更加纳闷了。粤港澳大湾区四个中心城市香港、澳门、广州、深圳，其中就有香港、广州、深圳三个是靠近惠州的，大湾区的发展，无非就是中心城市作为引领，向周边城市进行产业输出、资金输出、人才输出，从而带动地区之间协同发展，用邓小平同志说过的一句话就是“先富带动后富，最终实现共同富裕”，是一样的道理，万变不离其宗吗！

如果按照那个提到次数的思路，那就是说，香港、广州、深圳要把这些资源跳过相邻的惠州，跑去江门投资了。要舍近求远，花费更高的交通成本，时间成本去与江门协同发展了。这是任何一个聪明人都不会干的事，更何况是香港、广州、深圳这样的世界性的大城市，难道他们的繁荣和成功仅仅是靠运气吗？

当然，投资江门是一定会的，但是放在惠州和江门当中，惠州的投资比重绝对会比江门高得多。

外溢就是万变不离其宗的根源

粤港澳大湾区发展战略，一定会影响湾区城市房价，而这个影响，主要的表现是会将这些城市房价上涨的时间节点提前，房价上涨的空间拉大。退一步讲，没有这个发展战略，这些城市的房价将来也一定会涨，因为，这里是广东的珠江三角洲，是我国经济发展最具活力和人口吸附能力最强的地区之一。

大湾区发展战略，也会对这些城市的经济增长起到很大的助推作用。但是，多数城市房价增长最主要的动力，还不是城市自身经济的发展，而是受益于临近大城市，中心城市，这些城市的人口在居住空间与工作空间发生改变，强大的外溢置业所带来的量增价涨。

一个楼盘，它敢涨价，无非两种判断：

第一种：涨价后的价格，在未来几年，城市经济发展，居民收入提高后，能消化掉

第二种：涨价后的价格，还是有一部份片区的置业群体，能够消化

而在经历了2015年的那年楼市上涨行情之后，大湾区城市当中，开发商们的判断基本上都是依据以上的第二种。

据统计，2017年，惠州市城镇非私营单位就业人员年平均工资70317元，平均月薪是5860元；惠州市城镇私营单位就业人员年平均工资47345元，平均月薪是3950元。

所以，在惠州房价逼近万元的时候，惠州楼市格局发生了重大改变，成交量和成交价格的双料冠军被惠州临深片区摘得，并且这边房价的增长节点比惠州市区提前了半年。

我们以1万元的单价来计算一下，买一套100平米的房子，按照首套房首付三成计算，贷款30年，月供是4200左右，而银行要求的流水是月供的2倍以上，也就是说，你的银行卡流水要在8400元以上，银行才会预判你有这个还贷能力。

但是，你的平均月薪不到6000，甚至还有很大一部分人的工资还低于月供款。所以，这几年惠州的临深片区无论是在成交量还是成交价格上，都领先其他的几个区县，就是因为这里主力购买群体是消费能力高出惠州好几倍的深圳人。

其实，这种现象不只是存在于惠州，大湾区当中的城市，多半也是如此。

东莞的房子，成交量和成交价格的高峰出现在临深片区、中山的房子，这种现象也是出现在临深概念的片区、佛山的房子，这种现象出现在临近广州的片区、肇庆的房子，后面主要的成交量也都是距离相对较近的佛山和广州的人过去买的。

这些年，在房价涨到一定程度的时候，本地市场的购买力已经凸显疲软，临深片区或者临广州片区，由于与这些中心城市有相对便捷的通勤条件，这些地区的房价就率先启动上涨行情，然后在慢慢的辐射到距离中心城市较远的片区，一步一步往后面带动，从而实现全市价格的上扬。

说到这些，我就想说，大湾区发展战略，对城市的经济发展会有很大的提升，房价在几年之内可以实现翻一翻，但是，人们的工资，要想在几年之内实现翻番是很困难的，更何况在目前的房价基础上，城市当地的人群已经对房价的消费能力疲软不堪。

是的，大湾区规划中，提到要大力发展制造业，优化产业转型，但是请记住，不要幻想这些政策能让我们的工资跟上房价的涨幅，因为，城市的发展也还是“强者恒强”，高端的产业链始终是多数聚集在中心城市，而且数量会越来越多，而那些中低端的产业链，则是外溢到周边城市，这样，即实现了中心城市的产业优化升级，也让中心城市周边的城市由有产业链到产业链更丰富的优化升级。

但是，利润最大的还是产业链上游的高端产业，所以，像深圳、广州这样的城市，他们的房价还要涨，而且他们的人群也能消化这个房价，而周边城市，虽然产业链能得到升级，但是这个升级不足以让我自己城市的人能消化掉房价。

所以到最后，你会发现，这些二级城市（中心城市周边的城市）的房价增长最快、成交量最大的地区还是那些临中心城市的地区，因为这些地区源源不断的有大量的中心城市的人过来消化。

粤港澳大湾区发展规划，投资买房，你不要管以后对这些城市发展有多么多么大的作用，只要记住一点，临中心城市的片区，以后房价最容易受中心城市的辐射带动起来，关键是它还会有大量的中心城市人口过来接盘消化。

惠州买房核心就是买临深！

临中心城市就是粤港澳大湾区投资买房思路当中万变不离其宗的根源！

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