文/楼市大家谈（quanadcom）

　　作为全国经济发展程度最高的城市，上海的楼市也一直处于繁荣状态，无论是上海的房价，还是上海的住房成交量，与其他城市相比，说是一骑绝尘并没有太大的问题，2019年4月，上海市房价均价达49500元，尽管与去年相比，房价似乎有所下跌，然而在去年普遍的楼市降温潮之下，上海市的房价下跌幅度并不夸张，且房价水平依然数一数二。

　　伴随着今年楼市的回温，上海住房成交量也开始上升，2019年3月份，上海市新房成交量达4475套，大概每天都有将近150套的新房成交量，只是新房成交量涨幅并不大，而今年起，由于房企战略的调整，资本投入重心开始放在一二线城市，对于一二线城市土地竞拍产生极大的热情，今年3月份，上海市土地成交面积上涨177%，别认为是在今年楼市的再度升温蓄力。但是，上海市的火热究竟存在多少水分？

　　分析新房市场，就不得不先对开发商的心态进行分析，对于开发商来说，他们的收入来源最主要来自两个方面，投资者和刚需者，只要能够将手里的楼盘卖出去，开发商并不在乎实际住房用途究竟是什么，也并不在乎什么住房空置的问题，而对于投资者来说，向刚需者赚取差价未必是投资的主要盈利方式，他们同样可以将房产转卖给其他的接盘侠，只要房地产市场的接盘侠一直存在，开发商并不担心自己难以经营，最为房地产活跃的血液——资本，同样也可以保证正常的流通，楼市则呈现出火热繁荣状态，这就是上海楼市存在水分的重要原因，然而只有在二手房市场，你才能真正感受什么叫做上海楼市，或者说，二手房市场才能反映真正的上海楼市。

　　新房市场的买家当中，投资者占据了较大的比例，因而会对上海楼市的真实水平造成干扰，但是二手房市场的买家，却主要都是真正的刚需者，由于新房购房的艰难，不得不选择购买二手房。在楼市火热的状态之下，房产的变现不应该存在太大的难度，新房市场的火热其实与二手房市场，是齐头并进的，但是今年的上海，二手房却城市呈现出明显的萧条状态。

　　其实不止是新房，北京等大城市同样出现了二手房市场下行现象，即使当地有意使用政策刺激二手房市场，然而并没有产生多大的效果，而上海二手房成交量也一直萎靡不振，而二手房市场房价并不乐观，即使二手房出售之时本来就应该有所降价，但据上海二手房卖家表示，尽管自己对于房价一降再降，房子就是卖不出去，有房子提出，自己将房子直接降价200万，然后房子挂出9个月之后，依然无人问津，逼得房主只好放弃卖房，最后选择了租房。

　　尽管我们看到了新房市场的风光，而与刚需者紧密联系的上海市二手房市场，难免让人怀疑上海楼市的真实水平。

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