文/樓市大家談（quanadcom）

　　作爲全國經濟發展程度最高的城市，上海的樓市也一直處於繁榮狀態，無論是上海的房價，還是上海的住房成交量，與其他城市相比，說是一騎絕塵並沒有太大的問題，2019年4月，上海市房價均價達49500元，儘管與去年相比，房價似乎有所下跌，然而在去年普遍的樓市降溫潮之下，上海市的房價下跌幅度並不誇張，且房價水平依然數一數二。

　　伴隨着今年樓市的回溫，上海住房成交量也開始上升，2019年3月份，上海市新房成交量達4475套，大概每天都有將近150套的新房成交量，只是新房成交量漲幅並不大，而今年起，由於房企戰略的調整，資本投入重心開始放在一二線城市，對於一二線城市土地競拍產生極大的熱情，今年3月份，上海市土地成交面積上漲177%，別認爲是在今年樓市的再度升溫蓄力。但是，上海市的火熱究竟存在多少水分？

　　分析新房市場，就不得不先對開發商的心態進行分析，對於開發商來說，他們的收入來源最主要來自兩個方面，投資者和剛需者，只要能夠將手裏的樓盤賣出去，開發商並不在乎實際住房用途究竟是什麼，也並不在乎什麼住房空置的問題，而對於投資者來說，向剛需者賺取差價未必是投資的主要盈利方式，他們同樣可以將房產轉賣給其他的接盤俠，只要房地產市場的接盤俠一直存在，開發商並不擔心自己難以經營，最爲房地產活躍的血液——資本，同樣也可以保證正常的流通，樓市則呈現出火熱繁榮狀態，這就是上海樓市存在水分的重要原因，然而只有在二手房市場，你才能真正感受什麼叫做上海樓市，或者說，二手房市場才能反映真正的上海樓市。

　　新房市場的買家當中，投資者佔據了較大的比例，因而會對上海樓市的真實水平造成幹擾，但是二手房市場的買家，卻主要都是真正的剛需者，由於新房購房的艱難，不得不選擇購買二手房。在樓市火熱的狀態之下，房產的變現不應該存在太大的難度，新房市場的火熱其實與二手房市場，是齊頭並進的，但是今年的上海，二手房卻城市呈現出明顯的蕭條狀態。

　　其實不止是新房，北京等大城市同樣出現了二手房市場下行現象，即使當地有意使用政策刺激二手房市場，然而並沒有產生多大的效果，而上海二手房成交量也一直萎靡不振，而二手房市場房價並不樂觀，即使二手房出售之時本來就應該有所降價，但據上海二手房賣家表示，儘管自己對於房價一降再降，房子就是賣不出去，有房子提出，自己將房子直接降價200萬，然後房子掛出9個月之後，依然無人問津，逼得房主只好放棄賣房，最後選擇了租房。

　　儘管我們看到了新房市場的風光，而與剛需者緊密聯繫的上海市二手房市場，難免讓人懷疑上海樓市的真實水平。

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