文/朱邦凌

　　最近，在港股上市的闽系地产商宝龙地产公布2018年报。可以说，宝龙地产逆势狂飙，交出了一份靓丽的财报。年报显示，宝龙地产2018年实现收入约为195.94亿元，同比上升约25.7%；毛利为75.53亿元，同比增长44.5%。2018年度合约销售额约为410.36亿元，较2017年同期上升约96.5%，2017年宝龙地产的合同销售额为208亿。

　　在这份年报鼓舞下，宝龙提出了更高目标，誓言2019年增长22%，2019年合约销售目标将进一步提高至500亿元。但在宝龙地产狂飙突进的背后，却也不乏隐忧。融资成本上升、净利率下滑，尤其是负债率高企，这家已有27年历史房企，能否在2019年继续实现突破？其债务驱动发展模式能否继续维持？较高债务如果不加控制，是否会带来不可知的风险？

　　1、负债高企：借款总额491亿，增加38.2%，净负债率已较2017年的86.8%提高至101.6%

　　宝龙的借款总额在2018年明显提升。至2018年末，借款总额同比增加38.2%至491亿；其中，一年内到期的借款约147亿，一年后到期的借款约343.8亿。一个不容忽视的现象是，宝龙净负债率在逐年提高。年报显示，其净负债率已较2017年的86.8%提高至101.6%。根据其历年年报数据，宝龙在2014年、2015年、2016年，这三个时间维度上，这一数字分别为66.2%、70%、76.6%。

　　针对逐渐攀升的净负债率，宝龙副总裁兼首席财务官廖明舜在业绩会上表示，宝龙今年会管理和监控总资产负债率和净资产负债率，不让债务继续增长。确实，有评论指出，以债务驱动的发展模式，在整体行业增长放缓的时候，很容易出现负债率上升和净利润下降的情况，合约销售金额本身也是需要用更大的扩张成本来支撑的，并且宝龙地产目前商业项目占比较大，相比住宅来说资金的周转率偏低，这也会导致负债率上升。

　　2、融资成本实际利率小幅上升，净利润率同比下降

　　在资本收紧、融资成本上扬的2018年，宝龙融资成本实际利率也有小幅上升，由2017年的6.29%到2018年的6.48%。4月2日，宝龙地产发布公告称，于2019年4月1日，公司全资附属公司上海宝龙实业发展(集团)有限公司公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)。据悉，此前于2018年4月12日，上海宝龙实业就向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币30亿元的公司债券已经获准。本次债券最终实际发行规模为3亿元，最终票面利率为7.2%。

　　年报显示，宝龙毛利率为38.5%，较2017年同期上升约5%。净利润和净利润率却未升反降，分别为36.47亿元、净利润率为18.6%；根据数据测算，净利润率同比下降6.2%。

　　3、宝龙的目前土地布局，从区域来看并不均衡

　　过去一年，宝龙通过招拍挂、合作等方式，以低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地，总建筑面积约574万平方米。从其拿地模式看，新一线和二三线城市占较大比例，土地平均溢价率10%左右。宝龙土地储备约三分之二分布于长三角地区。宝龙2010年将总部从厦门迁至上海，2016年，宝龙提出新五年规划，确立以商业地产为主业，以“以上海为中心，深耕长三角”为主战略。2017年，宝龙地产总裁许华芳又公开强调，“2017年宝龙在上海要全面出击。”

　　随着近两年在长三角区域的重仓，宝龙地产的合约销售主要贡献地区也开始向长三角转移。2018年，长三角区域为其贡献了近102亿元销售业绩。同时，根据年报，2018年新增的29个项目多以南京、宁波、常熟、温州、义乌等长三角城市为主。2019年，宝龙的投资布局还将延续，其在年报中称，将继续坚持以上海为中心的长三角区域布局。

　　4、商业地产难挑大梁，住宅销售占比达80%

　　宝龙对自身的定位是，作为商业地产公司，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。然而从财报看，作为宝龙品牌打造与发展的重点，商业地产却难以在营收上挑起大梁。从合约销售占比看，2018年其约销售额约为410.36亿元，住宅销售金额328.86亿元，占比达80.14%；商业销售金额为81.50亿元，占比19.86%。其中，租金及物业管理服务收入约22.49亿元，在总销售额中占比仅5.48%。

　　5、一个民间医生逆袭记：95亿地产王国是怎么造出来？

　　2018年，有8位晋江企业家登上《2018胡润全球富豪榜》，宝龙地产的许健康家族，上榜财富为95亿元。宝龙地产创始人、董事长许健康，生于1952年9月，祖籍是福建省晋江市安海镇坝头村的溪边自然村。成年后，许健康承袭祖业，也当了一名乡村医生。1980年10月，28岁的许健康移居澳门，从香港买珠绣手袋，到澳门街头贩卖，慢慢地积攒了创业资本——人生第一个10000元。

　　宝龙集团，于1990年创办了澳门，目前已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业格局，旗下“宝龙地产”，于2009年在香港主板成功上市。宝龙地产获评中国房地产五十强企业 、中国商业地产五十强企业 、中国上市房地产企业十强企业 、中国商业项目品牌价值五强 、中国商业地产企业品牌价值五强等。进入2018年，创始人、董事长许健康加快二代接班布局，其子许华芳在接棒宝龙地产总裁的基础上，又接受另一个重要职务。今年1月，许华芳接替王寿庆，暂时出任宝龙商业集团总经理。