文/朱邦凌

　　最近，在港股上市的閩系地產商寶龍地產公佈2018年報。可以說，寶龍地產逆勢狂飆，交出了一份靚麗的財報。年報顯示，寶龍地產2018年實現收入約爲195.94億元，同比上升約25.7%；毛利爲75.53億元，同比增長44.5%。2018年度合約銷售額約爲410.36億元，較2017年同期上升約96.5%，2017年寶龍地產的合同銷售額爲208億。

　　在這份年報鼓舞下，寶龍提出了更高目標，誓言2019年增長22%，2019年合約銷售目標將進一步提高至500億元。但在寶龍地產狂飆突進的背後，卻也不乏隱憂。融資成本上升、淨利率下滑，尤其是負債率高企，這家已有27年曆史房企，能否在2019年繼續實現突破？其債務驅動發展模式能否繼續維持？較高債務如果不加控制，是否會帶來不可知的風險？

　　1、負債高企：借款總額491億，增加38.2%，淨負債率已較2017年的86.8%提高至101.6%

　　寶龍的借款總額在2018年明顯提升。至2018年末，借款總額同比增加38.2%至491億；其中，一年內到期的借款約147億，一年後到期的借款約343.8億。一個不容忽視的現象是，寶龍淨負債率在逐年提高。年報顯示，其淨負債率已較2017年的86.8%提高至101.6%。根據其歷年年報數據，寶龍在2014年、2015年、2016年，這三個時間維度上，這一數字分別爲66.2%、70%、76.6%。

　　針對逐漸攀升的淨負債率，寶龍副總裁兼首席財務官廖明舜在業績會上表示，寶龍今年會管理和監控總資產負債率和淨資產負債率，不讓債務繼續增長。確實，有評論指出，以債務驅動的發展模式，在整體行業增長放緩的時候，很容易出現負債率上升和淨利潤下降的情況，合約銷售金額本身也是需要用更大的擴張成本來支撐的，並且寶龍地產目前商業項目佔比較大，相比住宅來說資金的週轉率偏低，這也會導致負債率上升。

　　2、融資成本實際利率小幅上升，淨利潤率同比下降

　　在資本收緊、融資成本上揚的2018年，寶龍融資成本實際利率也有小幅上升，由2017年的6.29%到2018年的6.48%。4月2日，寶龍地產發佈公告稱，於2019年4月1日，公司全資附屬公司上海寶龍實業發展(集團)有限公司公開發行住房租賃專項公司債券(第一期)。據悉，此前於2018年4月12日，上海寶龍實業就向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣30億元的公司債券已經獲準。本次債券最終實際發行規模爲3億元，最終票面利率爲7.2%。

　　年報顯示，寶龍毛利率爲38.5%，較2017年同期上升約5%。淨利潤和淨利潤率卻未升反降，分別爲36.47億元、淨利潤率爲18.6%；根據數據測算，淨利潤率同比下降6.2%。

　　3、寶龍的目前土地佈局，從區域來看並不均衡

　　過去一年，寶龍通過招拍掛、合作等方式，以低溢價率在浙江、江蘇、福建等地新增29幅土地，總建築面積約574萬平方米。從其拿地模式看，新一線和二三線城市佔較大比例，土地平均溢價率10%左右。寶龍土地儲備約三分之二分佈於長三角地區。寶龍2010年將總部從廈門遷至上海，2016年，寶龍提出新五年規劃，確立以商業地產爲主業，以“以上海爲中心，深耕長三角”爲主戰略。2017年，寶龍地產總裁許華芳又公開強調，“2017年寶龍在上海要全面出擊。”

　　隨着近兩年在長三角區域的重倉，寶龍地產的合約銷售主要貢獻地區也開始向長三角轉移。2018年，長三角區域爲其貢獻了近102億元銷售業績。同時，根據年報，2018年新增的29個項目多以南京、寧波、常熟、溫州、義烏等長三角城市爲主。2019年，寶龍的投資佈局還將延續，其在年報中稱，將繼續堅持以上海爲中心的長三角區域佈局。

　　4、商業地產難挑大樑，住宅銷售佔比達80%

　　寶龍對自身的定位是，作爲商業地產公司，專注於開發及經營高質量、大規模、多業態的綜合性商業地產項目。然而從財報看，作爲寶龍品牌打造與發展的重點，商業地產卻難以在營收上挑起大梁。從合約銷售佔比看，2018年其約銷售額約爲410.36億元，住宅銷售金額328.86億元，佔比達80.14%；商業銷售金額爲81.50億元，佔比19.86%。其中，租金及物業管理服務收入約22.49億元，在總銷售額中佔比僅5.48%。

　　5、一個民間醫生逆襲記：95億地產王國是怎麼造出來？

　　2018年，有8位晉江企業家登上《2018胡潤全球富豪榜》，寶龍地產的許健康家族，上榜財富爲95億元。寶龍地產創始人、董事長許健康，生於1952年9月，祖籍是福建省晉江市安海鎮壩頭村的溪邊自然村。成年後，許健康承襲祖業，也當了一名鄉村醫生。1980年10月，28歲的許健康移居澳門，從香港買珠繡手袋，到澳門街頭販賣，慢慢地積攢了創業資本——人生第一個10000元。

　　寶龍集團，於1990年創辦了澳門，目前已形成地產、商業、酒店、文化藝術等多元產業格局，旗下“寶龍地產”，於2009年在香港主板成功上市。寶龍地產獲評中國房地產五十強企業 、中國商業地產五十強企業 、中國上市房地產企業十強企業 、中國商業項目品牌價值五強 、中國商業地產企業品牌價值五強等。進入2018年，創始人、董事長許健康加快二代接班佈局，其子許華芳在接棒寶龍地產總裁的基礎上，又接受另一個重要職務。今年1月，許華芳接替王壽慶，暫時出任寶龍商業集團總經理。