郑州的房价高不高？有人说是有人说否。说是的人大多是还未买房的，说否的可能已经上车。这似乎是个很难客观评论的问题。

　　但本文就是要客观地说：郑州的房价偏低，太TMD低了，而且还有强势上涨的基础。

　　01

　　基建红利

　　我老家在豫西南偏僻的小山村，小呀小山村（嗯，不由自主的唱起来了），十几年前为了让我和弟弟各有一座房子，父亲花了5000块钱从邻居家买来了一块宅基地。去年听说村子里又有宅基地交易，却依然是五六千块钱。十多年来，老家的房价——严格意义上来说，是地价——竟然没有涨。如果算上通货膨胀，人民币购买力下降，老家的房价地价不涨反跌！

　　可是郑州呢，2009年房价不过4000上下，如今四环内难以买到均价13000元以下的房子了，十年之间上涨了三四倍。

　　同样的十年，为什么我的老家是“失去的十年”、房价停滞，而郑州房价一路上涨呢？看看和十多年来郑州的变化就知道了。

　　十多年前，郑州的城市框架仅仅是越过了二环刚到三环，但十年后有了地铁，有了京广快速路、陇海快速路、三环高架，如今四环快速路也快要贯通，诸多新的医院、学校、商场、艺术馆等也早已经建成。这些设施的建设费用大部分都来自于政府的基础设施建设投资。

　　以郑州的地铁为例，一号线投资150亿元、二号线投资196亿元，这300多亿元仅仅是转化为几十公里的地下隧道、几十节地铁车厢吗？当然不是，它还转化为了地铁沿线、地铁口的房价！不然，为什么在地铁二号线开通，绿都紫荆华庭、澜湾的房子会在短时间内从8000多元跃至14000元？

　　再举上海城建为例，为了迎接2010年的世博会，上海同时开工了多条地铁，多项民生工程，在地铁通车、世博会举行之后，整个上海的GDP获得了大发展，与此同时上海房价也开启了上涨模式。

　　原因无他，政府基建投入的费用，都将以设施周边的地价和房价上涨的形式来“兑现返本”，并且因为政府的投资一般情况下会拉动1.5-3.5倍的GDP增长，所以在房子和土地上，价值也很可能是加倍体现。

　　设施周边的土地和土地上已建成的房子，就像海绵吸水一样，吸收了基建的投入，转化为自身的价值。凡是在城市里购买了房子的人，就像购买了城市的股票，就会或多或少享受到了政府基建投入的利好，这就是基建红利。

　　对比我的老家，十多年来村委会并未投入一分钱来修路架桥建学校，路面破败校舍陈旧，一任其自生自灭。在此情况下，房价怎么会长？

　　2019年1月7日，郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第三次会议审议通过《关于郑州市2018年政府投资项目计划执行情况和2019年计划（草案）的报告》显示，2018年，郑州市全年实际下达计划837.21亿元，为年度计划的99.23%；2019年郑州市拟安排政府投资项目253个，投资计划总额为881亿元。

　　也就是说，仅仅这两年，市政投资就将到达1700亿元。

　　这些基建投资将怎么样带动房价上涨，可想而知。

　　在持续的基建投入下，郑州的土地和房子大幅吸收基建红利，郑州的房价怎么能不涨？

　　02

　　人口密度、人均GDP

　　前两天和济南的朋友聊天，朋友说济南主城区的房价基本在3万元/平左右，老房子都2万元/平以上了。当他得知郑州主城区（四环内）的房价才13000-14000元/平的时候，感叹：

　　郑州房价太TMD低了！

　　这是直观的感受。如果比较一下济南和郑州的人口密度和人均GDP，就更明显。2018年济南前三季度为5858亿元，取季度平均数计算则全年为7810亿元，相比于2017年的7202亿元增长率为8%，属于合理范围。根据六普人口数量济南的人口密度为：1549人/平方公里，人均GDP为11.3万元。而郑州呢，人口密度为1203人/平米，人均GDP则为10万元。这个消息最近又一次得到印证。

　　“1月12日召开的市委全会暨市委经济工作会传出喜讯，2018年，我市经济总量首破万亿大关，成功晋级“万亿俱乐部”。这是郑州发展史上的重要里程牌，标志着郑州经济社会发展站上新起点、开启新征程。与此同时，2018年全市常住人口突破千万，人均生产总值突破10万元。三大突破助力，郑州正式跨入特大城市行列。”

　　在济南人口密度、人均GDP比郑州分别高23%、10%的情况下，房价竟然比郑州高了50%左右！如果仅仅看济南一个城市，或许存在偶然性的话，也可以对比一下武汉，2017年武汉GDP为13410亿元，2018年增速为8%，预计为14450亿元。照此计算2018年武汉人均GDP为13万元，人口密度为1309人/平方公里。而2018年武汉二手房价格则为18600元/平。也就是说，武汉和郑州比，人口密度、人均GDP分别高8%、23%的情况下，房价高出郑州27%。

　　这样来看，和武汉济南相比，同样是省会城市，郑州的房价与人口密度、人均GDP之间依然是不相匹配，郑州房价依然是偏低的。

　　03

　　郑州的调控政策最为严格

　　目前郑州的房价偏低，还有一个外界因素：房地产政策调控。纵向对比其他城市，郑州的调控政策最为严格：调控时间长，调控区域广泛，银行利率上浮大，调控措施多。

　　首先看调控时限。从2016年9月份郑州主城区纳入限购范围以来，郑州已经经历了两年零3个月的调控期，至今不见松动迹象；

　　其次是调控的范围：从2017年5月3日开始，郑州的调控变本加厉，三个郊区县市荥阳、新郑、中牟也纳入了限购区，限购范围扩大至七个区三个市，而除此之外的登封、新密、巩义等县级市也在不同程度上收到调控政策的限制，限购区域一夜之间风云突变。

　　还有便是商业贷款利率。目前郑州执行的商贷利率在全国来上浮幅度最高，首套房大部分上浮在25%以上，二套房都在30%以上，甚至到40%。高利于对于购房者的威慑力巨大。

　　在此，我们再次呼吁：

　　郑州刚需首套房子，购买时首付比例应恢复至20%，适用基准利率。

　　即便抛开以上几个层面不谈，郑州也是政策调控力度较大、调控措施多的城市，限购、限签、限售、限贷、限价、限离等“六限”如同六根绳索紧紧的捆住了郑州楼市，动辄得咎。

　　政策越严厉，对房地产市场的打压就越狠，严厉的政策调控势必限制了房价。调控成为新常态却一直都是“非常态”，它扭曲了正常的市场，不能客观反映价格和需求之间的真实关系。

　　换句话说，一旦政策有所松动，价格的上扬将会是必然。

　　04

　　政策红利不断刺激

　　近几年来，郑州的城市地位不断上升，作为河南的省会，其首位度稳步提升。中原经济区核心城市、国家中心城市、新二线城市、自由贸易区、一带一路节点城市等利好一波接着一波。

　　这些政策并非口号，而是有规划有远见的，它是郑州发展的方向，这已经形成了共识、达成了预期。

　　未来的郑州一定是中部地区的领头羊，在米字形高铁、郑欧班列等构成的“陆港”和航空港区构建的“空港”支撑下，郑州的国际化程度、对外交流贸易范围都将不断的扩大，经济的腾飞必将再上一个新台阶。

　　政策的红利是什么？随风潜入夜，润物细无声。虽然一开始可能是“天街小雨润如酥，草色遥看近却无”，但在政策红利的滋润之下，必将呈现出“蒌蒿满地芦芽短”的欣欣向荣景象。

　　政策调控、上浮贷款利率，一个是行政手段一个是金融手段，暂时限制了房价上涨——但基建红利、人口规模、政策红利是房价上涨的内在因素，只要基建在不断投入、人口在不断增长、政策不断给予支持，城市发展则是必然，房价的上涨也是必然。

　　房价有上涨的基础和能力却因调控暂未上涨——换个思路想，这不正是置业投资的好时机吗？

　　为什么说郑州房价太TMD低了？因为有人帮你摁着呢！

　　买还是不买？2019年你随意！