鄭州的房價高不高？有人說是有人說否。說是的人大多是還未買房的，說否的可能已經上車。這似乎是個很難客觀評論的問題。

　　但本文就是要客觀地說：鄭州的房價偏低，太TMD低了，而且還有強勢上漲的基礎。

　　01

　　基建紅利

　　我老家在豫西南偏僻的小山村，小呀小山村（嗯，不由自主的唱起來了），十幾年前爲了讓我和弟弟各有一座房子，父親花了5000塊錢從鄰居家買來了一塊宅基地。去年聽說村子裏又有宅基地交易，卻依然是五六千塊錢。十多年來，老家的房價——嚴格意義上來說，是地價——竟然沒有漲。如果算上通貨膨脹，人民幣購買力下降，老家的房價地價不漲反跌！

　　可是鄭州呢，2009年房價不過4000上下，如今四環內難以買到均價13000元以下的房子了，十年之間上漲了三四倍。

　　同樣的十年，爲什麼我的老家是“失去的十年”、房價停滯，而鄭州房價一路上漲呢？看看和十多年來鄭州的變化就知道了。

　　十多年前，鄭州的城市框架僅僅是越過了二環剛到三環，但十年後有了地鐵，有了京廣快速路、隴海快速路、三環高架，如今四環快速路也快要貫通，諸多新的醫院、學校、商場、藝術館等也早已經建成。這些設施的建設費用大部分都來自於政府的基礎設施建設投資。

　　以鄭州的地鐵爲例，一號線投資150億元、二號線投資196億元，這300多億元僅僅是轉化爲幾十公里的地下隧道、幾十節地鐵車廂嗎？當然不是，它還轉化爲了地鐵沿線、地鐵口的房價！不然，爲什麼在地鐵二號線開通，綠都紫荊華庭、瀾灣的房子會在短時間內從8000多元躍至14000元？

　　再舉上海城建爲例，爲了迎接2010年的世博會，上海同時開工了多條地鐵，多項民生工程，在地鐵通車、世博會舉行之後，整個上海的GDP獲得了大發展，與此同時上海房價也開啓了上漲模式。

　　原因無他，政府基建投入的費用，都將以設施周邊的地價和房價上漲的形式來“兌現返本”，並且因爲政府的投資一般情況下會拉動1.5-3.5倍的GDP增長，所以在房子和土地上，價值也很可能是加倍體現。

　　設施周邊的土地和土地上已建成的房子，就像海綿吸水一樣，吸收了基建的投入，轉化爲自身的價值。凡是在城市裏購買了房子的人，就像購買了城市的股票，就會或多或少享受到了政府基建投入的利好，這就是基建紅利。

　　對比我的老家，十多年來村委會並未投入一分錢來修路架橋建學校，路面破敗校舍陳舊，一任其自生自滅。在此情況下，房價怎麼會長？

　　2019年1月7日，鄭州市第十五屆人民代表大會常務委員會第三次會議審議通過《關於鄭州市2018年政府投資項目計劃執行情況和2019年計劃（草案）的報告》顯示，2018年，鄭州市全年實際下達計劃837.21億元，爲年度計劃的99.23%；2019年鄭州市擬安排政府投資項目253個，投資計劃總額爲881億元。

　　也就是說，僅僅這兩年，市政投資就將到達1700億元。

　　這些基建投資將怎麼樣帶動房價上漲，可想而知。

　　在持續的基建投入下，鄭州的土地和房子大幅吸收基建紅利，鄭州的房價怎麼能不漲？

　　02

　　人口密度、人均GDP

　　前兩天和濟南的朋友聊天，朋友說濟南主城區的房價基本在3萬元/平左右，老房子都2萬元/平以上了。當他得知鄭州主城區（四環內）的房價才13000-14000元/平的時候，感嘆：

　　鄭州房價太TMD低了！

　　這是直觀的感受。如果比較一下濟南和鄭州的人口密度和人均GDP，就更明顯。2018年濟南前三季度爲5858億元，取季度平均數計算則全年爲7810億元，相比於2017年的7202億元增長率爲8%，屬於合理範圍。根據六普人口數量濟南的人口密度爲：1549人/平方公里，人均GDP爲11.3萬元。而鄭州呢，人口密度爲1203人/平米，人均GDP則爲10萬元。這個消息最近又一次得到印證。

　　“1月12日召開的市委全會暨市委經濟工作會傳出喜訊，2018年，我市經濟總量首破萬億大關，成功晉級“萬億俱樂部”。這是鄭州發展史上的重要里程牌，標誌着鄭州經濟社會發展站上新起點、開啓新徵程。與此同時，2018年全市常住人口突破千萬，人均生產總值突破10萬元。三大突破助力，鄭州正式跨入特大城市行列。”

　　在濟南人口密度、人均GDP比鄭州分別高23%、10%的情況下，房價竟然比鄭州高了50%左右！如果僅僅看濟南一個城市，或許存在偶然性的話，也可以對比一下武漢，2017年武漢GDP爲13410億元，2018年增速爲8%，預計爲14450億元。照此計算2018年武漢人均GDP爲13萬元，人口密度爲1309人/平方公里。而2018年武漢二手房價格則爲18600元/平。也就是說，武漢和鄭州比，人口密度、人均GDP分別高8%、23%的情況下，房價高出鄭州27%。

　　這樣來看，和武漢濟南相比，同樣是省會城市，鄭州的房價與人口密度、人均GDP之間依然是不相匹配，鄭州房價依然是偏低的。

　　03

　　鄭州的調控政策最爲嚴格

　　目前鄭州的房價偏低，還有一個外界因素：房地產政策調控。縱向對比其他城市，鄭州的調控政策最爲嚴格：調控時間長，調控區域廣泛，銀行利率上浮大，調控措施多。

　　首先看調控時限。從2016年9月份鄭州主城區納入限購範圍以來，鄭州已經經歷了兩年零3個月的調控期，至今不見鬆動跡象；

　　其次是調控的範圍：從2017年5月3日開始，鄭州的調控變本加厲，三個郊區縣市滎陽、新鄭、中牟也納入了限購區，限購範圍擴大至七個區三個市，而除此之外的登封、新密、鞏義等縣級市也在不同程度上收到調控政策的限制，限購區域一夜之間風雲突變。

　　還有便是商業貸款利率。目前鄭州執行的商貸利率在全國來上浮幅度最高，首套房大部分上浮在25%以上，二套房都在30%以上，甚至到40%。高利於對於購房者的威懾力巨大。

　　在此，我們再次呼籲：

　　鄭州剛需首套房子，購買時首付比例應恢復至20%，適用基準利率。

　　即便拋開以上幾個層面不談，鄭州也是政策調控力度較大、調控措施多的城市，限購、限籤、限售、限貸、限價、限離等“六限”如同六根繩索緊緊的捆住了鄭州樓市，動輒得咎。

　　政策越嚴厲，對房地產市場的打壓就越狠，嚴厲的政策調控勢必限制了房價。調控成爲新常態卻一直都是“非常態”，它扭曲了正常的市場，不能客觀反映價格和需求之間的真實關係。

　　換句話說，一旦政策有所鬆動，價格的上揚將會是必然。

　　04

　　政策紅利不斷刺激

　　近幾年來，鄭州的城市地位不斷上升，作爲河南的省會，其首位度穩步提升。中原經濟區核心城市、國家中心城市、新二線城市、自由貿易區、一帶一路節點城市等利好一波接着一波。

　　這些政策並非口號，而是有規劃有遠見的，它是鄭州發展的方向，這已經形成了共識、達成了預期。

　　未來的鄭州一定是中部地區的領頭羊，在米字形高鐵、鄭歐班列等構成的“陸港”和航空港區構建的“空港”支撐下，鄭州的國際化程度、對外交流貿易範圍都將不斷的擴大，經濟的騰飛必將再上一個新臺階。

　　政策的紅利是什麼？隨風潛入夜，潤物細無聲。雖然一開始可能是“天街小雨潤如酥，草色遙看近卻無”，但在政策紅利的滋潤之下，必將呈現出“蔞蒿滿地蘆芽短”的欣欣向榮景象。

　　政策調控、上浮貸款利率，一個是行政手段一個是金融手段，暫時限制了房價上漲——但基建紅利、人口規模、政策紅利是房價上漲的內在因素，只要基建在不斷投入、人口在不斷增長、政策不斷給予支持，城市發展則是必然，房價的上漲也是必然。

　　房價有上漲的基礎和能力卻因調控暫未上漲——換個思路想，這不正是置業投資的好時機嗎？

　　爲什麼說鄭州房價太TMD低了？因爲有人幫你摁着呢！

　　買還是不買？2019年你隨意！