－从「需求」、「供给」和「资金」看台湾房价

 

文/ House123 邱爱莉

 

关于「人口红利」对于房价的影响，网路上有许多文章，分析的很精辟，大多是唱衰台湾房地产。其实，这些分析都非常有道理，大部分引用的国内外人口与房价数据也都极具参考价值。这一篇文章并非锦上添花，而是想结合「人口红利」所影响的「需求层面」，和「住宅存量」所影响的「供给层面」，还有与房价密不可分的「资金动向」一起来观察房价的变化。

在进行讨论之前，我们先来看看，房价到底是怎么决定的。

房价的决定因素

有学过「经济学」的人都知道，所有商品的价格，都是由「供给」和「需求」来决定（对没学过的人来说，这也不是什么大道理）。虽然有所谓的「订价」或「开价」，但如果没有人买单，而供应的一方又想要卖掉这个商品，他就一定只能调降价格直到卖掉为止。

 

举个生活中的例子，现在小杯的「统一布丁」一个订价12元，如果大家觉得太贵，没有人要买，统一只好降价，调整到10元。发现还是没有人要买，加上布丁有食用期限，他就调降到9元，或是透过促销打折，以9元出售，结果有人买单了，它就以9元成交了。供应方（统一）愿意用9元卖，需求方（消费者）愿意用9元买，双方的意愿共同决定了商品（统一布丁）的价格。

由于布丁是标准品，可以重复生产，所以如果统一发现做促销做到9元，生意会很好，他就可以大量生产，并以9元的价格贩售。但如果他发现9元其实低于他的生产和运送成本，他就可能停产，因为多卖多赔钱。

房地产的价格，其实也和其他商品一样，都是由「供给方」和「需求方」来决定。「供给方」是屋主或建商，「需求方」就是可能为了投资或自住需求想要购屋的买方。不同于其他商品的是，每间房子都是独一无二的，就算是同一个建案，因为楼层、格局、面向的不同，每坪单价都有差异。不过，就算是独一无二，买方还是可以有其他替代的选择。自住需求的人可以改买其他邻近的房子，或是换个区域找屋，当然也可以不买了，先租房子，或跟家人同住。投资的人可以改买别的建案，或是改投资黄金、股票，甚至是国外的房地产。只要没有人买（需求降低），卖方又一定要卖（供给不变），价格就一定会修正。（当然卖方也可以收回来不要卖，屋主或建商就继续持有这个物件，放著或自用、出租都可以，建商也可以选择不要再盖新房子，跟统一也可以选择不再生产布丁一样。）

那身为「需求方」，我要怎么判断要用什么价格买呢？和所有的商品和服务一样，你愿意付的「价格」，通常就是你认为你会收到的「价值」。台湾不管北部、中部、南部，都越来越便利，越来越可爱。我在14年前从中部上来台北读书，从此就留在台北定居。以前回家坐客运要3个小时，坐火车要2个半小时，现在有了高铁，1个小时就到。许多舒服的艺文空间，经过整治美丽的河岸、公园，成为了周末休闲的好去处。不只高铁，还有台北人每天依赖的捷运，更大幅缩短了交通往返的时间。如果不去看那些伴随建设而来，偶尔发生的「无效率」（许多马路挖了又填，填了又挖）或「弊案」（这就不用举例了），其实住在台湾真的很幸福。以现在在台北工作的我为例，如果我要买房子，我愿意用多少钱买呢？我要买在哪一区？肯定我的心里是有一个答案的。随著建设越来越到位，我心里对于「拥有一间房子」这件事的「价值」可能会提升，但一旦房价的「价格」高于我对「价值」的认知太多时，我就会犹豫了。

 

这是「理性」的房价层面。「不理性」的层面，就是来自人为炒作、哄抬、恐吓下的「预期心理」（我想，我们都听过「今天不买，明天会更贵」…），以及因为整体金融环境所导致的「资金动向」（这个影响的因素太多，晚点再提）。

「预期心理」其实并没有错。我可能「预期」高铁通车之后，南港会变贵，如果我因为工作、要离家人近一点…等等因素，真的很想住在南港，我可能会选择现在买，至于买的价格，则是我认为「高铁确认会通车，但还没通车」前的「价值」。同样的「预期心理」也发生在这几年房价翻涨的几个「重划区」（北中南都有）。我「预期」建设陆续到位后，「重划区」的「居住价值」会提升，所以我愿意用现在的「价格」去买它未来的「价值」。如果这些「建设」都如期发生，那么「价格」与「价值」平衡，那倒也OK（虽然就算「价格」和「价值」平衡，我也要得先买得起才可以，毕竟台湾的「房价所得比」高居全世界第一）。如果「建设」是用喊的，只是财团或建商为了哄抬价格所铺陈的「梦」，那就是炒作了。

 

跟「需求面」息息相关的「人口红利」

以上这些跟「人口红利」有什么关系呢？（已经了解「人口红利」定义的人可以跳过直接看下一段）「人口红利」回归本质，就是「人口结构」，分为「人口红利」和「人口负债」，进而影响人口数量。当一个国家的「抚养比」小于50%时，也就是「依赖人口」（14岁以下的幼年人口，和65岁以上的老年人口）占「适龄工作年龄人口」（15到64岁）的比例小于50%时（表示两个以上的青壮年才要负责一个没有工作能力的老人、幼儿），劳动力资源丰富，称为「人口红利」时期。当「总抚养比」超过60%时，则进入「人口负债」时期。

台湾于2012年的总人口数约为2,332万。受低出生率（晚婚、不婚及迟育、少育趋势）和老人化影响（预期寿命上升），依照行政院经济建设委员会的统计，台湾的「抚养比」从1983年的55.0%，持续降到2012年的34.7%（最低点），之后反弹提升，如果总生育率以较中庸的中间数值来推计（假设总生育率从2012年1.24人上升到2035年的1.3人后维持固定），预计到2027年「抚养比」将达50.9%，结束「人口红利」时期，并于2033年达60.8%，进入「人口负债」时期。依推估，台湾到2060年「抚养比」将达97.1%，比1960年的92.03%还要高。

 

「人口红利」所关注的「抚养比」不仅影响台湾的人口结构，造成生产力下降、人均经济负担变重，同时也影响了人口数。受过去生育率长期下降的影响，使得台湾的育龄妇女人数也持续减少。因此，即使未来总生育率如欧美等其他国家一样反转回升，除非成长幅度很大，否则，出生人数仍将持续下降。随著死亡率下降，预期寿命上升，未来老年人口数及死亡人数将快速增加，2012年人口数约为2,332万，预计于2022年，「年出生数」约等于「年死亡数」，人口数约为2,364万。在这之后，如不考虑国际迁徙的人口变动，台湾的人口将逐年递减，2033年约为2,342万（此时人口数变化还不大，但进入「人口负债」时期，人口结构改变，「扶养比」达60.8%），预计到2055年跌破2,000万大关，约为1,999万人，到2060年更降为1,892万人，约回到1983-1984年之间的人口数。虽然人口数相近，但不同的是人口结构改变，「扶养比」从1983-1984年平均的54.5%变成97.1%，每人平均负担变重。

 

 

从「人口数」和「扶养比」到底能不能预测房价的涨跌呢？

从目前全球房地产网站（global property guide）观察台湾房价走势时，所引用的「信义房价指数」来看，如果以2001年第一季为基期，从1998年到2012年每年第四季房价指数，与该年度年底人口数、抚养比来看，虽然房价大抵上随著人口成长与抚养比下降而上升，但是，房价仍有涨跌的波段。如果把时间序列再拉长，会发现就算台湾人口持续成长，房价并非无止境的上升。因为影响房价的因素很多，举凡政治、利率、景气、政策、税率等等，并非纯粹的人口数量和人口结构可以决定。

 

 

关于由景气循环看台湾房市的观察，我觉得李同荣先生在【良心房仲的告白】其中一个章节分析的很中肯，有兴趣的朋友可以到这里阅读。我将在后文整理他的分析。

不过，不可讳言的是，台湾的人口数从来没遇过下降的情况。从1960年以来，从早期的每年年增率3.3%，一路降到2012年的0.4%，预计到2022年将到达接近于零的0.1%，不管幅度再小，至少人口都是成长的，扶养比也一路下降。过了2023年后，台湾将持续以每年下降0.1%－1.1%的速度下降，虽然看起来年降率的数值不大，「复利」的威力却很可怕。当2060年台湾人口数变成1,892万，且「扶养率」变成97.1%（其中「扶老率」就贡献了77.7%），到底社会会变成什么样？我们没有遇过，也只能模拟推算（大多数的文章大多引用日本人口老化的经验来推估台湾）虽然有人问，台湾会不会开放新移民？新移民会不会在台湾置产？（有些人认为大陆人会搬来台湾，把台湾的房地产买完…）这个和政策与国际经济有关（移民的奖励是什么？什么样的诱因让他们想在台湾置产？），不在此篇讨论之列。

 

跟「供给面」息息相关的「住宅存量」

和「需求面」共同决定房价的，还有「供给面」。而与「供给面」息息相关的，莫过于「住宅存量」了。

依照2012年内政部营建署统计，全台湾屋龄30年以上有319万间，占了全台湾812万户房子中将近40%。而其中，台北市平均屋龄已达29.2年，有44万多间屋龄30年以上，占了台北市所有房子超过50%，其中有13万间屋龄更超过40年。以一般银行认定RC结构的建筑物寿命50年为标准，这些房子最慢到20年后（2032年），就达到50年的屋龄。40%的比例可谓不低，以台湾所在的高地震带来看，要住的安心必须要好好检查并加强结构安全。（我们公司承租的办公室屋龄43年，虽在台北市中山区的精华地段，距离南京复兴捷运站走路才5分钟，租金也不贵，但我们常苦笑说，再过10年我们就不敢再继续租这里了。）

 

目前全台30年屋龄的老建筑，几乎都用RC（钢筋混凝土）或甚至是「加强砖造」建造（也是钢筋混凝土，但梁柱尺寸比较小，结构砖墙也是结构的一部分，用来协助抵抗地震力）。此外，有一段时期盖的公寓有较高比例有氯离子含量偏高的情形（俗称的「海砂屋」），增加对建筑物钢筋的腐蚀，造成混凝土强度降低，缩短房屋耐用年限。除了结构的安全外，消防的规划和设计也较不足，使得居住的安全性降低。

如果我们将「需求」与「供给」一起看，会发现一个有趣的现象：从2012年到2032年，总人口数预计下降0.6%，以15到64岁的「适龄工作年龄人口」来看，下降近15%（我知道20岁以下的孩子不会自立买房，但超过65岁的长辈还是有可能买房，所以在这里我们就以目前政府推计的人口年龄来作为可能需要买房自住的需求人口），且每个人要负担的抚养比例变高，影响对房价的支付能力。然而，比起需求的下降，供给的下降也不遑多让（将近40%的房子将高达50年屋龄）。2012年底台湾的住宅总量约为812万户，其中约有86万户为低度使用住宅（比例为10.63%，俗称「空屋率」），表示非空屋的有约726万户。假设2032年住宅需求因人口结构改变降低15%，变成617万户，但同时间屋龄在50年以上的老屋也达319万间。过去十年，台湾每年新核发的建筑使用执照约为10万户，以此推估，未来20年可能新增加200万户住宅供给。推估未来20年的供给与需求（供给：812万户-319万户+200万户=693万户  vs  需求：726万户 x 85% = 617万户），两者落差为10.97%，与目前的空屋率相去不远。虽然50年以上的屋龄并非不堪使用，但是由于老化的房子大多集中在发展成熟的市区，新盖的房子大多较偏郊区，所有数字相权衡之下，对于住宅的需求相对仍高。

 

如何解决供给问题？

要解决供给的问题，乍看之下，就增加新房子的供给就好了。其实，政府对于增加新房子的供给做的事情不少，房价也没有因此下跌，反而还升高。例如：台北市和新北市曾经推行过的「都更」。都更的立意良好，可是除了要成功整合所有住户的意愿并不容易外，都更成功所推出的新建案，虽然有容积奖励，可以多盖一点楼地板面积，但建商身为业者，分给了住户之后，也不可能不赚钱。加上原始住户的「预期心理」，因此使得在「都更」话题很夯的时候，不仅新成屋没有跌价，反而造成屋龄超过30年的中古无电梯公寓价格狂涨。再举例：国有土地标售，让建商拿来盖房子。的确增加了新房子的供给，但国有土地价格屡创新高，在上面盖的房子价格也不斐，加上国有土地面积大，相对完整，建商大多规画豪宅，价格也创下区域新高。

如果增加供给，会有「利益」空间，那么除非一次增加的供给量非常大，不然，要透过市场的机制让价格降下来有一定的难度。政府盖合宜住宅其实是提高「平价房屋供给」的好方法，但要把转卖套利的配套措施都设计好。例如：日后转售只能卖回给政府，让政府再转售给其他符合申请资格的人，让合宜住宅真正落实「居者有其屋」的美意。

除了增加平价房屋供给之外，让随著时间老旧的房子可以继续使用，也是稳定住宅供给，并降低住户换屋需求的做法。50年以上的房子并非真的不安全。我请教了一位结构技师的朋友，他表示，屋龄高的房子是否安全，是以混凝土的有效期来判断。混凝土可使用年限约为50－60年，但是混凝土如果仍然保持良好，其实年限可以更长。判断基准是中性化的程度，可以取样去做试验。有些房子外墙磁砖或防水做很好，裂缝也少，不易渗水的话，屋龄到80年或100年都有可能。比较危险的是，有许多房子当初盖的没有那么严谨，加上外墙磁砖或防水没做的很好（许多公寓的外墙渗水严重），风吹雨淋之下，混凝土的使用年限就无法延长（他表示，台湾有很多桥梁，都已经70、80年了，如果没有补强其实很危险）。所以现在很多老屋做外墙拉皮，如果做的好，对结构其实帮助很大。拉皮前会打除旧的磁砖跟混凝土保护层，填补缝隙，再贴上新瓷砖，重新保护混凝土。现在磁砖都很棒，对防范风吹雨淋效果很好，这样就能延长房子的使用年限。最近新闻出现的「老旧公寓申请电梯补助」我也觉得很好，增加了电梯的设备，让越来越多的银发族就算不换屋，也能住的方便。（当然，装了电梯或拉皮后的公寓，如有人要转售，通常价格也会垫高，但某方面它的「价值」也提升了。至于这个「价值」值多少钱，就让市场的供需双方来决定了。）

我想所有的法规困难的地方不在于立法，而是在于执行时的配套机制。不管是都更、合宜住宅、结构安全检查等都是。台北市正在推动的「老屋健检」就是很好的政策，只要符合屋龄30年以上、地上3层楼的集合式住宅，且有半数屋主同意施行，就可申请「老屋健检」，每栋补助1万5千元到3万元。这些政策执行虽然需要花资源，但是还是要去做。不能等到下一个天灾人祸时，才来检讨政府为什么迟迟没有作为？为什么没有好好保护人民的居住安全？而透过好的机制，台湾未来20年即将成为50年屋龄的老旧建物才有新的生命，稳定「供给」，让供给与需求不会倒向一边。

 

与房价密不可分的「资金动向」

由于房地产，不仅具有自住、自用的功能，同时也因为「保值」和「高杠杆」的特色，在游资多的时候，便成为资金聚集的标的项目。除了供给和需求的基本面外，「资金动向」对房价的影响可能不会亚于前面两者。我借用李同荣先生【良心房仲的告白】其中一个章节：由「景气循环看台湾房市的观察」的图表来分析（蓝色反白注解为本人整理补充，点击可看大图）：

 

如果我们将2001年－2013年间五大行库一年期存款平均利率和信义房价指数一起看，会发现这一波房价的涨势和利率的骤降、税制（如：遗产税从50%调降到10%使得资金回流，2011年Q2虽实施奢侈税但对房价并无抑制效果）、政策（如：ECFA、近来的服贸等）息息相关，加上美国、欧洲、亚洲多个国家均以货币宽松政策纾解国家资金需求压力，导致游资过多，许多人为了抗通膨或投机赚取价差，纷纷将资金投入房地产，导致房价不断升高。（点击可看大图）

 

如果我们观察过去12年的利率走势，我们会发现利率调升的幅度较慢（一般常见的升息幅度－1码为0.25%，过去升息多以半码的幅度调升，如果要调升1%，必须调升8次），但是只要遇到金融危机，要调降却很快（例如：2001年网际网路泡沫、2008年金融海啸）。而因应景气变化而调整的税制与政策，更进一步影响了资金的流向。

为了因应台湾的高房价，央行总裁彭淮南先生不断暗示利率不可能永远那么低。的确，目前的低利率可说是前所未见，虽然在过去几年小幅调升了几次，但仍维持在低档。由于利率跟国际货币政策息息相关，随著美国QE3、QE4在未来的退场，利率逐步调高是必然的趋势，但在利率大于通货膨胀之前，要使房价大幅下降看起来有相当的难度。因为，只要这样的条件存在一天，任何「理智」的人都会想跟银行借钱去买房子，因为以通膨的幅度预测房地产的涨幅，只要负担银行的低利率，绝对划算。反而，如果将钱存在银行，每年赚约1%的定存利率，面对每年3%的通货膨胀，现金反而缩小2%。然而，当房地产面对的不是因居住、使用所需要的「实质需求」，而是庞大的资金为了保值或套利所堆砌起来的「假性需求」，当税制与利率急转直上时，资金要撤很快，房价就失去了稳定的支撑了。

 

结论

影响房价的因素之多，其实所有预测房价趋势的人都需要很大的勇气，因为所有预测都只能在事后验证是否发生。这一篇文章不是为了预测房价，而是仅仅将我的观察和观点分享出来。台湾的高房价常常让我们瞠口结舌。然而，单纯从「人口红利」想要预测房价，是有风险的。这一篇文章是从「需求」、「供给」，和重要性完全不亚于前两者的「资金动向」来看台湾房价。

台湾的房价会不会跌？没有什么东西不会跌，黄金都会跌了，为什么房子不会跌。美国、日本的房地产都会跌了，为什么台湾的房子不会跌。只是，造成房价涨跌的因素太多，发生在美国、日本的，不一定在台湾，或者说，就算台湾的房价修正了，原因也肯定和美国、日本不尽相同。修正到什么地步才算合理？回归到「价值」的认知，你愿意用多少钱买你想住的房子呢？如果你要置产收租，多少的租金投报率才能让你满意呢？

我们也希望台湾的房价能够回到合理的价位，然而，与其说房价决定于「人口」这个「实质需求」，不如说是决定于消化庞大「资金」这个「假性需求」。在政府透过政策、税制、利率防堵资金集中在房市前，房价要大跌很难。当然，除了等待政府的作为，我们也可以联合都先不要买，等到想卖的人修正到我们心里关于「价值」那一把尺的价位，再来买（但那要等市场的游资都消化之后）。在那之前，我们还是可以看看书、看看房子，累积看房子、议价的经验与功夫，等到房价修正的那一天来临。

本文引用自:http://blog.house123.com.tw/archives/2337 如有