深入浅出谈投资，置业泰国是坑还是福？曼谷妈妈硬货贴|投资必看

投资理财说房子

中国人最爱买什么，除了房子，还是房子。

这是一则调侃的话，也是大实话。

房子能够抵御通胀，在过去十几年，投资房产的人都从中收益，紧接著越来越多的人开始跟风。近年来调控政策越来越严格，房价也日益攀升，连三四线的房地产也蹭蹭上涨。房地产过热，房地产泡沫，很难说此刻投资房市，是睿智侠还是接盘侠。

或许，房产依然值得投资，只是不知不觉中已经换了一个国度。

当国内已经不再适合投资房产，投资客们纷纷把目光瞄准了海外市场，泰国便是海外投资置业里级别最低的，最容易入门的，操作上手最快的国家。

搜索『泰国置业』关键字，跳出来的大多都是各路房产中介，这样的文章很有目的性，通常只会谈及投资优点而回避其弊端。很少有人站在中立角度，诚恳点评，那么作为有三次泰国置业经验的曼谷妈妈，就想作这个第一人，认真负责地谈谈：关于泰国置业这件事。

泰国投资的好处和坏处

先说说好处吧，也是我自己投资时候比较看中的几点：

①泰国永久产权，世代传承。

泰国的公寓都是永久产权，这里说的是『公寓』而非『别墅』。

我知道很多人很钟爱别墅，也听说有途径可以购买别墅。阐明一下我的观点——不推荐。即便你有一万个所谓的合同约定，违背法律的永远都存在隐患，况且还是在另一个国度，不建议去冒这个险，土豪除外。

说到泰国公寓的产权，法律里面有明文规定，外国人（包含中国人）仅可购买49%的公寓住房，剩下的51%必须由泰国人拥有，土地权所有权是由全体业主100%所拥有的，那么换句话说，就是永久大家共有的。

②没有公摊，全部精装。

在你收房的时候明显会感觉到房子比你想像中的大一些。习惯了扣除公摊算实际收房面积的我，觉得这样的购物体验非常真诚。泰国的房子基本都是精装的，但是精装到哪种程度，每一家公司，每一个项目都是不一样的。拎包入住基本上是不可能的，我见到过细致到包含了床垫的，也见过厨房只预留了几根管道的。实际收房是什么情况，这个你必须在购买前跟开发商了解清楚。

精装质量如何？就我目前的经验而谈，但凡泰国前十的开发商，问题都不大。大开发商都舍得用好材料，好电器，师傅手艺也靠谱一些。我家的开关板是施耐德的，空调是三星的，家具是宜家专供的，瓷砖贴的规整，踢脚线前的细缝也有打胶，细节都能够看，有小问题联系物管也能及时安排人手上门解决更换，售后服务给个赞。

③相较于其他国家楼市而言。

当你了解的信息越多、越全面、越深入，你所做出的判断就会越准确。对于投资者而言，我非常建议在投资前做好功课，其中就包括『其他』更多的选择。我但愿你的投资都是理性地，经过深思熟虑的，经过比较的，而不是道听途说脑发热跟风的。

在投资泰国前，日本、英国以及部分欧洲国家房产是我主要研究的对象。而最后我优选了泰国，其缘由有以下几点：

④泰国投资门槛是最低的

英国伦敦房产泡沫严重，没有千万级别资产根本没有资格参与。英国二线房产常年低迷失去了投资价值，从我2011年毕业至今，英镑汇率除了汇率从1：15变成1：8.5，我们二线小城市的房价至今都还是那个价格。欧洲国家经济也处于低迷动荡期，前途迷茫，对于初学者来说，首次投资就要去到飞行距离十几个小时的国度，将来如果有细节问题都要亲自飞过去解决，这个投资成本也太高了。

日本经历过房地产泡沫破裂和金融风暴后近年来慢慢崛起，但东京市区寸土寸金，公寓普遍价格都在4万左右，位置好的区没有上限。一户建，想都别想！而大阪、京都这些地方投资价值不明朗，日本房产持有费用（税、维修等）也是不可小视的，总之也不适合初学者。

泰国是发展中国家，曼谷又是泰国的首都，贸易港口，地理优势明显，目前平均投资价格2-3万，富人区和金融区无上限，投资总面积从20平米起，适合小盘操作，资金需求不高。

⑤持有费用低、交易税率低

持有费用大抵都都是指房产税（像美国每年1%左右）日本公寓的维修费率特别高，每年都需要缴纳，新加坡的房地产交易税极高大概有15%左右，英国200万英镑以下的房产免遗产税。想到如果日后出售需要缴纳一大笔税费，那么你房子的增值空间至少要完全cover你的税费，不然这笔买卖太亏。泰国满五年后的交易税大概有2%，买卖双方平分（各1%）这个我能接受，没有遗产税，也没有房产税，除了一次性维修基金在过户时缴纳，没有其他额外费用，省去了不少麻烦。

⑥投资回报比适中，房产增值率稳定。

投资回报比取决于你的购入价格，如果早几年在曼谷投资，投资回报比是很高的，可以达到10%左右，现在随著房产价格上升，回报率明显下降了。我预算了一下像EKKAMAI和THONGLOR富人区，回报率4%不到，其他地方也仅有5-6%左右，只能说适中。泰国房地产崛起，每年有10%左右的稳速增长，伴随著2021年中国泰国一带一路高铁开通，阿里巴巴、京东、华为纷纷入市，相信泰国特别是曼谷会迎来房地产市场的一波起飞。投资回报+房产增资外加泰铢汇率稳中有升，目前还是块投资洼地，2021年高铁开通后，房价会涨成什么样子，是否还值得入市，这个就很难说了。

⑦首付20-30%，交房付全款，资金压力小。

凡泰国期房，大多都是首付20-30%，一两年后到了交房时候再付尾款的模式。这样可以缓解很多投资者的经济压力，提前稳固住房价，避免日后上涨焦虑遗憾。专业者还可以炒楼花从中获益。很多人谈到海外投资都会觉得资金压力太大，海外银行基本不会给中国人贷款，在欧美日本等国家，中国人买房都是一次性支付清全款，按照这种模式，大部分的人只能望而却步。

20-30%的首付对于很多有意于海外投资的家庭来说还算可以承受的范围之内，一两年的施工期也足够大家想办法凑够剩余部分的资金。如果非要等到手里全款凑齐才下手，只怕那个时候房价已经不等人了，所以提前稳固房价也是手段之一，再不济，如果实在凑不出尾款，在交房时炒楼花卖出小赚一笔还是不难的。但这个大前提还是：你的位置要足够好！性价比高+地理位置好！

⑧不必单独购买车位、所有公共设施免费使用。

在国内买房是需要单独购买车位的，有的小区车位配比本来就少，出租的价格也在逐年上涨，就算不情愿，也不得不买。我们成都的小区普遍车位价格都在20万上下（三环路内）就车位的价格，已经可以在曼谷付下一套公寓的首付了。买了车位，每个月近百元的车位管理费也是少不了的。

说完车位就是小区公共设施，包含游泳池、健身房、图书室、会客厅、棋牌室等。国内小区这么多年的惯例，以上所有公共设施都是外包给第三方的，小区业主想要游泳、健身、打个麻将都是要额外掏钱的。电梯间的广告位也是物管的灰色收入带，不需要经过业主同意，更不需要向业主交代收入去向。

在曼谷国际化的公寓，无论是车位还是公共设施，都是所有业主共同免费使用的，物业有专人负责巡查防止外来非小区业主占用，这种归属感特别强烈。

⑨合理分配资产，分散风险，海外配置是可行的。

所有人都知道『鸡蛋不要放在一个篮子里』，但国内的投资渠道确实有限，股票、基金、房地产、理财、期货、大都基于人民币结算。通货膨胀、人民币贬值、利率下跌，时刻都警惕著我们的钱包，是否每年都在缩水。

泰国不是发达国家，泰铢也不是最佳保值货币，但是泰国的未来发展可期待，泰铢的未来我本人也是相对看好的。

⑩投资以外的其他目的：医疗和教育。

国内的两大资源是非常紧张的，一是医疗，二是教育。

曼谷的医院拥有全球最先进的医疗技术和医疗设备，就医环境舒适，没有医患矛盾。用药和治疗方面可靠充满人性化，价格适中。唯一的问题就是国内的社保这里不可以报销，如果来这里养老或者就医需要提前购买好国际医疗保险、重疾险。（顺便一提，泰国不提供外国人医疗、重疾险，仅提供旅游险）

每次来曼谷都要例行帮家里人带很多药，专治痛风的、胃病的、减肥的、还有各种感冒发烧常备药。似乎大家都不约而同对泰国药药到病除功效表示肯定。

曼谷拥有众多著名国际学校，教育模式多样性。有美式教育、英式教育（A-LEVEL/GCSE）新加坡式教育（中英文双语）、以及泰国本土化教育（泰国公立学校）可供选择。知名院校有：Berkley international school/ The rengents international school/ Wells international school/ St andrews international school/ Hallow international school/ Anglo singapore international school等等近百所。学费方面也是欧洲、美国等发达国家的一半左右。

相信随著置业在曼谷逐渐普及化，越来越多的海外人士会逐渐关注到养老、医疗、教育这个方面来。

而从我个人方面而言，投资泰国房产的意义和中国学区房有异曲同工之处。

举个简单例子：你以100万购入一套泰国公寓，每年出租回报收益为5%左右（保本预算），房屋增值空间为10%左右（平均），再加上汇率增值的部分1-2%（保守估计）那么一年你的收益可能会达到16-17%左右，就是16-17万人民币回报，这笔钱对于曼谷任何一家国际学校来说足够cover一年的学费和杂项。

当你的孩子已经接受了16年的国际化教育（2岁-18岁）后如果有出国深造的打算，那么此时你可以考虑把公寓出售，作为留学资本。100万就可以完成孩子从2岁开始的国际教育，个人觉得还是非常划算的，这笔帐不知道你怎么看？

11.泰国签证途径多，50岁以上人士可以申请养老签证。

买房不等于移民，买房也不等于拥有了签证，这点对于绝大部分的国家都是一致的。从签证繁琐度来说，泰国绝对算得上轻松入门级。如果时间紧急，可以直接落地签，价格也只有400人民币/人。

（顺带提醒：泰国落地签，每人需要携带至少20000泰铢约合4000人民币现金，否者有极大被拒绝入境而遣返。是现金，银行卡无效！）

泰国的旅游签证每次可停留60天，养老签证为每年一续，每次可停留1年。这些比起签证手续繁琐的欧美日韩来说要人性化许多。其他国家到目前为止，还没有专属养老签证，买了房能不能顺利养老，还是个问号。从养老可落实性来说，从成都出发2个半小时的飞行距离比起12小时欧美距离，5小时日韩距离来说，要靠谱许多。

据说泰国还可以申请特别签证，土豪朋友可以了解一下。

12.佛教文化国度，以及排华问题。

有信仰的国度会给人增添一份安全感，泰国是佛教国度，泰国人对人友好亲切，天然自带微笑，和他们相处轻松愉悦，泰国外国游客本来就非常多，他们对于海外人士的包容度也很高。

马来西亚、印尼、澳大利亚等国家对于中国人的包容度就要低很多了，每年还有反华的游行活动。至少我本人是不愿意去那里投资置业的。

13.食品健康、空气质量、饮水等一系列老百姓关心的生存问题。

在这里吐槽国内的民生问题似乎显得有点多此一举，我们难过的是：吐槽并没有让这类问题得到妥善解决，而我们及我们的后代正在为此买单。每年冬季的时候，成都空气质量就一蹶不振，严重的时候爆表，我家里人因为呼吸道疾病就医的次数大概为2次/人每年。雾霾对于身体的影响有多严重，会不会致癌，是不是不可逆转，这些问题就连医生也答不出来。

我在曼谷的日子里，除了每日炎热，每天都是蓝天白云。我老公患有痛风，奇怪的是到了这里他每天吃海鲜喝啤酒，居然完全没有复发，表示疑惑不解。还有一个问题一直萦绕我心中：曼谷交通如此之堵，又不限行，为什么曼谷的空气质量依然优良？

14.泰国整体消费水平相较于国内还是偏低的。

去到泰国旅游的人都能够明显地感觉到，泰国消费真的特别便宜。去一趟夜市1000泰铢可以满足全部需求，连日本料理在这里也超级划算，海鲜在这里可以敞开肚子吃到饱。

与此同时，清迈又比曼谷消费水平低一个档次。

谁说出国旅游就要扒层皮，在泰国旅游有时候比在国内还便宜呢！难怪泰国在亚洲旅游排名年年荣登第一，相信会有越来越多的人爱上这里。

好处大家都会说，那么弊端有哪些呢，不妨敞开来谈：

①交易与流通并没有想像中顺畅。

外国人只能购买公寓49%的部分，那么出售的时候，可以卖给外国人也可以卖给泰国人。这样看来似乎没有任何不妥，但目前而言，泰国的中介对于二手房的销售并不热衷，更多的案例还是国人卖给国人，加上中介在当地没有什么实力和知名度，那么你想变现的效率和期待值就会比预期低很多。

如果想要出售顺畅无阻，地理位置是关键。曼谷最优，芭提雅次之，最后是清迈，海岛度假地不作推荐。如果你在曼谷的公寓位于BTS沿线800米以内，或者位置特别靠近市中心和富人区，那么就目前而言出手问题都不大。可能很多人会问：曼谷地铁分布那么广，还有那么多未完成线路，为什么偏偏是BTS？这个问题我们会在后面一一展开。

②曼谷做民宿是违法的。

曼谷也算是东南亚度假旅游圣地，近年来爱彼迎之类的共享住宿模式盛行，很多人都因此分到了一杯羹。按理说，在曼谷投资一个公寓，如果拿来做民宿，应该是很赚钱的，就算每月只有一半订单，也比长租收益要高出至少一倍。如果你还在打这个如意算盘的时候，『曼谷做民宿是违法的』这条明文法律，你真的不能视而不见。

曼谷各大公寓的业主在第一届业主代表大会上都会明确『民宿不允许』的共同规定，物业也会协助执行此项决议。一旦被查实，将会面临罚款2万人民币，甚至监禁、遣返的惩罚。你本意就是来曼谷做投资，罚款、监禁和遣返任何一条你可能都受不起，就现阶段泰国法律明确规定而言，民宿的梦想还是想想就好了。

③外国人合法拥有的身份证明问题。

泰国购买公寓时候最重要的就是护照和有效签证。虽然最终拿到的产权证、地契和产权合同里面都详细地署名拥有者的姓名等个人信息，但中国的护照有效期一旦过期（通常为10年），就需要重新更换新的护照，护照号吗也会一起变更（护照首页都会解释说明新护照与上一本护照的延续关系）那么为了保证你在泰国资产的合法性，你就需要保管好你名下的所有护照，这样才能够解释清楚你与此公寓的归属关系。

不知道其他国际友人如何解释他们与房产之间的归属关系，泰国政府如果能够在这方面革新，比如录个指纹之类的，会让人放心许多。

至于外国人如何顺利无误地传承给下一代，这样的案例还期望越来越多，才更具备说服性。

④高昂的物业费。

曼谷公寓每平米的物业管理费大概是9-10元/月，出租的时候，每年的物业费也是由房东支付的。所以如果房子空租的话，持有费用就会不划算，房子越大费用越高，一百平米的房子一个月的物业居然要上千元。

⑤政局是否稳定？

这个问题我身边不少人问到，虽然大部分在泰国生活工作的人对于这个问题都嗤之以鼻，但是让谁百分百打个包票，笃定没有任何隐患，想必也没有人敢。这样的问题可以说在任何国家都是有可能的，关键点是看政治局势与老百姓的利益问题在历史上是如何处理的。就泰国而言，个人还是偏向乐观的，也仅仅代表个人意见。

⑥后期打理出租有很多细节问题值得深思。

投资公寓用于出租获得每年稳定的租金报酬，这看起来是很简单的事情。关键点就是从交房开始搞装修，出租前的时段，以及每一届租客离开后的空置期等细节上的打理问题。

比如说交房了，出租前肯定要简单装修一下：贴墙纸、装窗帘、家用电器、床垫和床上用品等等。在泰国这些要求都是出租的基本标准，给个参考价格：一套30平米左右的公寓，后期装修费用需要近2.8-3万人民币左右。装修的事情是你自己去做还是交给中介去做？做完后有没有达到你的预期？

再来是空租期（包括第一次出租前的时间）公寓的物管费、水费、电费、网费由谁去负责缴费？在泰国，如果长时间没有缴纳水费和电费，是会被拆掉电表和水表的，拖欠网费可能也会有麻烦。这些费用要么是去物管缴费，要么是在邮箱拿著缴费单去附近的711营业点缴费，还有的公寓提供网路缴费（这个要轻松许多）但不是所有的费用都可以通过网路缴费的。

细节上的麻烦，你又不可能一点儿小事情就自己飞去一趟亲自处理，交给中介又会担心是否负责上心，万一长时间空租怎么办，每一届租客离开后房屋损伤程度和赔偿问题，这些问题都是有待解决的。

⑦进了泰国的钱，要出去也没有那么容易。

按道理说，钱去哪儿肯定是由自己决定，但是在泰国，想要把大笔资金转出去，也没有想像中那么轻松，你得配合银行提供各项证明。好比你卖了一套房子，需要把钱转到国外去，你就需要配合银行提交你卖房的相关手续，解释这笔钱的来源，才能够决定这笔钱的去处。（产权合同就是这个作用）

如果你的钱来自于收租，那么你也要配合提供相关的租赁合同等资料。所以真的不是滑鼠轻轻点点就可以那么简单的。

⑧中国人不可以贷款！

泰国人买房太划算，国家贷款利率低，没有一套二套限制，政策是鼓励的。虽然咱们在泰国有中国银行和工商银行，但基本上是不给中国人贷款的，之前关注过各类贷款银行，如果实在想走贷款途径的，手续复复杂，要求严苛，而且利率大概6%左右随市场调节变化，只能以新加坡币或者马来西亚币结算，又增加了一道不确定性。

算来算去，泰国买房贷款确实不划算也有风险，断供的风险更大。

⑨泰国的法律还是优先保护泰国人的。

开公司必须有51%股份属于泰国人所有，买公寓必须51%泰国人份额，夫妻离婚后在泰国的房产也要100%分给泰国籍配偶，基本上能够在任何国际友人参与的项目都可以看到泰国政府对于本国人民权益的偏袒和捍卫。就这点上会让外籍人士在泰国生活、工作失去归属感和安全感。也不知道在实际生活工作中，这些潜移默化的政策会产生如何深远的影响。

⑩语言沟通障碍。

虽说曼谷是国际化大都市，但是泰国人在英语沟通能力上真的是无力吐槽，英语在这里基本歇菜。如果要长期在这里生活工作养老，我还是强烈建议学习泰语。正因为语言障碍，投资曼谷房产在没有中介和他人帮忙的基础上是十分困难冒险的，这也意味著这趟海外投资对投资者的个人能力是有要求的。当然你也可以无脑跟投，但是你也必须为此付出其中的差价。如果在海外进行个人维权、请律师上诉什么的，也是异常艰辛痛苦的，所以投资前请务必三思而后行！

以上，是曼谷妈妈根据网路和个人经历总结的全部泰国投资置业优劣分析，相信也是史上最中立，最全面的，希望可供各位投资者们作为参考。

泰国置业看哪里？

置业前先问清楚自己一个问题：你投资泰国的目的是什么？

自住、出租、炒楼、养老、教育、还是其他什么？

你的目的越准确，对于你做决定越有益。

如果你还没有思考清楚这个问题，一定不要盲目跟风下手，建议你和你的家人把这个问题弄清楚了，再考虑接下来的步骤。

出租、炒楼首选曼谷，芭提雅次之，清迈第三，海岛类不推荐。

自住、教育、养老根据个人喜好，没有排序，只是个人觉得清迈的养老环境更优一些，生活节奏也更适合老年人一些。曼谷有很好的国际学校，清迈也有很好的国际学校，无论有多少很好的国际学校，你终究只能去一所很好的国际学校读书不是吗？

然后我们来说说为什么这么排序：

曼谷是国际大都市，是集全泰国最优资源的首都，泰国本来就不大，泰国名人政客都居住在曼谷，还有什么比这里更具有投资价值？一带一路的开往泰国的第一站也是曼谷，没有什么值得犹豫的，投资必定曼谷。

芭提雅紧靠曼谷，也算是沾了曼谷的光，芭提雅是港口城市，是泰国的经济自贸区，一方面承担了泰国的海上贸易运输重担，另一方面也是泰国著名的海边度假旅游圣地，双功能加持没有不投资的理由。据说曼谷与芭提雅之间的高铁修建好后仅需要40分钟，届时曼谷对于芭提雅的经济旅游输出会更上一层楼。

清迈是泰国的古都，拥有丰富的文化底蕴，这里的生活节奏偏慢，没有地质灾害，人民朴实勤劳善良，素贴山夏季避暑最佳，消费水平相对较低，特别适合生活、养老。大部分的欧美养老客们都会把清迈作为养老圣地。未来清迈与曼谷之间由日本承建的JR新干线也会陆续开通，届时清迈搭乘新干线到达曼谷也仅需6-8小时左右时间，相当方便。

普吉岛、甲米等一类的海岛度假旅游圣地，美则美矣，但生活配套和交通始终是一个大问题。普吉岛很多公寓距离主要交通干道都非常遥远，如果没有汽车作为代步工具，日常生活是非常不方便的。一年里来普吉岛度假1-2个月完全OK，但时间待久了，再蓝的海面也不过如此，因此投资普吉岛及其他海岛项目，空租就是一个现实大问题。

既然说道曼谷，不放跟大家分享一个硬货，也算是曼谷投资置业当前来说铁法则：但凡曼谷BTS绿线（中部和东南部）站台步行距离800米以内的公寓项目，价格合理，可以盲选。距离站台越近，出租回报率越高，空置率越低。

泰国置业步骤

一般情况下分期房和现房两种，先来讲一下最普遍的期房：

①看盘选房，交定金。

无论实地考察还是电子资料，先搞清楚自己投资的盘大概在什么方位，周边交通和配套（学校、医院、购物中心、等等）Google map不了就去弄个VPN，尽可能不要盲选，有时间和精力的建议亲自实地来考察。看盘也包括看开发商，泰国著名的十大开发商百度、微信上面随便搜一搜大概都会了解七八。个人还是建议选择大开发商，项目完成进度有保障（通常还会提前），精装质量高，物业管理以及售后服务都比较全面，有的开发商还有自己旗下的销售租赁中心，可以省去很多麻烦。确定地段，确定开发商，确定项目，确定户型，确定楼层，最后选到你如意的那一套，就可以放心交定金了。

交定金可以现场刷卡或者银行转账，如果有海外银行（包含泰国银行）个人还是建议用银行转账，因为这个涉及到外汇证明FET。（泰国人称tor tor 3）后面会一一展开这个问题。

②等待拟订合同，支付首付款。

有的开发商很快，当天就可以出合同，有的可能要等待1-2个星期，这都是正常的。从支付定金之日开始1个月内通常，买家需要将总房价20-30%（具体要根据开发商的要求而定）的首付款从本人海外账户，或者本人泰国账户直接打入泰国开发商名下的银行账户。（需要署名此款项是用于某楼盘购买某房产所用）这里有一个问题就是，如果你直接从国内银行这么打出去，这笔款项可能就直接歇菜了。因为这里涉及违规话题，就不在这里展开了。

与此同时，开发商会将拟好的合同（两本）现场或者邮寄给你，你需要按照开发商的要求，在两本上面签字确认，然后将其中著名属于开发商的那本寄回给开发商。合同是泰文的，一般情况下有英文翻译版本，但你只需要在泰文版本上面签字确认即可。

合同上面有很明确的交房费用明细，涉及税率，税点，水电表安装费，一次性维修基金，以及物管费用等等。这些重点都可以自己勾画出来，以方便交房时候及时查阅。（合同原本一定要保存好）

③等待项目建设。

大型开发商都会有相关的官方网站，上面会非常清晰地记录当前工程完成进度。负责的中介或者销售人员也会及时更新项目进展情况，泰国前十的开发商都非常积极，基本上都是提前交房，我自己手里这套就是提前了整整一年交房，让人觉得意外又惊喜。

④项目完成，现场收房，支付尾款，到银行开外汇证明TT3/FET，到土地局过户。

项目完成前一个月左右时间，开发商、负责人或者中介负责人就会通知你准备交房了，此刻你一定要准备好手里的流动资金。和支付首付款一样，将尾款一次性打入开发商名下的银行账户，完整100%的支付。

支付全款前你可以本人来到项目现场收房，如果对细节有任何问题和需要修缮的地方都可以给开发商的人提出来，一般情况下泰国的房产都有至少1年的保质期。

那么这里涉及到一个问题，由谁去开外汇证明？如果从你名下的银行打入开发商名下的账户的资金总和和你买房合同上面的金额完全扣合（可以多不可以少）那么这个TT3外汇证明将由开发商负责去银行开。如果你打入的开发商的资金综合小于合同上的金额（比如说你的定金部分是现场刷卡）那么你就需要自己去泰国银行开具外汇证明（这种情况你必须拥有泰国银行账户）并且，你从海外汇入本人泰国银行的总金额必须大于或等于你此次购房总金额。所以这里就解释了为什么建议银行转账更方便日后开具外汇证明。

开发商或者你本人开具外汇证明当日就可以完成，有了这个外汇证明就可以去土地局过户了（这个很多开发商也有专人负责办理）通常1-2个工作日就可以拿到产权、地契和产权合同三样非常重要的文件。有了这三个文件，便可以证明房屋归属关系，过户也算顺利完成。

⑤支付过户税、一年的物管费、一次性维修基金、水电表安装费等杂项。

这笔钱没有规定支付方式，支付完毕你就可以拿到开发商给你的一大口袋新家入住包，里面有空调遥控、各种钥匙、门卡、电器说明书、保修卡、等等。那么你就可以正式搬入你的新家，或者考虑找靠谱的中介出租了。

另外一种情况就是现房，能够购买现房的机会很少，现房的价格要看卖家的情况。有的卖家本来就是低买高卖，打算在过户前小赚一笔就更名易主。（泰国的开发商是允许在过户前，在开发商的鉴证下双方同意合同更名，需要支付约5000左右的更名费，这笔钱通常由卖家支付）有的卖家是因为资金临时出了问题，比如超出预算确实没有那么多钱支付尾款，或者临时钱挪用到其他地方去了无法抽身，这类卖家可能会著急开发商最后期限没收首付款和定金前，自己选择降价出售，看有没有可能捞回首付款和本金。这类房产在泰国有一个好听的名字叫做『红单』。红单是可行的，但是也必须是靠谱的卖家资源和靠谱的中介，必须在开发商的鉴定下完成红单买卖。

红单实际购买操作步骤：

①确认房屋详细信息（建议实地考察），与卖家、中介三方在开发商的鉴证下完成更名合同签署。开发商会将更名信息向上级和系统提交，这个过程最快3天，一般情况下是2个星期。

②收到开发商的确认更名成功合同，这个需要确认两个方面：电脑系统和明确的更名成功文件（有开发商盖章签字的）。完成这一步后，你就可以结清卖家所有款项（中介费在泰国都是由卖家支付的）此后所有步骤与卖家再无瓜葛。当然你也有权利要求卖家将手里的合同，汇款单据等相关资料全部整理交给你。（如果是中国卖家，支付方式你们也可以协商，不一定非要走海外银行）

③在开发商给出的1个月宽限期内支付剩余尾款，之后的过户和收房、缴费之类的步奏和前面的期房无异。

无论是期房还是现房，业主所享有的权利都是一致的。一定要实施捍卫自己的权利，任何问题和疑问都可以直接跟开发商沟通解决。我本人在开发商处完成红单更名时都找开发商负责人要到了邮件联络方式，这样我可以随时追踪最新进度，有任何疑问和困难都可以直接联系开发商负责人立马确认。

在红单操作上还是谨慎地提醒一句：一定要找靠谱的卖家和靠谱的中介！否则后患无穷！！！