深入淺出談投資，置業泰國是坑還是福？曼谷媽媽硬貨貼|投資必看

投資理財說房子

中國人最愛買什麼，除了房子，還是房子。

這是一則調侃的話，也是大實話。

房子能夠抵禦通脹，在過去十幾年，投資房產的人都從中收益，緊接著越來越多的人開始跟風。近年來調控政策越來越嚴格，房價也日益攀升，連三四線的房地產也蹭蹭上漲。房地產過熱，房地產泡沫，很難說此刻投資房市，是睿智俠還是接盤俠。

或許，房產依然值得投資，只是不知不覺中已經換了一個國度。

當國內已經不再適合投資房產，投資客們紛紛把目光瞄準了海外市場，泰國便是海外投資置業裏級別最低的，最容易入門的，操作上手最快的國家。

搜索『泰國置業』關鍵字，跳出來的大多都是各路房產中介，這樣的文章很有目的性，通常只會談及投資優點而迴避其弊端。很少有人站在中立角度，誠懇點評，那麼作為有三次泰國置業經驗的曼谷媽媽，就想作這個第一人，認真負責地談談：關於泰國置業這件事。

泰國投資的好處和壞處

先說說好處吧，也是我自己投資時候比較看中的幾點：

①泰國永久產權，世代傳承。

泰國的公寓都是永久產權，這裡說的是『公寓』而非『別墅』。

我知道很多人很鍾愛別墅，也聽說有途徑可以購買別墅。闡明一下我的觀點——不推薦。即便你有一萬個所謂的合同約定，違背法律的永遠都存在隱患，況且還是在另一個國度，不建議去冒這個險，土豪除外。

說到泰國公寓的產權，法律裡面有明文規定，外國人（包含中國人）僅可購買49%的公寓住房，剩下的51%必須由泰國人擁有，土地權所有權是由全體業主100%所擁有的，那麼換句話說，就是永久大家共有的。

②沒有公攤，全部精裝。

在你收房的時候明顯會感覺到房子比你想像中的大一些。習慣了扣除公攤算實際收房面積的我，覺得這樣的購物體驗非常真誠。泰國的房子基本都是精裝的，但是精裝到哪種程度，每一家公司，每一個項目都是不一樣的。拎包入住基本上是不可能的，我見到過細緻到包含了牀墊的，也見過廚房只預留了幾根管道的。實際收房是什麼情況，這個你必須在購買前跟開發商瞭解清楚。

精裝質量如何？就我目前的經驗而談，但凡泰國前十的開發商，問題都不大。大開發商都捨得用好材料，好電器，師傅手藝也靠譜一些。我家的開關板是施耐德的，空調是三星的，傢具是宜家專供的，瓷磚貼的規整，踢腳線前的細縫也有打膠，細節都能夠看，有小問題聯繫物管也能及時安排人手上門解決更換，售後服務給個贊。

③相較於其他國家樓市而言。

當你瞭解的信息越多、越全面、越深入，你所做出的判斷就會越準確。對於投資者而言，我非常建議在投資前做好功課，其中就包括『其他』更多的選擇。我但願你的投資都是理性地，經過深思熟慮的，經過比較的，而不是道聽途說腦發熱跟風的。

在投資泰國前，日本、英國以及部分歐洲國家房產是我主要研究的對象。而最後我優選了泰國，其緣由有以下幾點：

④泰國投資門檻是最低的

英國倫敦房產泡沫嚴重，沒有千萬級別資產根本沒有資格參與。英國二線房產常年低迷失去了投資價值，從我2011年畢業至今，英鎊匯率除了匯率從1：15變成1：8.5，我們二線小城市的房價至今都還是那個價格。歐洲國家經濟也處於低迷動蕩期，前途迷茫，對於初學者來說，首次投資就要去到飛行距離十幾個小時的國度，將來如果有細節問題都要親自飛過去解決，這個投資成本也太高了。

日本經歷過房地產泡沫破裂和金融風暴後近年來慢慢崛起，但東京市區寸土寸金，公寓普遍價格都在4萬左右，位置好的區沒有上限。一戶建，想都別想！而大阪、京都這些地方投資價值不明朗，日本房產持有費用（稅、維修等）也是不可小視的，總之也不適合初學者。

泰國是發展中國家，曼谷又是泰國的首都，貿易港口，地理優勢明顯，目前平均投資價格2-3萬，富人區和金融區無上限，投資總面積從20平米起，適合小盤操作，資金需求不高。

⑤持有費用低、交易稅率低

持有費用大抵都都是指房產稅（像美國每年1%左右）日本公寓的維修費率特別高，每年都需要繳納，新加坡的房地產交易稅極高大概有15%左右，英國200萬英鎊以下的房產免遺產稅。想到如果日後出售需要繳納一大筆稅費，那麼你房子的增值空間至少要完全cover你的稅費，不然這筆買賣太虧。泰國滿五年後的交易稅大概有2%，買賣雙方平分（各1%）這個我能接受，沒有遺產稅，也沒有房產稅，除了一次性維修基金在過戶時繳納，沒有其他額外費用，省去了不少麻煩。

⑥投資回報比適中，房產增值率穩定。

投資回報比取決於你的購入價格，如果早幾年在曼谷投資，投資回報比是很高的，可以達到10%左右，現在隨著房產價格上升，回報率明顯下降了。我預算了一下像EKKAMAI和THONGLOR富人區，回報率4%不到，其他地方也僅有5-6%左右，只能說適中。泰國房地產崛起，每年有10%左右的穩速增長，伴隨著2021年中國泰國一帶一路高鐵開通，阿里巴巴、京東、華為紛紛入市，相信泰國特別是曼谷會迎來房地產市場的一波起飛。投資回報+房產增資外加泰銖匯率穩中有升，目前還是塊投資窪地，2021年高鐵開通後，房價會漲成什麼樣子，是否還值得入市，這個就很難說了。

⑦首付20-30%，交房付全款，資金壓力小。

凡泰國期房，大多都是首付20-30%，一兩年後到了交房時候再付尾款的模式。這樣可以緩解很多投資者的經濟壓力，提前穩固住房價，避免日後上漲焦慮遺憾。專業者還可以炒樓花從中獲益。很多人談到海外投資都會覺得資金壓力太大，海外銀行基本不會給中國人貸款，在歐美日本等國家，中國人買房都是一次性支付清全款，按照這種模式，大部分的人只能望而卻步。

20-30%的首付對於很多有意於海外投資的家庭來說還算可以承受的範圍之內，一兩年的施工期也足夠大家想辦法湊夠剩餘部分的資金。如果非要等到手裡全款湊齊才下手，只怕那個時候房價已經不等人了，所以提前穩固房價也是手段之一，再不濟，如果實在湊不出尾款，在交房時炒樓花賣出小賺一筆還是不難的。但這個大前提還是：你的位置要足夠好！性價比高+地理位置好！

⑧不必單獨購買車位、所有公共設施免費使用。

在國內買房是需要單獨購買車位的，有的小區車位配比本來就少，出租的價格也在逐年上漲，就算不情願，也不得不買。我們成都的小區普遍車位價格都在20萬上下（三環路內）就車位的價格，已經可以在曼谷付下一套公寓的首付了。買了車位，每個月近百元的車位管理費也是少不了的。

說完車位就是小區公共設施，包含游泳池、健身房、圖書室、會客廳、棋牌室等。國內小區這麼多年的慣例，以上所有公共設施都是外包給第三方的，小區業主想要游泳、健身、打個麻將都是要額外掏錢的。電梯間的廣告位也是物管的灰色收入帶，不需要經過業主同意，更不需要向業主交代收入去向。

在曼谷國際化的公寓，無論是車位還是公共設施，都是所有業主共同免費使用的，物業有專人負責巡查防止外來非小區業主佔用，這種歸屬感特彆強烈。

⑨合理分配資產，分散風險，海外配置是可行的。

所有人都知道『雞蛋不要放在一個籃子裏』，但國內的投資渠道確實有限，股票、基金、房地產、理財、期貨、大都基於人民幣結算。通貨膨脹、人民幣貶值、利率下跌，時刻都警惕著我們的錢包，是否每年都在縮水。

泰國不是發達國家，泰銖也不是最佳保值貨幣，但是泰國的未來發展可期待，泰銖的未來我本人也是相對看好的。

⑩投資以外的其他目的：醫療和教育。

國內的兩大資源是非常緊張的，一是醫療，二是教育。

曼谷的醫院擁有全球最先進的醫療技術和醫療設備，就醫環境舒適，沒有醫患矛盾。用藥和治療方面可靠充滿人性化，價格適中。唯一的問題就是國內的社保這裡不可以報銷，如果來這裡養老或者就醫需要提前購買好國際醫療保險、重疾險。（順便一提，泰國不提供外國人醫療、重疾險，僅提供旅遊險）

每次來曼谷都要例行幫家裡人帶很多葯，專治痛風的、胃病的、減肥的、還有各種感冒發燒常備葯。似乎大家都不約而同對泰國葯藥到病除功效表示肯定。

曼谷擁有眾多著名國際學校，教育模式多樣性。有美式教育、英式教育（A-LEVEL/GCSE）新加坡式教育（中英文雙語）、以及泰國本土化教育（泰國公立學校）可供選擇。知名院校有：Berkley international school/ The rengents international school/ Wells international school/ St andrews international school/ Hallow international school/ Anglo singapore international school等等近百所。學費方面也是歐洲、美國等發達國家的一半左右。

相信隨著置業在曼谷逐漸普及化，越來越多的海外人士會逐漸關注到養老、醫療、教育這個方面來。

而從我個人方面而言，投資泰國房產的意義和中國學區房有異曲同工之處。

舉個簡單例子：你以100萬購入一套泰國公寓，每年出租回報收益為5%左右（保本預算），房屋增值空間為10%左右（平均），再加上匯率增值的部分1-2%（保守估計）那麼一年你的收益可能會達到16-17%左右，就是16-17萬人民幣回報，這筆錢對於曼谷任何一家國際學校來說足夠cover一年的學費和雜項。

當你的孩子已經接受了16年的國際化教育（2歲-18歲）後如果有出國深造的打算，那麼此時你可以考慮把公寓出售，作為留學資本。100萬就可以完成孩子從2歲開始的國際教育，個人覺得還是非常划算的，這筆帳不知道你怎麼看？

11.泰國簽證途徑多，50歲以上人士可以申請養老簽證。

買房不等於移民，買房也不等於擁有了簽證，這點對於絕大部分的國家都是一致的。從簽證繁瑣度來說，泰國絕對算得上輕鬆入門級。如果時間緊急，可以直接落地簽，價格也只有400人民幣/人。

（順帶提醒：泰國落地簽，每人需要攜帶至少20000泰銖約合4000人民幣現金，否者有極大被拒絕入境而遣返。是現金，銀行卡無效！）

泰國的旅遊簽證每次可停留60天，養老簽證為每年一續，每次可停留1年。這些比起簽證手續繁瑣的歐美日韓來說要人性化許多。其他國家到目前為止，還沒有專屬養老簽證，買了房能不能順利養老，還是個問號。從養老可落實性來說，從成都出發2個半小時的飛行距離比起12小時歐美距離，5小時日韓距離來說，要靠譜許多。

據說泰國還可以申請特別簽證，土豪朋友可以瞭解一下。

12.佛教文化國度，以及排華問題。

有信仰的國度會給人增添一份安全感，泰國是佛教國度，泰國人對人友好親切，天然自帶微笑，和他們相處輕鬆愉悅，泰國外國遊客本來就非常多，他們對於海外人士的包容度也很高。

馬來西亞、印尼、澳大利亞等國家對於中國人的包容度就要低很多了，每年還有反華的遊行活動。至少我本人是不願意去那裡投資置業的。

13.食品健康、空氣質量、飲水等一系列老百姓關心的生存問題。

在這裡吐槽國內的民生問題似乎顯得有點多此一舉，我們難過的是：吐槽並沒有讓這類問題得到妥善解決，而我們及我們的後代正在為此買單。每年冬季的時候，成都空氣質量就一蹶不振，嚴重的時候爆表，我家裡人因為呼吸道疾病就醫的次數大概為2次/人每年。霧霾對於身體的影響有多嚴重，會不會致癌，是不是不可逆轉，這些問題就連醫生也答不出來。

我在曼谷的日子裡，除了每日炎熱，每天都是藍天白雲。我老公患有痛風，奇怪的是到了這裡他每天喫海鮮喝啤酒，居然完全沒有複發，表示疑惑不解。還有一個問題一直縈繞我心中：曼谷交通如此之堵，又不限行，為什麼曼谷的空氣質量依然優良？

14.泰國整體消費水平相較於國內還是偏低的。

去到泰國旅遊的人都能夠明顯地感覺到，泰國消費真的特別便宜。去一趟夜市1000泰銖可以滿足全部需求，連日本料理在這裡也超級划算，海鮮在這裡可以敞開肚子喫到飽。

與此同時，清邁又比曼谷消費水平低一個檔次。

誰說出國旅遊就要扒層皮，在泰國旅遊有時候比在國內還便宜呢！難怪泰國在亞洲旅遊排名年年榮登第一，相信會有越來越多的人愛上這裡。

好處大家都會說，那麼弊端有哪些呢，不妨敞開來談：

①交易與流通並沒有想像中順暢。

外國人只能購買公寓49%的部分，那麼出售的時候，可以賣給外國人也可以賣給泰國人。這樣看來似乎沒有任何不妥，但目前而言，泰國的中介對於二手房的銷售並不熱衷，更多的案例還是國人賣給國人，加上中介在當地沒有什麼實力和知名度，那麼你想變現的效率和期待值就會比預期低很多。

如果想要出售順暢無阻，地理位置是關鍵。曼谷最優，芭提雅次之，最後是清邁，海島度假地不作推薦。如果你在曼谷的公寓位於BTS沿線800米以內，或者位置特別靠近市中心和富人區，那麼就目前而言出手問題都不大。可能很多人會問：曼谷地鐵分佈那麼廣，還有那麼多未完成線路，為什麼偏偏是BTS？這個問題我們會在後面一一展開。

②曼谷做民宿是違法的。

曼谷也算是東南亞度假旅遊聖地，近年來愛彼迎之類的共享住宿模式盛行，很多人都因此分到了一杯羹。按理說，在曼谷投資一個公寓，如果拿來做民宿，應該是很賺錢的，就算每月只有一半訂單，也比長租收益要高出至少一倍。如果你還在打這個如意算盤的時候，『曼谷做民宿是違法的』這條明文法律，你真的不能視而不見。

曼谷各大公寓的業主在第一屆業主代表大會上都會明確『民宿不允許』的共同規定，物業也會協助執行此項決議。一旦被查實，將會面臨罰款2萬人民幣，甚至監禁、遣返的懲罰。你本意就是來曼谷做投資，罰款、監禁和遣返任何一條你可能都受不起，就現階段泰國法律明確規定而言，民宿的夢想還是想想就好了。

③外國人合法擁有的身份證明問題。

泰國購買公寓時候最重要的就是護照和有效簽證。雖然最終拿到的產權證、地契和產權合同裡面都詳細地署名擁有者的姓名等個人信息，但中國的護照有效期一旦過期（通常為10年），就需要重新更換新的護照，護照號嗎也會一起變更（護照首頁都會解釋說明新護照與上一本護照的延續關係）那麼為了保證你在泰國資產的合法性，你就需要保管好你名下的所有護照，這樣纔能夠解釋清楚你與此公寓的歸屬關係。

不知道其他國際友人如何解釋他們與房產之間的歸屬關係，泰國政府如果能夠在這方面革新，比如錄個指紋之類的，會讓人放心許多。

至於外國人如何順利無誤地傳承給下一代，這樣的案例還期望越來越多，才更具備說服性。

④高昂的物業費。

曼谷公寓每平米的物業管理費大概是9-10元/月，出租的時候，每年的物業費也是由房東支付的。所以如果房子空租的話，持有費用就會不划算，房子越大費用越高，一百平米的房子一個月的物業居然要上千元。

⑤政局是否穩定？

這個問題我身邊不少人問到，雖然大部分在泰國生活工作的人對於這個問題都嗤之以鼻，但是讓誰百分百打個包票，篤定沒有任何隱患，想必也沒有人敢。這樣的問題可以說在任何國家都是有可能的，關鍵點是看政治局勢與老百姓的利益問題在歷史上是如何處理的。就泰國而言，個人還是偏向樂觀的，也僅僅代表個人意見。

⑥後期打理出租有很多細節問題值得深思。

投資公寓用於出租獲得每年穩定的租金報酬，這看起來是很簡單的事情。關鍵點就是從交房開始搞裝修，出租前的時段，以及每一屆租客離開後的空置期等細節上的打理問題。

比如說交房了，出租前肯定要簡單裝修一下：貼牆紙、裝窗簾、家用電器、牀墊和牀上用品等等。在泰國這些要求都是出租的基本標準，給個參考價格：一套30平米左右的公寓，後期裝修費用需要近2.8-3萬人民幣左右。裝修的事情是你自己去做還是交給中介去做？做完後有沒有達到你的預期？

再來是空租期（包括第一次出租前的時間）公寓的物管費、水費、電費、網費由誰去負責繳費？在泰國，如果長時間沒有繳納水費和電費，是會被拆掉電錶和水錶的，拖欠網費可能也會有麻煩。這些費用要麼是去物管繳費，要麼是在郵箱拿著繳費單去附近的711營業點繳費，還有的公寓提供網路繳費（這個要輕鬆許多）但不是所有的費用都可以通過網路繳費的。

細節上的麻煩，你又不可能一點兒小事情就自己飛去一趟親自處理，交給中介又會擔心是否負責上心，萬一長時間空租怎麼辦，每一屆租客離開後房屋損傷程度和賠償問題，這些問題都是有待解決的。

⑦進了泰國的錢，要出去也沒有那麼容易。

按道理說，錢去哪兒肯定是由自己決定，但是在泰國，想要把大筆資金轉出去，也沒有想像中那麼輕鬆，你得配合銀行提供各項證明。好比你賣了一套房子，需要把錢轉到國外去，你就需要配合銀行提交你賣房的相關手續，解釋這筆錢的來源，纔能夠決定這筆錢的去處。（產權合同就是這個作用）

如果你的錢來自於收租，那麼你也要配合提供相關的租賃合同等資料。所以真的不是滑鼠輕輕點點就可以那麼簡單的。

⑧中國人不可以貸款！

泰國人買房太划算，國家貸款利率低，沒有一套二套限制，政策是鼓勵的。雖然咱們在泰國有中國銀行和工商銀行，但基本上是不給中國人貸款的，之前關注過各類貸款銀行，如果實在想走貸款途徑的，手續複復雜，要求嚴苛，而且利率大概6%左右隨市場調節變化，只能以新加坡幣或者馬來西亞幣結算，又增加了一道不確定性。

算來算去，泰國買房貸款確實不划算也有風險，斷供的風險更大。

⑨泰國的法律還是優先保護泰國人的。

開公司必須有51%股份屬於泰國人所有，買公寓必須51%泰國人份額，夫妻離婚後在泰國的房產也要100%分給泰國籍配偶，基本上能夠在任何國際友人參與的項目都可以看到泰國政府對於本國人民權益的偏袒和捍衛。就這點上會讓外籍人士在泰國生活、工作失去歸屬感和安全感。也不知道在實際生活工作中，這些潛移默化的政策會產生如何深遠的影響。

⑩語言溝通障礙。

雖說曼谷是國際化大都市，但是泰國人在英語溝通能力上真的是無力吐槽，英語在這裡基本歇菜。如果要長期在這裡生活工作養老，我還是強烈建議學習泰語。正因為語言障礙，投資曼谷房產在沒有中介和他人幫忙的基礎上是十分困難冒險的，這也意味著這趟海外投資對投資者的個人能力是有要求的。當然你也可以無腦跟投，但是你也必須為此付出其中的差價。如果在海外進行個人維權、請律師上訴什麼的，也是異常艱辛痛苦的，所以投資前請務必三思而後行！

以上，是曼谷媽媽根據網路和個人經歷總結的全部泰國投資置業優劣分析，相信也是史上最中立，最全面的，希望可供各位投資者們作為參考。

泰國置業看哪裡？

置業前先問清楚自己一個問題：你投資泰國的目的是什麼？

自住、出租、炒樓、養老、教育、還是其他什麼？

你的目的越準確，對於你做決定越有益。

如果你還沒有思考清楚這個問題，一定不要盲目跟風下手，建議你和你的家人把這個問題弄清楚了，再考慮接下來的步驟。

出租、炒樓首選曼谷，芭提雅次之，清邁第三，海島類不推薦。

自住、教育、養老根據個人喜好，沒有排序，只是個人覺得清邁的養老環境更優一些，生活節奏也更適合老年人一些。曼谷有很好的國際學校，清邁也有很好的國際學校，無論有多少很好的國際學校，你終究只能去一所很好的國際學校讀書不是嗎？

然後我們來說說為什麼這麼排序：

曼谷是國際大都市，是集全泰國最優資源的首都，泰國本來就不大，泰國名人政客都居住在曼谷，還有什麼比這裡更具有投資價值？一帶一路的開往泰國的第一站也是曼谷，沒有什麼值得猶豫的，投資必定曼谷。

芭提雅緊靠曼谷，也算是沾了曼谷的光，芭提雅是港口城市，是泰國的經濟自貿區，一方面承擔了泰國的海上貿易運輸重擔，另一方面也是泰國著名的海邊度假旅遊聖地，雙功能加持沒有不投資的理由。據說曼谷與芭提雅之間的高鐵修建好後僅需要40分鐘，屆時曼谷對於芭提雅的經濟旅遊輸出會更上一層樓。

清邁是泰國的古都，擁有豐富的文化底蘊，這裡的生活節奏偏慢，沒有地質災害，人民樸實勤勞善良，素貼山夏季避暑最佳，消費水平相對較低，特別適合生活、養老。大部分的歐美養老客們都會把清邁作為養老聖地。未來清邁與曼谷之間由日本承建的JR新幹線也會陸續開通，屆時清邁搭乘新幹線到達曼谷也僅需6-8小時左右時間，相當方便。

普吉島、甲米等一類的海島度假旅遊聖地，美則美矣，但生活配套和交通始終是一個大問題。普吉島很多公寓距離主要交通幹道都非常遙遠，如果沒有汽車作為代步工具，日常生活是非常不方便的。一年裡來普吉島度假1-2個月完全OK，但時間待久了，再藍的海面也不過如此，因此投資普吉島及其他海島項目，空租就是一個現實大問題。

既然說道曼谷，不放跟大家分享一個硬貨，也算是曼谷投資置業當前來說鐵法則：但凡曼谷BTS綠線（中部和東南部）站臺步行距離800米以內的公寓項目，價格合理，可以盲選。距離站臺越近，出租回報率越高，空置率越低。

泰國置業步驟

一般情況下分期房和現房兩種，先來講一下最普遍的期房：

①看盤選房，交定金。

無論實地考察還是電子資料，先搞清楚自己投資的盤大概在什麼方位，周邊交通和配套（學校、醫院、購物中心、等等）Google map不了就去弄個VPN，儘可能不要盲選，有時間和精力的建議親自實地來考察。看盤也包括看開發商，泰國著名的十大開發商百度、微信上面隨便搜一搜大概都會瞭解七八。個人還是建議選擇大開發商，項目完成進度有保障（通常還會提前），精裝質量高，物業管理以及售後服務都比較全面，有的開發商還有自己旗下的銷售租賃中心，可以省去很多麻煩。確定地段，確定開發商，確定項目，確定戶型，確定樓層，最後選到你如意的那一套，就可以放心交定金了。

交定金可以現場刷卡或者銀行轉賬，如果有海外銀行（包含泰國銀行）個人還是建議用銀行轉賬，因為這個涉及到外匯證明FET。（泰國人稱tor tor 3）後面會一一展開這個問題。

②等待擬訂合同，支付首付款。

有的開發商很快，當天就可以出合同，有的可能要等待1-2個星期，這都是正常的。從支付定金之日開始1個月內通常，買家需要將總房價20-30%（具體要根據開發商的要求而定）的首付款從本人海外賬戶，或者本人泰國賬戶直接打入泰國開發商名下的銀行賬戶。（需要署名此款項是用於某樓盤購買某房產所用）這裡有一個問題就是，如果你直接從國內銀行這麼打出去，這筆款項可能就直接歇菜了。因為這裡涉及違規話題，就不在這裡展開了。

與此同時，開發商會將擬好的合同（兩本）現場或者郵寄給你，你需要按照開發商的要求，在兩本上面簽字確認，然後將其中著名屬於開發商的那本寄回給開發商。合同是泰文的，一般情況下有英文翻譯版本，但你只需要在泰文版本上面簽字確認即可。

合同上面有很明確的交房費用明細，涉及稅率，稅點，水電錶安裝費，一次性維修基金，以及物管費用等等。這些重點都可以自己勾畫出來，以方便交房時候及時查閱。（合同原本一定要保存好）

③等待項目建設。

大型開發商都會有相關的官方網站，上面會非常清晰地記錄當前工程完成進度。負責的中介或者銷售人員也會及時更新項目進展情況，泰國前十的開發商都非常積極，基本上都是提前交房，我自己手裡這套就是提前了整整一年交房，讓人覺得意外又驚喜。

④項目完成，現場收房，支付尾款，到銀行開外匯證明TT3/FET，到土地局過戶。

項目完成前一個月左右時間，開發商、負責人或者中介負責人就會通知你準備交房了，此刻你一定要準備好手裡的流動資金。和支付首付款一樣，將尾款一次性打入開發商名下的銀行賬戶，完整100%的支付。

支付全款前你可以本人來到項目現場收房，如果對細節有任何問題和需要修繕的地方都可以給開發商的人提出來，一般情況下泰國的房產都有至少1年的保質期。

那麼這裡涉及到一個問題，由誰去開外匯證明？如果從你名下的銀行打入開發商名下的賬戶的資金總和和你買房合同上面的金額完全扣合（可以多不可以少）那麼這個TT3外匯證明將由開發商負責去銀行開。如果你打入的開發商的資金綜合小於合同上的金額（比如說你的定金部分是現場刷卡）那麼你就需要自己去泰國銀行開具外匯證明（這種情況你必須擁有泰國銀行賬戶）並且，你從海外匯入本人泰國銀行的總金額必須大於或等於你此次購房總金額。所以這裡就解釋了為什麼建議銀行轉賬更方便日後開具外匯證明。

開發商或者你本人開具外匯證明當日就可以完成，有了這個外匯證明就可以去土地局過戶了（這個很多開發商也有專人負責辦理）通常1-2個工作日就可以拿到產權、地契和產權合同三樣非常重要的文件。有了這三個文件，便可以證明房屋歸屬關係，過戶也算順利完成。

⑤支付過戶稅、一年的物管費、一次性維修基金、水電錶安裝費等雜項。

這筆錢沒有規定支付方式，支付完畢你就可以拿到開發商給你的一大口袋新家入住包，裡面有空調遙控、各種鑰匙、門卡、電器說明書、保修卡、等等。那麼你就可以正式搬入你的新家，或者考慮找靠譜的中介出租了。

另外一種情況就是現房，能夠購買現房的機會很少，現房的價格要看賣家的情況。有的賣家本來就是低買高賣，打算在過戶前小賺一筆就更名易主。（泰國的開發商是允許在過戶前，在開發商的鑒證下雙方同意合同更名，需要支付約5000左右的更名費，這筆錢通常由賣家支付）有的賣家是因為資金臨時出了問題，比如超出預算確實沒有那麼多錢支付尾款，或者臨時錢挪用到其他地方去了無法抽身，這類賣家可能會著急開發商最後期限沒收首付款和定金前，自己選擇降價出售，看有沒有可能撈回首付款和本金。這類房產在泰國有一個好聽的名字叫做『紅單』。紅單是可行的，但是也必須是靠譜的賣家資源和靠譜的中介，必須在開發商的鑒定下完成紅單買賣。

紅單實際購買操作步驟：

①確認房屋詳細信息（建議實地考察），與賣家、中介三方在開發商的鑒證下完成更名合同簽署。開發商會將更名信息向上級和系統提交，這個過程最快3天，一般情況下是2個星期。

②收到開發商的確認更名成功合同，這個需要確認兩個方面：電腦系統和明確的更名成功文件（有開發商蓋章簽字的）。完成這一步後，你就可以結清賣家所有款項（中介費在泰國都是由賣家支付的）此後所有步驟與賣家再無瓜葛。當然你也有權利要求賣家將手裡的合同，匯款單據等相關資料全部整理交給你。（如果是中國賣家，支付方式你們也可以協商，不一定非要走海外銀行）

③在開發商給出的1個月寬限期內支付剩餘尾款，之後的過戶和收房、繳費之類的步奏和前面的期房無異。

無論是期房還是現房，業主所享有的權利都是一致的。一定要實施捍衛自己的權利，任何問題和疑問都可以直接跟開發商溝通解決。我本人在開發商處完成紅單更名時都找開發商負責人要到了郵件聯絡方式，這樣我可以隨時追蹤最新進度，有任何疑問和困難都可以直接聯繫開發商負責人立馬確認。

在紅單操作上還是謹慎地提醒一句：一定要找靠譜的賣家和靠譜的中介！否則後患無窮！！！