强调一句，并不是只有豪宅可以这样做，利用信息差做一个降维打击，其实国内很多人都不了解。一套物业配套齐全的入门级小户型，也能让「门外汉」一种高级感。

有的人买房，注重面子，有的人强调里子，各取所需就好，我一再呼吁:朋友们一定把你的需求尽可能提前告知，越详细越好，我们给你差异化定做方案，帮忙分析。

6、遇到坑的，网上吐槽的，大部分是买了坑项目和遇到了坑中介，信息高度不对称，确实应该明白一些底层逻辑，我写的避坑指南，绝对多年的干货。

我的主页，也回答了好多泰国房产的相关问题，也讲过很多海外投资的心法，可以去看

泰国置业置业寻找中介和自己去售楼处的区别与优劣势？ - 航海家的回答 - 知乎

我想知道泰国房产怎么来选择？ - 航海家的回答 - 知乎

我想知道泰国房产怎么来选择？?

在泰国买房子的这些人现在怎么样啦？ - 航海家的回答 - 知乎

之前回答过类似的问题，可以查看 ：

简单来说，如果你是买公寓然后出租，应该就是纯投资的需求了对吧。基于此，给予以下回答：

1.曼谷是泰国首都，粗糙类比中国大北京，曼谷也是泰国唯一的中心城市，集经济、文化、政z一体。

2.泰国去年国际游客4000万，据不完全统计，70%以上的中国游客第一次出境游会选择曼谷，不过近期疫情影响，游客大减。

3.泰国GDP18年4770亿美元，东南亚第二，19年GDP增速应该放缓，20年Q1疫情影响也大。

4.房产升值不可能再像13-17那样爆炸性的，更多的是维稳，一部分项目可能还会出现下降。

5.租金收益相对稳定，虽然达不到一些中介吹牛x的8-10%，基本还能维持在4-5%，好的项目5-6%也有。

6.泰铢这几年强势过后，略显疲软苗头，但稳住还是可以的。

另外给你推荐一个专栏吧：

泰国买房子是可以的，但是不要求暴涨，那是不可能的，另外租金收益还算不错，收租比国内强多了。

一定要买BTS附近的项目，主选素坤逸线站点500米以内的。另外就是看你的预算和预期的租金收益。

核心区价格高，租金不低，但是租售比比较低。

其次的片区租金可以，相对来讲租售比高。

最关键的是一定要找个靠谱的公司，除了把房子卖给你，后续的软装，租金管理他们也负责的那边。(注意：软装，和租金管理都是你自己掏钱哈)

不然泰国租房也是个麻烦事，你要想清楚！

以下。

1.泰国及曼谷介绍

泰国每年赚不少钱。以2018年为例，截止2018年12月份，泰国的外汇储备余额是2127亿美元。不要小看这个数字，它使得泰国这个国家的外汇储备排在了全世界第13名的位置。

首都曼谷

中南半岛最大城市，东南亚第二大城市，为泰国政治、经济、贸易、交通、文化、科技、教育、宗教与各方面中心。曼谷是繁华的国际大都市，是贵金属和宝石的交易中心。经济占泰国总量的44%，曼谷港承担著泰国90%的外贸。曼谷旅游业十分发达，被评选为2013全球最受欢迎旅游城市。 曼谷是国际活动中心之一，每年有多达200~300起的各种国际会议在此举行。城内设有联合国亚太经社委员会总部、世界银行、世界卫生组织、国际劳工组织以及20多个国际机构的区域办事处。曼谷被誉为「佛教之都」，是「世界佛教联谊会」总部及亚洲理工学院所在地。曼谷工商业发达，是世界著名米市，拥有碾米、纺织、制糖、建筑材料等工厂。泰国有536家上市公司，在泰国证券交易所（泰文：???????????????????????????、英文：Stock Exchange of Thailand）上市，总资本约为10兆泰铢（约合3000亿美元）（2016年4月30日）。曼谷已经成为东南亚的重要经济支柱。曼谷是泰国的经济中心，也是贵金属和宝石的交易中心。湄南河允许曼谷有港口的功能有助贸易发展，另外旅游业亦是十分受欢迎，为重要的经济支柱，市内有大量高级酒店，设施齐全，一年接待近1500万的旅客，以马来西亚、日本、中国（包含香港、澳门）等国家最多。2013年5月27日，万事达卡国际组织宣布，曼谷超越英国伦敦成为全球最受游客欢迎旅游目的地。

2.购买资格问题

首先要区分，别墅或公寓。泰国住宅市场就只有别墅和公寓两种产品。

如果是别墅，按照泰国法律规定，外国人是不能直接拥有土地的。要稍微变换一下方法，比如找3个泰国人合伙，他们每个人17%股份，你49%股份。因为这家泰国公司51%股份在泰国人手里，可以享受本地人待遇，可以直接用于买别墅。同时让这几个泰方股东事先写好退股/转股协议，在泰国法律上也是有效的。总体上虽然安全，但是说服教育接手下家成本太高。

对于公寓，泰国的法律规定是这样的，49%的单位可以卖给外国人，51%的单位必须卖给泰国本地人。在这里我解释一下，免得引起误会。这里的49%和51%的意思是，假如这栋楼一共是100套一模一样大的公寓，49套可以卖给外国人，51套必须卖给泰国本地人。也就是说，你买的那套公寓是直接可以写自己的名字，并且你自己选的那套公寓100%份额都是属于你的。

泰国对于外国购买者的身份，并没有要求。基本上就是，只要你有钱买得起，你有护照，也就可以购买了，投资门槛很低。

只要你有足够的资金，也没有购买套数的限制，你可以在整个泰国购买无数套。当然如果是在同一个楼盘的话，就必须符合泰国政府规定的，外国人只能购买49%单位的规定。然后有些时候还要符合开发商的分配，因为泰国开发商这边喜欢把49%的份额按照一个比例，然后分配给各个国家国籍的人。不过这只是开发商自己的调节了。这是一种传统了，没有办法，大陆也就这几年才迅速崛起成为最大买家的。之前49%的份额都是被日本、韩国、俄罗斯和整个东南亚国家的买家给买走的。到如今只是我们的购买力量在泰国变强了，这些国家在泰国的购买力并没有变弱。

3.项目产权

外国人购买和泰国本国人买的产权是一样的，也是永久产权。

还有一种产权，叫做租赁产权。这种产权，一般兴盛于别墅的二手市场，也是为了绕过泰国法律不允许外国人直接百分百拥有土地的。因为按照泰国的土地制度，要是产权，那么就是永久私有。

这一点在国外执行的，都比较好。比如在日本，从60年代开始就计划在成田机场修3条机场跑道。然后到如今，半个世纪过去了，还只修完1条半。因为永久私有制下，是我家的土地，就是我家的。我不同意，就是不同意。

4.泰国房地产项目开发流程

首先要说明的，泰国土地都是私有产权，政府手里是没有土地的，不像天朝走国有出让。所以，开发商获得土地都是与持有土地的人（当地人叫地主）进行交易。

至于开发商出什么样的价格，商谈什么样的条件，全是开发商跟私人土地主之间的事情了。如果你有本事，某个开发商突然买下很多土地也有可能。如果你没本事，一块土地都买不到，也有可能。

第二步，是开发商向政府报建报批的各种手续，只要上面批了，就可以开始卖了。泰国这边也是有著各种什么城市规划，各种方面的审查的，这个跟全世界大多数国家都是一样的。对于容积率也好、大楼高度也好，不同时候都有著不同的标准。

第三步，就是边建边卖。一般情况下下，从买下土地到建成，这个周期，大概是两到三年。这既是它们的建设周期，也是它们的销售周期。

5.交易付款

一般情况下，在曼谷购买新房的话，是这样的。

首先是看中了，先是付一个定金，大概是5万泰铢到10万泰铢的水平，也就是一两万人民币，获得了项目的锁定权。然后就是交首付。一般情况下，曼谷新房的首付比例大概是在20%到30%之间。当然40%比例的有没有呢？也有。这个首付比例每个项目都是不一样。交首付的时间，一般是缴纳定金的14天以内。当然如果你在中介那里买的话，待遇会好一些，它们能够帮你稍微延长一点，比如到20多天这样子。因为跟上门的散客不同，这些中介是能够给他们带来销售量的渠道，它们是不敢太得罪的。相比对于上门散客一板一眼做事，对于渠道它们都还保持著有商有量的态度。最后的剩余尾款部分，那就是要等到交房子的时候再交的了。如果你买房子是它刚开盘的时候，也就是说，你要等到两三年后，才需要交尾款。当然，如果你选的是交房时间比较近的楼盘，那么这个交尾款的时间，就会比较近。

在首付和尾款之间的这几年内，不需要缴纳任何款。当然，以上是曼谷开发商的通常做法。但是如果是在芭提雅、普吉岛等地方的项目的话，付款节奏每个项目都会有些不同，有要求按照工程进度付款的。

6.泰国买房是否可以贷款？

经过实地调研，基本上是否定的。

泰国这边的银行，对于外国人在泰买房，都是不贷款的，是没有这个业务的。这个跟泰国的相关法律有关，基本没有办法突破。

当然了，相信有人也听说过，说中国银行好像能做泰国买房贷款。做的呢，是中国银行的新加坡分行。然后我去看过，那个对于贷款人资料的要求。基本上如果你不是每月真实的社保个税工资流水很高的，又在知名企业上班的，都不太可能贷下来，操作难度较大。

也有极个别楼盘，联系了一些民间金融公司进来做。但基本年利率至少都是在8%及其以上了，然后最多贷款10年这样。资金成本较高，也不太建议。

总之，泰国的房子是真的，真金白银买上去的，没有什么金融杠杆，应该来说是比较实在的。

7.权属过户问题

房产，说到底作为一种商品，自然要让给购买人获得所有权。泰国作为一个私有产权国家，更是如此。在你付完首付款之后，在付尾款之前，也就是交房之前，都是可以转名的。并且开发商对此，并不限制转名的次数。

对于转名，开发商那边还会给予配合，开发商这边还会配合更名的双方去签订一些文件。当然开发商的配合，也是需要付出一些费用的。费用大概在3000到5000泰铢左右的样子，不过有的开发商会免。

8.资金如何出境？

这个要分。

先说一下，标准流程。是你付完定金之后，泰国开发商这边会出具一个文件，你拿著这个文件，可以去指定的银行开一个泰国银行账户。然后你这边再从泰国以外的银行把首付款以美金的形式汇进来。然后你再把款项打到开发商公司的账户上。

但是呢，也有著各种简化的版本。

第1种简化版本是，你可以不在泰国开户，直接从国内打到他们指定的公司收款账户上。

第2种简化版本是，你可以直接在售楼部刷卡，刷消费。它们售楼部就有POS机器，直接可刷。

第3种简化版本，就更牛逼了。有一些开发商在我们国内是有办事处的。可以直接不出国，在国内，在它们办事处直接刷人民币。

泰国房子的首付款比较低。有些也就三十四万，低能到10多万，这种钱数都是很少的，很多人旅个游，光消费都不止这个数字，所以基本上都不用担心。

9.未来如何打理？

目前，很多都是交给大楼的物业，进行代为出租的。当然这边也是有专门从事这种租房事务中介的，也可以交给他们。两种方式收费标准都是一样，帮你出租出去1年，收1个月租金这样。这个和国内差不多。

考察这么久之后，同时，发现很多国内的资本看上了泰国这个租房市场。已经有一些团队在进驻泰国了，因为泰国的租售比也好，还是出租率也好，都十分让国内那帮人把口水流到胸口上。

10.在泰国买房需要多少钱？

其实门槛很低。

项目因地段、面积、品质不同，售价也有不同，目前境外投资人主要关注50-200万元（人民币）的项目，因为这些小户型比较好出租。

这点和很多人，想的不一样。海外置业的并不是要什么身家亿万的人，才够得著。比如在泰国置业，你手里差不多有个五六十万就可以开始了。当然具体需要的资金，看你选择的项目。

这是为什么现在东南亚海外置业，比去欧美海外置业更为火的原因之一，更受到资金追捧的原因之一，就是因为只要想，国内很多的人都能够下得了手。

11.泰国房子有房产税吗？

这是很多人最关心的问题。泰国是一个没有房产税的国家。

当然和全世界一样，每一个国家都规定了，在自己国家取得收入的话，是要交个人所得税的。这个我国几百年前也是这样规定的，但是我国普通老百姓租房出去，现在也没强制交个人所得税。这个情况，在泰国更加是这样。

同时，按照泰国规定，在5000万泰铢以下的遗产继承，无遗产税。也就是说，1000万人民币以下的泰国房产的话，就算万一，遗产税都跟你无缘。

这个其实也是东南亚房产优质于欧美房产的地方。欧美涨幅也是良性有限的不说，它们的税收制度非常的完善。增值了有增值税，个人所得有所得税。所有税收一扣下来，基本就不剩下很多了。

12.中国居民购买泰国房产对接机构

有的人会问，不能自己直接上楼盘买吗？当然是能的。但是需要说明的是，购买房产，专业服务很重要，这些机构可以在每个交易环节（选房、泰国开户、合同把关、资金安全支付、验房、后期出租）帮可以把控风险。就像国内的二手房交易，虽然只是买卖交易，但是买卖双方都很需要链家、我爱我家等专业机构的参与。当然你也不用担心买贵，因为全世界都一个样，那就是开发商定价，然后不管在楼盘营销中心，还是在各个渠道，都是一个价。

芭提雅包租婆，有理有据有事实的回答这个问题。非中介，所以去除了所有浮夸的成分，一切以事实说话。

2018年初和朋友一起购买了南区的一套小公寓，31万到手。包租婆采购出身，比较擅长数据，从18年11月开始正式运营到2020年2月共计收入约五万五千人民币，具体到月收入如下，注意，单位为人民币。

图四 包租婆分析几大平台的收益对比

关于数据的几点说明

• 图一为交房到至今的收入状况，取2019年一整年为例，去除一个月的物业费，收益为41257元，减去一年的物业费约3000元，收益为(41257-3000)/(310000+10000)=12%. 其中31万为购房款，1万为拿房后的布置费用。
• 从图二来看，小区公寓的出租收入整体呈上升趋势，并在2019年12月达到顶峰。这一趋势复合小区收房物业各方面的日趋完善，也符合芭提雅当地淡旺季的基本规律。其中收入较低的月份含包租婆自己去芭提雅入住以及朋友的免费入住。
• 图三是当初包租婆在芭提雅在芭提雅购房开的泰国账户，自运营开始一直作为出租的收款账户。极大程度的保证了包租婆能够管住钱包存下钱的愿望（可以想像若是连国内的卡再连上淘宝真是史诗级灾难）。
• 图四是包租婆在各大平台的出租收益对比，airbnb还是占第一的， 但优势也并不明显，Booking因为平台收到管理费太高所以生意一直比较惨淡，Other代表其他渠道订房，比如口口相传微信直接联系包租婆等。

收益率12%，绝对跑过各大中介的宣传，这是相当喜人的成绩，但这也得益于

• 包租婆购房比较早，汇率比较好，房子总价低。
• 包租婆英文流利，多平台操作，极大程度的保证了入住率。
• 包租婆善于沟通，积累了很好的评价。
• 选择了高性比价公寓，集聚了不少长租的客户。

如果按照现在的收益，这套房用六年就能收回成本，包租婆非常欣慰。

如果提到卖房，就没有租房这么乐观了。

我的朋友，同一小区，因为家里有其他的规划，购房后几个月想出售这套房子，以泰铢来看几乎是当时的平价出，只不过因为汇率上涨了1万人民币，至今，无人问津。这样看来，这一年不到的时间，其实房子并未升值。

是小区选的不好么，我想这一年多来的收益已经可以回答这个问题。

只是印证了一句话，在芭提雅，甚至泰国，二手房的销路并不好。

想像一下，不难明白这个道理，泰国人都买公寓的价钱比外国人便宜很多，他们是断然不会接收高价二手房。因为长期出租，二手房的房屋状态并不理想，市面上如雨后春笋般的新房无一不使出浑身解数勾搭著投资者，谁来接受你的二手房？

回到问题，芭提雅的房产投资是否靠谱，取决于你的期待值。

如果你想快进快出，享受爆破式增长，我的朋友就是最直接的例子，二手房很难再短期内增值和出售。

如果你想长线投资，像我这样认真的运营，收入是相当可观的。

加之，我们在堵一个未来

• 赌基建，所谓高铁一通，黄金万两。
• 赌国家政策，东部走廊计划，一带一路。
• 赌芭提雅这个地理位置，泰国再发展非他莫属。

买房，很多时候在我看来，不是单纯的钱的事。

而今疫情之下，越来越多人在思考自己人生的Plan B，毕竟我们并不想在突发事件时被困在家里，更不想被无情的困在2020，当全世界对中国说No的时候，泰国对我们张开了双臂。当小几十万让我们在一二线城市无所适从的时候，芭提雅可以给你的人生Plan B。

买了房，旅游变成了回家，从此陌生的国度也有了归属感和挂念。

买了房，内心多了些底气，钢精水泥比通货膨胀的货币来的踏实。买了房，多了一种可能性，也许有一天就会去拥抱碧海蓝天而居。

投资前，先问问自己是否可以有平和的心态，和对应的物质基础。如果孤注一掷又影响生活质量还是不要了，太注重结果很难有平衡的心态，何必花钱自寻烦恼。如果各方面条件允许，热烈欢迎你芭提雅和我一起做包租婆（公）。

在芭提雅运营房子的这几年，收获了很多租客朋友，也认识了很多志同道合的购房者。深深体会到巨大的吸引力背后总潜伏著危机，

• 有些人买了烂盘砸在手里无法出租
• 有些人买了房毫无售后而言，想出租寸步难行
• 有些人把房交给了中介，却拿著不符合市场行情的租金

海外购房，好房以及好的房产机构是同等重要的。任何事情，相信自己的眼睛比相信一切文案重要。

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我是包租婆，在Airbnb, Booking, Agoda等平台认真运营自己的小公寓，以超高收益带领其他芭提雅业主致富。

我是包租婆，一个中国路盲，雨天晴天白天晚上同一条道路分不清楚的人而今可以背出芭提雅的地图，熟悉每个楼盘的位置价格，优缺点。

• 我是包租婆 有理 有据 有实力
• 在芭提雅有房 有爱 有期许
• 若你想买房，可以找我讨论交流
• 若你有房出租，可以找我托管

欢迎公众号关注「泰说说」，或者私信我，分享买房出租的体验。

编辑于 2020-02-21?著作权归作者所有

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就投资的角度来说，泰国的房价不会像国内之前一样疯长，而是每年很平稳的8-12%的增长速度，泰国的房产投资还有很大一部分在于它的租金收益，众所周知泰国是一个全球闻名的旅游胜地，来自全球的大量游客，给泰国的房产市场带来了非常可观的租金收益。泰国地处东南亚的中心位置，地理位置优越，泛亚铁路已经开始修建，泰国处在交通枢纽的位置，再加上「一带一路「的提出，泰国现在处在经济发展的黄金阶段，投资前景很乐观。现在也是投资的好时机。泰国本身就是旅游胜地，所以我们不光光是投资的一套房产，更是在投资另一种生活方式，闲暇时过去度假，在漫步海边，欣赏著日落，享受生活。投资泰国房产，或者是说投资海外房产，最主要是考虑它的，安全性，稳定性，可靠性。

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我也正在研究泰国买房的问题，但是不是纯投资，更多的是为了度假和居住，所以更多的考虑的是别墅。个人觉得在曼谷的好一些的地段投公寓应该是没问题的，投资是看稳定性和回报比（还应该考虑长期汇率），尤其是国外房产，很难像国内这样疯狂的涨幅，稳妥考虑租金回报就是王道。 我在英国，日本投资了公寓，抛却汇率因素（英国是个坑啊，刚买了两年脱欧了英镑汇率大跌，不过目前在看涨），回报比和稳定性都不错。越南赌一把，感觉会像国内进程一样，有大涨的可能性。 然后说回到泰国别墅，因为政策的限制导致外国人没有永久的产权，几种办法，也都是办法，也没有绝对安全保证，所以我的考虑的结果是有闲钱，可以承担部分乃至全部风险的，可以考虑入，毕竟很多外国人都在那里买了，孤注一掷式的投法就别考虑了，因为那么多外国人买，可能大部分都是能否承担风险的。这是我的理解。

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你自己打算住吗，还是纯投资，要是打算房价增长炒房的不建议泰国，泰国适合你去做中长期投资，一般10-15年回本，你还能留一套永久产权的房子，以后养养老啥的。

曼谷的房子纯投资属性居多，给中介出租，看地段决定回报率，4-8%不等

普吉岛的房子度假加投资，一般是开发商和酒店合作，酒店包租给固定点位一般是5-8%，自己享有每年一定天数的免费酒店入住

就好比拿100万房子举例，当然这个钱在一线城市有投资不了房产，一年在泰国收益差不多保守估计有6-7万，靠租金10几年就回本了，在一线首先投不了房子，二三线又租不了这么多钱

所以靠谱不靠谱你对比看看喽 希望能帮到你

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现在这个价格不建议买了。

稳妥起见，可以考虑日本，其次迪拜。

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