強調一句，並不是隻有豪宅可以這樣做，利用信息差做一個降維打擊，其實國內很多人都不瞭解。一套物業配套齊全的入門級小戶型，也能讓「門外漢」一種高級感。

有的人買房，注重面子，有的人強調裏子，各取所需就好，我一再呼籲:朋友們一定把你的需求儘可能提前告知，越詳細越好，我們給你差異化定做方案，幫忙分析。

6、遇到坑的，網上吐槽的，大部分是買了坑項目和遇到了坑中介，信息高度不對稱，確實應該明白一些底層邏輯，我寫的避坑指南，絕對多年的乾貨。

我的主頁，也回答了好多泰國房產的相關問題，也講過很多海外投資的心法，可以去看

泰國置業置業尋找中介和自己去售樓處的區別與優劣勢？ - 航海家的回答 - 知乎

我想知道泰國房產怎麼來選擇？ - 航海家的回答 - 知乎

我想知道泰國房產怎麼來選擇？?

在泰國買房子的這些人現在怎麼樣啦？ - 航海家的回答 - 知乎

之前回答過類似的問題，可以查看 ：

簡單來說，如果你是買公寓然後出租，應該就是純投資的需求了對吧。基於此，給予以下回答：

1.曼谷是泰國首都，粗糙類比中國大北京，曼谷也是泰國唯一的中心城市，集經濟、文化、政z一體。

2.泰國去年國際遊客4000萬，據不完全統計，70%以上的中國遊客第一次出境遊會選擇曼谷，不過近期疫情影響，遊客大減。

3.泰國GDP18年4770億美元，東南亞第二，19年GDP增速應該放緩，20年Q1疫情影響也大。

4.房產升值不可能再像13-17那樣爆炸性的，更多的是維穩，一部分項目可能還會出現下降。

5.租金收益相對穩定，雖然達不到一些中介吹牛x的8-10%，基本還能維持在4-5%，好的項目5-6%也有。

6.泰銖這幾年強勢過後，略顯疲軟苗頭，但穩住還是可以的。

另外給你推薦一個專欄吧：

泰國買房子是可以的，但是不要求暴漲，那是不可能的，另外租金收益還算不錯，收租比國內強多了。

一定要買BTS附近的項目，主選素坤逸線站點500米以內的。另外就是看你的預算和預期的租金收益。

核心區價格高，租金不低，但是租售比比較低。

其次的片區租金可以，相對來講租售比高。

最關鍵的是一定要找個靠譜的公司，除了把房子賣給你，後續的軟裝，租金管理他們也負責的那邊。(注意：軟裝，和租金管理都是你自己掏錢哈)

不然泰國租房也是個麻煩事，你要想清楚！

以下。

1.泰國及曼谷介紹

泰國每年賺不少錢。以2018年為例，截止2018年12月份，泰國的外匯儲備餘額是2127億美元。不要小看這個數字，它使得泰國這個國家的外匯儲備排在了全世界第13名的位置。

首都曼谷

中南半島最大城市，東南亞第二大城市，為泰國政治、經濟、貿易、交通、文化、科技、教育、宗教與各方面中心。曼谷是繁華的國際大都市，是貴金屬和寶石的交易中心。經濟佔泰國總量的44%，曼谷港承擔著泰國90%的外貿。曼谷旅遊業十分發達，被評選為2013全球最受歡迎旅遊城市。 曼谷是國際活動中心之一，每年有多達200~300起的各種國際會議在此舉行。城內設有聯合國亞太經社委員會總部、世界銀行、世界衛生組織、國際勞工組織以及20多個國際機構的區域辦事處。曼谷被譽為「佛教之都」，是「世界佛教聯誼會」總部及亞洲理工學院所在地。曼谷工商業發達，是世界著名米市，擁有碾米、紡織、製糖、建築材料等工廠。泰國有536家上市公司，在泰國證券交易所（泰文：???????????????????????????、英文：Stock Exchange of Thailand）上市，總資本約為10兆泰銖（約合3000億美元）（2016年4月30日）。曼谷已經成為東南亞的重要經濟支柱。曼谷是泰國的經濟中心，也是貴金屬和寶石的交易中心。湄南河允許曼谷有港口的功能有助貿易發展，另外旅遊業亦是十分受歡迎，為重要的經濟支柱，市內有大量高級酒店，設施齊全，一年接待近1500萬的旅客，以馬來西亞、日本、中國（包含香港、澳門）等國家最多。2013年5月27日，萬事達卡國際組織宣佈，曼谷超越英國倫敦成為全球最受遊客歡迎旅遊目的地。

2.購買資格問題

首先要區分，別墅或公寓。泰國住宅市場就只有別墅和公寓兩種產品。

如果是別墅，按照泰國法律規定，外國人是不能直接擁有土地的。要稍微變換一下方法，比如找3個泰國人合夥，他們每個人17%股份，你49%股份。因為這家泰國公司51%股份在泰國人手裡，可以享受本地人待遇，可以直接用於買別墅。同時讓這幾個泰方股東事先寫好退股/轉股協議，在泰國法律上也是有效的。總體上雖然安全，但是說服教育接手下家成本太高。

對於公寓，泰國的法律規定是這樣的，49%的單位可以賣給外國人，51%的單位必須賣給泰國本地人。在這裡我解釋一下，免得引起誤會。這裡的49%和51%的意思是，假如這棟樓一共是100套一模一樣大的公寓，49套可以賣給外國人，51套必須賣給泰國本地人。也就是說，你買的那套公寓是直接可以寫自己的名字，並且你自己選的那套公寓100%份額都是屬於你的。

泰國對於外國購買者的身份，並沒有要求。基本上就是，只要你有錢買得起，你有護照，也就可以購買了，投資門檻很低。

只要你有足夠的資金，也沒有購買套數的限制，你可以在整個泰國購買無數套。當然如果是在同一個樓盤的話，就必須符合泰國政府規定的，外國人只能購買49%單位的規定。然後有些時候還要符合開發商的分配，因為泰國開發商這邊喜歡把49%的份額按照一個比例，然後分配給各個國家國籍的人。不過這只是開發商自己的調節了。這是一種傳統了，沒有辦法，大陸也就這幾年才迅速崛起成為最大買家的。之前49%的份額都是被日本、韓國、俄羅斯和整個東南亞國家的買家給買走的。到如今只是我們的購買力量在泰國變強了，這些國家在泰國的購買力並沒有變弱。

3.項目產權

外國人購買和泰國本國人買的產權是一樣的，也是永久產權。

還有一種產權，叫做租賃產權。這種產權，一般興盛於別墅的二手市場，也是為了繞過泰國法律不允許外國人直接百分百擁有土地的。因為按照泰國的土地制度，要是產權，那麼就是永久私有。

這一點在國外執行的，都比較好。比如在日本，從60年代開始就計劃在成田機場修3條機場跑道。然後到如今，半個世紀過去了，還只修完1條半。因為永久私有制下，是我家的土地，就是我家的。我不同意，就是不同意。

4.泰國房地產項目開發流程

首先要說明的，泰國土地都是私有產權，政府手裡是沒有土地的，不像天朝走國有出讓。所以，開發商獲得土地都是與持有土地的人（當地人叫地主）進行交易。

至於開發商出什麼樣的價格，商談什麼樣的條件，全是開發商跟私人土地主之間的事情了。如果你有本事，某個開發商突然買下很多土地也有可能。如果你沒本事，一塊土地都買不到，也有可能。

第二步，是開發商向政府報建報批的各種手續，只要上面批了，就可以開始賣了。泰國這邊也是有著各種什麼城市規劃，各種方面的審查的，這個跟全世界大多數國家都是一樣的。對於容積率也好、大樓高度也好，不同時候都有著不同的標準。

第三步，就是邊建邊賣。一般情況下下，從買下土地到建成，這個週期，大概是兩到三年。這既是它們的建設週期，也是它們的銷售週期。

5.交易付款

一般情況下，在曼谷購買新房的話，是這樣的。

首先是看中了，先是付一個定金，大概是5萬泰銖到10萬泰銖的水平，也就是一兩萬人民幣，獲得了項目的鎖定權。然後就是交首付。一般情況下，曼谷新房的首付比例大概是在20%到30%之間。當然40%比例的有沒有呢？也有。這個首付比例每個項目都是不一樣。交首付的時間，一般是繳納定金的14天以內。當然如果你在中介那裡買的話，待遇會好一些，它們能夠幫你稍微延長一點，比如到20多天這樣子。因為跟上門的散客不同，這些中介是能夠給他們帶來銷售量的渠道，它們是不敢太得罪的。相比對於上門散客一板一眼做事，對於渠道它們都還保持著有商有量的態度。最後的剩餘尾款部分，那就是要等到交房子的時候再交的了。如果你買房子是它剛開盤的時候，也就是說，你要等到兩三年後，才需要交尾款。當然，如果你選的是交房時間比較近的樓盤，那麼這個交尾款的時間，就會比較近。

在首付和尾款之間的這幾年內，不需要繳納任何款。當然，以上是曼谷開發商的通常做法。但是如果是在芭提雅、普吉島等地方的項目的話，付款節奏每個項目都會有些不同，有要求按照工程進度付款的。

6.泰國買房是否可以貸款？

經過實地調研，基本上是否定的。

泰國這邊的銀行，對於外國人在泰買房，都是不貸款的，是沒有這個業務的。這個跟泰國的相關法律有關，基本沒有辦法突破。

當然了，相信有人也聽說過，說中國銀行好像能做泰國買房貸款。做的呢，是中國銀行的新加坡分行。然後我去看過，那個對於貸款人資料的要求。基本上如果你不是每月真實的社保個稅工資流水很高的，又在知名企業上班的，都不太可能貸下來，操作難度較大。

也有極個別樓盤，聯繫了一些民間金融公司進來做。但基本年利率至少都是在8%及其以上了，然後最多貸款10年這樣。資金成本較高，也不太建議。

總之，泰國的房子是真的，真金白銀買上去的，沒有什麼金融槓桿，應該來說是比較實在的。

7.權屬過戶問題

房產，說到底作為一種商品，自然要讓給購買人獲得所有權。泰國作為一個私有產權國家，更是如此。在你付完首付款之後，在付尾款之前，也就是交房之前，都是可以轉名的。並且開發商對此，並不限制轉名的次數。

對於轉名，開發商那邊還會給予配合，開發商這邊還會配合更名的雙方去簽訂一些文件。當然開發商的配合，也是需要付出一些費用的。費用大概在3000到5000泰銖左右的樣子，不過有的開發商會免。

8.資金如何出境？

這個要分。

先說一下，標準流程。是你付完定金之後，泰國開發商這邊會出具一個文件，你拿著這個文件，可以去指定的銀行開一個泰國銀行賬戶。然後你這邊再從泰國以外的銀行把首付款以美金的形式匯進來。然後你再把款項打到開發商公司的賬戶上。

但是呢，也有著各種簡化的版本。

第1種簡化版本是，你可以不在泰國開戶，直接從國內打到他們指定的公司收款賬戶上。

第2種簡化版本是，你可以直接在售樓部刷卡，刷消費。它們售樓部就有POS機器，直接可刷。

第3種簡化版本，就更牛逼了。有一些開發商在我們國內是有辦事處的。可以直接不出國，在國內，在它們辦事處直接刷人民幣。

泰國房子的首付款比較低。有些也就三十四萬，低能到10多萬，這種錢數都是很少的，很多人旅個遊，光消費都不止這個數字，所以基本上都不用擔心。

9.未來如何打理？

目前，很多都是交給大樓的物業，進行代為出租的。當然這邊也是有專門從事這種租房事務中介的，也可以交給他們。兩種方式收費標準都是一樣，幫你出租出去1年，收1個月租金這樣。這個和國內差不多。

考察這麼久之後，同時，發現很多國內的資本看上了泰國這個租房市場。已經有一些團隊在進駐泰國了，因為泰國的租售比也好，還是出租率也好，都十分讓國內那幫人把口水流到胸口上。

10.在泰國買房需要多少錢？

其實門檻很低。

項目因地段、面積、品質不同，售價也有不同，目前境外投資人主要關注50-200萬元（人民幣）的項目，因為這些小戶型比較好出租。

這點和很多人，想的不一樣。海外置業的並不是要什麼身家億萬的人，才夠得著。比如在泰國置業，你手裡差不多有個五六十萬就可以開始了。當然具體需要的資金，看你選擇的項目。

這是為什麼現在東南亞海外置業，比去歐美海外置業更為火的原因之一，更受到資金追捧的原因之一，就是因為只要想，國內很多的人都能夠下得了手。

11.泰國房子有房產稅嗎？

這是很多人最關心的問題。泰國是一個沒有房產稅的國家。

當然和全世界一樣，每一個國家都規定了，在自己國家取得收入的話，是要交個人所得稅的。這個我國幾百年前也是這樣規定的，但是我國普通老百姓租房出去，現在也沒強制交個人所得稅。這個情況，在泰國更加是這樣。

同時，按照泰國規定，在5000萬泰銖以下的遺產繼承，無遺產稅。也就是說，1000萬人民幣以下的泰國房產的話，就算萬一，遺產稅都跟你無緣。

這個其實也是東南亞房產優質於歐美房產的地方。歐美漲幅也是良性有限的不說，它們的稅收制度非常的完善。增值了有增值稅，個人所得有所得稅。所有稅收一扣下來，基本就不剩下很多了。

12.中國居民購買泰國房產對接機構

有的人會問，不能自己直接上樓盤買嗎？當然是能的。但是需要說明的是，購買房產，專業服務很重要，這些機構可以在每個交易環節（選房、泰國開戶、合同把關、資金安全支付、驗房、後期出租）幫可以把控風險。就像國內的二手房交易，雖然只是買賣交易，但是買賣雙方都很需要鏈家、我愛我家等專業機構的參與。當然你也不用擔心買貴，因為全世界都一個樣，那就是開發商定價，然後不管在樓盤營銷中心，還是在各個渠道，都是一個價。

芭提雅包租婆，有理有據有事實的回答這個問題。非中介，所以去除了所有浮誇的成分，一切以事實說話。

2018年初和朋友一起購買了南區的一套小公寓，31萬到手。包租婆採購出身，比較擅長數據，從18年11月開始正式運營到2020年2月共計收入約五萬五千人民幣，具體到月收入如下，注意，單位為人民幣。

圖四 包租婆分析幾大平臺的收益對比

關於數據的幾點說明

• 圖一為交房到至今的收入狀況，取2019年一整年為例，去除一個月的物業費，收益為41257元，減去一年的物業費約3000元，收益為(41257-3000)/(310000+10000)=12%. 其中31萬為購房款，1萬為拿房後的佈置費用。
• 從圖二來看，小區公寓的出租收入整體呈上升趨勢，並在2019年12月達到頂峯。這一趨勢複合小區收房物業各方面的日趨完善，也符合芭提雅當地淡旺季的基本規律。其中收入較低的月份含包租婆自己去芭提雅入住以及朋友的免費入住。
• 圖三是當初包租婆在芭提雅在芭提雅購房開的泰國賬戶，自運營開始一直作為出租的收款賬戶。極大程度的保證了包租婆能夠管住錢包存下錢的願望（可以想像若是連國內的卡再連上淘寶真是史詩級災難）。
• 圖四是包租婆在各大平臺的出租收益對比，airbnb還是佔第一的， 但優勢也並不明顯，Booking因為平臺收到管理費太高所以生意一直比較慘淡，Other代表其他渠道訂房，比如口口相傳微信直接聯繫包租婆等。

收益率12%，絕對跑過各大中介的宣傳，這是相當喜人的成績，但這也得益於

• 包租婆購房比較早，匯率比較好，房子總價低。
• 包租婆英文流利，多平臺操作，極大程度的保證了入住率。
• 包租婆善於溝通，積累了很好的評價。
• 選擇了高性比價公寓，集聚了不少長租的客戶。

如果按照現在的收益，這套房用六年就能收回成本，包租婆非常欣慰。

如果提到賣房，就沒有租房這麼樂觀了。

我的朋友，同一小區，因為家裡有其他的規劃，購房後幾個月想出售這套房子，以泰銖來看幾乎是當時的平價出，只不過因為匯率上漲了1萬人民幣，至今，無人問津。這樣看來，這一年不到的時間，其實房子並未升值。

是小區選的不好麼，我想這一年多來的收益已經可以回答這個問題。

只是印證了一句話，在芭提雅，甚至泰國，二手房的銷路並不好。

想像一下，不難明白這個道理，泰國人都買公寓的價錢比外國人便宜很多，他們是斷然不會接收高價二手房。因為長期出租，二手房的房屋狀態並不理想，市面上如雨後春筍般的新房無一不使出渾身解數勾搭著投資者，誰來接受你的二手房？

回到問題，芭提雅的房產投資是否靠譜，取決於你的期待值。

如果你想快進快出，享受爆破式增長，我的朋友就是最直接的例子，二手房很難再短期內增值和出售。

如果你想長線投資，像我這樣認真的運營，收入是相當可觀的。

加之，我們在堵一個未來

• 賭基建，所謂高鐵一通，黃金萬兩。
• 賭國家政策，東部走廊計劃，一帶一路。
• 賭芭提雅這個地理位置，泰國再發展非他莫屬。

買房，很多時候在我看來，不是單純的錢的事。

而今疫情之下，越來越多人在思考自己人生的Plan B，畢竟我們並不想在突發事件時被困在家裡，更不想被無情的困在2020，當全世界對中國說No的時候，泰國對我們張開了雙臂。當小几十萬讓我們在一二線城市無所適從的時候，芭提雅可以給你的人生Plan B。

買了房，旅遊變成了回家，從此陌生的國度也有了歸屬感和掛念。

買了房，內心多了些底氣，鋼精水泥比通貨膨脹的貨幣來的踏實。買了房，多了一種可能性，也許有一天就會去擁抱碧海藍天而居。

投資前，先問問自己是否可以有平和的心態，和對應的物質基礎。如果孤注一擲又影響生活質量還是不要了，太注重結果很難有平衡的心態，何必花錢自尋煩惱。如果各方面條件允許，熱烈歡迎你芭提雅和我一起做包租婆（公）。

在芭提雅運營房子的這幾年，收穫了很多租客朋友，也認識了很多志同道合的購房者。深深體會到巨大的吸引力背後總潛伏著危機，

• 有些人買了爛盤砸在手裡無法出租
• 有些人買了房毫無售後而言，想出租寸步難行
• 有些人把房交給了中介，卻拿著不符合市場行情的租金

海外購房，好房以及好的房產機構是同等重要的。任何事情，相信自己的眼睛比相信一切文案重要。

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我是包租婆，在Airbnb, Booking, Agoda等平臺認真運營自己的小公寓，以超高收益帶領其他芭提雅業主致富。

我是包租婆，一個中國路盲，雨天晴天白天晚上同一條道路分不清楚的人而今可以背出芭提雅的地圖，熟悉每個樓盤的位置價格，優缺點。

• 我是包租婆 有理 有據 有實力
• 在芭提雅有房 有愛 有期許
• 若你想買房，可以找我討論交流
• 若你有房出租，可以找我託管

歡迎公眾號關注「泰說說」，或者私信我，分享買房出租的體驗。

編輯於 2020-02-21?著作權歸作者所有

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就投資的角度來說，泰國的房價不會像國內之前一樣瘋長，而是每年很平穩的8-12%的增長速度，泰國的房產投資還有很大一部分在於它的租金收益，眾所周知泰國是一個全球聞名的旅遊勝地，來自全球的大量遊客，給泰國的房產市場帶來了非常可觀的租金收益。泰國地處東南亞的中心位置，地理位置優越，泛亞鐵路已經開始修建，泰國處在交通樞紐的位置，再加上「一帶一路「的提出，泰國現在處在經濟發展的黃金階段，投資前景很樂觀。現在也是投資的好時機。泰國本身就是旅遊勝地，所以我們不光光是投資的一套房產，更是在投資另一種生活方式，閑暇時過去度假，在漫步海邊，欣賞著日落，享受生活。投資泰國房產，或者是說投資海外房產，最主要是考慮它的，安全性，穩定性，可靠性。

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我也正在研究泰國買房的問題，但是不是純投資，更多的是為了度假和居住，所以更多的考慮的是別墅。個人覺得在曼谷的好一些的地段投公寓應該是沒問題的，投資是看穩定性和回報比（還應該考慮長期匯率），尤其是國外房產，很難像國內這樣瘋狂的漲幅，穩妥考慮租金回報就是王道。 我在英國，日本投資了公寓，拋卻匯率因素（英國是個坑啊，剛買了兩年脫歐了英鎊匯率大跌，不過目前在看漲），回報比和穩定性都不錯。越南賭一把，感覺會像國內進程一樣，有大漲的可能性。 然後說回到泰國別墅，因為政策的限制導致外國人沒有永久的產權，幾種辦法，也都是辦法，也沒有絕對安全保證，所以我的考慮的結果是有閑錢，可以承擔部分乃至全部風險的，可以考慮入，畢竟很多外國人都在那裡買了，孤注一擲式的投法就別考慮了，因為那麼多外國人買，可能大部分都是能否承擔風險的。這是我的理解。

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你自己打算住嗎，還是純投資，要是打算房價增長炒房的不建議泰國，泰國適合你去做中長期投資，一般10-15年回本，你還能留一套永久產權的房子，以後養養老啥的。

曼谷的房子純投資屬性居多，給中介出租，看地段決定回報率，4-8%不等

普吉島的房子度假加投資，一般是開發商和酒店合作，酒店包租給固定點位一般是5-8%，自己享有每年一定天數的免費酒店入住

就好比拿100萬房子舉例，當然這個錢在一線城市有投資不了房產，一年在泰國收益差不多保守估計有6-7萬，靠租金10幾年就回本了，在一線首先投不了房子，二三線又租不了這麼多錢

所以靠譜不靠譜你對比看看嘍 希望能幫到你

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現在這個價格不建議買了。

穩妥起見，可以考慮日本，其次迪拜。

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