供求失衡撑楼价？

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美联物业住宅部行政总裁布少明表示，对于二手市场方面，次季录得约14,400宗二手住宅注册，较首季约9,244宗大升约56%，并创去年次季以来的4季新高。涉及金额则录得约1,205亿元，较首季约684亿元上升约76%，创出2010年第三季以来的近9年新高，量额俱连升两季。

惟在一手盘订价克制及采货如轮转策略，二手楼价升幅将会受阻，下半年料在高位反复及窄幅上落，楼价可望录得3至5%升幅，较上半年表现略逊，但依然有所增长。

（资料来源：美联）

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，物业市场供求不平衡情况持续，亦是支持楼市的重要因素，根据差饷物业估价署资料显示，虽然私楼落成量自去年有突破2万个单位后，料今年及来年亦分别有约20,400个及20,200个，落成量连续3年超越2万伙，预测今年起至2023年的5年私楼落成量将录得约94,200伙，但亦即意味著2021年至2023年的3年，平均每年落成私楼单位将降至不足18,000个，将从高位回落。

更甚的是，在未来5年私人住宅预期落成单位中，当中已预售的单位约20,900个，占22%，亦因此未推出待售的单位实际上已减至7万余伙。

（资料来源：美联）

根据资料，目前本港按揭息率较去年轻微上升，但仍仅2.375厘，而下半年美国更有机会减息，故预期本地息口将维持低企，失业率亦一直维持在2.8%的低位，相信亦是支持楼市的主要因素。

未来5年预计公私营单位落成量平均每年约有38,700个，与过去10年(09至18年)的平均每年落成量约28,200伙上升约37%，但仍较1999至2008年平均每年约51,400伙少约25%，若较1997至2001年落成高峰期平均每年约74,000伙更少约48%。

事实上，本港私人住宅土地供应维持紧张，随著政府公布公私营房屋比例由6比4改为7比3，私楼供应将受压，单以本年度私人住宅土地供应亦仅得1.35万伙，较上年度减少约25%。

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另一方面，本港卖地进度缓慢，若以2019/2020全年度卖地目标13,500伙计算，过去两个财政季度只到目标约4成水平，并需在未来两季力推土地才可达标。至于政府希望透过「土地共享」及「明日大屿」计划增加土地供应，惟近期的政治争拗环境下，有关计划均需押后，中长期供应或现短缺。

若发展商推盘步伐持续，相信今年全年一手私楼注册量将达2万至2.1万宗水平，届时将会按年录得约3成的增长，并创出15年新高。二手方面，成交量升幅将不及一手市场，但估计仍可录得约达4.55万宗，按年仍有约5%升幅，有机会创岀5年新高。