供求失衡撐樓價？

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美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，對於二手市場方面，次季錄得約14,400宗二手住宅註冊，較首季約9,244宗大升約56%，並創去年次季以來的4季新高。涉及金額則錄得約1,205億元，較首季約684億元上升約76%，創出2010年第三季以來的近9年新高，量額俱連升兩季。

惟在一手盤訂價剋制及採貨如輪轉策略，二手樓價升幅將會受阻，下半年料在高位反覆及窄幅上落，樓價可望錄得3至5%升幅，較上半年表現略遜，但依然有所增長。

（資料來源：美聯）

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，物業市場供求不平衡情況持續，亦是支持樓市的重要因素，根據差餉物業估價署資料顯示，雖然私樓落成量自去年有突破2萬個單位後，料今年及來年亦分別有約20,400個及20,200個，落成量連續3年超越2萬夥，預測今年起至2023年的5年私樓落成量將錄得約94,200夥，但亦即意味著2021年至2023年的3年，平均每年落成私樓單位將降至不足18,000個，將從高位回落。

更甚的是，在未來5年私人住宅預期落成單位中，當中已預售的單位約20,900個，佔22%，亦因此未推出待售的單位實際上已減至7萬餘夥。

（資料來源：美聯）

根據資料，目前本港按揭息率較去年輕微上升，但仍僅2.375釐，而下半年美國更有機會減息，故預期本地息口將維持低企，失業率亦一直維持在2.8%的低位，相信亦是支持樓市的主要因素。

未來5年預計公私營單位落成量平均每年約有38,700個，與過去10年(09至18年)的平均每年落成量約28,200夥上升約37%，但仍較1999至2008年平均每年約51,400夥少約25%，若較1997至2001年落成高峯期平均每年約74,000夥更少約48%。

事實上，本港私人住宅土地供應維持緊張，隨著政府公佈公私營房屋比例由6比4改為7比3，私樓供應將受壓，單以本年度私人住宅土地供應亦僅得1.35萬夥，較上年度減少約25%。

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另一方面，本港賣地進度緩慢，若以2019/2020全年度賣地目標13,500夥計算，過去兩個財政季度只到目標約4成水平，並需在未來兩季力推土地纔可達標。至於政府希望透過「土地共享」及「明日大嶼」計劃增加土地供應，惟近期的政治爭拗環境下，有關計劃均需押後，中長期供應或現短缺。

若發展商推盤步伐持續，相信今年全年一手私樓註冊量將達2萬至2.1萬宗水平，屆時將會按年錄得約3成的增長，並創出15年新高。二手方面，成交量升幅將不及一手市場，但估計仍可錄得約達4.55萬宗，按年仍有約5%升幅，有機會創岀5年新高。