城市规划与发展，这是一个地方房地产涨跌的重要晴雨表。俗话说，三十年河东，三十年河西，讲的就是一个地方，随着时间推移，会产生兴衰更替，原来热闹的地方可能慢慢衰退，而原来无人问津的地方，可能变得热闹非凡。十多年来，房地产大发展，一个城市发展已经变成"三年河东，三年河西"，甚至半年一年时间，就能够让一个区域完全变样。这都与城市规划发展分不开。

　　城市规划发展的特点

　　随着城市化进程的加快，一个城市建设速度也在加快。很多城市，把原来周边的郊区、乡镇、县城逐步纳入到城区范畴，城市版图不断扩大。这种情况全国各地都是。

　　比如说，90年代上海浦东大开发，然后又将奉贤、金山、青浦、崇明等地方陆续变成城区，这样除了老上海城区，这些新区也就加入了上海城市的规划与发展，房价与原来相比，自然也就水涨船高，节节攀升。

　　城市不断扩大，各种配套设置就要跟进，首先是交通，然后教育、医疗、商业、养老、生态、就业等等，公共设施不断完善。

　　随着这些公共配套的成熟，原来开发的楼盘、社区也逐步从不成熟变得成熟，人气慢慢积累起来，人流量逐步变大，一座座新城、新区由此诞生，从而房地产的价格也就越来越高。

　　城市规划发展的动因

　　城市不断扩容，主要有两个方面的原因，第一，解决原住民的住房紧张问题，比如说，原来的老上海，老城区居民一家人挤在十几平米的房子里，居住条件极差，经过拆迁安置，不断向外扩散，这些原住民的住房条件也得到很好改善。第二，外来人口的不断增加，比如说深圳、东莞等地，几十年前还是一个小渔村，一个小乡镇，由于经济发展，大量外来人口不断流入，逐步发展成为超级大城市。

　　怎样利用城市规划发展，判断未来房价走向

　　20年来，城市规划发展，几乎所有的城市都在忙乎，从一二线大城市到五六线的乡镇，都想把自己搞大。那么，如何判断一个地方通过城市规划后，房价是涨是跌，能不能投资？这主要通过几种方式来判断。

　　01

　　经济问题。这是城市规划发展的根本问题，如果一个地方，有较强的经济动力，有很好的产业结构，也就是说，经济发展的很好，城市的发展规划就会得到有力支撑，哪怕在一个小地方，都有很好的发展前景。

　　比如说，浙江义乌，仅是一个县级城市，可是创造了全世界最大的小商品市场，带动了经济产业发展，这个城市比内地的某些省会城市来得还要牛逼。

　　如果一个地方经济不行，又去搞城市扩容，这就造成后劲不足、设施配套跟不上，房价要涨就比较难，如果新区、新城规划太大，搞不好还会成为"空城"、"鬼城"。比如说鬼城排名第一的二连浩特，还有曾经轰动一时的鄂尔多斯新城区，都是如此。

　　02

　　人口问题。这是一个老生常谈的问题了，房子本来就是拿来住的，如果人口不够，房子卖给谁呢？前面所述的经济问题，归根到底也是人口，因为经济发展了，就有很多就业机会，从而吸引外来人口不断流入，人口在就业过程中，逐步成为这个城市的常住人口，人口多了，城市就得扩容，这是城市发展的基本动力。

　　如果一个城市，人口一直没有增长，甚至出现净流出，那么，这个城市的规划扩容后，房价没有支撑，就算短期把房价炒上去，长期看，一定也是跌的。

　　03

　　交通问题。城市规划中，这一点非常重要。交通是一个城市的大动脉，交通不方便的地方，房价要涨就比较难，尤其现在的新楼盘、新城区，在偏远地方的。而交通便利的地方，房价自然就有支撑。

　　城市交通有地铁轨道、高架高速路、地面主干道、道路拓宽、桥梁隧道建设等。比如说地铁，一旦一条地铁线开通，沿线地带的房地产基本上就要涨价，再比如，城内的高速高架路，一旦有这样的规划，在距离高速高架出口的周边区域，房价必然看好。

　　04

　　资源配套。一个城市的规划，哪里资源最集中，哪里的房子就有价值，比如说规划大学城，就会集中优质教育资源；规划交通枢纽，就汇聚了优质交通资源；规划CBD中央商务区，优质办公商务资源就会汇聚。

　　此外，还有商业资源、医疗资源、生态资源等等，每一种资源都有独特优势，资源越集中，房价越看好，而资源配置最差的地方，房价就缺乏上涨的动力。

　　05

　　城市功能区。这也是值得注意的要素，城市不是乱规划的，它们会结合城市发展需要，赋予城市不同区域不同的功能，根据这些功能划分，可以判断未来城市房价走向。

　　比如说，规划成片住宅区，由于专门打造给人住的，那么，宜居环境必然不错，加上成片规划，未来人流密集，各种配套很快成熟，这种成片规划的住宅区域，房价都差不到哪里。

　　再比如，化工区、工业区等，如果在这类功能区块的周边置业，房价就很难上涨，原因在于空气质量差、潜在安全隐患多。

　　结语

　　通过城市规划发展，来判断一个城市的房价涨跌，是判断楼市涨跌第二大因素，即地方与行业因素的一个重要判断指标。尤其要注意的是，城市规划发展，常常会引起整个城市变迁，原来有活力的地方，渐渐失去活力，原来荒无人烟的地方，可能会成为未来城市中心。

　　有的时候，会因为城市道路、桥梁等规划，改变整个区域的面貌和活力，比如说，沿江两岸旧时以渡轮为主，后来在不远处建造了桥梁，那么，轮渡的区域就会很快落寞，桥梁两岸周边区域很快会兴起。

　　城市规划发展，还有注意过度规划、过度发展的问题。一个城市如果没有具备经济发展的后劲，也没有大规模的人口引进计划和动因，仅仅为了扩大城市面积，美化城市面貌，大搞面子工程，或过度依赖房地产及土地收入来拉动地方经济，这样搞出来的房地产，泡沫大，缺乏长期支撑，投资置业尤其要谨慎。

　　文｜三缅