城市規劃與發展，這是一個地方房地產漲跌的重要晴雨表。俗話說，三十年河東，三十年河西，講的就是一個地方，隨着時間推移，會產生興衰更替，原來熱鬧的地方可能慢慢衰退，而原來無人問津的地方，可能變得熱鬧非凡。十多年來，房地產大發展，一個城市發展已經變成"三年河東，三年河西"，甚至半年一年時間，就能夠讓一個區域完全變樣。這都與城市規劃發展分不開。

　　城市規劃發展的特點

　　隨着城市化進程的加快，一個城市建設速度也在加快。很多城市，把原來周邊的郊區、鄉鎮、縣城逐步納入到城區範疇，城市版圖不斷擴大。這種情況全國各地都是。

　　比如說，90年代上海浦東大開發，然後又將奉賢、金山、青浦、崇明等地方陸續變成城區，這樣除了老上海城區，這些新區也就加入了上海城市的規劃與發展，房價與原來相比，自然也就水漲船高，節節攀升。

　　城市不斷擴大，各種配套設置就要跟進，首先是交通，然後教育、醫療、商業、養老、生態、就業等等，公共設施不斷完善。

　　隨着這些公共配套的成熟，原來開發的樓盤、社區也逐步從不成熟變得成熟，人氣慢慢積累起來，人流量逐步變大，一座座新城、新區由此誕生，從而房地產的價格也就越來越高。

　　城市規劃發展的動因

　　城市不斷擴容，主要有兩個方面的原因，第一，解決原住民的住房緊張問題，比如說，原來的老上海，老城區居民一家人擠在十幾平米的房子裏，居住條件極差，經過拆遷安置，不斷向外擴散，這些原住民的住房條件也得到很好改善。第二，外來人口的不斷增加，比如說深圳、東莞等地，幾十年前還是一個小漁村，一個小鄉鎮，由於經濟發展，大量外來人口不斷流入，逐步發展成爲超級大城市。

　　怎樣利用城市規劃發展，判斷未來房價走向

　　20年來，城市規劃發展，幾乎所有的城市都在忙乎，從一二線大城市到五六線的鄉鎮，都想把自己搞大。那麼，如何判斷一個地方通過城市規劃後，房價是漲是跌，能不能投資？這主要通過幾種方式來判斷。

　　01

　　經濟問題。這是城市規劃發展的根本問題，如果一個地方，有較強的經濟動力，有很好的產業結構，也就是說，經濟發展的很好，城市的發展規劃就會得到有力支撐，哪怕在一個小地方，都有很好的發展前景。

　　比如說，浙江義烏，僅是一個縣級城市，可是創造了全世界最大的小商品市場，帶動了經濟產業發展，這個城市比內地的某些省會城市來得還要牛逼。

　　如果一個地方經濟不行，又去搞城市擴容，這就造成後勁不足、設施配套跟不上，房價要漲就比較難，如果新區、新城規劃太大，搞不好還會成爲"空城"、"鬼城"。比如說鬼城排名第一的二連浩特，還有曾經轟動一時的鄂爾多斯新城區，都是如此。

　　02

　　人口問題。這是一個老生常談的問題了，房子本來就是拿來住的，如果人口不夠，房子賣給誰呢？前面所述的經濟問題，歸根到底也是人口，因爲經濟發展了，就有很多就業機會，從而吸引外來人口不斷流入，人口在就業過程中，逐步成爲這個城市的常住人口，人口多了，城市就得擴容，這是城市發展的基本動力。

　　如果一個城市，人口一直沒有增長，甚至出現淨流出，那麼，這個城市的規劃擴容後，房價沒有支撐，就算短期把房價炒上去，長期看，一定也是跌的。

　　03

　　交通問題。城市規劃中，這一點非常重要。交通是一個城市的大動脈，交通不方便的地方，房價要漲就比較難，尤其現在的新樓盤、新城區，在偏遠地方的。而交通便利的地方，房價自然就有支撐。

　　城市交通有地鐵軌道、高架高速路、地面主幹道、道路拓寬、橋樑隧道建設等。比如說地鐵，一旦一條地鐵線開通，沿線地帶的房地產基本上就要漲價，再比如，城內的高速高架路，一旦有這樣的規劃，在距離高速高架出口的周邊區域，房價必然看好。

　　04

　　資源配套。一個城市的規劃，哪裏資源最集中，哪裏的房子就有價值，比如說規劃大學城，就會集中優質教育資源；規劃交通樞紐，就匯聚了優質交通資源；規劃CBD中央商務區，優質辦公商務資源就會匯聚。

　　此外，還有商業資源、醫療資源、生態資源等等，每一種資源都有獨特優勢，資源越集中，房價越看好，而資源配置最差的地方，房價就缺乏上漲的動力。

　　05

　　城市功能區。這也是值得注意的要素，城市不是亂規劃的，它們會結合城市發展需要，賦予城市不同區域不同的功能，根據這些功能劃分，可以判斷未來城市房價走向。

　　比如說，規劃成片住宅區，由於專門打造給人住的，那麼，宜居環境必然不錯，加上成片規劃，未來人流密集，各種配套很快成熟，這種成片規劃的住宅區域，房價都差不到哪裏。

　　再比如，化工區、工業區等，如果在這類功能區塊的周邊置業，房價就很難上漲，原因在於空氣質量差、潛在安全隱患多。

　　結語

　　通過城市規劃發展，來判斷一個城市的房價漲跌，是判斷樓市漲跌第二大因素，即地方與行業因素的一個重要判斷指標。尤其要注意的是，城市規劃發展，常常會引起整個城市變遷，原來有活力的地方，漸漸失去活力，原來荒無人煙的地方，可能會成爲未來城市中心。

　　有的時候，會因爲城市道路、橋樑等規劃，改變整個區域的面貌和活力，比如說，沿江兩岸舊時以渡輪爲主，後來在不遠處建造了橋樑，那麼，輪渡的區域就會很快落寞，橋樑兩岸周邊區域很快會興起。

　　城市規劃發展，還有注意過度規劃、過度發展的問題。一個城市如果沒有具備經濟發展的後勁，也沒有大規模的人口引進計劃和動因，僅僅爲了擴大城市面積，美化城市面貌，大搞面子工程，或過度依賴房地產及土地收入來拉動地方經濟，這樣搞出來的房地產，泡沫大，缺乏長期支撐，投資置業尤其要謹慎。

　　文｜三緬