鉴于阅读量较大，特地补充说明，回答主要讲了房价变化的「一种可能」，不是说房价就一定会照这个可能的方向走。为避免误会，本人折叠了一些回复。

一种可能，很悲观，不限于四五线：房产价值大幅下降，房价横盘或阴跌，二手房几乎没法成交。

房产真实价值下降不做过多解释，市场存量和人口趋势摆著，除非政府出老千主动把楼大范围炸掉。

至于房价为什么可能会横盘/阴跌，而不是下降，原因也很简单：虽然央行扭头搞消费去了，但地方政府还没找到出路，无论是老办法土地出让金，还是新出路房地产税，地方政府都有动力、有必要去支撑房价。不同点在于土地出让金只要支撑住新房房价就可以了，而房地产税需要支撑住大量二手房房价。

之前专家总忽悠房地产税能解决房价过高的问题，逻辑上根本说不通。之前几年去库存，地方政府债务高到吓人，央行出手救地方，好不容易把房地产这个灰犀牛交到了百姓手里，如果房地产税实施而不控制信贷以维持房价，那风险岂不又回到地方政府这了？所以，如果中央希望地方政府用房地产税取代土地出让金，那就必须接受让房价保持在一定水平，而且要稳定。不然让资本在市场上折腾一下，地方财政就乱套了。收房地产税，特别是普征以取代土地出让金，必然要支撑并稳定二手房房价，不然地方财政会出问题。因此，我觉得普征是个很差的选择。

另外，还有房地产税能缩减贫富差距的说法，那就更离谱了，房地产税只会是资本的收割盛宴。

如果要收房地产税也可以，首套房建议一定要免征。多套房家庭假离婚就假离婚去，资本家住别墅占便宜就占了，总共也占不了多大便宜，能稳住多数老百姓生活才是要紧的，就是地方政府可能得土地出让金、房地产税两手并用了。作为过渡方案可以考虑，但结果依然会是：房产价值大幅下降（二手供给增加），房价横盘（新房）或阴跌（二手），二手房几乎没法成交（信贷限制）。

当然，也可以通过不予土地续期，到期炸楼，赔点砖块钱，一边削减存量，一边继续土地出让金，仅维持新房房价，进一步争取时间。不过这样一来，二手房就绷不住了，房地产税也就没必要收了。地方政府是有很大的动力往这条路上走的，中央应该不会同意，会长期阻碍消费。和之前方案比总体变化不大：房产真实价值（与土地分离）大幅下降，房价（新房包含土地出让金）横盘或阴跌（二手房随年限），二手房几乎没法成交。

最后就是维持现状，尽量通过信贷拉长著陆时间，但中央好像不想等了，人口压力也让我们等不起了。另外，租售同权听上去美好，真执行了我估计会有大麻烦，地方政府肯定各种手段阻碍落实。

从中央来看，金融系统急需甩掉房地产这颗地雷，切换消费。而对于地方政府，房子财政功能暂时没有替代。现在的经济模式与财政制度，中央、地方在房地产问题存在巨大利益冲突。但无论权衡的结果怎样，只要不改变现行的经济模式与财政制度，房子问题都需要老百姓买单：要么出钱，要么接受越来越差的公共服务。

因此，对老百姓，房子很可能会是一个「价格很高」的「负资产」。「负资产」表现在现金流为负，资产无交易价值，「价格很高」是庞大的上层建筑与基本社会保障的需要，与公共服务相关。

如果中央选择捅泡沫，那得做好地方财政和老百姓利益正面碰撞的准备。另外消费税都让你中央收了，各地公共服务能不能统筹规划下，特别是教育资源分配能不能公平点？不然降房价对百姓没实惠。

以我个人观察，消费升级、科技创新还是赶不及，人口下降太快了，最好不要再幻想什么「靠发展解决问题」了。在人口问题如此严重的背景下，需要社会上层建筑做改变，公共服务应进行全面统筹。

中国发展到今天，再想前进不是那么容易（走帝国主义道路另说），科技创新是一项长期、艰苦、低成功率的事情，强行提速只能是「大跃进」。

在我来看，在基本公共服务上，可以走计划经济的路子，实施有任务约束的全面基本保障，把市场竞争留给中高端产品就好了。当市场中某种中高端产品发展到一定阶段，再补充或取代原先计划中的低端产品进入计划经济，也算先富带后富了。

分配上，一方面计划已经保障了基本生活，另一方面，参照所得税征收方法，对包含房地产在内的资产税或财产税实施综合收税，并将与之关联的遗产税、赠与税统筹规划，特别注意堵上信托之类的金融漏洞，以实现真正有效的社会再分配，用于加强社会保障，促进社会公平，实现经济可持续发展。

以上两段为个人建议，对全体既得利益伤害极大，实现机会渺茫，仅供参考。

绝大部分不可能。

少部分房价很离谱的县镇，比如宁德/金山/西塘/乐清这种县/镇不在讨论行列。

这里就讲一下大部分房价在4000-7000的四五线市县。

房价的暴跌需要这么一个过程:第一步:供需失衡导致买方市场 第二步:居住价值下跌或金融危机导致买卖双方分歧加剧 第三步:持有成本上升导致房子实际价值进一步下跌最终传导到价格。

所以我们会发现，环一线城市的小地方其实是房价下跌时最狠的。不说惠州这种阴晴不定的，就说保定/环京的楼市，或者纽约周边公寓（非别墅），东京旁的横须贺（90年代6万/平现在一万/平等于建安价格）都是这样的路线，概念太多，实际价值又很低很低，又有高端人才的虹吸效应。

目前，县镇的房子还远远不到这个地步。如果到了第二步，唯一可能导致第三步的就是房产税让大量农村进县城的人口没有钱支付房产税而重新回到农村，短期看不可能。

并不会，如果前几年没有翻倍涨过，那本来就不值几个钱，涨涨跌跌都没啥幅度，也就是100万买进过几年90w的样子。

这就是宿命。

别再买四五线房地产了，有多余的快点卖了。

未来四五线城市的房子一文不值，会白送的。

今后，90%以上的四五线市县都没有未来的。

人口老龄化下以及负增长的情况下（两年内必负增长），未来的大趋势是从村村合并上升到乡镇合并，甚至最终是县城合并管理。

今天，公安部公布了《二〇二〇年全国姓名报告》，报告里的关于户籍登记人口数据为「截止到2020年12月31日，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万」。

对比同样公安部发布的《二〇一九年全国姓名报告》，「截至2019年12月31日，2019年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1179万」。

也就是说，公安部数据显示，2020年新生儿锐减约176.5万。

我前面也说过，出生人口减少10%以下是fake news，减少15%乃情理之中，减少20%也不过尔尔。

有些人还在臆想一线城市不受人口老龄化影响，真天真。中介的话术当作真理的人，人生注定坎坷曲折。

不管怎么说，我们出生人口骤减已经是不争的事实。

根据全国各地已公布的数据，2020年我国出生人口可能减少大约150~300万，以减少15%算就是减少大约220万，2020年新生儿大约为1250万。

对于小县城来说，未来的只有少数有优势产业的县城才能得以发展，这里的优势产业比如旅游业、优势制造业等。

考虑到我国资源配给的严重失衡，我不觉得产业会普遍下移到县城，一些大型城市的卫星城可能好过一点，大部分的县城会随著人口老龄化逐渐凋敝。

而他们的房地产呢？

鹤岗/阜新之风将席卷绝大部分县城，绝大部分的县城的固定资产将一文不值，鹤岗/阜新最起码还是地级市，本题目所述的县级市命运更加艰苦卓绝。（知乎居然有个大V19年还唱4线一下城市房价翻倍，完全背离物理客观事实，很多人还趋之若鹜，可怜之人啊。）

不远的未来，鹤岗/阜新这样的城市的房子是不用买的，政府会通过赠予而吸引活人过来生活。

阜新其实和前面的鹤岗一样，都是没落的传统工业小城市，而且所谓的产业也是依赖自然资源的，不仅如此，本身还处于前不著村后不著店境地——距离中心城市比较远，吃不了中心城市产业外溢的红利。不过话说回来，在东北，似乎中心城市本身也是泥菩萨过江，也吃不了什么红利。

还有一个，他们都处于人口流失状态，不仅如此，人口老龄化也在加速恶化，别以为这是东北特色，江南诸省也逃不脱这样的宿命，只不过东北先走了一步，因此东北是江南诸省的参考范例。

人口才是房地产行业兴衰的核心，不仅如此，也是经济发展的核心。没有人，什么都将没有。

1、

对于阜新/鹤岗这样的衰弱小城市，经济是不可能好的，只会每况愈下，结合当前的人口老龄化基本盘，基本上无力回天。

而房价呢？房价的崩塌还没到位呢！我个人观点，以后阜新/鹤岗这样的城市的房子是不用买的，政府会通过赠予而吸引活人过来生活。

关于送房子也不是什么稀罕事儿，我们的前车之鉴日本早已有先例了，新华社等主流媒体18年曾转载过一则新闻：

随著人口负增长成为趋势，「房比人多」的现象在该国各地的居住区愈发普遍。废弃住宅的激增造成了巨大的资源浪费，不少地方政府纷纷推出「空屋计划」、上线「弃宅银行」，以极其低廉的价格寻求外来者「接盘」，一些地区甚至抛出了人口大国想都不敢想的「超级福利」——「入住即送房」。

并且还列举了一个例子：

对于井田一家来说，居住紧张一直是最头痛的问题。夫妇二人带著3个孩子，常年挤在男方的父母家。4年前，夫妇二人分得一套免费住宅，位于东京都地区最西端的奥多摩町，距市中心约两小时车程。住宅地段虽偏，但这栋两层小楼房间轩敞，彻底终结了一家人「蜗居」的窘况。

这还是东京都呢，距离市中心车程也才两小时，都要送房子吸引人来生活。有些地方，更加严峻，送房子都没人愿意去。

这就是人口老龄化社会的结局，朋友们，千万别以为我们国家距离这样的情况还很遥远，由于某些个原因，我们国家的人口老龄化来得会比日本还要迅猛，情况也会更加严峻，参见人口分析旧文——《2050年，中国人口会是多少？》

关于鹤岗的房价分析，我曾在19年4月份就系统分析过了，详见旧文——《房市房价：鹤岗之后，还有多少鹤岗在路上呢？》，那篇文章结尾是这么写的：

你可千万别说「这是公务员，当然可以送房送车了」，你要知道在其他地方可曾听过送房送车，还有对于鹤岗这种「十八线」城市来说，除了公务员等事业编制的单位外，还有其他岗位具有吸引力吗？没啦！鹤岗已经把自己的家底掏出来吸引人才了，不可谓不用心啊。

「人才引进」将在未来会越来越激烈，各大城市开出的条件也会越来越丰厚。但是，这些热闹都属于明星二线城市的，其他四五六线、十八线城市什么都没有！鹤岗之后，还有无数的鹤岗在路上，你所在的城市，会不会是鹤岗第二呢？！

2、

房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。

前些日子，经济学家李迅雷博士说：「大部分城市的人才引进计划都将落空。」我是非常赞同的。

对于未来的城市，不对，是今后的中国城市来说，年轻人就是人才、高消费年轻人就是超级人才。20年之后，能够喘气的人都是人才了，我甚至觉得极端情况下死人都是要吸引的人才，对于没有什么产业的卫星城来说，可以凭借廉价的土地资源打造丧葬产业，因为大城市未来的情况很可能面临死不起的局面，比如香港，「棺材本」的由来便是如此！

去年我曾针对中国城市抢人大战写过一篇文章——《房地产杂谈，城市抢人大战全面升级》，文章末尾写道：

基于人口即将锐减以及老龄化正在加剧的事实，我有一个观点：二线以下城市应该要立即马上不计成本抢人来买房落户，因为未来的城市竞争实则是城市常住人口数量的竞争，你拥有的人越多、年轻人越多，消费能力就越强，财政收入就越多、经济社会发展就会更好。

现在趁著一二线城市还没有完全放开政策，要先下手为强，等到一二线城市也放开手抢人，你们不说汤，连渣都没有。

其中，我说的不计成本最重要的就是房子，反正房价迟早大回撤，还不如现在拿房子送温暖，博个好彩头好名声。

有不少人把各地出台的抢人大战仅仅理解成了是为了保房价，我并不认同这样的观点。如果把全国各地的抢人大战仅仅理解为所在城市是为了保房价，看得未免太浅了，抢人大战实质是各地的求生之战。

未来的城市，有年轻人的城市才有未来；年轻人越多的城市，未来就越灿烂。

温州打响了用房价抢人的第一枪，相信接下来的两年内各个地方的城市会相继加重筹码参与抢人大战！

目前各地拿出的抢人筹码，过两年再回头看，那都不够看！

一句话：别为这样的情况大惊小怪了，这是我们国家的新常态，习惯就好啦！

3、

当下的中国，产业升级以及经济转型已经是迫在眉睫。

产业方面，过去主打劳动密集型的中低端产业，但是只靠这样的产业是无法参与世界竞争的，根本就没资格去高端的牌桌参与游戏。过去几十年，我们升级产业还是一点担忧：那就是人才庞大的劳动力如何安置？但是随著人口的老龄化，劳动力锐减，这样的担忧算日渐减弱。

经济方面，拉动经济的主要有三驾马车：消费、投资和出口。我曾在19年初分享到公众号「悟空新之助」旧文——《中国与美国GDP各细项比重的比较研究》分析过：

我国和美日相较，最大的不同点就是消费占GDP比重严重落后于美日，而投资占GDP比重则大幅领先美日。

我们国家会实现伟大复兴，这一点毫无疑问。我们也会成为发达国家，既然都是发达国家，那GDP各细项比重也不会有显著差异。因此，以美日来看，我国的消费以及投资占GDP比重应该也会在50~68%和17~24%区间内，我也对照过欧洲主要国家英法德的情况，没有一个消费占GDP比重低于50%的，英国的和美国差不多约65%。由此可见，我们国家的消费能力还有巨大潜力可挖，由消费自身的增长以及消费占GDP比重的提升，将会带来戴维斯双击效应。未来我国消费能力的巨大增长将是显而易见的，消费升级也是值得期待的。

而且美国主导的去中国化也迫使我们必须调整经济发展重心，过去几十年投资和出口在推进我国经济发展扮演了极其重要的角色，但是，这两条路目前来看潜力有限了，全国层面的铁路、公路、机场等大格局已经基本建成，剩下的只是小修小补。

房地产这个行业同样也是走到了头，甚至可以说是走过了头。房地产掏空了人们几代人的积蓄，扼杀了中低阶级人群的消费念头。对于富裕阶层，对内需的贡献绝没有中低阶级大，而且他们之中的不少人更愿意出国消费，而不是国内。

要想撑起国内的消费，还得看中低阶级的人民，这就必然涉及一个消费意愿的转移，从房地产转移到消费上。因此，房地产的金融投资属性就必须剔除，这就需要房产税发挥能量了，房产税一方面帮助解决地方政府的财政问题，另一方面将资金刺激到消费市场。

同样也是因为房产税提高了房产持有成本，很多小城市——比如鹤岗类的小城市——并没有足够的租客需求，因此多余的房产扮演的就是现金流吞噬怪物，是负资产。那个时候，可能甚至会出现人们主要放弃房屋产权，将其赠送给政府或者其他什么机构。

人口老龄化是未来我国长达约半个世纪的基本盘，人口结构将是理解中国未来大政方针和经济活动的基础。产业升级和消费升级是关系到国家复兴的两大核心。

在它们面前，房地产什么都不是，而是负面！

想看爽文去找日月教主，截图给大家看看神迹

这可都是神迹啊

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