城市的定位和经济供应链体系中的定位比较接近。

中国当前还是以工业生产，制造行业作为目标，生产要素富集的地区（包括资本、信息、人员流入）的地区发展会比较好，跟随国家政策(比如去产能，2025等)是比较明显的风向标。

但说到潜力，应该是某种经济格局大的变化。

比如，如果中国在制造业之外，高端服务业崛起，那么高校集中的区域，就具有优势，现在是西部的985去沿海工厂工作，那么将来信息化的中心，就有可能在西安和成都低成本崛起。

比如，东部向西部加速产业转移，那么越是靠近交通枢纽人口众多物流发达的地区，越有更多机会承接东部产业转移，比如武汉和长沙。

又比如，世界格局发生巨大变化，中国需要填补更多空白，那么边境地区会迎来更多的关注，产生更复杂的生态。

芜湖，简称「芜」，别称江城，安徽省地级市，长江三角洲中心区27城之一，华东重要的科研教育基地和工业基地、G60科创走廊中心城市、全国综合交通枢纽、合芜蚌国家自主创新示范区。自古享有「江东名邑」、「吴楚名区」之美誉，明代中后期是著名的浆染业中心，近代为「江南四大米市」之首。

芜湖位于中国华东地区，安徽省东南部，长江下游，东西南北分别与马鞍山和南京，铜陵、池州和安庆，宣城和湖州，合肥和滁州紧邻。芜湖是长江下游平原的组成部分，散落著零星的低丘和残丘。呈北亚热带湿润季风气候。境内的芜湖港是长江水运第五大港、安徽省最大的货运、外贸、集装箱中转港，国家一类口岸。

芜湖最早见于史籍的地名是「鸠兹」，在今市东南约20千米的水阳江南岸。鸠兹城多湖塘沼泽地区，湖沼草丛，鸠鸟云集，因此得名。汉武帝元封二年（前109年），鸠兹设县，易名芜湖。在鸠兹附近有一大湖因「蓄水不深而生芜藻」，故得名芜湖。1949年5月，芜湖正式设立市建制。

2018年12月，芜湖市入选2018中国大陆最佳地级城市30强、中国大陆最佳创新力城市30强。2020年，入选「中国城市科技创新发展指数2019」第27。同年8月，入选2019年度中国外贸百强城市。

武汉，不信走著瞧

（邀请我了，找不到那个框框了，手动谢， ）

发展多是过关斩将的，就算国家想让一个地方发展，但是天时地利人和缺一样，有时候就发展不出来，你看到的多是成功案例，其实失败案例更多。。。

潜力的首要条件是国家zc倾斜和有个较好和团结的地方管理层，接下来才是其他。。。

目前来说很多城市多有点青黄不接的尴尬，一线大城市多在慢慢转为高科技产业和服务业为主的城市，二线城市有些能跟上一线城市转型，有些跟不上，剩下的二三线基本上制造业也发展到瓶颈，想转高科技这块蛋糕也没这么大加上也没这条件。。。四五线城市不少是净流出，更不用说发展了加上四五线不少是因为地利条件原因发展晚还有管理层基本上没前面一二三线透明积极，导致更不可能发展。。。

想要潜力，你找国家zc倾斜和重点扶持的地方，还有地方领导层执行力也不错的，接下来看天地人。。。如果没有国家倾斜，按现在发展只会强者越强，弱者越弱，中间看命，但是也大概率被强者吸血。。。

其实我们越发展越像老美。。。搞不好可能成为第二个老美，看看老美的经济分布就知道。。。唉。。。或许我们的华尔街和游说集团没准不远了。。。就像前反垄断局处长现tx公共战略总监。。。红衣大炮也跟局座说过我们应该学老美旋转门制度，那他可以旋转到军方。。。我心里是实在变不了gc主义转欧洲资本福利社会也行。。。如果真的走老美那条路等著社会撕裂吧。。。

废话了这么多总结一下，看潜力要看国内总体发展走向，目前来说潜力还是一二线城市，不过一二线也到了一定的瓶颈。。。

拉开近5年人口流入最靠前的10个城市，剔除掉北上广深

最有潜力的城市：三线建设中心点。

当年为什么要这样三线建设？一句话，就是建立中华民族的「战略大后方」。

打起来怎么办？

由于地理和历史的原因，当时中国70%的工业分布于东北和沿海地区，从军事经济学的角度看，这种工业布局显得非常脆弱，东北的重工业完全处于苏联的轰炸机和中短程导弹的射程之内；而在沿海地区，以上海为中心的华东工业区则完全暴露在美国航空母舰的攻击范围中。

一旦战争开始，中国的工业将很快陷入瘫痪。

假如我们遭到强敌的夹击，发生象日本侵略那样极端恶劣的形势，东北、华东工业区相继失守、大片国土沦丧的极端情况，我们依然能够退守于高山大川，保存一个「微缩中国」，在四川和西南，部署全套独立完整、门类齐全、互相协调、实用实战的交通能源、基础工业及国防工业体系，保持我们的工业化进程不至于被彻底打断，然后伺机反击。

中心点在于重庆

而最近几天，重庆和广州都公布了2020年前三季度的GDP数据：

1、重庆地区生总值为17707.10亿元，同比增长2.6%。

2、广州地区生产总值17475.86亿元，同比增长1.0%。

大家可能还忽略了重要的一点，政府对重庆和广州的投入差距巨大。

下图是过去3年，中国主要城市的「固定资产投资情况」，重庆获得的投资是广州的2倍以上，高居全国第一。重庆GDP增长快，跟投入大有密切关系。

如果不是为了准备，为什么要在这投入这么多钱呢？而到了那时，肯定地位不同凡响。

都已经2020年了，杭州湾新区为什么还这么火？

杭州湾新区，很多人不明白，也有很多人无法理解为什么近两三年楼市为何如此之火。曾经的一块滩涂之地到如今大力开发之地，实现了十年的惊人巨变。惊人之便从何改变？为何吸引大批量的投资客在此投资？是媒体的炒作？房产销售的虚假宣传？

摊开中国经济图，会发现，中国的经济主要集中区域都是环绕大都市圈而发展，原来的自己发展，转变成为现在的抱团发展。

从地理区位上来讲，难以企及的位置，「环沪」、「大湾区」、「长三角一体化发展」「浙沪合作示范区」概念正逐步深入长三角民众的心中，不仅是江浙沪一代的人知道这个地方，甚至于远在东三省的 民众都晓得这个地方。

区位优势

杭州湾处在以上海为龙头的长三角世界第六大城市群的「金南翼」，位于上海、杭州、苏州、宁波等大都市几何中心，覆盖人口超过1. 8亿。以跨海大桥、高铁、城际铁路为代表的交通网路对长三角城市群空间格局的形成，优越的区位优势与交通配套无疑让杭州湾成为未来长三角城市群发展的一大核心区域。

上周，杭州湾新区成交271套，成交参考均价13069元/㎡，环比上升0.7%。而这个数据，是在杭州湾大部分楼盘都已经没有什么可售房源的情况下达成的。

我们前往杭州湾新区，看到这么一个工作日中，售楼处里是这样的情形。

像我们杭州湾踩盘看的第一个项目，祥源漫城，在复工之后加推的房源已经基本售光，目前仅剩下6套，基本都是1楼、2楼。据这边的销售说，像前几周，包括清明节的时候，来看房的人非常多，基本上一周能卖出100套以上。现在他们的工作基本比较清闲，等到下个月，项目会再加推3000套的房源。

而目前有充裕房源的项目，比如说卓越蔚蓝海岸，昨天售楼处是这样。

而销售跟我们说，这已经算是人比较少的时候了，像清明节假期的时候，项目售楼处是这样。

杭州湾新区目前常住人口数不到30万，其中本地人口很少，大部分都是外来人口。那么，到底都是什么人在买杭州湾呢？

我们询问了几个楼盘的销售，像绿地海湾、祥源漫城等，销售坦言，目前买杭州湾的购房者，大部分都是浙江的投资客，其中宁波市区的最多，其次是周边的一些城市，像衢州、台州等，基本上来了差不多就能订房了。

去年年初的时候，杭州湾的均价差不多在1万左右，像蓝光雍锦湾等项目，9000多的房源也十分多见。那时候全国的楼市虽然偏冷，但是凭借著低房价、不限购的优势，同时加上铺天盖地的营销，著实火了一把。

比如说去年国庆的时候，合生杭州湾国际新城开盘，一共放出800套房源，凭借著均价11000元/平米的价格优势，在开盘那天吸引来1300组客户前来认筹抢房，最终开盘即清盘，去化率达到了98%。

像这样的开盘场面在去年的杭州湾属实属于家常便饭，在买的最好的时候，杭州湾平均一周就能够卖出近900套房，领跑整个宁波大市。

去年全年，杭州湾新区以24986套的成交量稳居宁波大市第一，与2018年相比量价齐升。

但是，经过去年一年的狂飙，杭州湾的均价已经上涨到了13000元/平米，相比去年年初的11000元/平米，可以说价格优势已经削弱了很多。像嘉善的某些楼盘，均价也就在1万3左右。很多上海浙江的投资客，再提起杭州湾，基本上就会说，「杭州湾已经被炒过一波了」。

那么，在这种情况下，为什么杭州湾新区还会吸引这么多购房者呢？

01

首付20万，二套房也能做三成

在杭州湾新区踩了一圈盘后，我得出这么一个结论，虽然杭州湾的均价涨了上来，但是这里的购房门槛，在整个长三角来说，依然是很低的。

拿政策来说，杭州湾新区目前仍然是一个不限购的状态，外地人不需要落户社保这些操作，有钱就可以直接买房。

而长三角其他的热门区域，像花桥太仓这些，基本上锁的锁，即使可以通过破限购的方式购房，但2、3万的社保钱总是免不了的。即使是嘉善，目前也是限购一套。所以就不限购这条而言，杭州湾仍然有无可比拟的优势。

拿购房资金门槛而言，虽然杭州湾的均价已经涨了上来，但是实地走访各个楼盘就会发现，目前各个项目基本都有折扣优惠。比如说祥源漫城、绿地海湾，基本上按时付清首付的话，都会享受95折的优惠，最后的均价在1万2左右。

不仅如此，我们走访时发现，目前杭州湾均价11000元/平米的房源仍然不少见。比如说蓝光雍景湾，折后均价就在1万1左右。而像雅戈尔原乡项目，50平的小户型均价1万出头，110平的房源，均价更是仅有9000元/平米。

也就是说，虽然杭州湾的均价整体涨了上来，但是细究到具体项目，杭州湾的价格优势仍然存在。

除此之外，杭州湾目前首套房仅需三成首付，而即使是二套房，有贷款再还，仍然可以做成三成首付！目前长三角的大部分投资客，基本上名下都是有房的，而想要再投资一套时，往往就会被5成甚至八成的首付门槛劝退。

而投资杭州湾的话，也就只需要三成首付。在杭州湾，11000元/平米的三房，总价一般在1百万出头。也就是说如果想投资这样的经典三房，首付30万到40万就可以搞定，而同样的房子放到其他地方，比如说花桥，那二套房八成首付足足需要150万以上。

政策和资金的双重低门槛放在这里，可以说，基本上杭州湾适配于所有想要小额投资的购房者，基数大了，自然仍然很受欢迎。

02

空城？不存在的

除了购房门槛低外，杭州湾之所以仍然受欢迎的另一个原因，就是杭州湾的价值洼地属性仍然没有改变。

很多宁波本地人，提起杭州湾，往往第一印象就是遍地都是投资客，到处都建房子，但是没有什么人。等到房子都建好了，人口却没有引进来，到时候杭州湾就变成了一个鬼城。

杭州湾真的是鬼城吗？

不存在的！

去年年初，我去杭州湾踩过一次盘，那时候对这里的印象真的与上面的说法有点像。这里真的就是房子多，但是街上却看不到什么人，恍惚间觉得进了一座空城。而去年中旬再次来到杭州湾的时候，人流量似乎有些增加，但是我的注意力几乎都被满街的房产中介吸引走，那个时候几乎每个路口都会有三四个中介站著揽客。这样我就更加剧了这里房比人多的印象。

虽然那时候的楼盘销售也告诉我，现在杭州湾的人是不多，以后会好起来的。但是我对这种说法不以为然。在中国这十几年的大发展大基建中，诞生的鬼城并不多，而这些鬼城大多数都变成了时代的眼泪。

城建了起来，怎么吸引人口进入，一直以来都是地方政府的一大难题。即使是苏州这样的经济强市，去年的人口流入也才只有2.5万，逼的苏州政府不得已开放了人才落户门槛。

而像南通的通州湾新区，定位与杭州湾新区非常像，同样想走产业新区的路线，而且发展时间更是远远长于杭州湾新区，但是去年到那里的时候，看到的仍是满目的荒芜，只有一栋栋没有人，甚至都没有装修的建筑矗立在芦苇荡中。

通州湾如此，杭州湾为什么不会如此呢？

然而昨天再次来到杭州湾的时候，这里的人气确实让我吃了一惊。一年前那个没什么人的商业中心，如今已经人流满满。而街道上的车辆也明显多了很多，甚至也开始出现了堵车的现象。

按照宁波政府的规划，杭州湾新区目前人口27.6万以上，预计到2030年时，常住人口增至55万以上，也就是说，平均每年的人口增量在3万以上。

杭州湾的底气何在呢？产业

相比于通州湾等产业新区，可以说，杭州湾的产业规划做得要优越太多。很多地方做产业新区，往往很难吸引到真正高质量的企业入驻，于是就选择引进一些纺织、加工等低端第二产业入驻，通州湾就是一个例子。

但是杭州湾凭借著居于沪杭甬三地中心的得天独厚的地理位置，和浙江这么个政治优势，成功吸引来当时如日中天的吉利汽车入驻杭州湾新区。

2018年，吉利汽车最新研发中心落户杭州湾新区，而在去年，又陆续开工、完工了新能源车生产线、碰撞及风洞实验室、赛车场等项目。

数字经济产业园

仅吉利汽车一家，在去年上半年，就投资了295亿元在杭州湾新区，打造一个汽车项目群。

吉利新型研发中心

吉利汽车入驻之后，杭州湾新区又吸引了大众和一系列汽车周边企业进入杭州湾，最终形成了一条完整的汽车产业链。

去年叶檀财经研究人员根据创新力的五大核心评判指标和相关数据资料来评判过最具创新力的城市，发现在最具创新力的70个大中型城市中，宁波的排名迅速窜升。比如在新能源汽车产业中，排名第3；在高端装备制造产业中。占比排名第4。而这主要的助力，就来源于杭州湾新区。

截止2019年，杭州湾新区已引进多达40家世界500强企业。汽车、通用航空、智能电气制造、新材料、生命健康、高端装备制造等六大先进位造业都是杭州湾核心产业。

从2009年正式设立杭州湾新区以来，十年之间，杭州湾地区生产总值、工业总产值、财政总收入年均增速分别达到29%、20.1%、37%，成为长三角经济发展速度最快的区域之一，并成功升格国家级经济技术开发区。

中央电视台更是用长达10分钟的镜头点赞杭州湾。《经济半小时》节目以《风从海上来，潮涌长三角》为题，从杭州湾医院、复旦大学宁波研究院、长三角一体化等多个点位对杭州湾进行了报道。

相信所有人都知道产业对于人口乃至楼市的支撑，很多地方在过去几年里，房价跟随著大势不断上涨，但是浪潮退去后，突然发现并没有足够的产业去支撑这个上涨的房价，房价是上来了，但是却没有人接盘，最终成了一地鸡毛。

而杭州湾新区最大的特点，恰恰就是雄厚的产业实力，而且基本上都是属于高端产业，甚至是形成了完整的产业链。有产业，就永远不缺人口，有人口，就不用担心房价没有支撑。

同时，杭州湾的大部分交通规划已经开始施工。

比如说今年年底就可以通车的杭甬智慧高速，全面支持自动驾驶，并全程无线充电，汽车不停一边跑一边充电，届时只需30分钟即可到达杭州主城。

比如说今年确定开始施工的通苏嘉甬(沪嘉甬)高铁，通车后，宁波到上海只需要1个小时，宁波直接进入上海1小时经济圈。并且会在杭州湾设有站点，杭州湾到上海也将只要30分钟左右！

03

总结

总体来说，杭州湾新区目前仍然处于一个发展的初期，人口目前仍然谈不上很多，但是由于新区规划定位高，同时在产业上目前发展的相当不错，从长期上看，仍然是浙江一个非常具有投资价值的区域。

退一步讲，浙江花了很大的精力修建了杭州湾跨海大桥，把上海跟宁波直接链接到一起，而杭州湾新区就处于杭州湾跨海大桥之下，属于上海乃至江苏进入宁波的一个门面。这样的一个区位优势，想要发展不起来都不太可能。

同时目前杭州湾价格相比之下仍然处在低位，均价在1万1到1万3之间。且房型选择多样，像65-75的两房，80-95的三房，100平以上的四房等，都是房源充足。

而且杭州湾仍然是不限购的一个政策，相对而言的购房投资成本很小。如果手里有空余的资金，又想要长期投资，那么杭州湾可能会是一个不错的选择。

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这个要看主政者的能力了，两王带四个2也有打输的。

祝福徐州。

前排的成都、武汉、重庆、杭州，目前四个新星准一线城市，发展速度快，人口流入大，深受毕业生和年轻人喜欢。

后排的西安、合肥、长沙、郑州，潜力比前排的可能更大，主要是前期发展比较慢，但最近几年产业布局越来越好，人口流入也大，特别是合肥这地方，前几次赌产业都赌对了，如果后面还是这么骚操作，潜力可观。

我国是一个政治导向性很强的国家。改革开放前，大力发展的是东北等地区，因为东北是天然粮仓，煤炭，钢铁等资源丰富，可以养活很多人，因此东北被称为共和国长子；78年之后，喊的是改革开放，进入海权时代，由于海运便宜，利于进出口，便开发东部沿海城市，投入了很多资本资金去建设东部沿海城市。每一次片区的崛起都跟政策息息相关。要想知道哪些城市发展潜力最好，要紧扣当下时政。当下随著沿海城市发展起来，跟中西部地区发展极不平衡，这与我国国家最基本的方针-最终达到共同富裕是矛盾的，因此国家一定会想办法解决这个问题。看看美国，用6%不到的人口，消耗了世界35%的资源，内循环极其强大。可以预见的是，接下来的政策就是西部大开发，还有经济内循环，因为西部有著丰富的资源和人口，仅川渝加起来就1.1亿人口，消费潜力巨大，可以承接沿海的产业转移，同时成都和重庆，依靠航运和长江，一定会大有可为。因此我认为未来最有发展潜力的城市或者城市群一定是成渝城市群。可以看看国家每年多少固投投在西部，西部各省每年的财政返回有多少。西部在建的高速路有多长，高铁有多少，随著交通改善，产业升级，越来越多的人口会回流，成渝城市群接下来一定会是第四个增长极。

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