十分之多人在買澳洲房產的被坑過， 從業幾年， 每個月都能碰到放棄前面10%房款， 放棄交割的買家，少說也有20 30萬呢。 從澳洲房產裡面賺錢的也有很多，去澳洲做房產投資，中介的靠譜程度直接影響最終結果，這個和國內買房找中介還是有很大區別的。

為什麼很多已經買了墨爾本房產的朋友看了下面的文章，直呼後悔沒有早幾年看到，太可惜了。

文章中用九個案例幫你探尋墨爾本房產投資的真相，幫你規避風險，了解澳洲房產投資的遊戲規則。

在疫情之後墨爾本CBD公寓值得投資嗎？?

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澳洲不可否認是全球最適合人口居住的一個地方，畢竟這裡教育資源自然環境都非常的好，用於度假或者是養老都是非常愜意的一個地方，但是儘管它存在著最大的優勢，做房產投資的時候也應該要注意它的風險以及他的一些陷阱。那麼澳洲房產投資風險大嗎？到底有哪些陷阱是需要多加留意的呢？

投資風險

很多投資者在做澳洲的房產投資的時候都覺得整體風險好像比較低，但實際上它存在著很多潛在的陷阱，首先關於房產投資其實有比較高的退出成本跟進入成本，利率在發生改變的時候，會讓房地產投資變成是非常昂貴的一種選擇，澳洲的證券投資委員會有專門的說法，就是他們會專門制定一個關於投資房地產的多元化戰略，而這些戰略有的是比較差勁的，他往往就會使投資風險增加，畢竟很多資金往往都只投放在了一個很小的市場上面。

另外一個必須要考慮進去的風險因素就是，關於未來房子的租金收入，是不是真的能夠支付房貸或者是還其他的一些費用，如果沒有房客，那麼作為業主自己是不是能夠負擔得起所有相關的費用，其實這些都是在未來完全有可能發生的事情，也是風險存在的情況，這些人只是一個假設，但是市場預測並不是總是那麼准，房價發生下跌的時候就可能面臨欠款會超過房產的價值的情況。

房產投資不能一勞永逸

從以上的投資風險來看，其實澳洲房產投資風險還是有一些的，而股票也算得上是比較好的一種長期投資策略，當時間推移擁有的資產就可以獲得更多的資本增值，還能夠有分紅收入以及享受長期資本收益。雖然早一點投資在未來就可能獲得更高的收益，但是前期也必須要對市場做準確地衡量，因此在房地產方面做的投資也應該要從整個市場的整體情況去做分析，然後再從定期監測的行業趨勢上去做投資。

總而言之，澳洲房產投資風險肯定是有的，雖然他整體環境看上去非常的不錯，都覺得這個地方在房產的投資上面總歸是買對不買錯。但有的時候可能就是局勢比較動蕩，市場的變化也是瞬息，萬謙在做出實際的決定之前務必要考慮清楚，同時也必須要對整個市場有著非常準確的把握和判斷。

海外房地產投資，是一件很專業的事情，不代表說首付一交，然後就等著房租覆蓋，甚至高過按揭，躺著收錢就好。

中國大城市的房產，租售比確實很低。海外房產在這方面的投資回報率，表面看起來，是很高的。以澳洲為例，不要說悉尼墨爾本，就是我所在的澳洲第四大城市珀斯，好的區域的總價100萬澳元出頭的房子，一個月的租金能接近4000澳元。

而我2014年在深圳寶能太古城租的總價為500萬人民幣的房子，租金也就4500人民幣。

以收租為目的到澳洲買房，需要你對當地市場有相當的了解。如果不夠了解，就會有三個問題：第一是房租低，第二是空置率高，第三是翻修投入大。如果房租低，即使你買的房產需求量大，也很難覆蓋你的按揭和稅費成本。有的地方，咋一看覺得租售比高得嚇人，40萬澳元的兩房公寓，離地鐵200米，而且離市區也近，你查了一下附近類似條件的公寓，月租金能到1800澳元。你一拍大腿，覺得這麼高的投資回報比，傻子才不買。等你買下來，你才發現原來是個坑，腿都被摔瘸了。首先，你需要花好幾萬澳元，才能把房產裝修到能夠吸引租客的程度。另外，你發現這個公寓雖然交通方便，離市區近，但是因為租客的工作穩定性差，兩年有七八個月都是空置的。所以，海外置業，一定要找能夠站在你的立場，對當地房產非常了解的人，要不然，很容易投資失敗。

例如同樣是悉尼郊區，好的區和不好的區，或者同樣一個區，不同的房屋類型，房價的漲幅差距，可能比不同城市的房價中位數還要高。

運氣不好，你就會買到價格高，租也不好租，賣也不好賣的房子。所以我住在珀斯，平時對本地房產的研究比較多，也相對更懂一些，但如果我去悉尼墨爾本投資，就要聯繫我當地的專家朋友，給我提供參考意見。最後下來就是稅費。第一塊，常規稅費。各種房屋購置稅、交易稅、所得稅、房屋持有稅、物管費，垃圾清運費等等，這些都是不小的開支。你的房子租沒租出去，這些都是固定成本。第二塊，是針對海外投資者設計的特別稅。包括附加印花稅，還有正在討論中的空置稅，也就是你買的房子，沒住人，可能會收稅，沒租出去，照樣收你的稅。

澳洲的房地產一直是屬於比較活躍的和深受廣大海外投資者的喜愛。個人覺得澳洲的房產相對比較穩定和保值，且有較好的租金回報率。好的現金流，以及不錯的增長空間都是澳洲房產值得投資的理由。當然，這並不代表瞎買都能賺錢，再好的房市也有溢價的房子。如何找到值得投資的房子，這需要花時間去研究以及和專業人士去探討。

Location，Location，Location。好的位置永遠是投資房產最主要的因素。有需要的可以一起探討一下！

如果你是第一次海外投資，選澳洲的別墅產品是還不錯的選擇，當然現在疫情下全球房地產均不景氣，觀望是比較穩妥的行動，你可以現在學習，並在下半年入場。另外現在因為疫情關係很多外國投資者付了首付卻不夠錢交割，現在有不錯的買到超高性價比房子的機會。

澳洲房產不能一概而論，悉尼墨爾本布里斯班等幾個主要城市人口、政策和行情也不同。

以悉尼為例，過去幾十年的房價基本七年左右漲一倍，大量海外投資人憑藉低首付和以租養貸得到了不菲的回報，很多留學生父母更是通過買賣房產差價掙回了子女留學的費用。

回到是否值得投資，還得考慮買房人是否具有澳洲護照或綠卡：

（1）如果有澳洲身份那麼買房和貸款沒有限制，有身份的話...可能也不會問這個問題，哈哈哈~

（2）如果沒有澳洲身份就只能買樓花了，不能買二手房。還以悉尼為例，近幾年新南威爾士州對海外購房者加征高比例印花稅並限制當地銀行給海外投資人提供購房貸款，這對海外投資人很不友好。不過考慮到目前人民幣兌換澳幣匯率很低，所以如果想長期投資澳洲地產或者未來有移民打算，可以考慮一下悉尼、墨爾本的核心區域的房產，不建議布里斯班、珀斯等城市，房貸可考慮中國境內的香港滙豐等銀行。

以上個人經歷，供參考。

中國的房價越來越高，精明的投資人士開始把目光轉向了海外房產投資。而澳洲房產是海外投資者最喜愛的投資項目之一，因其居住環境優美，氣候宜人，政局穩定，教育一流，是房產投資的首選之地。澳大利亞被認為無疑是最熱門並且是最具有前景的國家。

房屋首付只需10%，剩下的房款可向銀行貸款，且手續簡單，利率低；另一方面，房屋除了自住，還可以用來出租，租金用來抵月供房款還有剩餘，這就是「以房養房」。最重要的是澳洲房產作為個人永久性財產可傳承，無需任何遺產稅。

「永久產權、無遺產稅，土地房產私有、年投資回報率高」等優點，令不少人心動。尤其是對比了中澳房產的巨大差異後，越來越多的海外房產投資者開始關注澳洲房產並準備投資。小編從以下三大要素來分析澳洲房產的投資價值：

一、大環境分析

1、穩定的經濟環境

相對於中國樓市調控的撲朔迷離，澳洲擁有最穩定的房產投資環境。 澳洲經濟彈性良好，即便在全球經濟危機下，也沒有出現經濟衰退現象，是世界上少數幾個始終保持物價穩定並無通貨膨脹壓力的國家。 澳洲實施了經濟快速增長及經濟結構的重大調整，在投資不損害澳大利亞國家利益的前提下，澳大利亞政府多年來鼓勵外國到澳洲投資，各國大型企業不斷注入，保持著強勁的經濟生產力。

而對於投資人士來說，一個國家擁有穩定的經濟環境非常重要，它決定了市場風險的高低。澳洲房產市場多年來一直保持一個穩定的增長態勢。根據RESIDEX的統計數據，澳洲的房產價格在過去30年平均每10年為一個增長周期，這意味著房產價格在每7-8年會增長一倍。並且平均每年4-7%的租金回報輕鬆以租養息，房價和房租雙線持續增長收入。

2、教育和移民拉動人口增長

澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平，優良的師資力量讓來自世界各地的學子選擇留學澳洲。澳洲海外留學生眾多的事實也奠定了租房市場的穩定需求。 此外，澳洲作為移民國家，相較於英美等國家移民門檻較低，生活舒適、社會福利水平較高，也因此吸引了大批海外精英定居。數據顯示，澳洲每年新進移民平均約15萬人口，大大超出房屋供給量。 教育和移民奠定了房屋市場的需求，讓投資澳洲多了一重保障。

二、住宅市場分析

1、信息透明度高

澳洲地產業位列世界第一信息高度透明化，建築成本以及房價基本完全透明受控，利潤率有明確的法定範圍。相應機構網站還可以查到開發商和樓盤的詳細數據，包括周邊的居民教育程度，年齡分層，職業結構等等，可以作為理性分析的依據。 此外，澳洲房價是由多方參與制定，會經過銀行和其他專業評估機構的公開量化，且政府部門對當地區域房價有長期的統計分析，整個房價和利潤基本是完全透明的。

2、規範的房屋操作市場

澳洲政府嚴格規範了從事地產行業人員的資質審批，包括律師、代理人、經紀人等。從事地產活動的專業人員必須具有一定的學歷，相應的實踐經歷，且考試合格頒發資質證書，經註冊登記後才能執業，非常規範。 無論是買房賣房，還是租房管理，澳洲都有最完善的體系保護房產持有人。

對於海外房產買家來說，清晰透明的操作市場保證了投資的安全性，買家無需自己操心，完全可以做到足不出戶投資海外，即省心又放心。

3、嚴格控制建造量 空置率低

近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量息息相關的，每年大量人口增長極大的拉動了內需，但是澳洲政府嚴控房屋審批量，房屋建造量卻遠遠趕不上人口增長，甚至導致了一房難租的局面。 按照國際通行慣例，房屋空置率在5%-10%之間為合理區，此時供求平衡，有利於國民經濟的健康發展。

而空置率在10%-20%之間為危險區，要採取一定措施，如果空置率在20%以上為嚴重積壓區。而澳洲每年的房屋空置率基本維持在3%以下，遠遠低於世界平均值。據政府統計，澳洲人口平均每周增長3800人，每年移民配額在20萬左右，預計到2031年，澳洲住房需求量將比供應量高出66.3萬套。

4、永久產權優勢

澳大利亞受英國普通法傳統，私有制是其核心基礎。澳洲絕大部分土地為私有制，業主擁有土地的永久產權和繼承權，無遺產稅。而且是全世界為數不多的沒有房產稅的發達國家之一，有效降低長期持有的成本。

5、首付低 資產組合靈活

澳洲非常吸引海外投資者的一點就是購買房產的首付低，資產組合靈活，投資風險小，金融槓桿充足。10%的低首付讓絕大多數人都可負擔起。相比於股票，基金等，房產是最為穩定的投資項目，並且澳洲的10%首付是存於信託賬戶中，受政府監管，還有利息可以拿，完全無風險。 買房之後可以輕鬆以租養息，甚至可以通過增值部分從銀行套現來達到「一套房生兩套，兩套房生四套」的資產組合，利用金融槓桿來達到利益最大化。

6、增值潛力大

在澳洲，由於政府的調控和經濟的穩定等各種綜合因素，房價的走勢是相當穩定的，大約七到十年翻一倍。

二、法律體系分析

很多不熟悉澳洲的人士會擔心在澳洲購買房產是否有法律方面的風險。首先，澳洲擁有強有力的核查與制衡制度，以及備受尊重的司法和執法系統，以及公開、有效和透明的法律框架。另外，澳大利亞的房產市場受嚴格的國家監管，購房者受到多方面的保護，風險較小。主要體現在以下幾個方面：

1、職責區分適當 避免形成利益統一

澳洲歷史不長，制度卻很嚴謹，這在各個領域均有體現。例如，銀行獨立承擔市場風險，保證其在提供按揭貸款時能夠客觀地評估房產價值和市場風險，避免金融風險和過度投資；政府相關部門對各種需要審批的信息獨立承擔審批責任，相關流程同步公開；開發商嚴格按照通過審批的方案施工，最終審批文件納入業主購房合同，接受公共監督。 這樣避免了形成利益統一體，大大的保護了購房者。

2、澳洲房產交易強制律師和中介參與

在澳洲買賣房產必須通過有資質的中介參與，並且全程需要有律師介入。 澳洲的購房合同涉及到多方面專業知識，一般業主或銷售人員是無法完全掌握的，雙方必須有律師，即使沒有合同的因素，通過律師買樓也是強制的。這樣一來，業主不必擔心操作違規違法。

3、首付款存於獨立信託賬戶管理

海外人士最關心購買樓花時的首付款是否安全，這一點在澳洲可以完全放心。法律規定澳洲的首付款必須存於律師和政府共同監管的信託賬戶里，無論是開發商，還是買家，都不可以動用這筆錢。 買房者等交房，驗收無誤後前再付剩餘的錢。也就是說，開發商只有在交房驗收通過後才可獲得錢款。如果開發商中途倒閉或破產，政府會連同10%的首付以及利息返還給客戶，安全性高，保障了每一個客戶最基本的利益。

三、細節因素分析

從前面的環境，市場以及法律分析等角度，澳洲房產市場已經是一個風險較小，穩定且安全的投資選擇。除此之外，澳洲在房產細節處理方面的表現更為讓人省心。

1、精裝修

澳洲所有的公寓房都是精裝修，除了基本的硬裝之外，澳洲公寓裡面幾乎配備了所有的必需品如同微波爐、洗碗機、烘乾機，天然氣、空調、烤箱、地毯，窗帘等。只需要添置軟裝傢具如床鋪，沙發，冰箱等即可入住。 此外，澳洲建築業質量過硬，設計感也很強。澳洲本地開發商的樓盤質量非常好，外觀折舊小，甚至可以保持十年如新。澳洲許多大開發商都是世界知名，所造的建築常常令人驚嘆。

2、後期維護到位

澳洲的公寓和生活小區都非常乾淨整潔，幾十年如新。一方面是住戶愛惜，更重要的一方面就是物業管理到位。 從最初篩選房客開始，租賃管理公司就會優先評級房客質量，挑選收入穩定的高薪白領人群，保證了租客的質量。另外，物業管理會對公寓每天進行日常清潔，定期清洗地毯，維護游泳池/健身館等設施，進行防火安全檢查，確保大樓保持安全舒適的居住環境。

現在肯定不是投資澳洲房地產的好時候，因為房產還沒大幅下跌，最早可以看看今年年底會下跌到什麼程度。你可以看看我的另一條回答：疫情下澳洲房地產會不會暴跌？ - Haidi Hong的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/384328186/answer/1171247641

悉尼和墨爾本房價都已經炒的太高了。如果有投資想法可以考慮，南澳或者西澳。兩個人都屬於偏遠地區，移民人士會在近一兩年大幅增加。同樣的價格，可以在這兩個地方買到更好的房子。租金回報率大概5-7%。

居民房（包括house，townhouse，apartment）現在因為政策原因對海外投資客不太友好。反而商業地產比較適合海外投資客投資，沒有額外印花稅（和本地人一樣），大銀行可以貸款，租金回報率在5-7%，日常費用由租客支付等優勢。

要選擇合適的區域，合適的價位，以及靠譜的中介。目前布里斯班，黃金海岸的房產投資比悉尼和墨爾本的性價比和回報更高一些。

如果有想要進一步了解，可以私聊～

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