十分之多人在买澳洲房产的被坑过， 从业几年， 每个月都能碰到放弃前面10%房款， 放弃交割的买家，少说也有20 30万呢。 从澳洲房产里面赚钱的也有很多，去澳洲做房产投资，中介的靠谱程度直接影响最终结果，这个和国内买房找中介还是有很大区别的。

为什么很多已经买了墨尔本房产的朋友看了下面的文章，直呼后悔没有早几年看到，太可惜了。

文章中用九个案例帮你探寻墨尔本房产投资的真相，帮你规避风险，了解澳洲房产投资的游戏规则。

在疫情之后墨尔本CBD公寓值得投资吗？?

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澳洲不可否认是全球最适合人口居住的一个地方，毕竟这里教育资源自然环境都非常的好，用于度假或者是养老都是非常惬意的一个地方，但是尽管它存在著最大的优势，做房产投资的时候也应该要注意它的风险以及他的一些陷阱。那么澳洲房产投资风险大吗？到底有哪些陷阱是需要多加留意的呢？

投资风险

很多投资者在做澳洲的房产投资的时候都觉得整体风险好像比较低，但实际上它存在著很多潜在的陷阱，首先关于房产投资其实有比较高的退出成本跟进入成本，利率在发生改变的时候，会让房地产投资变成是非常昂贵的一种选择，澳洲的证券投资委员会有专门的说法，就是他们会专门制定一个关于投资房地产的多元化战略，而这些战略有的是比较差劲的，他往往就会使投资风险增加，毕竟很多资金往往都只投放在了一个很小的市场上面。

另外一个必须要考虑进去的风险因素就是，关于未来房子的租金收入，是不是真的能够支付房贷或者是还其他的一些费用，如果没有房客，那么作为业主自己是不是能够负担得起所有相关的费用，其实这些都是在未来完全有可能发生的事情，也是风险存在的情况，这些人只是一个假设，但是市场预测并不是总是那么准，房价发生下跌的时候就可能面临欠款会超过房产的价值的情况。

房产投资不能一劳永逸

从以上的投资风险来看，其实澳洲房产投资风险还是有一些的，而股票也算得上是比较好的一种长期投资策略，当时间推移拥有的资产就可以获得更多的资本增值，还能够有分红收入以及享受长期资本收益。虽然早一点投资在未来就可能获得更高的收益，但是前期也必须要对市场做准确地衡量，因此在房地产方面做的投资也应该要从整个市场的整体情况去做分析，然后再从定期监测的行业趋势上去做投资。

总而言之，澳洲房产投资风险肯定是有的，虽然他整体环境看上去非常的不错，都觉得这个地方在房产的投资上面总归是买对不买错。但有的时候可能就是局势比较动荡，市场的变化也是瞬息，万谦在做出实际的决定之前务必要考虑清楚，同时也必须要对整个市场有著非常准确的把握和判断。

海外房地产投资，是一件很专业的事情，不代表说首付一交，然后就等著房租覆盖，甚至高过按揭，躺著收钱就好。

中国大城市的房产，租售比确实很低。海外房产在这方面的投资回报率，表面看起来，是很高的。以澳洲为例，不要说悉尼墨尔本，就是我所在的澳洲第四大城市珀斯，好的区域的总价100万澳元出头的房子，一个月的租金能接近4000澳元。

而我2014年在深圳宝能太古城租的总价为500万人民币的房子，租金也就4500人民币。

以收租为目的到澳洲买房，需要你对当地市场有相当的了解。如果不够了解，就会有三个问题：第一是房租低，第二是空置率高，第三是翻修投入大。如果房租低，即使你买的房产需求量大，也很难覆盖你的按揭和税费成本。有的地方，咋一看觉得租售比高得吓人，40万澳元的两房公寓，离地铁200米，而且离市区也近，你查了一下附近类似条件的公寓，月租金能到1800澳元。你一拍大腿，觉得这么高的投资回报比，傻子才不买。等你买下来，你才发现原来是个坑，腿都被摔瘸了。首先，你需要花好几万澳元，才能把房产装修到能够吸引租客的程度。另外，你发现这个公寓虽然交通方便，离市区近，但是因为租客的工作稳定性差，两年有七八个月都是空置的。所以，海外置业，一定要找能够站在你的立场，对当地房产非常了解的人，要不然，很容易投资失败。

例如同样是悉尼郊区，好的区和不好的区，或者同样一个区，不同的房屋类型，房价的涨幅差距，可能比不同城市的房价中位数还要高。

运气不好，你就会买到价格高，租也不好租，卖也不好卖的房子。所以我住在珀斯，平时对本地房产的研究比较多，也相对更懂一些，但如果我去悉尼墨尔本投资，就要联系我当地的专家朋友，给我提供参考意见。最后下来就是税费。第一块，常规税费。各种房屋购置税、交易税、所得税、房屋持有税、物管费，垃圾清运费等等，这些都是不小的开支。你的房子租没租出去，这些都是固定成本。第二块，是针对海外投资者设计的特别税。包括附加印花税，还有正在讨论中的空置税，也就是你买的房子，没住人，可能会收税，没租出去，照样收你的税。

澳洲的房地产一直是属于比较活跃的和深受广大海外投资者的喜爱。个人觉得澳洲的房产相对比较稳定和保值，且有较好的租金回报率。好的现金流，以及不错的增长空间都是澳洲房产值得投资的理由。当然，这并不代表瞎买都能赚钱，再好的房市也有溢价的房子。如何找到值得投资的房子，这需要花时间去研究以及和专业人士去探讨。

Location，Location，Location。好的位置永远是投资房产最主要的因素。有需要的可以一起探讨一下！

如果你是第一次海外投资，选澳洲的别墅产品是还不错的选择，当然现在疫情下全球房地产均不景气，观望是比较稳妥的行动，你可以现在学习，并在下半年入场。另外现在因为疫情关系很多外国投资者付了首付却不够钱交割，现在有不错的买到超高性价比房子的机会。

澳洲房产不能一概而论，悉尼墨尔本布里斯班等几个主要城市人口、政策和行情也不同。

以悉尼为例，过去几十年的房价基本七年左右涨一倍，大量海外投资人凭借低首付和以租养贷得到了不菲的回报，很多留学生父母更是通过买卖房产差价挣回了子女留学的费用。

回到是否值得投资，还得考虑买房人是否具有澳洲护照或绿卡：

（1）如果有澳洲身份那么买房和贷款没有限制，有身份的话...可能也不会问这个问题，哈哈哈~

（2）如果没有澳洲身份就只能买楼花了，不能买二手房。还以悉尼为例，近几年新南威尔士州对海外购房者加征高比例印花税并限制当地银行给海外投资人提供购房贷款，这对海外投资人很不友好。不过考虑到目前人民币兑换澳币汇率很低，所以如果想长期投资澳洲地产或者未来有移民打算，可以考虑一下悉尼、墨尔本的核心区域的房产，不建议布里斯班、珀斯等城市，房贷可考虑中国境内的香港汇丰等银行。

以上个人经历，供参考。

中国的房价越来越高，精明的投资人士开始把目光转向了海外房产投资。而澳洲房产是海外投资者最喜爱的投资项目之一，因其居住环境优美，气候宜人，政局稳定，教育一流，是房产投资的首选之地。澳大利亚被认为无疑是最热门并且是最具有前景的国家。

房屋首付只需10%，剩下的房款可向银行贷款，且手续简单，利率低；另一方面，房屋除了自住，还可以用来出租，租金用来抵月供房款还有剩余，这就是「以房养房」。最重要的是澳洲房产作为个人永久性财产可传承，无需任何遗产税。

「永久产权、无遗产税，土地房产私有、年投资回报率高」等优点，令不少人心动。尤其是对比了中澳房产的巨大差异后，越来越多的海外房产投资者开始关注澳洲房产并准备投资。小编从以下三大要素来分析澳洲房产的投资价值：

一、大环境分析

1、稳定的经济环境

相对于中国楼市调控的扑朔迷离，澳洲拥有最稳定的房产投资环境。 澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。 澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下，澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资，各国大型企业不断注入，保持著强劲的经济生产力。

而对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味著房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。

2、教育和移民拉动人口增长

澳洲有著雄厚的教育资源和科研水平，优良的师资力量让来自世界各地的学子选择留学澳洲。澳洲海外留学生众多的事实也奠定了租房市场的稳定需求。 此外，澳洲作为移民国家，相较于英美等国家移民门槛较低，生活舒适、社会福利水平较高，也因此吸引了大批海外精英定居。数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。 教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。

二、住宅市场分析

1、信息透明度高

澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围。相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度，年龄分层，职业结构等等，可以作为理性分析的依据。 此外，澳洲房价是由多方参与制定，会经过银行和其他专业评估机构的公开量化，且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润基本是完全透明的。

2、规范的房屋操作市场

澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，非常规范。 无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。

对于海外房产买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。

3、严格控制建造量 空置率低

近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，但是澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，甚至导致了一房难租的局面。 按照国际通行惯例，房屋空置率在5%-10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展。

而空置率在10%-20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。据政府统计，澳洲人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。

4、永久产权优势

澳大利亚受英国普通法传统，私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。

5、首付低 资产组合灵活

澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低，资产组合灵活，投资风险小，金融杠杆充足。10%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票，基金等，房产是最为稳定的投资项目，并且澳洲的10%首付是存于信托账户中，受政府监管，还有利息可以拿，完全无风险。 买房之后可以轻松以租养息，甚至可以通过增值部分从银行套现来达到「一套房生两套，两套房生四套」的资产组合，利用金融杠杆来达到利益最大化。

6、增值潜力大

在澳洲，由于政府的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，大约七到十年翻一倍。

二、法律体系分析

很多不熟悉澳洲的人士会担心在澳洲购买房产是否有法律方面的风险。首先，澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统，以及公开、有效和透明的法律框架。另外，澳大利亚的房产市场受严格的国家监管，购房者受到多方面的保护，风险较小。主要体现在以下几个方面：

1、职责区分适当 避免形成利益统一

澳洲历史不长，制度却很严谨，这在各个领域均有体现。例如，银行独立承担市场风险，保证其在提供按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开；开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。 这样避免了形成利益统一体，大大的保护了购房者。

2、澳洲房产交易强制律师和中介参与

在澳洲买卖房产必须通过有资质的中介参与，并且全程需要有律师介入。 澳洲的购房合同涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的。这样一来，业主不必担心操作违规违法。

3、首付款存于独立信托账户管理

海外人士最关心购买楼花时的首付款是否安全，这一点在澳洲可以完全放心。法律规定澳洲的首付款必须存于律师和政府共同监管的信托账户里，无论是开发商，还是买家，都不可以动用这笔钱。 买房者等交房，验收无误后前再付剩余的钱。也就是说，开发商只有在交房验收通过后才可获得钱款。如果开发商中途倒闭或破产，政府会连同10%的首付以及利息返还给客户，安全性高，保障了每一个客户最基本的利益。

三、细节因素分析

从前面的环境，市场以及法律分析等角度，澳洲房产市场已经是一个风险较小，稳定且安全的投资选择。除此之外，澳洲在房产细节处理方面的表现更为让人省心。

1、精装修

澳洲所有的公寓房都是精装修，除了基本的硬装之外，澳洲公寓里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机，天然气、空调、烤箱、地毯，窗帘等。只需要添置软装家具如床铺，沙发，冰箱等即可入住。 此外，澳洲建筑业质量过硬，设计感也很强。澳洲本地开发商的楼盘质量非常好，外观折旧小，甚至可以保持十年如新。澳洲许多大开发商都是世界知名，所造的建筑常常令人惊叹。

2、后期维护到位

澳洲的公寓和生活小区都非常干净整洁，几十年如新。一方面是住户爱惜，更重要的一方面就是物业管理到位。 从最初筛选房客开始，租赁管理公司就会优先评级房客质量，挑选收入稳定的高薪白领人群，保证了租客的质量。另外，物业管理会对公寓每天进行日常清洁，定期清洗地毯，维护游泳池/健身馆等设施，进行防火安全检查，确保大楼保持安全舒适的居住环境。

现在肯定不是投资澳洲房地产的好时候，因为房产还没大幅下跌，最早可以看看今年年底会下跌到什么程度。你可以看看我的另一条回答：疫情下澳洲房地产会不会暴跌？ - Haidi Hong的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/384328186/answer/1171247641

悉尼和墨尔本房价都已经炒的太高了。如果有投资想法可以考虑，南澳或者西澳。两个人都属于偏远地区，移民人士会在近一两年大幅增加。同样的价格，可以在这两个地方买到更好的房子。租金回报率大概5-7%。

居民房（包括house，townhouse，apartment）现在因为政策原因对海外投资客不太友好。反而商业地产比较适合海外投资客投资，没有额外印花税（和本地人一样），大银行可以贷款，租金回报率在5-7%，日常费用由租客支付等优势。

要选择合适的区域，合适的价位，以及靠谱的中介。目前布里斯班，黄金海岸的房产投资比悉尼和墨尔本的性价比和回报更高一些。

如果有想要进一步了解，可以私聊～

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