澳大利亞現在房價在跌，是否可以投資？
想在澳大利亞投資房子，現在行情如何，請大神指點
看數據圖，大部分的人只能看到現在，少部分的人可以看到歷史，只有極少部分的人才能看到未來。而能看到並且及時把握住投資風口的更是少之又少。
如果在2018年您關注了澳大利亞房地產市場，相信您肯定或多或少的看到或聽到過這樣類似的一些消息。
市場波動時，最不缺的就是這些聳人聽聞，致力於製造巨大恐慌的大頭條。然而一旦仔細閱讀後不難發現，至少一半以上的內容都與事實嚴重不符。
我們每天都會聽到許許多多不同的聲音，甚至是完全迥異的觀點。而對於投資而言，旁人怎麼看，你自己怎麼想或如何熱切期盼，都不重要。
重要的是，事實到底是什麼？既然「唯有數據不會說謊！」那麼今天，我們就來好好解析幾組數據吧！
真實的布里斯班房市和市場反應
1. 全澳房市表現最好的首府城市
不可否認的，2018年是澳大利亞房地產市場的一個重要拐點。悉尼墨爾本房價在經歷了過去極速上升的十年後終於進入了高位的調整期，剛需流出一線奔向發展潛力無限的二線城市。其中以東南昆士蘭州的「黃金三角」布里斯班，黃金海岸和陽光海岸的表現尤為顯眼，布里斯班全年都以小幅度的優勢領漲全國。
如果說過去十年是屬於悉尼和墨爾本房市的金色年代，那對於澳大利亞的第三大首府城市布里斯班而言，那十年應該是極具戲劇化的的灰色回憶。簡單列舉幾個大事件：
- 2011遇上了百年一遇且多因管理人員失責而引起的洪水
- 2012-2013 年政府公務員大裁員
- 2013-2014 年由於中國採購鐵礦石劇減昆州礦業繁榮戛然而止
- 2015 年 隨著悉尼墨爾本的房價已衝上雲霄，布里斯班也曾一度是投資者眼中的香餑餑，實實在在的風光了一整年。
- 可惜到了2016年年底，為了放緩悉尼墨爾本的上漲速度，政府一刀砍簡單粗暴的緊縮了整個國家的貸款和移民政策，並且頒布了一系列增加海外投資者購房成本的政策。
也許也是應了中國的那句古老的「故天將降大任於斯」，正因為經歷了過去的種種，昆士蘭政府才最終痛下決心改變自身的經濟發展模式，制定了2022年的《New World City Action Plan 新世界都市執行計劃》從以礦業為主的經濟發展模式轉變到到全面開花，面面俱到的多元化發展。
主要涵蓋了8個方面和7個支持——
- 以高精尖知識為基礎的企業服務
- 旅遊業
- 高等國際教育
- 能源開發
- 尖端科技的電子IT產業
- 房地產
- 高等製造業
- 農業
為了支持這八個產業的發展，政府會著力做到支持中小企業；創建完善的企業孵化中心生態系統；設置多元且分工明確高效的區域等等。
總計1342億澳幣的城市基建投資，這也是澳洲史上最大規模的一次投資。Palaszczuk政府的2018昆州基礎設施建設計劃書指出，未來四年將投資458億澳幣用於基礎設施建設，這是自2011年以來最大的基礎建設資金投入。光2018-2019年度，就會投入116億澳幣於基建，創造38000個工作崗位。
2.權威媒體的預測和反應
從今年下半年起，各大權威媒體和經濟學家，世界百強企業，國際一級梯隊開發商，都終於在這個拐點年限為布里斯班瘋狂打call，頻頻登上澳洲本地的報紙和新聞頭條。
上圖為BIX Oxford對未來四年的預測，布里斯班將會以約13%的累計漲幅領漲澳洲房市，這也是目前各大主流媒體最為認可的數據。
真實的房屋供給和需求
1. 房屋供給
首先，不否認2014，15年時，布里斯班政府的公寓批建量是真的過於樂觀了，直接導致了16和17年的房屋的供給過剩。
但澳洲政府的應變能力還是很值得認可的，因為到了2017年批建量就被迅速節制住了。我們來看一下交房數據：
2015年： 3012套
2016年： 7064套
2017年： 7500套
2018年： 5500套
2019年： 2352 套（預計）
2020年： 895套（預計）
2. 房屋需求
保守估計，州際移民，海外移民加上自然出生，以每年5萬人的速度增長，到2036年，布里斯班將會有 340萬人口。按照這樣的人口增長速度，每年新公寓的需求應該是在3000-5000套之間，
之所以強調是保守估計，是因為布里斯班的人口增長接下來很有可能會超出預期的速度。昆州於2017年年底就以2.4萬的州際人口凈流入，重回澳大利亞境內州際移民第一的寶座。同時也以4.8%的就業增長速度拿下了另一個澳洲第一。
（小知識點：昆士蘭州在2014年前的20年都是澳大利亞人最為追崇的最佳夢想住宅地。)
試想，2020年布里斯班市場上只有1000套不到的新公寓，房價會怎樣？
另外，不得不提一個非常有趣的現象，過去的數據顯示，昆州和新州的人口增減基本可以看做是一個完全重合的正反面，有著明顯的此消彼長的規律。而在新洲人口流出最嚴重的2003年後的第5年，布里斯班在2009年時房價僅僅只比悉尼低10%！Place Project甚至將這個周期規律製成了表格，如今的我們正處於整個市場輪迴中的谷底反彈處。
（紅色為昆州的人口移民數，藍色是新洲的，黑線是布里斯班對悉尼房價的％）
現在的我們像不像是當時的2003年？
從政府的規劃來看，很明顯他們也是這麼想的——
（註：此表並不包括所有，現在在動工的約是550億澳幣）
真實的空置率和投資回報率
1. 空置率
SQM research 6月的報道指出布里斯班的房屋空置率已經連續5個月下降了，發言人Louis說到，我們有越來越多的證據表明，布里斯班現在已是雨過天晴了，強勁的人口增長正在快速的稀釋市場上的庫存。
布里斯班內城區的租房空置率僅僅只有2.1%，意味著一年僅僅只有7.6天空租。（按照國際通行慣例，商品房空置率在5％至10％之間為合理區；10％至20％之間為空置危險區；20％以上為商品房嚴重積壓區。2017年中國的空置率為22％）
2. 租金回報率
布里斯班房屋出租回報率，全澳最高！世界前茅！
從上圖Corelogic2017年的房屋可負擔性數據里可以看到，布里斯班的家庭收入只比悉尼少了17%，可是目前的悉尼的房價則是布里斯班的107%。這樣平易近人又未來可期，陽光明媚的布里斯班毫無懸念就是整個澳大利亞房地產最為健康和最具投資潛力的城市。
毫無疑問的，2019年是首置業的最佳的購買年，沒有之一。
2018年雖然市場上也有許多的新房，但那時不論是從市場購買情緒上看還是貸款優惠，都不如今年來的有利。可以說這是買家最後能夠在市場上挑挑揀揀比較，跟開發商磨磨嘰嘰談價的節點。無數的市場周期曲線告訴我們，買方市場的時間總是非常短暫的，錯過了，就只能等到下一個周期。
2019年也是各大亨土豪們來布里斯班大肆囤地，買買買的一年。
這個結論不止是來自我們銷售的實際感觸，還可以從那些一線的開發商們在布里斯班內城區囤地布局的舉動可以看出。今年的散戶個人投資者普遍都在觀望，但大鱷們則買的不亦樂乎。
市場的回暖，古往今來都是由這些大鱷們的引領而開啟。
站在巨人的肩膀上，還是混沌於冥冥中，其實都只是選擇
布里斯班房產經紀人，利益相關。我努力站在中立角度說說
看了幾個回答感覺大家都這麼悲觀，所以你可以借鑒巴菲特說過的一句話，「眾人貪婪時我恐懼，眾人恐懼時我貪婪」。
其實，能否投資這件事兒仔細想想特別簡單，咱們先不從什麼供應量，各個統計機構的預測看。就想一件事兒，現在這個價格，就算再跌，還能跌到哪兒去？想明白這個道理，基本上可以打消大部分人的顧慮。
第二，你如果指望買房買來就漲，呼呼呼呼一年翻倍，那我也勸您，澳大利亞不適合您。房地產交易頻度低這件事兒也得想明白了，我們就說你持有個5年吧，這五年你指望房價繼續一路跌無出頭之日？這個概率真的不高。
如果這倆事兒你想明白了，就可以試著站在上帝視角看一看深入一點的數據了。比如各個城市未來的批建數量，當前的空置情況。如果這些數據你能看到，那麼基本上心裡自然就有答案了。
我自己住在黃金海岸，黃金海岸生活質量肯定是澳洲第一。投資的話，按照正常的邏輯，澳大利亞房地產市場只有4個，悉尼、墨爾本、昆東南、阿德萊德。一般職業投資人都是一個市場出一個市場進，比如悉尼完了進軍墨爾本這樣。昆州的公寓實際情況還是不敢苟同專家意見，我自己買了幾套，實際上卻是是被套的牢牢的，而且現在同樣情況下的公寓大約大約 預售價格都低於10個點。但是，土地的價格確實一直維持的不錯，最近可以關注下軟體，確實上市的房子很快就賣了。最後如果只是投資公寓，黃金海岸的公寓投資回報是比布里斯班好很多的，尤其是在邦德大學附近，海灘附近，好的房子基本求大於供。以上為個人投資意見，主觀不客觀，無任何數據，只是根據過往三年對市場的經驗，望有所幫助。
PS最近降息，理論上來說是要大漲的。
可以再等等。
幹嘛一定要買加拿大，是自住麽？
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