澳洲房产投资哪种房产回报率最高？
澳洲房产投资
澳洲房产以往的经验是带有土地的别墅回报率最高，如果以前买一个别墅才三、四十万澳币，每周的租金三、四百澳币。到现在这个房子的可以卖到100万2,00万澳币，现在的租金大概也只有每周五、六百澳币。
越早投资房产回报率越高，持有成本也是越低，如果按目前的状况持有的话，投资回报率就不成正比。当然这都是历史，我们要回顾历史，展望未来，未来再要翻一翻的可能性大吗？
也不是完全没有可能,也要看这个国家经济状况、收入状况，收入水平有没有继续往上的可能，收入如果一直很稳定，房价我个人觉得也是有一个上涨的天花板。
比如：你住在北京，我问你北京以后哪一种房产回报率最高？你可以回答我吗？估计这个问题连研究房产的经济学家也回答不了。
如果问巴菲特以后哪一支股票能够回报率最高，巴菲特怎么回答你？就算花了几百万与巴菲特共进午餐也不能找到明确的答案，对吗？
所以个人觉得，现在专注于投资现金回报率的产品也是一个好的选择。如果买下一个很贵的产品，平时要用大量的现金流，去支持这个物业，赌它的明天有没有可能翻倍，其实风险也挺大的。
如果能够保证每年有4%的租金回报率，然后再去赌他未来的房价是不是更好一些呢？
为什么很多已经买了墨尔本房产的朋友看了下面的文章，直呼后悔没有早几年看到。
文章中用九个案例帮你探寻墨尔本房产投资的真相，帮你规避风险，了解澳洲房产投资的游戏规则。
在疫情之后墨尔本CBD公寓值得投资吗？?www.zhihu.com
首先，投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么?是资本增长，还是租金回报；通常来说，资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系—即较高的资本增长往往意味著较低的房租回报，反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时，房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以，对于一处房产来说，其所拥有土地面积（Land Component）越大，其资本增长的潜力也就越大；这也就意味著房屋本身的租金收入不会太可观。而对于高密集住宅区的公寓而言则不同，一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就比较一般。
不请自来哈~，针对这个话题，我想我还是有发言权的，问题应该具体是易出租、高增值、高回报——这样的投资房哪里找？
有一则段子，觉得很有意思，和大家分享：
「今天去接我老大出狱，老大当初因为走私罪被抓，在里面死活不肯透露最后一批货藏在哪里，被重判了二十年。今天终于出来了。
出狱之后一言不发让我开到郊区，仔细辨认了一天找到了当初埋货的地方。我俩挖了半天挖出了一个大箱子，老大看著大箱子，都开始颤抖了，紧紧地抓著我的手慢慢说道：『这批货一出手我们就有钱了，这几十年的苦也没白受，咱们一起过好日子！』
我俩流著幸福的泪水，打开了箱子——满满一箱子BP机……」
转这个段子是因为我想请大家思考一个问题：
如果两个月后你打算卖出今天买入的房子，你会买什么样的房子？
两年后呢？二十年后呢？
显然答案是不同的：
－如果是两个月或者是两年后卖出，你可能会选择当前热点的区域，追涨。
－如果二十年后卖出，你就应该选择买性价比高的潜力货。
选择什么投资房
应用到澳洲房产投资上来，问题就是：投资者应该选择什么样的投资房？
请注意，这里我说的是「澳洲」房产投资。之所以特别强调这一点，是因为澳洲房产投资和其他国家，特别是和中国相比，有非常大的特殊性。
或者反过来说，中国的房产和世界上大多数国家的房产有非常大的区别，不能用中国房产投资思维套到其他国家上，关于这个问题，我们以后专门讨论。
投资房和自住房不同，它的定语是投资。
一个好的投资房必然会兼具以下两个特征：
易出租，同时出租回报率高；
未来资本增值高。
要同时具备这两点不容易，所以要找到一个好的投资房并不是一件容易的事情，这绝对不是像某些房产中介告诉你的「随便买就好」。
众所周知，公寓在出租回报率上要远胜别墅；而别墅因为含有独立的土地，所以在资本增值方面要高于公寓。
那么有没有兼具这两种特征房子呢？答案是：还是有的。要说清楚这个问题，让我给大家讲个故事。
当年我在加拿大曾经申请过一家上市公司的税务经理职位。由于集团总部在加拿大，分部分别位于美国，英国和香港，所以该职位要求申请人具备加拿大税、美国税、英国税和香港税的知识和经验，同时还要求申请人有超过5年以上的集团税务经理经验。
按照当时的情况，我肯定不符合这些要求，但是秉著死马当活马医的精神，我还是投出了简历。与此同时，我还申请了另一家公司税务分析员的职位，因为根据后者的职位描述，我百分百符合要求。
结果或许你已经猜到了，我拿到了第一个职位；而第二个，最后竟然连面试的机会都没有。
事后，我得出的结论是：第一个机会虽然职位高、要求高，但是要找到一个百分百符合要求的人，的确不容易，结果是申请的人少，在所有申请者里面，我相对还算是比较符合条件的一个。
而第二个机会虽然职位低，我也全部符合条件，但是可能符合条件的人多，申请人也多，所以对方就有了很多挑选的余地。
所以在某种程度上讲，求职的本质是：你的对手盘并不是那个职位本身，而是你的竞争者。你不需要全部符合职位要求，你只需要比你的竞争者强那么一点点就够了。所以这也就是为什么有时候高级职位要比低级职位更容易申请的原因之一。
地段好未必就易出租
回到易出租的话题，易出租就代表了租房的需求要超过房屋的供给，通俗来讲就是，市面上要找房子的人多于放租的房子。接下来，很多人便会联想到房产中介告诉他们的地段的重要性，比如近购物中心、近学校、近商业区和办公区等等。
这些都没有错，地段好，当然需求量大，但与此同时，供给量也未必小。就像上面这个例子，低级职位需求量大，但市场上符合条件的申请者也多。这样造成的结果是地段好未必就易出租。或者为了能出租，可能要以减房租作代价。
相反某些你觉得不好的地段，反而由于供给有限，流到市场的房源不多，找房者反倒会哄抢，排队抢租，甚至提高租金。总结一下就是，好地段未必就是易出租，这个要看供给和需求的动态平衡。
出租回报率不等于租金毛收入
我们先来看下公式：出租回报率 = （租金毛收入 – 其余费用）/ 房价
根据这个公式，出租回报率是由三个因素决定的：租金毛收入，其余费用和房价。
市面上有一些房地产中介会告诉你，他们推荐的这个房子，租金毛收入有多高，所以出租回报率有多好。
但是他们没有告诉你的是，这个房子的物业管理费有多贵，还有一些隐性的其它费用有多高。如果这个房子本身房价还不便宜的话，即使租金毛收入高，出租回报率也会被拉低。
「溢价」反映了房价未来的涨幅
资本增值 = 未来房子的卖价 – 现在房子的买价
所以资本增值是由「未来房子的卖价」 跟「现在房子的买价」这两个因素决定的。
由于人没有预测未来的能力，所以你是不可能确切地知道未来房子的卖价是多少的。未来房子的卖价是由未来当地的社会状况，经济状况，人口状况和开发程度来决定的。
虽然你不可能知道未来房子的卖价是多少，但是你可以根据目前的政府规划，或者各行各业的专家意见来预测未来的房价，在投资中这个叫做预期。
根据预期做投资不是不可以。但是别忘了，谁都不是傻瓜，你会预期，别人也会。如果大家都对这个地区预期好的话，这种预期就会提前反应在现在房子的价格上。
也就是说，如果你要买在一个大家都预期好的地区，那么你就必须支付一定的溢价，这个溢价提前反映了未来该地区房价的涨幅。
溢价可能会形成泡沫，这取决于预期准不准。如果预期准确，那么未来涨幅验证了你之前支付的溢价，这就不是泡沫。
如果预期错误或者预期过度，那么该地区未来的涨幅就无法反映到你所支付的溢价，这个溢价就是泡沫，结果是要么投资产生损失，要么需要更长的时间来消化这个泡沫。
低价买入是王道
如果你能接受上述解释的话，那么在热点地区买房，或许未必就是一个好的投资策略。如果预期正确，你可能不过是支付了正常的溢价，而一旦预期失败，你可能就会损手烂脚。
一个优秀的投资者一定会提前布局，除非必要，决不愿意支付溢价的。大家都能看到的机会就不是机会，真正的机会一定是存在于大家都不注意的地方。低价买才是王道，哪怕现在还不是热点地区。
如何找寻真正的机会
至于如何找到这些真正的机会，除了研究和专业判断，别无他法。不过即使你做了研究和专业判断，这些机会最后也不一定真的就会成为机会，因为人毕竟没有预测未来的能力。
有个小窍门就是，去看看那些房地产大佬，比如像Stockland, Mirvac等等，看看他们在哪里囤地，接下来你也大概知道应该怎么做了。
当然如果你仅仅是打算做投机，就像文章开头的那个大哥一样，准备入手半年或者1-2年就卖掉，做专业炒房者，那买热点地区也无不可，只是要小心别买在转折点上，而且要考虑到每次交易的不菲税费。
我只能分析到这儿了，毕竟每个人对投资回报的要求不同，看你个人情况。我刚考察回来，全世界最垃圾的中国人就是在澳洲做房产中介的中国人。
你们敢摸著良心说你们不是在坑同胞？
你们怎么不去忽悠日本人韩国人来澳洲买房？
不好意思，高看你们了，你们连英文都说不来，看不懂他国法律，写不来合同，就只知道忽悠国内同胞然！
就是一群国内混不下去的混子！
我这次见过九名澳洲投资者，没有一个不是被忽悠来的，有人是赚了，但只是账面而已，所有费用扣下来，全部都是亏损！更重要的是-----根本无人成交！没人接盘！
最后，我奉劝有心思澳洲投资房产的朋友，你不要和那边任何一个中国人联系，直接联系当地政府，他们会给你配翻译，这样你才能问出真正的情况。
祝你好运。近年来，澳洲房产投资还在不断升温。那么，如何选择高投资回报的房产呢？如何寻找具有较高增长潜力的好项目，或者如何判断某区域房价的未来趋势呢？
在海外成熟的房地产投资市场中，专业和成功的投资者们是通过资本增值元素分析法来进行评判和分析的。
资本增值元素分析法是根据对房产增值影响的强弱关系，挑选出来那些能促使房屋价值提升的市场特征和因素。
考量一个房产投资是否成功，以下八个方面是通常考虑和判断的要素：
◆ 政府规划(20分)：新的铁路、公路、桥梁、购物中心、学校、政府规划 的大型项目和工程、卫星城等
◆ 就业机会(20分)：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部、规划建设中的商业写字楼等
◆ 房屋供给(20分)：供给长期短缺不足、经常出现一房难求的现象等
◆ 人口增长(20分)：增长率高、增长数量稳步、收入稳定提高、高收入人群比例大等
◆ 交通设施(10分)：近火车站，近公共汽车站，近码头等
◆ 公共设施(10分)：购物中心、学校、银行、医院、公园、图书馆、娱乐设施等
◆ 名校名企(10分)：知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部分部 等
◆ 人文景观(10分)：山、水、湖、岛、公园、风景名胜等
通常综合得分越高， 房子的价格就会越贵，但是因为澳大利亚买房的目的是投资房子的未来，通过房价上涨获得最大的回报，所以一般来说，未来有政府规划，会有大量人口或就业的地方，尤其是即将开始建设的地区，其投资价值最大。
要做一个成功的投资，在这八大关注要素中，市政规划、就业机会、人口增长与房屋供给 应该排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。
因为任何一个区域有了政府规划这一强大后盾与支持，将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，进而带来人口的持续增长，最终会引发对当地住宅的自住及租赁需求，带来地产价格的攀升和租金的稳定增长。
值得一提的是，如果是诸多规划即将开工和建设的地区，其投资价值最大、位置的投资优势最强。
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