这一两天，针对大城市落户政策全面放开一事，又成为茶余饭后热议的话题，大城市人口政策放开，会不会房价又开始大涨呢？政策中提到的收缩型中小城市要"瘦身"，那么，未来三四线城市的楼市房价会不会下跌呢？业内人士、投资客及刚需人群应该都很关心这个问题。

　　全国各地有差异，房价是涨是跌，不能一概而论。都说"房地产价格，短期看金融，中期看政策，长期看人口"，这句话虽然有一定道理，但是，如果要更准确地判断一个城市的楼市房价到底是涨还是跌，仅靠这几个因素永远不够。

　　关于如何判断楼市涨跌，笔者所述《看楼市涨跌系列》，目的就在于提供一套比较系统的判断方法。上一阶段已经讲完第一部分，也就是如何通过宏观因素来判断一个城市的房地产价格，主要包含五个方面：1、地域差异性；2、经济发展程度；3、人口因素；4、国内外宏观局势；5、宏观政策的影响。

　　日前，国家发改委颁布的《2019年新型城镇化建设重点任务》就是属于判断楼市涨跌的"宏观因素"范畴。不过，同样是政策，关于"房产税"政策，则归类到行业因素中，而不属于宏观因素。

　　01

　　从今天起，笔者将开始讲述影响房地产价格的第二部分：地方与行业因素。也就是如何用地方与行业因素去判断房地产市场走向，笔者共总结有八个方面的内容。今天首讲的是：行业发展周期对房地产市场的影响。

　　根据行业生命周期理论，任何行业与产品，都有一个从出生到灭亡的过程，这个过程要经历四个阶段，即"发育期、成长期、成熟期、衰退期"。

　　每一个行业（产品）由于性质、特点不同，周期长短也不一样，快的可能几年甚至几个月就把一个周期走完，比如说，曾经时髦一时的寻呼机，从产品出生到消失，也就短短几年时间，由于现在的产品，技术更新迭代很快，有些投放市场后，可能很快被取代。有些慢的，一个周期可能要几十年、几百年，甚至更长时间，比如说照相机、汽车等。

　　02

　　房地产是人类衣食住行的四大生存要素之一，理论上是一个永续经营的行业，没有朝阳产业和夕阳产业的说法。但是，如果把房地产分为不同时代的话，这个行业还是有周期的，比如说远古人住在山洞里，过着穴居生活，后来是茅草屋——土胚房——木房子——钢筋水泥房，又如，平房——多层——高楼——摩天高楼等，这是技术发展导致的产品迭代。

　　中国的住房制度，在98年之前，基本上属于福利房时代，以排资论辈分配住房为主。从98年开始，进入房地产商品化改革，这才作为一种"商品"真正投放市场，如果从那个时候算起，到现在，中国房地产市场其实才走过短短的20年时间。这与西方发达国家现代房地产商品化制度上百年的历史相比，时间显然很短。

　　那么，我们如何来确定现在的房地产行业走到哪个阶段了呢？我们知道，每个行业走到哪个阶段，是有一定的市场特征的，根据这些特征，可以判断出来房地产所处的阶段。

　　比如说，美国，在上世纪三四十年代的时候，纽约、华盛顿等城市已经摩天大楼林立，四处灯红酒绿，尔后的数十年间，尽管房地产也在不断建设发展，但是大兴土木的时代已经过去，所以，三四十年代才是美国房地产蓬勃发展时期，这个时期就是"发展期"。

　　在比如说日本，上世纪六七十年代大兴土木，到八十年的开始从鼎盛走向衰退，六七十年代就是"发展期"，而九十年代以后可以看成"衰退期"。

　　03

　　根据大量观察，笔者认为，房地产的行业周期，大概在40—60年之间，每个阶段大概有10—15年。其中，发育期、成长期时间相对较短，而成熟期、衰退期时间相对较长。

　　中国房地产行业现在属于哪个阶段呢？如果按照10年为一个阶段计算，中国商品房改革后的第一个"十年"（即1999-2008）可以看成发育期，第二个"十年"（即2009-2018）可以看做成长期。从2009年开始至今的10年时间，房地产被誉为"黄金十年"，这个共识大家是比较统一的，这也从侧面说明了，第二个十年是中国房地产"成长期"的事实。

　　由此看来，跨入2019年，房地产市场也就意味着正从"成长期"转向"成熟期"，也就是说，现在的房地产市场，已经从第二个阶段逐步转入第三个阶段，正在转型期中，如果按人的年龄比喻，房地产正值青春期。

　　当我们把房地产目前所在的阶段确定以后，只要套用这个阶段的行业特点，就可以大体了解房地产未来的基本行情。

　　行业的成长期特点是：

　　这个阶段，市场急速扩张，市场增长率很高，需求高速增长，行业技术增进并定型，行业的特点、竞争状况以及终端客户特点明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及行业竞争者数量增多。

　　行业的成熟期特点是：

　　这一时期，市场扩张减速，并逐步趋向稳定，市场增长率不高，需求增长率不高，行业技术已经成熟，行业特点、竞争状况及终端消费特点非常明确、稳定，产品转向买方市场，行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难，行业进入壁垒很高。

　　用以上特点，对照当前房地产市场，就可以知道，未来5—10年的市场行情与价格。

　　未来10年基本趋势：房地产从成长期走向成熟期，房地产企业开始进入激烈的市场争夺，行业壁垒增加，集中度提高，产品逐步从卖方市场转入买房市场，行业利润降低。成熟期的前期阶段（前5年）市场价格还有上涨空间，但已经不像成长期那样快速上升，成熟期的后期阶段（后5年）房价将逐步趋向稳定，并有可能开始逐步下降。

　　结语

　　行业发展周期的研究是一个很系统很复杂的过程，这里，只是作为一个概念提出来供大家作为买房投资时参考，作为一个方向性指标，这个因素对判断房价走向还是有一定价值的，当然，影响房价的各种因素不能割裂开，要综合起来判断才能更客观、更准确。

　　最后需要强调的是：房地产行业进入哪个阶段，这里纯属笔者个人的看法，如此划分，仅是作为判断房地产走向的一个方法，仅此而已。对于房地产生命周期，理论学术界至今也没有这方面的文献研究，业内也没有统一的说法，凭个人分析结果表述，仅供参考，欢迎指正。

　　文｜三缅