▲郭纪子认为房东、房客可采取营利抽成，一转过去租赁模式带来气象。（图／记者陈韦帆摄）

记者陈韦帆／台北报导

对于近日店面空租问题纷纷扰扰，景文物业管理机构董事长郭纪子对于店面另有见解。郭纪子表示，店面与办公大楼、商场百货等都是属于「商用不动产」，是房地产形式的资本，与「利润」难以切割，同时以六大项目分析，其中，他提供一项「共营模式」可供房东、房客参考，或许可为空租问题带来新气象。

一、 店面属于商用不动产非住宅

店面与办公大楼、商场百货、旅馆、厂办大楼等等，都属于商用不动产类型，而商用不动产与住宅不同，最重要特征就是具有收益能力的不动产（income producing property），商业不动产的本质是一种以房地产实物形式存在的资本，人们围绕著商业不动产展开的一切活动都和「利润」有关

二、 商业务业与住宅价值区隔

作为住宅部分的底层，是价值较低的居住物业；而作为商业物业，底层恰恰是最有商业价值的部分。其买卖价格往往是上部住宅的倍数，有的黄金地段甚至达到十倍左右，租金当然也受到买卖价格的左右。

三、 客流量决定商业价值

传统物业的「级差地租」理论，一定程度上决定了区位因素在房地产规划与开发上属于核心因素，而商用不动产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现，客流量的直接决定因素就是区位因素。

区位因素是商用不动产获得充分价值的重要源泉。台北东区人流路线与客流量，随著都市发展变化，新商圈崛起、旧商圈没落，出现老店退租现象并不奇怪。都市不同区域荣景的起起落落，与都市计划的变迁关系密切。

四、 租金高低如何订？

店面租金估计应考虑该不动产本身特性、区位经济因素、总体经济环境、使用目的、契约内容、租期长短、税费负担、周遭租金水准、物业管理方式以及租赁契约中特殊约定（如单方面停止契约之权利）等等相关因素。

五、 房东与房客转共营模式

收益型不动产价值主要是由其长期稳定收益所组成，而店面也不例外，在众多租赁方式中，抽成租金（屋主不参与承租商的经营活动）带来相当多的好处。对于屋主与承租商，共担风险、共享利润，不失为一个联系屋主和承租商之间的优良工具。

如此一来，屋主不至于被污名为黑心房东，也对于实体经济的发展有所帮助。固定租金对于承租商所带来的风险大于抽成租金，承租商不同的营运状态，营业额以及获利情形不同，应有其所适合之抽成率。

六、 针对投资店面小建议

对许多投资者而言，店面是很好的投资标的，但是因为产品的差异性颇大，投资者需要针对市场现况、法令规定、税务、投资风险等等进行多方考量，并依据商用不动产的特质，找出最合适的投资方式与产品，得以保有稳定的收益与最佳的增值空间。

▼商用不动产的差异性比较看其特征（以住宅为例）。（资料提供／郭纪子　制图／陈韦帆）