抢客大战

　　一触即发

　　3月份的多项目销售都在跑量，跑量之后便是上调价格预期。

　　而这一次，显然来的比预期的快。在4月底，开封的西区高层房价将在8000元-8300元/㎡的基础上，进行试探市场。其结局有两个：

　　1、品牌房企精装高层产品入市，成功挑战10000+元/㎡的价格接受度。以中意湖-北高铁-西湖龙首三大预期高房价组团，被注入“鸡血”，三大组团房价相继进入10000+元/㎡的时代，从而带动西区整体房价“上扬”。

　　2、品牌房企精装高层入市，并多个项目进入“抢客”大战，纷纷抢开盘节点，并祭出价格战的手段。从目前来看，尽管受行情趋好，购房热度有所回升，但从多个售楼部到访量来看，也只能说“回暖有限”。分析背后的原因，或有以下几点：

　　其一，购房客群呈现改善趋势，至少是刚改起步。部分项目由于其产品设计偏刚需化，加之刚需客户呈现对“价格敏感尤其是单价敏感”，“对精装修抵触”等因素，房价恐难达到开发商的心理预期。或：改善型客群关注的区域，因开发商在“合作开发”时付出的高地价，故在产品规划层面最大限度追求容积率，从而导致项目改善基因不足。无论是西湖龙首组团，还是中意湖组团，目前都难达到改善型客群对于产品的预期。从目前来看，反而是高铁站最具有改善型产品的基因。当下的开封买房，区域之争的背后是“客群层次”之争。即：区域未来的发展，也看购买客群。掌握这座城市话语权客群购买的区域，在下一轮城市组团竞争中必将脱颖而出。

　　其二，“限价”之下的成品装修和精装修，能否达到购房者的心理预期，是这一轮房价能否上涨的关键所在。即：对于目前的开封百强开发商来说，其挂在嘴边的是高价拿了地，但房价上不去。在这种情况下，装修成为了溢价的手段之一。但这种隐患就在于：并非所有的房企都有能力做精装修交付。如：开封市场上的本土开发商，大多都以毛坯产品销售。那么对于购房者而言，如果买入部分百强房企的“廉价装修”，其面临的是加重购房负担。

　　对于目前的购房者来说，其受到市场回暖利好因素的消息传递较多（目前的开封市场，也确实在回暖），购买欲在逐步加强。在你去购房时，你需要留心观察以下几个方面：

　　1、只要是没有实质性的收钱动作，开发商给你传递的“验资”数据量都仅供参考。

　　2、中意湖区域即将进入“1选5”，高铁站区域即将进入“1选3”，汴西湖区域是“1选1.5”，也就是说，购房者可选择性较多，且房价基本都在同一价格区间。中意湖组团的“5”是：恒大帝景，绿城紫薇公馆，雅居乐金茂悦棠，美的国宾府，融创宸园。高铁站区域的“3”是：永威梅隆郡，亚新大梁府，中南林樾。汴西湖区域的“1.5”是：郑开橄榄城6期香颂，禹洲嘉裕府（禹洲项目下半年销售）。除此之外，亦包括了西湖印象的西湖观景准现房，新龙御都国际的学区高层准现房和现房，帝湖世家的学区洋房等。

　　在4月中下旬，市场竞争的热度会骤然升温。

　　这其中会包括：雅居乐金茂悦棠领衔中意湖区域进行项目首次开盘的筹备，恒大帝景进行最后一栋楼的交房前清盘，美的国宾府的持续宣传，绿城紫薇公馆和融创宸园售楼部开放/品牌宣传/销售动作启动等。

　　这其中会包括：亚新大梁府售楼部样板区开放，进行项目开盘筹备；永威梅隆郡取得预售证后持续性的销售等。

　　这其中会包括：新龙御都国际3期高层产品的持续认筹，西湖印象和帝湖世家等项目准现房的持续销售。

　　除此之外，还有一个可能性是：如果这一轮高层产品价格持续升温，尤其是改善型客群看不上的偏刚需产品设计的项目，能赢得刚需客群的认可并最终达到9500+元/㎡，那么，开封的洋房市场将会焕发活力。除此之外，如百强房企以高周转为导向，持续加大刚需产品的配比，同样，洋房产品的稀缺性亦会体现，并焕发活力。

　　静静的看。不必着急。

　　暴风雨来的时候，都是安安静静的。

　　建议你最近去看以下这些项目：

　　1、追求性价比，不要错过恒大帝景和中南林樾；

　　2、追求品质，可以去永威梅隆郡和绿城紫薇公馆；

　　3、追求大户型高层产品，可以去大梁府；

　　4、追求西湖观景房，可以去西湖印象；

　　5、追求集英街的成熟，可以去帝湖世家；

　　6、追求二师附小学区，可以去新龙御都国际；

　　7、想投资公寓，可以去东润银基望京的斯维登公寓样板间看看；

　　8、复兴大道的洋房产品，不可错过康桥九溪郡。